房地产投机的形成机理及其对策

黄晓臣

(哈尔滨商业大学经济学院，黑龙江哈尔滨150028)

一、房地产投机活动的特点

(一)高赢利性与高风险性并存

在所有的经济活动中，投机的风险性是最高的，但一旦成功，它的赢利也是最大的、最快的，房地产投机也是一样。从赢利性的角度看。一般而言，房地产投机本身并不创造社会财富，即它不能增加社会总财富的存量，它只是社会总财富在不同居民、企业、单位之间的转移和再分配。要理解房地产投机的赢利性，需要理解以下两点:其一，进行房地产投机，其赢利具有很大的不定性，它不能保证投机者一定赚钱。其二，房地产投机的赢利受时间因素的制约。从事商品生产的企业，虽然不可能一天之内赢利很多，但细水长流，只要经济形势好，企业产品的销路好，就一定能最终获利。而房地产投机则不然，投机者并不是任何时候都能投机，更不能指望每天都有可观的收入，他们只能等待时机。

影响房地产投机产生风险的主要因素有:

1.国际、国内的宏观经济形势。世界经济的景气与否、国民经济处于经济周期的哪一阶段、国内商业活动是否活跃、通货膨胀率高不高等，构成影响投机产生风险的宏观经济形势。

2.各国的宏观财政金融经济政策。第二次世界大战以来，各国政府对宏观经济的干预能力越来越强，政府成为国民经济不可缺少的重要环节，政府的经济政策直接影响各行各业的经营状况和经济行为。主要包括利率、货币供应、税率、政府支出、政府补贴、汇率等调节器。

3.社会大众的心理预期因素。从过去几十年的实践经验来看，预期等心理因素对经济发展的影响很大，对房地产投机活动的影响更不容忽视。大众普遍看好与看坏房地产业所产生的合力决非政府的一般努力能顶得住。特别是宏观经济活动看坏的时候，人们往往把形势估计得更糟，从而导致经济更快地向坏处滑坡，结果就增大了房地产投机的风险。

(二)炒房者行为的短期性

房地产投机追求高赢利，又面临着高风险，这自然要伴随着投机者行为的短期性，即力求在短期内获取高利润，而又尽力降低风险。炒房者的赢利不同于从事生产的企业，从事借贷业务的银行或担当承保业务的保险公司那样，需要一个较长时间的生产性过程，它则只需一个短暂的流通过程，买卖交割手续完成后，盈亏一目了然。因此，一般炒房者持有房地产的期限会比较短。他们通常在短期内会选择合适的时机，待价而沽，将手中持有的房地产转手，使原有资金增值，为下一轮的投机积累资本。

(三)炒房者对房地产本身的基础性投入很少甚至没有

这里面包含着几方面的原因:第一，投机活动往往涉及期限比较短，炒房者来不及对房地产进行基础性的投入;第二，从经济性角度出发，目前开发商出售的住房多为毛坯房，对房地产进行基础性投入是一笔不小的数目，炒房者往往投入比较少;第三，从消费者偏好角度看，有些消费者比较倾向于没有进行基础性投入的住房，因而没有经过基础性投入的毛坯房比经过基础性投入的房地产更容易转手，这助长了炒房者对房地产不进行或少进行基础性投入。

二、房地产投机活动的形成机理

(一)房地产自身的消费特点是产生土地投机的外在因素

房地产自身虽然价值大，占用资金多，但居民的安居乐业都离不开它。作为居民生产和生活的载体，它所发挥的最原始、最基础的作用是不言而喻的。房地产的开发具有集聚性，配套设施齐全的地段往往集聚了众多的房地产，同时也带动了周边房地产价值的增长。而且，从长远来看，房地产的价格具有不断上涨的趋势，这也是房地产投机市场“有价有市”的原因之一，房地产自身的消费特点是产生土地投机的外在因素。

(二)获取高收益是产生房地产投机内在动力

房地产投机最主要特征是期望并利用房地产价格变化并通过房地产交易牟取暴利的行为。在经济学上，“投资”与“投机”是很难区分的。投资目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营需要;二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。而投机主要目的即是在短期内牟取超额利润。因为两者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。

如果一定要区分，则两者的惟一分别就是后者期待在资产或商品转让时能“不劳而获”地赚钱。房地产投机者所赚取的“不劳而获”的高收益通常有以下几种行为特点:一是依法转售手中的房地产。即通过转售获取差价而取得高额利润，从中牟取超额利润;二是坐享社会投资或他人投资的效益。房地产投资与土地投资是密不可分的，而土地投资效益具有外在性，尤其是对于基础设施工程项目上的土地投资，它不但能使投资者直接获取收益，而且能使整个地区包括非投资者也获得效益，这就使房地产投机者看到了商机，促使其进行相关方面的投机活动。如修建公共交通道路系统，不但能使城市的交通运输部门获益，同时也能给沿线的居民带来效益。这样，房地产投机者也就可以不用投资而直接得到收益。三是利用房地产价格波动。在市场经济条件下，房地产价格变动的总趋势是逐步上升的，但由于房地产这一行业受国家宏观调控政策和其他一系列因素的影响比较大，房地产的价格也具有波动性，房地产投机者正是利用房地产价格的波动这一特点，看准时机，在房地产价格低迷时期大量购进房地产，在房地产价格上涨到适当高度时，房地产投机者则适时地将手中持有的房地产转手出去，即通过低价买进，高价售出，从中牟取暴利。

(三)管理体制的缺陷是产生房地产投机的制度因素

我国城市房地产市场的管理体制，存在着一些不规范的操作空间，必然在实践中产生摩擦和矛盾，刺激房地产投机活动的频繁发生。这主要表现在以下几个方面:

1.在经济适用房上，对经济适用房的分配对象审查不够严格。目前，世界上许多国家都在大力推进住房公积金制度，其中，新加坡是被公认实行这项制度较为成功的国家。我国在新加坡“居者有其屋”的住房制度影响下也推行了经济适用房。但是，目前对经济适用房申请购买者的审查和监督力度不够，以至于出现暴发户坐拥几套房之后还能排号买上经济适用房，继而将经济适用房进行转售倒卖，从中牟取利益的现象。由于这方面体制不够健全，进而活跃了经济适用房的投机活动，不仅使中低收入者实现不了“居者有其屋”，导致一部分人永远也买不起房子，而且致使经济适用房如今处于“该不该建”的尴尬境地。

2.在商品房上，对购买的数量以及跨地域间的购房准入没有相关的监管机制。改革开放以来，我国的经济发展取得了举世瞩目的成就，我国工业化和城市化进程也进入了快速推进阶段，住房需求变得非常巨大，房地产业已经成为我国经济增长的原动力之一。货币化分房政策自1998年在全国陆续启动以来，从根本上改变了长期以来等待福利分房的状况，使居民必须通过市场途径才能获得住房。但我国的经济发展水平存在着区域不平衡的现象，东部沿海地区比中西部内陆地区不论是在经济发展的程度、规模等方面都占有明显的优势，居民的可支配收入也大大高于全国平均水平，而且沿海地区的房地产业发展较成熟，而内陆地区的发展却起步较晚，相对滞后。这就为房地产投机活动提供了广阔的空间。表现在:房地产投机者往往购买数量较大的房产用于投机活动，有些房地产投机者甚至还成群结队，他们手中往往持有比较充足的资金，分工明确，目标明确，善于把握房地产市场中的有利时机，购买大量的房产，造成房产需求的假象，人为造市，在当地的房地产市场引起了不小的震动。致使当地房地产价格上涨，其后又适时地抛售手中持有的房产，获取利润。因此，我国在房地产市场管理体制中存在的不完善致使房地产投机活动的存在有其制度上的因素。

三、抑制房地产投机活动的对策

我国应吸取以前调控房地产市场的经验、教训，借鉴其它国家应对房地产投机经验的基础上，从我国房地产投机的成因去考虑对策。

(一)利用非市场手段解决一部分人的住房需求，使投机形成和发展缺乏需求支持

房地产的需求是应该不断地满足的。根据西方国家的实践经验，一部分人的住房问题要通过非市场化手段来解决。这样可以分流部分购房需求，减少房价上涨的需求压力，使房地产投机的形成和发展缺乏需求支持。如果我国在房地产市场调整期通过非市场化手段解决部分人的住房需求，具有抑制以后房地产投机的形成和发展、促使开发商正常经营的作用。

(二)出台适度宽松的货币政策，以利于开发商的正常经营

房地产业的发展需要金融业的资金支持，这使货币政策能够成为调控房地产市场的一个工具。我国在2003—2010年间出台了一系列解决房地产问题的货币政策，对抑制房地产投机的形成和发展起到了一定作用，但不可能从根本上调整投机主体的行为。在房地产市场调整期，投机主体难以拉升地价、房价，政府更应该出台适度宽松的货币政策，以利于开发商的正常经营。

(三)从获利渠道上寻找调整投机主体行为的对策体系

房地产投机主体进行投机活动，目的在于获利。从获利渠道上寻找调整投机主体行为的对策，既是直接之策，又是治本之策。打破地方政府追求土地出让金最大化的机制，将房价走势作为地方官员的政绩考核指标;改革和完善房地产开发土地供应制度，抑制土地投机。

［1］宋天敏.中国房地产投机的成因及对策研究［D］.重庆:西南大学，2009.

［2］娄策群，赵兆.房地产投机的形成机理及其对策［J］.甘肃农业，2006.

［3］曹晓元.基于行为经济学的房地产投机行为研究［D］.武汉:华中师范大学，2006.