不动产物权登记案件审理问题新论——从行政与民事交织的视角

李 昊，廖 钰

(1.中国政法大学 民商经济法学院，北京 100088;2.中国人民大学法学院，北京 100872)

不动产物权登记案件审理问题新论
——从行政与民事交织的视角

李 昊1，廖 钰2

(1.中国政法大学 民商经济法学院，北京 100088;2.中国人民大学法学院，北京 100872)

借《中华人民共和国侵权责任法》2010年7月1日施行以及修改后的《中华人民共和国国家赔偿法》于2010年12月1日实施之契机，重新审视不动产登记案件审理中的重点问题。登记行为的性质系具体行政行为中的确认行为。但是因为登记错误致使的国家赔偿系一种民事责任，属于民事侵权损害赔偿之特则。权利人除了损害赔偿救济方式外，还享有借助行政诉讼程序获得撤销登记、恢复登记等救济方式。这些需要人民法院的行政审判与民事审判有所分工且相互配合，以使不动产登记制度真正能维护交易安全，在公民物权受到侵害时使之获得充分之救济。

登记行为;民事行为;司法行为;行政行为;国家赔偿

一、问题之缘起

2007年《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的颁布实施，宣告了我国物权法律制度的框架结构基本建立起来，但是如何正确适用《物权法》，使其不仅仅是私权的宣示书，更是具有可操作性的私权救济手段，仍是摆在我们面前的重大课题。由于我国《物权法》确立了一种“以债权形式主义为原则，以公示对抗主义为例外”［1］的二元物权变动模式，①物权变动模式，在不同立法例上有所区别:1.意思主义:即仅凭借当事人的意思即生物权变动的效力，不必另行作成以物权变动为内容的物权行为，以买卖为例，其下又分为:①买卖契约有效成立时，所有权即行移转，以英国法为代表。②买卖契约有效成立时，当事人之间所有权即行移转，但非经登记或交付不得对抗第三人，以法国、日本为代表。③买卖标的物不因买卖契约有效成立而当然移转，尚须登记或交付为要件，以瑞士为代表。2.形式主义:物权的变动尚须作成一个物权行为，并践行法定方式——登记或交付，以德国以及我国台湾地区为代表。亦有学者区分为:意思主义(法、日)、物权形式主义(德、我国台湾地区)以及债权形式主义(奥)。对于不动产变动而言即采纳所谓债权形式主义，不动产物权的产生、变更、消灭与原因行为两相分离，不动产物权变动非经登记不生效力。故而，在我国，不动产登记制度虽总体上看是程序法，但带有重要的实体法上的效果。如此重要的一部“不动产登记法”我国现阶段恰恰是缺位的②对于不动产登记的种类、程序以及救济，存在一些部门规章或政府规章，如“住建部”于2008年7月实施的《房屋登记办法》，又如深圳市2009年5月1日起实施的《深圳市房地产登记若干规定(试行)》。但是上述规章涉及有关民事主体重大财产权的法律制度，是否符合《立法法》精神;且在登记错误的赔偿案件中，政府有关机关恰恰是涉案当事人或重大利害关系人，其所颁发的相关规则的公平性难免值得怀疑。。

由于上述原因，使得《物权法》中有关不动产登记的零星条文显得“形单影孤”，缺乏支撑。虽然规定了国家对不动产实行统一登记制度，但是没有对登记机构进行规定，更没有对登记行为的性质作出界定;虽然列举了登记机构应当履行的职责，但是没有界定登记机构的审查义务强度;虽然规定了登记错误，登记机构要承担赔偿责任，但是责任性质、归责原则、构成要件与赔偿范围都语焉不详;虽然规定了更正登记、异议登记与预告登记，但是登记的程序与案件审理的管辖与方式都没有明确之规定。这些使得不动产登记案件从受理到执行问题繁复交杂、困难重重。在“不动产登记法”缺位的现实下，要求人民法院借助法律解释工具，结合现有的民事、行政审判制度，对问题作出合理而适宜的解决。

问题虽然棘手，但是宪政民主法治理念的发展与法律制度的不断完善，也使问题合理地得到解决有了一些新的契机。2010年7月1日施行的《侵权法》宣告了我国民事实体法制度的基本完备，民事权利的救济在法律规范层面上有了新的突破;而2010年12月1日即将实施的《国家赔偿法》作了很大的更新与完善，在赔偿责任构成上，不再要求对违法进行“确认”;在归责原则上，改变了单一的违法性归责而趋向多元化的归责原则;在赔偿范围上，非财产性损害亦可能获得赔偿，明确了精神损害赔偿［2］。这些都为不动产登记案件的审理提供了新的依据与思路，值得重视。唯应强调之处在于，对于物权法尤其是不动产登记制度的法律移植、制度“本土化”过程中，需要注意到物权法本属固有法，除了要分析理解登记制度的理论依据，①如法国旧民法中“意思主义原则”深受法国大革命自由主义之影响，而德国民法的物权变动模式与登记制度深受罗马法“学说汇纂”学派以及因此发展而来的德国普通法学的影响。可参见孙宪忠.中国物权法总论［M］.北京:法律出版社，2003.210－212.更要关注习惯与社会历史背景的影响。②如日本在设立不动产登记制度时，除了考虑交易安全与担保制度发展需要外，更有税收的考虑以及“地券”制度的更替之目的。可参见［日］近江幸治.民法讲义Ⅱ·物权法［M］.王茵，译.北京:北京大学出版社，2006.54.

二、不动产登记行为的性质界定——民事审判程序抑或行政审判程序选择的理论前提

登记行为的性质判定是确定登记机关审查义务标准以及追究登记机关登记错误赔偿责任的逻辑起点，其重要性不言而喻。而不动产登记制度恰恰游走在公法与私法二分之中间地带，对其性质的分析犹如民法中的“无权处分”制度，堪称不动产登记法中的“精灵”，③此处借用王泽鉴先生之用语，以彰显文义。参见王泽鉴.民法学说与判例研究④［M］.北京:中国政法大学出版社，2003.171.难以捉摸，我们又不得不直面问题且作出适宜之解释。如果过于拘泥于传统的公法与私法的二分之分析方法对登记行为性质进行界定，则难免偏颇，不能自全，因此界定登记行为性质时，不得不在宪法秩序下有所超越。只有深入理解不动产登记下国家权威介入市民生活的政策价值，只有注意到现代行政法所具有的“公共服务”之品格，才能正确理解登记行为的性质，从而对后续的程序性与实体性问题做出解答。

(一)本文对不动产物权登记之界定

不动产物权登记严格说来，是一个包括若干环节的法定过程。当事人的申请与申请文件的递交，登记机关对于申请的受理、对于相关信息的审查、是否予以登记的决定以及登记入簿并签发权利证明，这些都是整个过程中不可缺少的环节。而我们此处所论及的“不动产登记行为的性质”不包括当事人的申请活动，④当事人的申请活动在采纳“物权合意”的国家被认为是物权行为的一部，在不采纳“物权合意”的国家被认为是债权合同的履行。主要将登记机关的相关活动抽象成一个统一的概念而展开论述。

(二)我国目前对于不动产物权登记行为性质界定的学说

我国学者对于登记行为性质的界定并未达成一致。学界目前对登记行为性质的看法主要有民事行为说、司法行为说、行政行为说、事实行为说、权利公示说五种［3－4］。其中以民事行为说、司法行为说、行政行为说比较有力，下文着重讨论。

(三)登记行为不宜界定为民事行为

1.“民事行为”概念本身表意模糊

传统大陆法系国家的民法典没有“民事行为”这一用语，该术语应属我国《民法通则》独创，“民事行为”属于民事法律行为与民事事实行为的上位概念，不仅包括合法的民事法律行为还包括不合法的行为，甚至可以说“一切民事活动都属于民事行为”。由于民事行为外延过于宽泛，若将登记行为界定为民事行为，恐仍不得其意。

2.不能从登记行为产生之法律效果界定登记行为的性质

适用公法可能产生公法的效果亦可能产生私法之效果，适用私法亦然，两者相互交错。适用公法产生私法上的效果有两类尤为重要，一是以“公法之行为完全产生私法关系”的情形;二是“公法的行为系私法上法律行为要素”的情形。“公法之行为完全产生私法关系”的情形又可分为国家司法权的行使与国家行政权的行使两类。前者即司法裁判对于民商事法律关系的确认与变更。后者如国家以公益为目的经由法律程序而对不动产的征收。“公法的行为系私法上法律行为要素”的情形主要指私法关系的发动由当事人之法律行为自行形成，但是须加上国家的公的意思行为之要素，私法的关系才能发生或者完全发生法律效果，典型的例证即为不动产登记制度。故而区别私法与公法不能本末倒置，将法律效果视为公法与私法区别的标准。

3.从登记行为本身的性质看，登记行为不宜界定为民事行为

本文已经将民事主体的登记申请活动剔除于登记行为之外，而将登记行为主要界定为登记机关主持的法定活动。本来民事主体所享有的不动产归属之确认以及交易流转活动不一定需要借助登记来完成，占有与合同制度也可以实现上述目的。之所以要借助登记这一“形式”，抛开法制习惯与税赋传统的因素，就是在于限定民事主体之间单纯的诺成合意，这种限定体现着主权国家立法政策的考量——之所以要“介入”私法的交易关系，恰恰是为了维护交易安全，更好地服务于私法的交易关系。而和罗马法传统的交易“形式”——曼兮帕蓄(mancipatio)中的“司秤”所不同的是，现代不动产登记制度中的登记机关不是简单的仪式构成，而是在宪法秩序下，肩负着立法政策实现的，受有法定职责的、有主体意志的国家机关(而不论具体是司法机关，还是行政机关)。登记行为的这种属性显然不是“民事行为”所能诠释的。

(四)登记行为不宜界定为司法行为

司法行为说以德国法为典型代表:在德国，具体负责土地登记事务的机构为地方法院的下属机构——土地登记局，其行为的结果和法院初审判决的效力相同。因土地登记而产生的争议不必再起诉，而是直接向上一级法院上诉［5］。这使得不动产登记案件在审理程序上与登记机构的先前行为具有天然的衔接，在民事诉讼的确权判决或者因为登记错误的赔偿案件的审理中，举证与事实认定问题变得顺畅，法院的裁判也利于保持统一性与一贯性。

但是各国不动产登记制度由其习惯与社会背景因素决定。若采司法行为说，即意味着我国登记机关由司法机关承担，增加了法院的职能。有关法院组织的法律需要修改，法院现有的部门设置将会发生变化，审判人员的编制也面临变化，变革的制度成本可能激增。而且我国目前还没有建立公证程序前置的登记制度，申请资料的审查责任就必然由登记人员承担。而我国基层人民法院已承担着繁重的审判任务，如果又让它承担登记工作，未免负担过重，脱离现实。

(五)登记行为应界定为行政行为

将登记行为界定为行政行为在我国现有国情下有其合理性，理由如下:

第一，符合登记制度的目的。登记制度的目的有如下两项:其一是征收地租，其二是土地交易(权利变动)的公示。前者在近代社会以前就已出现，由当时的统治者实施。后者在土地自身商品化(特别是土地的抵押化)后始出现(德国的登记制度就是为使抵押制度成为可能而发展起来)。现如今，两个目的已浑然一体化［6］。在宪政民主理念不断深化的今天，可以说，不动产登记制度是在宪法秩序下，①这种宪法秩序，是以公民基本权利保障为核心的。在这种宪法秩序下，不动产可以说是公民生存权下最基本的、最重要的、不可或缺的物质条件。国家以维护私法交易安全为目的而通过物权变动模式的选择对民事主体的不动产交易关系进行的“服务性”的介入。不论登记机构是行政机关还是司法机构，登记簿记载之推定力、公信力只能来源主权国家自身，主权国家之所以“介入”私法交易关系，是为了服务于私法秩序中的交易安全目的。故而讨论登记制度正当性的首要标准一定是交易安全的满足。而从我国的经验看，登记机构属于地方政府所设行政机关，登记职能的履行有国家足够的财政得以保障。且近年来，各地方政府将本地的土地、房屋信息的登记、查询、数字化视为其政绩之一部，已经建立了比较完备的不动产登记的硬件设施，从完成交易安全保障的目的来看，行政机关足以满足其要求。

第二，有利于当事人的权利救济。登记申请人提起正当、合法之登记申请而登记机关拒不予以受理或者拒绝登记时，可以通过行政诉讼的方式，起诉登记机关不作为，要求人民法院作出“履行之诉”。所谓履行之诉，指法院经审查，确认被告不履行或者拖延履行法定职责的行为存在，从而责成行政机关在一定期限内履行法定职责的判决形式［7］。

第三，符合现代行政权的“公共服务”职能。从现代行政法的发展趋势看，现代行政权已经不再是纯粹的执行管理权，也包含了越来越多的“公共服务”之目的。诚如有学者指出“行政法应当不仅保障公民不受行政机关滥用权力的侵害，而且，还应赋予公民从行政机关的积极主动活动中获取某些利益的权利”［8］。国家通过登记机关的登记行为“介入”市民生活中的不动产交易，主要目的在于维护交易安全，从而更好地服务于民事主体之间的不动产归属与流转秩序。安全有效及时地满足权益人的合法要求，是登记机关的首要职责。登记机关不仅承担着不得侵害当事人合法民事权益的消极义务，也负担着及时受理，有效登记的积极作为的义务。

总之，将登记行为定性为行政行为，在正确理解现代行政法目的之前提下，在我国既有的国情下，有其合理性，应予采纳。具体来说，登记行为系一种具体行政行为，系行政确认行为［9］，系羁束性之行政行为，是否应予受理、是否应予登记入簿、登记费用的收取皆由法律明定，排除登记机关的自由裁量权，此点颇为重要，特加以强调。

三、对登记行为责任的再认识——公私法二分视野下的国家赔偿责任检讨

承接上文所述，不动产登记行为确为行政行为，但是对于登记机关登记错误而致害的国家赔偿责任，能否就当然推出这种责任系一种区别于民事侵权法的公法责任，应经由行政审判程序审理的结论来，不无疑问。①有学者即认为“民事赔偿责任主体、责任性质、适用的赔偿原则、标准和程序与国家法律赔偿制度中的国家赔偿不同，国家机关工作人员以民事主体身份实施的侵权行为才属于民事侵权，由此产生的责任才是民事赔偿责任”，参见尹春燕.《房屋登记办法》实务问答［M］.北京:法律出版社，2009.167.进一步讲，能不能认为同一主体的行政行为造成的损害后果就属于公法责任，应适用行政诉讼程序;而该主体的民事法律行为造成的损害后果就是民事责任，适用民事诉讼程序?

从法律实证规范的解释来看，上述问题之处理在于如何解释《民法通则》第121条与《国家赔偿法》第2条的关系。②《民法通则》第121条规定:“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任”。《国家赔偿法》第2条第1款规定:“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”但若想体系化地合理解释上述法律规范之间的关系，必须确定《国家赔偿法》的法律属性。下文拟从公法与私法二分法理论以及《国家赔偿法》立法宗旨与价值判断两个角度进行讨论。

(一)从“公法、私法二分”到区分国家法人之功能

1.公法、私法二分的现实需要

进行公法、私法的区别，主要是满足观察、阐明、解释及适用实证的国家法的必然要求。实证法作为一种社会现象，有其社会心理的因子，需要进行价值判断，但是其更是“历史的成果”，“公法与私法的界限，不是原理的而是‘历史的’(historische)，公法与私法的界限，不是‘先验的’(aprioristisch)地所能划定的，只有按着法之发达的史迹才能划定……”［10］而在判明实证的国家法基础上，区分公法与私法能进一步发挥法律规范的实务功能，决定法院的受案范围与审判程序。

2.公法、私法二分之标准与本质

公法与私法的区别标准，有主体说(subjekttheorie)、意思(willenstheorie)、利益说(interessentheorie)等学说［11］，因为这些区别标准均为“外相”，并不能说明公法与私法二分的根本。有学者从广义的国家法(实证法)角度认为:广义的国家法可以分为两种，一是直接的国家法，另一个是本属于其他社会的法，因国家为了保持法的秩序对之加以保护监督而同时又认可为国家法的法。公法为本来(本源)之国家法——直接的第一次的国家法;私法为本属于其他社会(市民社会)、因国家担当其保护监督之任而为第二次的国家法。这是公法和私法相区别的根本理由之所在［10］。

笔者认为美氏之学说，颇符合现实，但需要进一步诠释。其所谓“第一次国家法”、“第二次国家法”的区别前提建立在所谓“本源”的国家法与“其他社会”的法律二分。而这些法律所规整的社会关系无非还是政治国家与市民社会的生活关系——政治民主生活关系与市民社会生活关系。从民族国家诞生并兴盛以来，同一地域的同一主体——不论是生物人抑或法人可能同时生活在这两种生活关系下。这种状况的原因是，生物人具有两种需要:自然人生存和发展的需要以及公民参与政治生活、安排民主生活的需要;法人作为多人之组合，亦具有两种“功能”:满足自然人的市民社会的生存、发展需要与满足公民的政治民主生活需要。

故而，笔者认为:作为公法与私法二分的根本原因，在于主体在不同法律关系中具有不同的法律地位，不同的人格。某一个体在某一群体内拥有某一角色，也就是说具有某一通过规范性相互理解所获得的形态。在这种角色中，诸义务和诸权利被绑束在一起，在这种意义上创立了一种地位［12］。人格(caput)就好像是一个“面具”，同一主体在不同法律关系中，配戴不同的“面具”，担当不同的角色，享有各异的法律地位，故而“人格不是抽象的，而是具体的”［13］。

3.国家法人的功能二分

国家作为一种主体，“功能上”可以分裂为两种法人:除了作为公法法人的本身的国家以外，国家还可能是一个私法法人，因而可以对其财产法上的义务承担责任，国家作为后者的表现形式称之为国库(Fiskus)［14］，最为典型的例证即为利用国库向因国家行为而受害之人进行赔偿，因为此时国家这个法人的主要功能是恢复受害者的经济状况，使其回复生存能力和发展能力。当然登记错误的国家赔偿案件更不例外，不动产本属权利人最重要之财产，是其人格存在与发展的最重要的物质条件与能力延伸，因为登记确认行为错误造成权利人不动产受害的，国家应以国库做出赔偿，恢复权利人的市民生活能力。

(二)登记行为责任多重性质的正当性——对《国家赔偿法》的立法目的考量

行政法学者从立法目的与价值角度认为“从我国国家赔偿制度的制度价值、社会价值、精神价值上看，国家赔偿制度的设立使国家、受害人、工作人员间找到了合理的平衡点……保障公民取得国家赔偿的权利与促进国家机关依法行使职权的宗旨。”［15］这种通常观点忽略了立法目的与法律价值的位阶性。在法律价值中，会形成一个按照对于主体而言的重要性程度不同而相应地有地位高低和前后顺序之别的法律价值“元素”的“等级”结构，也就是法律价值的位阶［16］。

《国家赔偿法》第1条规定了国家赔偿法的两个基本目的，保障获赔与促进依法行政。在保障公民基本权利为核心的现代宪法秩序下，显然保障受害人获赔是《国家赔偿法》的优位目的与价值，促进依法行政之目的是通过满足优位目标而间接得以实现的。故而，从立法目的角度看，《国家赔偿法》系民事侵权法之特则。2010年《国家赔偿法》修正案开放了国家赔偿的归责原则，增设了精神损害赔偿，也使得《国家赔偿法》回归民事侵权法在制度上成为可能。

(三)结论:登记错误致害之国家赔偿为民事侵权责任之特则

具体到登记错误致害的赔偿案件中，登记行为本身系具体行政行为，不论登记机关为何，实则代表国家行使“公权力”。该具体行政行为系一种行政确认行为，登记簿所作记载与权利真实情况不一致的事实足以构成登记行为之“不法”，①此处之“不法”仅针对登记行为本身而言，不是登记错误下国家赔偿的归责原则。此种不法行为致使权利人遭受损害发生之伊始，赋予登记机关职权之国家的法律地位一分为二，受害人行使其更正请求权要求恢复其原正当权利的，系针对国家之公权力不当行使，应向登记机关请求或者向其上级机关请求甚至经由行政诉讼程序，要求登记机关撤销“不法”之登记，恢复正确之登记。受害人行使其损害赔偿请求权要求国家赔偿其受损害时，国家此时之法律地位应为“国库”，应经由民事诉讼程序，获得民事侵权损害赔偿。

虽然迈耶认为:“关于国家赔偿的问题更多地是公法基础上的问题。这是正确的法学直觉”［17］，但是这种直觉恰恰缺乏合理依据。

民事职务侵权损害赔偿法律关系与国家赔偿法律关系乃系一般与特殊的关系。国家机关及其工作人员在执行职务过程中，与相对人之间的关系受公法调整，但如果前者的行为造成了相对人或第三人合法权益损害时，两者之间的关系演化为损害赔偿法律关系，而损害赔偿法律关系本质上属民事法律关系［18］。

四、不动产登记案件的类型化处理——实务中行政审判与民事审判的分工与合作

上文已述，不动产登记行为系一种具体行政行为，而登记机关的因其登记错误致使的国家赔偿系民事侵权责任之特则，在人民法院之审判实践中，需要行政审判与民事审判有所分工且相互配合，以保障不动产登记制度真正能维护交易安全，在公民物权受到侵害时得以获得充分之救济。对于不动产登记纠纷的几种类型，将具体制度安排如下:

1.涉“拒绝登记”案件

在登记申请人提起正当、合法之登记申请而登记机关拒不予以受理或者拒绝登记时，制度安排应使申请人获得充分的救济。这种救济即通过行政诉讼的方式，起诉登记机关不作为，要求人民法院作出“履行之诉”。履行判决是指人民法院对行政案件经过审理，认定被告具有不履行或拖延履行法定职责的情形，作出责成被告在一定期限内履行法定职责的判决［19］。

2.涉“登记更正”案件

在登记申请人发现登记事项错误，向登记机构要求更正登记请求被拒绝时，其应向有管辖权之人民法院提起行政诉讼，人民法院应作出撤销判决并要求登记机关重新作出具体行政行为——使登记簿之记载与权利真实情况两相一致。①由于我国行政诉讼中的变更判决范围过窄，仅指人民法院对行政机关作出的显示公平的行政处罚决定通过司法裁判直接予以改变的判决，使得登记错误的更正判决只能采取撤销判决且责令被告重做的方式进行。

3.涉“登记错误赔偿”案件

登记错误致害而要求登记机关赔偿的案件，或者单独经由民事诉讼程序，由民事审判人员进行;或者在行政附带民事程序中进行，行政审判人员在作出撤销判决或履行判决同时作出国家赔偿之裁判。②这种做法契合了国家赔偿责任之民事侵权责任的属性，我国台湾地区也采类似之做法:“国家赔偿法关于请求程序，采双轨制，即可循民事诉讼途径，或行政诉讼途径请求;在实务上人民多利用民事诉讼请求，盖此一途径便捷而直接也”，参见吴庚.行政法之理论与实用［M］.北京:中国人民大学出版社，2005.459.此类案件审理中，应采过错归责原则。此处之过错应为客观过错——登记机构审慎审查义务之违反。在此，判断是否尽到应有职务谨慎的标准是，是否一位中等程度尽职的公务员会尽到该职务谨慎……公务员不得以缺乏相关知识为由为自己辩护［20］。若登记官员违反职责之行为具有故意或重大过失，则国家对登记官员享有追偿权［21］。

4.涉“善意取得”案件

在不动产善意取得案件审理过程中，若当事人先提起行政诉讼，要求法院判处撤销原登记，行政审判人员在受理案件后，认为本案关涉善意第三人时，应中止审理，告知当事人提起民事确权之诉。若民事审判人员经过审理认为构成善意取得，则驳回原告确权之诉，行政审判人员依据相关司法解释判决驳回原告诉讼请求。原告并不因此丧失其要求登记机构承担国家赔偿责任之请求权。

五、结语

不动产登记制度是国家对民事主体的不动产交易关系进行的“服务性”的介入。登记簿记载之推定力、公信力只能来源于主权国家自身。登记行为系具体行政行为中的确认行为。

赋予登记机关职权的国家法律地位一分为二，故行政机关具有内质不同的人格。受害人行使其更正请求权要求恢复其原正当权利的，应经由行政诉讼程序，请求登记机关撤销登记，恢复正确登记。受害人行使损害赔偿请求权要求国家赔偿时，应经由民事诉讼程序。

因为不动产登记行为系具体行政行为，而登记机关的因其登记错误致使的国家赔偿系民事侵权责任之特则，在人民法院之审判实践中，需要行政审判与民事审判有所分工而相互配合，如此才能保障不动产登记制度真正能维护交易安全，保障公民权利得到救济。

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New Research on the Problems of Trial of Realty Registering Cases——in a View of Interaction of Administration and Civil Laws

LI Hao1，LIAO Yu2
(1.Civil and Commercial Law School，China University of Political Science and Law，Beijing 100088，China;2.School of Law，Renmin University of China，Beijing 100872，China)

After The Torts Law of the People’s Republic of China was implemented on July 1，2010 and the Law of the People’s Republic of China on State Compensation Amended was enacted on December 1，2010，it is important for us to reconsider the Problems of Trial of Realty Registering Cases.It is believed in this paper that the process of realty registering is an administrative act which affirms a civil right.But the state compensation liability aroused by the wrongful registering act is a civil tort liability.Besides the relief above，the subject also enjoy the right to apply to cancel the wrongful register and resume the right one through the administrative procedure.Thus the civil and the administrative departments in courts should cooperate on the same purpose of maintenance of the exchange order in order to protect the rights and interests of citizens and legal persons.

realty registering process;transaction of civil rights;judicial act;administrative act;state compensation

D913

A

1674－8425(2011)07－0055－07

2011－04－20

李昊(1984—)，男，河北石家庄人，博士研究生，研究方向:民商法;廖钰(1982—)，女，广东惠州人，博士研究生，研究方向:民商法。

(责任编辑 王烈琦)