基于补偿性容积率计算的工业用地容积率管理

何健元，邱浩锋，樊惠萍

(1. 广州城市规划技术开发服务部，广州 510030；2. 广州市城市规划自动化中心，广州 510030)

基于补偿性容积率计算的工业用地容积率管理

何健元1，邱浩锋1，樊惠萍2

(1. 广州城市规划技术开发服务部，广州 510030；2. 广州市城市规划自动化中心，广州 510030)

我国正处于城市化快速发展的阶段．在有限的城市土地资源中，工业用地规划应注重提升用地效率，减少城市居住、商业核心区域的人口和环境压力．通过对工业用地和住宅用地建筑报建电子报批技术经济指标核算的统计，利用两种用地建筑在计算容积率面积与建筑面积的比值上的差异，提出对工业用地建筑补偿容积率的概念和方法，平衡两种用地容积率的差异．针对具体案例进行计算分析，该方法能有效释放工业用地效率潜力，解决容积率偏低的问题．

广州；建筑规划管理；补偿性容积率；工业用地

我国的城市建设正处于快速发展的阶段．人口城镇化率由建国初期的17.5%快速上升至2012年的52.6%[1]．中国的城镇化率由20%上升到40%仅仅用了22年[2]，与世界其他国家相比(英国120年，法国100年，美国40年)尤显“急促”．以广州市为例，常住人口由1953年的285万人增至2011年的1,270万人[3]，60年内增加了4.5倍．如何在城市有限的土地资源中提升用地效率、改善城市人居环境已成为当今城镇规划和设计的重要考虑因素．

随着我国城市规划建设中对建筑的技术、经济、环境的控制逐渐趋于科学和客观，居住用地的容积率得到了有效而灵活的控制．但工业作为城市发展动力的重要组成部分，却面临土地使用效率偏低、行业集约式发展受阻等问题．

本文对工业建筑和住宅建筑从建筑设计的角度，尤其是从非计算容积率面积与建筑面积的比值的差异的角度出发，通过数理统计分析，提出补偿性容积率的计算方法，讨论基于补偿性容积率计算的容积率弹性管理方法及案例试算．

1 工业用地容积率的计算与管理

1.1 工业用地容积率

容积率是城市规划中一个重要的技术指标．对于工业用地，按照GB50489—2009《化工企业总图运输设计规范》[4]，工厂容积率＝(计算工厂的总建筑物＋构筑物面积)/厂区用地面积．由于不同类型工业厂区在构筑物设置上存有差异，且较难准确量算其建筑面积，故构筑物不纳入本文的计算和讨论范围．

1.2 修建性详细规划下的工业用地容积率的管理规定

以广州、深圳为例，规划管理部门对不同用地类别的厂房建筑的建筑密度和容积率上限均做出了规定[5-6](见表1)，对容积率下限则应符合《工业项目建设用地控制指标》[7]的规定，其值在0.5～1.0之间．其中，轻工加工业、制造业容积率下限值较高，重工业容积率下限值较低．由此可知，一块1,hm2左右的二类工业用地，容积率大致控制在1.0～1.6之间．

表1 工业用地通用厂房建筑指标控制表

1.3 工业用地容积率控制的误区

尽管容积率控制的首要目标是控制开发规模、设定合理的容积率下限，但紧凑度和多样性也是中国城市可持续发展的核心理念[8]．由于国内多数城市已采用分区容积率控制的手法，中心城区商住用地的容积率得到了较好的控制．但在郊区，因为建筑普遍低密度发展，容积率的限制措施可能起不到有效的调节作用[9]．信息、物流等新兴工业产业建筑作为新型综合办公建筑[10]，低密度的用地控制使得资源配置和产业整合能力降低．

国内许多城市的工业用地容积率普遍采用“总体规划—控制性详细规划—修建性详细规划”的顺序逐级控制，但工业建筑和住宅建筑在建筑设计，特别是非计算容积率面积的计算上的差异造成两类用地容积率的计算和核定存在一定的不平衡．因此，应当从建筑设计和面积计算的特点出发，对工业用地容积率的控制进行“反算”和“再平衡”．

2 工业建筑的设计特点及非计算容积率建筑面积

2.1 工业建筑设计的面积特点

容积率指标的提出旨在限制建筑物的总建筑面积，故广义容积率计算公式中分子一项是“总建筑面积”．由于住宅建筑可能设计有架空活动或阳台等公共或半开敞空间，因此狭义的容积率计算一般会用“计算容积率建筑面积”来取代“总建筑面积”．

目前，我国部分大城市设有专门的计算容积率建筑面积的规定，如《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》[11]、《广州市规划管理建筑面积计算办法》等．以广州为例，无论住宅还是厂房，半开敞空间、阳台等均可按投影面积的一半计算容积率面积；地下停车库及设备房、架空层、闷顶、管道设备夹层、天面梯屋及电梯机房等一般不计算容积率面积．

有别于住宅建筑注重适用性和舒适性，工业建筑的主要设计特点为空间尺度大、建筑功能单一等，这使得工业建筑在计算建筑面积、计算容积率面积和容积率上与住宅建筑存在较大的区别．产生这种区别的主要原因有两类：一是厂房多数为一至三层的低层建筑，功能比较单一，较少设计有大面积阳台、门廊和架空层，因而非计算容积率建筑面积较住宅建筑少；二是厂区内由于普遍比较开阔，较少设置大型多层地下停车场，所以非计算容积率建筑面积占总建筑面积较小．

2.2 非计算容积率建筑面积对工业建筑容积率计算的影响

基于厂房和住宅类建筑在非计算容积率建筑面积上的差异，通过对电子报批技术经济指标核算业务的面积分项统计，得到计算容积率面积和建筑面积的比值关系(见表2)．统计时，采用了“总案件数相等”和“总建筑面积相近”两套比较方式．

表2 建设项目的计算容积率面积、建筑面积及比值

如果定义

式中：S非为非计算容积率面积，m2；S为总建筑面积，m2．

即计算容积率面积/建筑面积的值与i值是倒数关系．由表2可知：厂房的i值在3%～4%之间，而住宅的i值则在19%～27%之间，两者相差6～7倍．

3 补偿性容积率和容积率弹性管理方案

3.1 补偿性容积率的计算

为了解决工业用地建筑容积率偏低的问题，同时平衡工业建筑与住宅建筑在非计算容积率建筑面积与总建筑面积的比值上的差异，应从工业建筑的设计特点出发，在非计算容积率面积方面考虑一种对工业建筑容积率的补偿计算方法．

参考国内外对建筑容积率的修正手段，提出以下工业用地补偿性容积率(compensatory floor area ratio，简称CFAR)计算方法

式中：iR为住宅用地非计算容积率面积与建筑面积的比值的平均值，由统计所得；iM为目标工业用地非计算容积率面积与建筑面积的比值；K为工业建筑占地面积在总用地面积中的比例，%；I0为项目用地范围内单位面积固定资产投资额(或称投资强度)下限值，万元/hm2；I为相同行业在一类地区的投资强度的下限值，万元/hm2；FAR为当地政策中工业用地通用厂房建筑容积率上限值．

在式(2)中，住宅建筑和目标工业用地建筑在非计算容积率面积与总建筑面积比值上的差值由iR-iM表达．iR由统计所得，规划行政主管部门可通过对历年案件的统计分析确定一标准值．一般情况下，iM＜iR，故iR-iM＞0；且当iR-iM越大时，越能反映两者的差异，对工业用地容积率的补偿度也越大．基于对控制城郊工业用地容积率下限的考量，公式通过“I0/I”一项，从固定资产投资方向控制工业集聚程度，I0/I越大，投资强度越接近一类地区，可接受补偿的容积率就越大．

由于可建设地块中可能包括非工业用途的配套建筑，系数K反映地块内工业建筑的占地比例，保证非工业用途的配套建筑不会对补偿性容积率计算造成干扰．如果地块是工业仓储型混合用地，则可通过引入用地比例系数计算混合补偿容积率

式中：iW为目标仓储用地非计算容积率面积与建筑面积的比值；KM和KW分别为工业建筑、仓储建筑占地面积在总用地面积中的比例，%．

3.2 容积率弹性管理方法和实用案例

工业用地容积率管理宜采用基于容积率弹性管理方法的行政与技术流程相结合的方式进行(见图1)．行政流程包括用地规划、修建性详细规划设计或调整、容积率弹性管理方法、容积率转移登记和发文等，其中容积率弹性管理方法由技术流程组成．规划管理部门对建设单位提供的在用地设计条件上制作的修建性详细规划进行审查，通过补偿性容积率计算得出可补偿的容积率，建设单位可选择将增加的容积率放在本期用地内并调整建筑设计，或将容积率转移至远期建设用地上．如采取调整本期建筑设计，则调整后的设计方案再通过补偿性容积率的计算，判断补偿后的总容积率是否超出政策上限，若否，则发文并结束．

图1 容积率弹性管理方法

技术流程包括数据输入、参数计算、补偿性容积率计算和数据输出等．技术流程可独立于行政流程并作为前期预审查程序，既可突显技术和行政分离的原则，又可保证技术指标准确而不受干扰．

以广州市番禺区金山大道某创意工业园为例，一期用地面积27.2万m2．通过修建性详细规划技术经济指标核算的总建筑面积40万m2，计算容积率面积为总建筑面积的97%，即一期用地容积率为1.42．如果本案采用基于补偿性容积率计算的容积率弹性管理方法进行试算审核，则查文献[7]得I0/I＝1,245/ 1,555＝0.8．又已知iR＝0.2，K＝85%，FAR＝1.6，那么，由式(2)得CFAR＝0.18，即可供补偿的容积率为0.18．一期用地补偿修正后的容积率总计1.60，符合该地区修建性详细规划的上限规定．据此，一期用地地块内的可建建筑面积将可增加约4.8万m2．建设单位可通过调整设计或申请容积率转移将补偿的建筑面积增加到地块上．

4 结 论

(1)补偿性容积率概念的创新之处在于其基于建筑设计的特点和数据统计，并反作用于修建性详细规划的指标制定和审核流程，从而减小工业和住宅用地之间容积率的差异，增加工业用地的容积率．

(2)通过对建筑工程电子报批技术经济指标核算数据的统计分析，得知厂房与住宅在i值上存在的差异约为6～7倍.

(3)补偿性容积率的计算方法考虑了iR和iM的差异、工业建筑的占地比例、从固定资产投资方向控制的工业集聚程度等因素．

(4)基于补偿性容积率计算的容积率弹性管理方法是对具体工程项目的审核流程．通过行政流程和技术流程，补偿的容积率可通过调整建筑设计增加到本期地块上，也可以通过开发权转移制度划拨到待开发地块上．

出于对工业集聚程度的考虑，方法对项目固定资产投资方面有侧重性．规划管理部门在实际应用时可引入环保或社会效益等参数进行修正和试用．

［1］ 中华人民共和国国家统计局. 中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL]. (2013-02-22) [2013-07-29]. http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/ qgndtjgb/ t20130221_402874525. htm.

［2］ 陆大道. 还没摆脱城市化冒进误区[J]. 人民论坛，2010(19)：26.

［3］ 广州市统计局. 广州市2010年第六次人口普查主要数据公报[EB/OL]. (2011-05-16)[2013-07-29]. http：// www.gzstats.gov.cn/tjgb/glpcgb/201105/t20110517_ 25227. htm.

［4］ GB50489—2009，化工企业总图运输设计规范[S].

［5］ 广州市城市规划局. 广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇[S]. 广州：广州市城市规划局，2005.

［6］ 深圳市规划和国土资源委员会. 深圳市城市规划标准与准则[S]. 深圳：深圳市规划和国土资源委员会，2004.

［7］ 中华人民共和国国土资源部. 关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知[J]. 国土资源通讯，2008(4)：5.

［8］ 仇保兴. 紧凑度和多样性——我国城市可持续发展的核心理念[J]. 城市规划，2006(11)：18-24.

［9］ 刘金朋. 城市新区居住用地容积率研究——以沈北新区为例[D]. 沈阳：沈阳建筑大学，2011.

［10］ 李思思. 设计类产业园区建筑设计[D]. 北京：中央美术学院，2012.

［11］ 《上海城市规划》编者. 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定[J]. 上海城市规划，2000(2)：22.

［12］ 咸宝林. 城市规划中容积率的确定方法研究[D]. 西安：西安建筑科技大学，2007.

［13］ MERRIAM，DWIGHT. The complete guide to zoning [M]. New York：McGraw-Hill，2004.

［14］ Housing and urban planning department of government of uttar pradesh，India. Housing Policy[ED/OL]. (2012-06-08)[2013-07-29]. http://awas.up.nic.in/linkfile/House Reforms. htm.

Industrial Land FAR Management Research Based on Compensatory Floor Area Ratio Computation

HE Jian-yuan1，QIU Hao-feng1，FAN Hui-ping2
(1. The Department of Guangzhou Urban Planning Technology Development Services，Guangzhou 510030，China；2. Guangzhou Urban Planning Automation Center，Guangzhou 510030，China)

China is confronted with the rapid growth of urbanization. Because of the limited urban land resources, urban planning authorities need to consider the utilized efficiency of industrial plots as well as reduce environmental and population pressure in residential and commercial districts. According to the statistical analysis for technique economical indexes of industrial and commercial constructional areas, the compensatory floor area ratio (CFAR), which is an objective concept aiming to balance the difference on floor area ratio (FAR) between residential and industrial buildings, is introduced. The potential of industrial land use efficiency could be unleashed on the basis of CFAR computation and the method is also an economically feasible resolution to FAR problem of industrial plots management.

Guangzhou；architecture planning management；compensatory floor area ratio；industrial plots

TU984.13

A

2095-719X(2014)01-0064-04

2013-06-28；

2013-11-11

何健元（1988—），男，广东广州人，广州城市规划技术开发服务部助理工程师.

樊惠萍（1963—），女，高级工程师，从事城市规划信息化的研究．E-mail：fanhuiping@upo.gov.cn