我国开征物业税的必要性研究

路冬玲

（太原城市职业技术学院，山西 太原 030027）

〔财会与金融〕

我国开征物业税的必要性研究

路冬玲

（太原城市职业技术学院，山西 太原 030027）

随着我国经济环境的发展变化，新一轮的税制改革应运而生，现有房地产税收体制中存在的问题不容忽视。本文通过对物业税的内涵分析，提出了我国现阶段开征物业税的必要性。

物业税；内涵；主体税种；财富分配

一、物业税的提出及其内涵

（一）我国物业税的提出

自1998年我国取消以实物分配为特征的福利分房制度以来,随着公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手房市场配套措施的完善,房地产市场出现了良好的增长态势,上海等大中城市的房价上涨尤为迅速。2003年，我国正处于即将步入新一轮的经济扩张期，由房地产投资热所带动的经济过热成为主要的防范对象。政府为了抑制过热的房地产投资，动用了各种宏观调控手段，此时“物业税”被赋予了控制房地产市场价格的功能。2003年10月公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确指出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”后来的五中全会又进一步把“稳定推行物业税”作为我国“十一五”税制改革的重点之一。2005年3月20日财政部副部长肖捷出席“中国发展高层论坛”时明确表示，今后一段时期将重点推进物业税改革。近几年，政界、学术界也在不断开展对有关开征物业税的广泛研讨。从此，“物业税”由一个人们陌生的术语逐渐变为大众迫切关注的话题。从2003年5月开始,财政部和国家税务总局先后分3批,在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。2010年1月7日,国家税务总局有关负责人表示，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案,以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”,综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划,拟定方案在今年“两会”上讨论,具体实施的时间初步定在“十二五”期间,在2011年前后或选择城市进行实征试点。由此可见，千呼万唤的物业税已如离弦之箭，别无退路。

（二）物业税的内涵

物业税（Property Tax）,又译作财产税，在有些国家被称作不动产税，是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，且税额随房产的升值而提高。其税收的性质为财产税，征收的对象是纳税人的财产。从税收要素的角度分析，物业税的征税对象为土地及附着于土地上的建筑物等不动产；征税依据为不动产的市场价值或租金价值；征税税率视具体情况而定，通常采用比例税率或累进税率。税收多归属于地方政府，是地方财政稳定而重要的财源。此外，物业税具有以下特征：

1.物业税属于个别财产税

财产税按课征方式的不同，可分为一般财产税和个别财产税。一般财产税是针对纳税人所拥有的一切财产的价值综合课征的税收，包括土地、房屋等不动产；机器设备、汽车等动产，以及股权、债券等资产。个别财产税是对财产进行有选择的课税。物业税主要是对土地及地上建筑物等不动产课征，因此属于个别财产税。

2.物业税属于直接税

由于不动产的持有者在对其财产的使用上一般不与他人发生经济关系，税负一般难以转嫁。

3.物业税是对不动产课征的经常税

物业税主要针对不动产保有环节征收的一种税，应作为地方财政收入的经常性来源。

二、开征物业税的意义

我国房地产行业在社会主义市场经济中具有举足轻重的重要地位，现已成为国民经济的支柱产业。随着我国经济体制改革的深入进行，原有的房地产税收体制显得有所滞后。因此，随着研究的不断深入，物业税的出台也已渐行渐近。目前形势下，我国开征物业税的深远意义主要体现在以下方面：

（一）培育地方主体税种，稳定财政收入

完善地方税体系是新一轮税制改革的重要内容，目前我国地方税体系中主体税种不明确，以山西省为例来分析，事权与财权划分不统一的现象仍然存在，具体见表（1）：

表1 2000-2007年山西省地方财政收支情况单位：万元

因此，从表1的数据分析中不难发现：2000-2007年期间，山西省地方财政收入呈逐年递增趋势，尽管如此仍远远不能满足财政支出的需要，支大于收的局面非但没有缓和反而呈逐年加剧趋势。在税种结构上，地方税收收入缺乏合理的主体税种。以山西省为例，2007年各项税收收入具体情况见表2：

表2 2007年山西省地方各项税收收入情况单位：万元

从表2可以看出：在山西省地方税收体系中，占税收比重最大的是作为中央地方共享税的增值税，其次是营业税。随着营业税改革的呼声越来越响，未来不论是通过缩小营业税的征税范围，或是将部分行业的营业税改征增值税，还是通过降低营业税的税率来减轻第三产业的负担，都表明地方税体系以营业税为主体税种是不稳妥的。

从世界上大多数国家的地方税结构来看，财产税大都是地方税的重要来源，具体见表3：

表3 2006年部分国家财产税占地方税收收入的比重

资料来源:OECD,Revenue Statistics 1965-2007

物业税作为财产税的一种，应将其作为地方税体系的主体税种，最主要的原因是这一税种所具有的特性。一是物业税以不动产作为征税对象，具有明显的可见性和相对稳定性，便于地方政府征收；二是物业税作为地方主体税种，其用途主要用于提供地方公共服务，属于地方财政支出的范畴，是较稳定的收入来源，对地方政府具有激励作用，有利于公共服务质量的提高；三是物业税的税基评估较为复杂，将其划定为地方政府征税范围，便于地方政府了解本辖区的特点，有利于加强税收征管。

（二）调节财富分配，维护社会稳定

改革开放以来，允许一部分人先富起来的政策，必然导致个人收入上的差距。根据库兹涅茨的“倒U理论”，一个国家在经济发展期间其居民收入差距可呈“倒U”状态，即在经济发展初期，收入差距会逐渐扩大，随着经济发展收入差距又会逐步缩小。而中国目前正处于收入差距逐渐拉大的阶段，综合各类居民收入分析，基尼系数越过警戒线已是事实，2009年7月份我国的基尼系数高达0.46，从经济学的角度来看，基尼系数0.3以下是稳定线，0.4是警戒线，0.5是危机线，0.6时动乱线，所以我国的基尼系数已越过警戒线，逼近危机线，两极分化不容忽视。

现阶段，我国对个人收入分配调节的税收主要有：消费税和个人所得税。这两个税种都属于对个人财富在流转环节上的征收，而对于个人在财富保有环节却缺乏应有的调控。从国外的税收理论及实践中不难发现，要想缩小收入差距，有必要在财产的保有环节设置相关的税种加以调控。而我国的财产税体系尚不健全，税基窄、税种少，已经不适应经济形势发展的需要。今后，应遵循国际通行做法，分别按财产拥有、财产转移、财产收益三个环节来设计税种，逐步建立和完善财产税体系。物业税的开征便是填补我国财产税空位的需要，缓解我国贫富差距持续扩大的需要，构建社会主义和谐社会的需要。通过对房地产保有环节征收物业税，对占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率或免税，一方面可以起到抑制富裕阶层过度占有资源，引导合理消费；另一方面可以用所征收的税收用于改善低收入阶层的住房条件，加强贫富调节，缓解社会矛盾。

（三）抑制投机，引导房地产市场健康发展

“房地产作为一种特殊的商品,本身就兼具消费品和投资品的双重属性”。随着我国住房制度的改革不断深入，中国房地产市场中投资性的购房需求占总需求的比重正在上升，投机因素的加大使得房地产市场中的“泡沫”成分不容忽视。查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”自1999年以来，全国商品房和商品住宅价格持续走高。2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较2008年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。2009年中国社科院的《经济蓝皮书》介绍，当前有85%的中国家庭买不起住房；《福布斯》将中国楼市列为全球第二号泡沫；中国人民银行调查报告显示70%受访者认为房价太高；万科掌门人王石称楼市泡沫严重……这些都已在提示，现在的楼市泡沫已不小。

房价的持续上涨是否合理，不妨从房价收入比的角度来分析。按照国际惯例，房价收入比应在3-6倍之间为合理区间，而我国各个城市的房价收入比却很不平衡，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴。依据国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比=28平方米×3665元/13786元=7.44，出现较为严重的失衡。一些大城市的状况则更加严重，北京由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；厦门由5.41增加为13.22；重庆由3.07增加为5.15；天津由4.41增加为9.34。两位数的房价收入比使得楼市面临泡沫破灭的危险。虽然2007年国家出台了降低利息税及加息政策，在一定程度上起到了抑制房地产的投机行为。但由于消费价格指数的加速上涨，居民投机冲动增强，导致房价暴涨。虽然加息提高了贷款资金成本，但由于房地产市场利润增加的速度仍高于贷款成本的上涨速度，所以此次加息对于抑制投机的效果并不明显，由此可见，对房地产投机行为的控制并不是一蹴而就的。物业税的开征，增加了投资者的持有成本，必然在心理上降低其投资需求，同时，房地产的价格最终是由房地产的市场供求关系决定的，这样即使房价不一定会因此而降低，也达到了抑制房地产投机行为的征税目的。配合政府的其他宏观调控措施，如适当地增加住宅建设土地供应量，从政策上限制开发商的土地闲置等，我国的房地产市场必将走向理性回归的道路，而不是坐等泡沫破灭，直至出现严重的金融危机。

（四）加快房地产税费改革，提高纳税人涉税遵从水平

税收遵从理论是近些年来西方理论界逐渐兴起并迅猛发展的税收研究分支，学者们逐渐认识到纳税人的税收遵从水平对税收的公平、效率、归宿、收入分配等各种效应应起到制约作用。从前述可知，导致纳税人税收遵从水平低的原因既有主观上的也有客观上的。物业税的开征，在客观上通过改革现有房地产税制所存在的税种重复、税费名目繁多的现状，通过简明的税制设计，可以有效地避免或减少纳税人由于繁琐的征税程序和环节而逃避纳税。同时，税收遵从水平还受到纳税人主观意识方面的影响。因此，要从主观上提高纳税人的税收遵从意识，关键是提高纳税人基于纳税而产生的公平意识。即税收是保障公众各项权利的成本，是为了获得政府提供一定数量和质量的公共商品而付出的代价。因此，从西方国家的经验来看，普遍将物业税作为地方政府税收的主体税种，“取之于当地，用之于当地”，政府通过将税收合理运用于当地的公共事业建设，并增加财政支出的透明性和程序性，使公众感到税收与公共服务的交换过程中自己的付出与获得的利益是对等的，即从主观上感到是公平的，由此来达到提高税收遵从水平的目的。

［1］杜雪君，吴次芳，董忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究［J］.技术经济，2008，（9）.

［2］商蕾.关于开征物业税的研究［J］.中国乡镇企业会计，2009，（4）.

［3］林家彬，刘毅.开征物业税对房地产市场的影响［J］.重庆工学院学报，2009，（4）.

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1673-0046（2010）3-0063-03