楼市将阶段性见顶

龙　斌

楼市最有效力的政策是改变预期的政策。

最近,银监会下发通知并多次表态,要求严格执行第二套房贷有关政策不动摇,要求商业银行重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,保障广大居民真实首套购房需求,不得自行解释二套房贷认定标准,抑制过度的炒房投机行为,维护我国房地产市场稳定。

本次监管部门重申二套房贷政策的背景,恰恰是楼市再次进入又一个高涨的时期,类似2007年年中的情形。而2007年“9.27”新房贷政策出台带给房地产市场的冲擊还记忆犹新,此次收紧二套房贷会不会带给市场新的一波冲击?

目前的房地产市场有三个很清楚的现象:

首先,5、6月份以来,全国房地产市场价格不断走高,涨速加快。不少城市的很多区域楼价涨到比历史最高位的2007年9、10月还高。近期楼市普涨、补涨并存,且有加速迹象;

其次,投资性购房比例不断上升,与换房需求一道主导市场,普通工薪层的刚性需求比重下降。在社会通胀预期加强的情况下,投资情绪受到影响,入市变得积极起来。与投资、多次置业入市增多形成对照的是,各大城市(特别是在核心区域),越来越多的普通工薪阶层的首次置业人群被挡在高楼价市场以外,3、4月份刚性需求主导的市场让位给了投资、换房;

第三,地王不断涌现,强化了市场涨价预期,反映出房地产市场流动性充沛、信心爆棚的特点。

“楼价快涨”、“投资居高”、“地王不断”这些特点与2007年年中的楼市非常相似,当然也有不同的地方,例如投机比例不如2007年高、经济大环境也不同、市场不如2007年那样对涨价的预期集中,等等。

尽管如此,从市场走势来看,无法排除楼市有进一步炙热、或者疯狂的可能,其实上半年市场不断走高,与房贷支持、特别是二套房贷普遍执行较松有直接关系,如果房价继续飙升的话,投资行为特别是短期炒楼行为,带给房贷的风险客观上大大上升,因为一旦市场波动加大,例如2008年很多地区的楼盘下跌超过30%,投资者和短期炒楼者就可能断供走人。银监部门在市场开始有些过热的时候重申严格执行二套房贷政策,可谓正当其时。

目前来看,二套房贷政策杭州第一个开始执行,一旦各个城市严格执行“二套房贷政策”,包括实施“首付四成以上”、“利率上浮1.1倍”,最明显的市场效应将是投资行为直接受到打击,投资成本会因为首付提高、利率上浮之后明显提高,最重要的是,投资者关于楼市会一直将涨的预期可能发生改变。而如果投资行为减少,直接反映到楼市的变化是成交迅速减少,多次置业的热情也会降温,市场预期会受到明显影响。

在楼价方面,由于楼价的运行往往滞后于成交很多,加上目前的市场氛围总的比较热,核心区域新货少,供应不足,“地王”的助涨心理效应还在,开发商现金流充足,预期经济好转等等因素的作用,楼价可能先会维持在高位运行一段时间,慢慢经历有价无市之后,供求关系逐步改变,楼价可能从高位小幅回调。

严格执行二套房贷政策后,楼市新一轮波动难以避免,今年以来持续的上升行情将告一段落,楼市呈W运行的态势将确立。

有一种看法认为,目前市场不缺钱,也不缺信心,流动性充足,楼市是最大的吸引投资的地方,二套房贷政策即便严格执行,也不会产生大的市场影响,相反,下半年市场还会如期疯狂、走高。我个人有些不同看法,觉得不能低估二套房贷政策严格执行的威力。在目前投资成为楼市主要推动力的情况下,二套房贷从严执行的话,政策影响力实实在在会改变投资者乐观的预期,入市将趋于谨慎。

二套房贷可以说是楼市最大的“闸门”,以宽松的方式执行,这个“闸门”就算是打开了,投资资金不断涌入,而且有放大效应,给投资者政策支持的预期;相反,严格执行这个政策,意味着这个“闸门”基本落下,挡住很多投资资金,仅仅靠支持自住类的刚性需求,撑不起现在这么高的成交量和楼价,而且将大大改变投资预期。楼市最有效力的政策是改变预期的政策。

楼价迅速攀升下,目前租金回报普遍偏低,楼价泡沫已经在酝酿,投资价值大大缩水,这个时候严格执行“二套房贷”政策的话,估计前年“9.27”扭转楼市的效应很可能再次出现,楼市阶段性见顶已经不远了。

(作者为满堂红集团首席研究员,地产研究部总监)