城市政府对房价监控研究

贾 晶

（武汉商业服务学院，湖北 武汉 430056）

一、研究背景

随着我国经济和社会的快速发展，房地产行业持续高速发展，成为关系国计民生的重要产业，对老百姓的安居乐业有很大的影响。在近几年新一轮的房地产热潮中，房价之高已经大大地超出了广大消费者的承受能力。为稳定房价，促进房地产市场健康发展，国家有关部门制定了一系列政策：从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，2004年发布“8.31大限”对土地市场进行调节和清理等政策，2005年的“国八条”，到2006年的“国六条”，到2009年“国十条”4万亿救市，最新的2010年的“国十一条”增加普通住宅用地供应等政策，房价经过2008年短期的下跌之后又开始上涨，政策效果并不理想。政府在中国房地产市场中发挥着主导作用，在社会主义制度下的土地制度对房地产市场有着决定性的影响，政府在土地和房地产市场中的政策调控和监管成为推动土地和房地产市场健康良性发展的重要研究方面。

在房地产一级市场即土地市场中，有三个利益相关者，中央政府，地方政府和房地产开发商，本文从理论上研究房地产一级市场中央地博弈以及地方政府对房地产开发商的监管，以博弈论为基础讨论市场中博弈模型并求解，并在此基础上提出政策建议，即地方政府如何在中央政府的政策下使土地市场健康发展，运用合理的手段去调控和引导房地产开发商进行理性和合理的投资。本文拟用2种不同的博弈模型来分析三方的地价博弈。

二、中央政府和地方政府的博弈

（一）中央政府和地方政府的利益目标

中央政府要实现的总体目标是整个社会的公共利益最大化，经济持续发展，社会稳定，希望房地产价格健康合理的上涨，主要有：（1）促进土地资源优化配置，增加政府财政收入；（2）防止市场化下的价格泡沫，使经济健康发展；（3）解决城市低收入群体的保障性住房问题。

地方政府同时是公共利益的维护者和自身利益的代表者，它所要达到的目标主要有：（1），在地方政府较短暂的执政期间达到短期政绩，包括政治绩效和经济绩效的最大化。（2），促进地方经济发展，提高地方政府的财政收入和GDP等指标。土地市场化条件下可以增加土地收入，解决资金预算问题，在与中央政府的利益分配中取得较多的绝对数。（3），在中央政府的政策下，实现地方房地产业的繁荣。

（二）建立博弈模型

1、参与人：中央政府和地方政府。

2、行动：中央政府有三个行动可以选择：

（1）.限制低地价出让。目的实现土地资源的优化配置，防止低地价出让的“寻租”腐败和“低进高出”的投机暴力行为。现行的“招拍挂”的制度就是对低地价进行限制。而地方政府往往为了追求自身效用最大化，选择拍卖的方式出让土地，取得最高价的土地收益，导致地价提高。

（2）.限制高地价出让。目的防止土地市场化经营下的价格泡沫和地价投机，但是这样也可能会影响土地资源配置效率。

（3）.混合供给地价管制。采用不同的土地出让方式，调整土地供应结构。

中央政府的行动集合={限制低地价出让，限制高地价出让，混合供给地价管制}

地方政府相应的也有三个行动：

（4）.低地价出让。比如协议出让，这种方式对地方政府的土地收益效用不大，也会导致“寻租”行为。

（5）.高地价出让。这种方式能增加经济政绩和地方财政收入。目标效用最大。

（6）.混合方式出让。采取多种土地出让方式（招标，拍卖和挂牌）以及多个竞争目标相结合，避免地价过快上涨。

地方政府的行动集合={低地价出让，高地价出让，混合方式出让}

3、博弈策略：

中央政府的策略空间={限制低地价出让，限制高地价出让，混合供给地价管制}

地方政府的策略空间={低地价出让，高地价出让，混合方式出让}

4、目标效用：

根据中央政府和地方政府不同的策略，各自达到不同的效用。

中央政府的效用水平=U1{S1，S2}，对于中央政府来说，采取混合地价供给出让方式能实现目标效用最大化，计为U1，其他行动的效用都会低于U1，设为 PijU1，Pij为系数(0＜Pij＜1)，i表示行数（i=1，2，3），j表示列数（j=1，2，3）,因为不管它选择限制低地价出让，还是限制高地价出让，都会被地方政府大打折扣，地方政府的效用水平U2={S1，S2}，在不违反中央政府的政策之下，会选择高地价出让，目标效用最大为U2，其他效用低于U2,设为QijU2，Qij为系数(0＜Qij＜1)[1]。

建立地价博弈策略型博弈模型，将上述效用表示如矩阵：

图5-1:地价博弈模型

（三）模型求解

在土地一级市场中，土地出让采取的市场化程度极高的“招拍挂”要考虑中央政府和地方政府的博弈。2004年“8·31”大限后，住宅用地供应市场更公开透明，城市住宅土地较少采用招标方式，竞争更激烈的拍卖和挂牌出让方式的“价高者得”的特点很符合地方政府的利益，在较短任期内，通过土地出让能得到更多的财政收入，使投资拉动经济增长。

下面用画线法分析策略型矩阵的纳什均衡。

中央政府采取策略：（1）限制底地价，中央政府限制过底的出让土地，所以地方政府不管从落实政策的角度还是从自身的利益最大化，都会选择高地价出让土地的方式，获得效用U2。（2）限制高地价，中央政府防止价格过高而影响房价，限制土地出让过高价格，而地方政府不会选择低地价，所以为了不违背中央政府的政策，会选择混合方式出让，获得效用Q23U2。（3）混合供给地价出让管制。在中央政府采取混合供给地价出让方式时，地方政府只能选择混合出让方式，否则会受到中央政府的政治惩罚，获得效用Q33U2。

地方政府采取策略：（1）低地价出让方式。地方政府采取低地价出让方式，中央政府则会限制其行为，防止土地过底价格出让，获得效用P11U1。（2）高地价出让方式。地方政府采取较高地价出让方式，中央政府肯定不会选择限制低地价，但是如果选择限制高地价，则有可能会影响土地市场化目标和房地产健康正常发展，最好采取混合供给地价管制方法，获得效用P32U1。（3）混合方式出让。这种方式下的中央政府能够通过调节土地供应结构和出让方式来调空地价，达到效用最大U1。

由此得出该博弈的纳什均衡解：[混合供给地价管制，混合方式出让]。在此次博弈过程中，中央政府追求的公共利益最大化和土地房地产市场健康良性发展，会一定程度限制地方政府的利益。地方政府追求自身利益最大化，同时看重地方政治绩效和经济发展。所以中央政府需要稳定地价和房价而采取混合供给土地出让管制，地方政府也要遵从政治上绩效考虑，落实政策，所以也会采取混合出让方式，实现效用次优。我国城市土地在土地批租制度下，招标方式除了设计竞争地价外，还可以设计竞争项目优劣标准。住宅用地要建立多级供给机制，可依据住宅项目的性质，在土地供给方面，采取价格竞争激烈程度不同，竞争目标不同的出让方式，形成竞地价、竞项目和竞房价等多目标土地出让竞争机制，而不是采用仅仅竞地价的拍卖方式[1]。“国六条”就是在土地供应结构上提出，中低价位、中小套型的商品房（含经济使用房）和廉租房的土地供应量不得低于居住用地供应量的70%，并采取招标方式而非“价高者得”的拍卖方式，从而对70%的土地供应的价格进行管制。最多给30%的拍卖高价出让，能引导房地产开发商的投资行为。

三、地方政府和房地产开发商的博弈

（一）地方政府和房地产开发商的利益目标

地方政府追求区域社会效益最大化，科学调控土地供应量，通过合理的城市规划来优化土地供应结构，而房地产开发企业追求自身经济效益最大化，其行为可能会违反政府土地政策和城市规划，所以地方政府对房地产开发企业要进行监管，可以借助于完全信息静态博弈的监管模型。

两个参与人包括房地产开发商(player1)和地方政府(player2)，政府防止其违规开发经营要对其进行监管，房地产开发企业可以选择虚报信息falsity(F)或者服从政策obey(O)。企业服从监管就是要呈报真实的信息，尤其是开发信息，这样守规开发商比逃避就要多付出成本(A)而按照政府监管者的意图来开发土地和房地产项目,为政府创造出价值(V)；政府监管者可以选择监管inspection(I)或者不监管notinspection(N1)，监管要花费一定的检查成本(H)但是能够检查出房地产开发企业的真实信息，可以更好做出管制的策略。如果房地产开发商违规开发，对社会损害为S，政府检查出来会对其处以罚款C，如果政府没有检查，社会损害也为S。两方参与者，地方政府和房地产开发企业都同时并且独立的选择他们战略或行动组合，当政府做出是否监管企业的时候，它并不知道企业是否按照它的目标来开发土地和房地产项目，也不知道企业是否存在虚报信息的行为。我们假设 G＞H＞0[1]。

（二）建立博弈模型

这并不是一个纯策略的博弈，因为政府可能监管也可能不监管，而企业可能虚报成本也可能按照政府的目标去经营，所以这是个混合策略的博弈模型，我们设企业守规的概率为x,政府的监管概率为y，建立下面的博弈模型：

图5-2:监管博弈模型

（三）模型求解

模型求解：这相当于对混合策略均衡求解，对于被监管企业1来说，不论政府做出什么策略，其在服从或者虚报信息两者无差异；对于政府2来说，不论企业的行为是哪一种，他监管和不监管无差异。这时可达到政府的支付函数的期望值最大，企业的支付函数的期望值也是最大的状况。

对于企业1来说，给定，其预期收益有：

y(-A-C)+(1-y)(0)=y(-A)+(1-y)(-A)

对于政府监管者2来说，给定x,其预期收益有：

(1-x)(V+C-H)+x(V-H)=(1-x)(-S)+x(v)

解出的政府监管的概率和企业守规的概率如上两个表达式，可以看出，政府监管的概率和房地产开发企业守规的概率与政府所得收益V，罚款C,检查成本，开发商守规成本A，对社会损害为S等有关。

由（5-1）式看出，开发商的守规成本越大，开发商违规的风险收益就越大，政府监管的概率就要越大，要加大检查的范围和力度，才能打击违规行为。由（5-2）式看出政府的检查成本越大，开发商守规的概率越小，我国房地产市场高利润率驱使开发商违规行为增多，地方政府需要拿出更多的资金来检查这样政府收益就回减少，追求自身利益的地方政府监管机关有可能会放松检查，所以会放任开发商的违规行为。由（5-2）式也可看出政府收益越大，开发商违规对社会的损害越大，开发商守规的概率就越大，如果开发商违规，那么对社会公共利益损失就会加大，也会影响地方政府的收益，所以政府的宏观调控力度和监管力度都会加大。由（5-1）和（5-2）同时看出，罚款越大，监管概率越小，开发企业守规概率越大，这样属于让地方政府比较满意的情况，但是如果罚款过于大，那么开发商的违规多付出的成本可能使他们遭遇巨大损失，可能提高房价来弥补，使房价产生泡沫，所以罚款额度的大小值得讨论。

四、对策

（一）加大地方政府对土地开发商的监管力度

中央政府加强宏观调控，做好对地方政府的供给和需求导向和调节工作。一方面，要加大土地供应调控力，强化规划调控导向，改善住房供给结构，着重增加低价位、中小户型普通商品房和经济适用住房的供应；另一方面，采取有效的财政、金融和税收政策，整顿和规范市场秩序，合理引导投资性需求，通过供求双向调控，努力实现商品住房供求基本平衡，遏止住房价格上涨过快的势头，促进住房价格理性回归和房地产市场健康发展。

在现有土地供给制度的前提下，地方政府在土地出售环节适当控制土地的供给量，如果地方政府通过拍卖出让方式，抬高价格，直接获取更多的土地出让金，同时还收取各种名目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，这都会导致成本增加推动房价，地方政府应树立正确的政绩观，提高地方政府在房地产市场管理水平和能力，要建设现代政府和人民满意政府，规范土地使用和交易市场的开发利用行为，在土地出让环节并不以“土地价格最高者得”为标准。应完善房地产市场的管理制度和法制建设，规范和约束政府自身的行为，尤其是监管部门的制度建设和人才建设，应该根据市场的情况，选择最佳的监管模式，制定严格的惩罚措施，有效监督和引导土地及房地产开发商行为，利用减少寻租活动和贪污腐败的现象，增加信息的公开性和透明度。

（二）完善土地供应方式

完善土地供应方式，应避免造成开发商垄断开发和剩余土地闲置，政府应对土地使用状况实施全过程的监管和制约，做到及时开发，及时推入市场，防止开发商囤积土地。建立统一完善的城市土地交易系统，形成公开透明的土地交易信息平台。完善地价房价动态监测机制，反映价格走势水平和走向，为政府部门提供决策依据，也为交易主体了解市场行情。

（三）建立多层次的住房保障体系，提供一定比例的中小户型中低价位的商品房

建立多层次的住房保障体系尤为迫切，完善的公共住房保障制度是社会发展和进步的标志。住房保障是政府为社会公众提供的非常重要的公共产品，它覆盖的范围很广，新加坡有超过80%的人口享受公共住房保障制度的好处。政府应根据需求做好公共住房供应，确保其占社会新增住房的一定比例。政府应当适应不同保障对象的具体需求，从住房供应结构和土地供应方式这两个方面建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障体系，有计划、有步骤、分层次地解决中低收入家庭的住房问题。

[1] 王阿忠：《中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究》，中国社会科学出版社，2007.

[2] 李准，王进，颜嘉：房地产业中政府与开发商的博弈分析，基建优化，2006，12.

[3] 张维迎：博弈论与信息经济学[M]，上海：上海三联书店，1996.

[4] 田晓青，邓忠：房地产发展的多方博弈分析，湖南农业大学学报，2007，2.

[5] 宋艳林：我国土地市场发育的三方博弈分析，生产力研究，2007，3.