容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

秦 波，孙 亮

（1.中国人民大学城市规划与管理系，北京 100872；2.新加坡国立大学房地产系，新加坡 117566）

土地价格是城市房地产市场运行的中心环节，决定城市中土地资源能否得到高效利用和最佳配置。因此，对土地价格影响因素的研究是中外学术界长期关注的热点［1-2］。大量文献证明，土地价格是由区位条件、邻里环境、结构属性等多种因素共同影响而形成的，容积率是其中的重要因素之一［3］。作为衡量用地强度的重要指标之一，容积率是规划师控制单宗土地开发的“外部性”、协调城市整体发展的重要手段。一般认为，容积率越高，土地利用效率越高，开发商越愿意支付更高的价格获取土地使用权。但实际上容积率对于土地价格的影响并非如此简单，而是与土地所在的城市、区位及用地类型有着密切联系［4］。

随着中国城市土地有偿使用制度的改革，出让方式的改变也是影响土地价格的重要因素之一。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求各地必须在2004年8月31日前将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。众多媒体舆论认为，土地以招标拍卖方式出让将让政府获取更高的土地出让金，从而提高开发商用地成本，因此“71号令”势必推动地价乃至房地产价格的上涨，但学术界对此存有不同看法［5］。

由于缺乏土地交易数据，定量方法应用不足，国内学者对上述问题的研究以定性为主，缺少大样本、有说服力的定量研究［4-5］。本文以北京市土地整理储备中心获取的1363宗土地出让数据为基础，利用特征价格模型分析容积率和土地出让方式对土地价格的影响。为了控制不同用地类型对地价的影响，本文主要研究住宅用地。

1 研究方法：特征价格模型

1.1 特征价格模型

特征价格模型（Hedonic Model）是针对具有不同属性的商品之价格的多元回归，所得到的系数即被认为是该属性的市场价格［6］。房地产的“异质”属性使其成为特征价格模型得以广泛应用的研究领域。在实证研究中，特征价格模型多采用对数函数形式，一是因为这种形式易于解释，所估算的系数可以被解释为自变量和土地交易价格之间的弹性；二是因为对数形式比线性模式的回归结果往往更为优越［7］。模型形式如下：

式1中，Y是n×1的向量，代表n宗土地交易的价格；X是n×k的向量，k代表土地的特征属性信息，包括区域位置、地块结构和交易时间等；β是n×1的向量，表示特征价格系数；u代表残差。

1.2 数据来源

土地出让数据由北京市土地整理储备中心提供。该中心成立于2002年，被授权管理北京城市土地的出让和土地利用规划。北京每宗土地出让的详细信息都必须在土地整理储备中心登记。本文所采用的数据涵盖从2002年1月至2005年12月1363宗住宅用地的交易信息，包括每宗地的地理坐标、土地交易价格、地块面积、出让方式、允许的土地用途类型、容积率、土地使用权出让的时间以及其他属性。

利用GIS生成TIN模型并进行渲染，图1展示了北京市2002—2005年所有出让的住宅用地单位面积价格高低以及这些用地容积率高低的空间分布，深色表示价格（容积率）高的区域。比较图1两图中地价和容积率的分布，高单位面积价格和高容积率的住宅用地集中在朝阳区的建国门CBD，复兴门的金融街，拥有大量科研机构、大学和高科技公司的中关村，以及亚运村和奥林匹克中心地区。这些区域也正是北京市总体规划（2004版）所定义的城市中心，不仅经济活动较为集中，生活设施也更为成熟。此外，在二环以内有很多高单位面积价格但低容积率的住宅用地，这反映了规划师为了保护北京以紫禁城为中心、历史悠久的胡同和街区而对旧城区进行的开发密度控制。

2 实证研究：实证模型与回归结果

2.1 实证模型与理论预期

以收集到的数据为基础，本文在实证研究中采用的特征价格模型如下式：

式2中，因变量P是地块的单位面积出让价格，即地块出让总价/地块面积，单位是元/m2。实证模型中所有的变量和基于理论预期的正负号如表1所示。

表1 变量的定义与正负符号预计Tab.1 Definitions and expected positive and negative signs of the variables

2.1.1 区位与土地价格 区位是影响土地价值最重要的因素之一，预期城市中土地价格将会以CBD为中心呈现距离衰减的格局。因此，到CBD距离对单位面积地价可能呈现负的影响。

2.1.2 容积率与土地价格 容积率越高，则可开发建筑面积越大，开发商越容易实现盈利，也因此愿意支付更高的价格。所以，预计地块容积率对单位面积地价的影响为正。由于中心城区的可开发土地资源较为稀缺，市政设施、商贸服务等周边配套更为成熟，而且消费者购买力往往也更为旺盛，开发商因此更偏好大容积率的地块。也就是说，容积率对地价的影响可能随着从中心到外围逐步衰减。

本文为此特别加入外城容积率敏感度和远郊容积率敏感度两个交互式变量来验证不同地区的土地价格对容积率的敏感程度。是否在外城和是否在远郊为表示地块所在地区的虚拟变量。北京市内城区包括西城、东城、崇文、宣武；4个外城区为海淀、朝阳、丰台、石景山；其余的是远郊区。预期在容积率相同的情况下，如果地块在外城区，容积率对地价影响要小；如果地块在远郊区，影响更小。因此，外城容积率敏感度和远郊容积率敏感度的系数可能为负数，而且后者的值更小。

2.1.3 出让方式与土地价格 自从20世纪90年代以来，中国城市土地出让方式有三种：协议出让、招标和拍卖。就单宗土地交易而言，土地以市场导向的出让方式（招标或拍卖）而形成的价格通常高于以协议出让方式而形成的价格。实证模型中的变量土地出让方式即为衡量不同方式对单位面积地价影响的虚拟变量，0为协议出让方式，1为招标或拍卖方式，预计土地出让方式的系数为正。

为了增加城市土地市场的效率和透明度，2004年的“71号文”取消了经营性土地出让的协议出让方式。2005年协议出让土地的比例因此大幅减少，总的出让量也呈明显下降趋势，2004年比2003年减少28％，2005年又比2004年减少11％（表2）。这说明随着土地协议出让方式的减少，开发商拿地量减少了。本文把2002—2005年分为8个半年，利用时间虚拟变量判断北京市整体的土地出让价格随着时间的变化趋势，同时检验北京地价是否随着2004年的“71”号文出现大幅上涨，预计时间虚拟变量的系数都为正。

2.2 回归结果与解释

模型回归结果如表3所示。

表2 北京市住宅用地出让情况（2002—2005年）Tab.2 Residential land transfers in Beijing from 2002 to 2005

表3 实证回归结果Tab.3 Empirical regression results

2.2.1 到CBD距离对单位面积地价的影响显著 在其他因素保持不变的情况下，距离每增加1％，单位地价下降0.1686％。该结果符合理论预期，和其他一些实证研究相吻合。Fu和Somerville对上海土地出让数据进行研究发现，到CBD距离同样对单位地价有显著的负影响［8］。结果说明土地价格和就业中心可达性之间存在紧密联系。

2.2.2 地块容积率对单位面积地价影响同样显著 容积率每提高1％，单位地价上升0.8584％。城市的不同地段，容积率对土地价格的影响可能有所不同。结果显示，外城容积率敏感度和远郊容积率敏感度系数分别是-0.0660、-1.6639，与预期的正负号相吻合，与预期的数值大小变化也相符合，但结论在统计上并非显著。这说明中心区的地价对于容积率变化可能更为敏感，此结论还需要更多的实证研究来证明。

2.2.3 土地出让方式对单位面积地价影响十分显著 通过招标拍卖出让的土地单位价格比通过协议出让的高18.60％（即e0.1706-1）。回归结果显示，2004和2005年的时间虚拟变量对地价并没有显著性的影响。按照回归系数计算，以2002上半年为基准，2002下半年地价上涨29.42％（即e0.2579-1，下略）；2003上半年上涨36.96％，下半年上涨30.32％；2004年上半年上涨22.84，下半年却下降11.67％；2005上半年上涨17.10％，下半年上涨12.51％。可见，“71号令”后2004和2005两个年份的地价上涨幅度甚至有所减少，特别是在2004年下半年竟然出现地价下降的现象。虽然2004年的“71号令”更多地引入市场机制，对土地出让方式有较大影响，但对整体的土地出让价格并没有明显影响。开发商并没有因为只能以招标拍卖的方式拿地而高估地价、支付更多的土地出让金，而是以更理性、更谨慎的态度拿地，因此地价并未抬升，而土地出让量大幅减少（表2）。

3 结论与建议

本文利用特征价格模型对北京市土地出让的价格和影响因素进行量化研究，结果表明区位、容积率和出让方式对单位地价都有显著的影响。到CBD距离每增加1％，单位地价将下降0.17％；容积率每提高1％，单位地价将提高0.86％，但是容积率对于土地价格的影响可能随着距离市中心的增大而削弱；土地以招标和拍卖方式出让的价格比协议方式高18.6％，但“71号令”的颁布并没有引起北京总体土地价格的上涨。笔者提出如下政策建议。

（1）坚持中国土地和房地产的市场化改革。“71号令”没有推动地价上涨，而是减少了土地交易的总量。出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制，充分体现土地资源的价值。而土地价格是由市场中供给和需求的相对变化所决定，市场机制并不会直接导致地价上涨。将地价和房价上涨归咎于市场化改革是错误的观点，无力购房的低收入阶层则应由政府提供公共住房给以解决。

（2）规划部门要充分考虑区位条件，审慎地确定容积率。城市土地价值的空间格局有其内在规律，规划师要有意识地引导地价空间结构向更优的方向演变，最大地体现城市土地的价值，同时保障房地产市场的健康发展，有利于市民居住条件的改善和城市经济的发展。在确定容积率时，规划师要充分考虑地块的区位条件和市场需求供给情况，毕竟容积率的修改将极大地影响土地价格。在大规模土地交易数据的基础上，规划部门应进一步研究容积率对地价的影响机制，从而更科学、合理地制定容积率。

（References）：

［1］温茨巴奇，迈尔斯，坎农.现代不动产［M］.北京：中国人民大学出版社，2001：1-43.

［2］李博，原玉廷.一种改进的城市土地价格计算方法［J］.中国土地科学，2008，（4）：45-48.

［3］章波，苏东升，黄贤金.容积率对地价的作用机理及实证研究——以南京市为例［J］.地域研究与开发，2005，（5）：105-109.

［4］单胜道，尤建新.容积率对地价的影响规律分析［J］.长安大学学报，2003，（1）：52-55.

［5］蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定.土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究［J］.中国土地科学，2001，（6）：24-28.

［6］王琳.城市轨道交通对住宅价格的影响研究——基于特征价格模型的定量分析［J］.地域研究与开发，2009，（2）：57-61.

［7］Oland，L.，Thorsen，I.，Gitlesen，J.Housing Price Gradients in a Region with One Dominating Center［J］.Journalof Real Estate Research，2007，（3）：321-346.

［8］Fu，Y M.，Somerville，S.Site Density Restrictions：Measurementand Empirical Analysis［J］.Journal of Urban Economics，2001，（2）：404-423.