未来国内的物流地产热点在哪？

在仲量联行的调研中筛选出20个主要的物流枢纽城市，在未来5年会吸引更多的物流运营商、物流地产开发商以及投资者，并将20个城市分成两类:物流一线枢纽城市和二线枢纽城市。《物流》2009年第1期已报道物流一线枢纽城市的上海、广州和北京物流的情况。

深圳:航运物流是重点

深圳邻近香港，得益于珠江三角洲的制造业基础和自身地理位置，深圳的经济发展很大程度上取决于航运物流。

十一五期间，深圳将投入290亿人民币用于海港与空港的建设，其中230亿将用于深圳港口。深圳盐田港是全国第二大集装箱港口，其第三期扩建项目目前也已经获得了中央政府的同意，并计划于2010年完成。此项目的完成将增加7个泊位，并使港口集装箱操作能力提高370万标准箱。不仅如此，深圳西部的大铲湾港口正在建设当中，随着盐田港和大铲湾港的建设推进，两港货物吞吐量合计三年内将超越香港，使深圳成为中国南部最大港口城市。

此外，深圳将投入270亿人民币用于道路交通以提高货运效率，特别是针对与香港之间的贸易来往。刚刚建造完成的深圳——香港西部通道总长5.5公里，连接深圳蛇口与香港新界西北的鳌砌石。这条通道的建成再次肯定了将深圳的物流发展与香港融为一体的战略。

深圳宝安国际机场是中国第四大空港，2004年完成重建并新建候机大厅。2011年另一条跑道和新航站楼将投入使用。

深圳以其邻近香港的地理位置获得了极大的经济发展优势。目前，国内物流公司及开发商主宰盐田港，但普洛斯仍然与深圳盐田港口集团建立了合资公司并且建造了7万平方米的仓储物业，从而使普洛斯成为在成熟海港区域投资的第一家外资工业投资商。

由于盐田港的货物操作量远远不能满足其不断上升的吞吐量，深圳市政府开始在深圳西部建设另一港口——大铲湾。大铲湾港口与其物流设施位于名为浅海湾的回收土地上，且招商局物流正在分期建设浅海湾物流园。

前面所提到的两大枢纽主要用来支持海运物流，而内陆物流和空运物流设施则集中在龙岗、龙华和空港地区。龙岗及龙华区是深圳两大物流园。华南国际物流中心是龙华物流园的主要发展商之一。普洛斯龙岗物流园是普洛斯在2006年从一家国内发展商购得的项目。空港物流园则由深圳宝安国际机场的投资商们进行开发建设，规划面积达到116万平方米，2006年建成保税仓储物约2万平方米。

深圳物流仓储设施入住率非常高，盐田港及空港物流区域均为满租。盐田港的主要租客包括马士基物流、UPS和APL。空港物流区域的保税仓储设施则有几家当地物流公司占据。崛起中的物流枢纽，如龙岗、龙华和浅海湾则面临着日趋强劲的需求，枢纽的入住率节节攀升。

2007年年末深圳平均租金达到每平米每天1.16元，仅次于上海。平均租金在过去的几年中的上涨率保持在7%到17%之间。

由于2008年大约有12万平米物业推入市场，估计全年深圳保税物流设施的空置率将有所提高，平均空置率将上升至10%左右。而在此之后，出口产生的需求量将回升，因此空置率会降回5%左右。对于非保税物业来说，2008年和2009年空置率可能会随着供给的增加而上升。然而，平均空置率将保持在15%以下，并且将不会促使租金下调。因此，综合来看，保税及非保税物业的租金均可能上涨，年上涨率在未来三年内可能达到8%-9%之间。

天津:两大保税港区的带动效应

位于环渤海的中心的天津，优势在于工业占其GDP的52.8%，物流发展也主要依赖于工业品出口。长期以来，天津的不利因素是过于靠近北京，然而现在天津已通过利用这点来大力发展交通基础设施使自己成为重要的物流枢纽。

天津的十一五规划确定了450亿人民币的投资在天津港，主要部分将是东疆保税港区。这些投资将对天津物流的发展提供坚实的保障。因此，港口投资将吸引很多物流基础设施开发商的兴趣。环城路网的改善，特别是从港口到城市的其它地区以及北京路网的改善，将大大提高天津港的疏港能力。

第二条京津塘高速公路和京津高速铁路将进一步整合这两个北方最大的城市的经济，从而帮助在天津创建更大规模的物流仓储市场。

天津港是连接东北和华北的进出口枢纽。集装箱吞吐量现排名全国第五。天津港进一步扩展项目包括25万吨级码头以及东疆保税港区的新增泊位。在未来五年内，天津港将很有可能取代青岛港成为北方第一大港，同时东疆保税港区将是投资的热点地区。

天津滨海机场预计将投入27亿元人民币在空港附近设立装配A320组装厂。天津空港预期未来几年内将有一个稳定的增长。

现有仓库区主要集中在天津泰达和天津港保税区。靠近天津港，泰达在中国是最大的国家级开发区，包括多种功能区域，生产型企业是仓库租赁最主要的承租人。普洛斯与泰达管委会合资在当地共同开发物流基础设施。

天津港保税区是1991年中央政府批准的保税区。在过去的2年时间内，外商投资者更加活跃，过去不多见的大型现代化仓库设施越来越多的出现在这一区域。

除了传统的物流区域如泰达和塘沽区，北辰由于几条高速公路的交汇也成为了投资者的关注的地区。之前，物流分拨中心在天津港以外并不常见，主要是因为大多数零售企业视北京为更重要的零售市场。显然，盖世理看到了天津的潜力。他们为沃尔玛打造的分拨中心提升了天津作为零售分拨中心的位置。

在未来的2年时间内，几个大型的物流园将陆续完成，包括了宝湾、普洛斯、丰树和盖世理。这些项目将在年内供应超过25万平方米的高标准仓库。未来的投资将集中在港区或靠近港区的地区。

作为两个天津著名的物流中心，天津保税区和天津泰达存在强大的需求。天津保税区内的物流仓储设施的空置率在所有天津各类市场中最低，因为保税区内集中了大量高质量的仓储物业，显示了市内对保税物业的强大需求。

和其他空置率较高的中国主要的物流市场相比，天津的租金近几年呈现了健康的增长。在过去的6年间，平均年增长率达到了7.5%。在资产价值方面，增长率达13.4%，显著超过了租金增长。年投资回报率则由2002年的12.05%降低到了2007年的9.18%。

如果500000平方米的年供应量在2008年内完成，天津保税和非保税物流仓储物业的空置率预计将会上升。预计市场整体空置率将同前几年一样保持在20%以上，特别是当2008年达到供应巅峰时，空置率将达到30%以上。这样，租金增长将在今后三年放缓，保持在4%-5%。到2010年，平均租金将达到1.08元／天／平方米，年投资回报率将下降至8.30%。

宁波:上海之外的第二选择

宁波港深水泊位数量位居中国第一。过去三年来，作为重要的工业生产基地，宁波的工业产值获得了大幅提高。因此，宁波绝大部分对物流仓储设施的需求来自于制造业的出口。与此同时，零售产品也成为了宁波出口的主要来源。

2006年至2010年问，宁波市政府投资80亿人民币，用于进一步建设北仑港。宁波港目前正扩展至梅山岛，并且以其得天独厚的水深优势，将成为长江三角洲内支持上海发展的重要港口。

宁波也将进一步加大公路运输投资。2001年，宁波政府宣布将投资118亿人民币用于建造杭州湾大桥。杭州湾大桥将上海和宁波之间的行车时间缩短了两小时，成为进一步活跃宁波物流市场的催化剂。

宁波市大部分高质量的物流仓储设施集中在港区，比如宁波经济技术开发区和宁波保税区，其中大部分于2005年后建造完成。据统计，至2007年末，全市物流仓储设施存量达到185000平方米。

宁波经济技术开发区是中国最早成立且规模最大的国家级开发区之一，东邻宁波港。安博置业在2007年购买了总计66 600平方米的土地。预计2008年内，该公司将推出总计30000平方米仓储物业。嘉民集团宣布其在宁波的项目将覆盖经济技术开发区用地200000平方米，主要提供给包括DHL、LINFOX、NIPPON EXPRESS和NYK在内的物流服务商。

宁波保税区是浙江省唯一的保税区。该区内共有仓储物流设施104 400平方米，约占全市的三分之二。绝大部分设施自2005年起由本地物流公司开发用于自用，其中包括高新物流、中外运等。

对高质量物流仓储设施的需求主要来自于大型零售商，比如沃尔玛和家乐福，此外还来源于向制造业提供服务的物流公司，例如中外运、华贸、日本邮船。由于过去几年来高质量物流设施供给持续不足，2002年至2004年空置率保持在极低的水平，虽然2005年供给突增导致空置率下降，但上海经济发展所连带产生的充足需求从2006年开始降低空置率，2008年更是低于5%。

宁波市所有保税及非保税物业的平均租金曾为0.65元／天／平方米，远低于主要物流热点城市，但从2002年至2007年的五年内，复合年均增长率猛升至22.5%。

因此，宁波这样的新兴市场所能产生的投资收益率要高于主要物流热点城市。据统计，2007年底，年均投资回报率高达9.75%。

宁波港将保持其服务上海及浙江其他城市的定位。这意味着它将持续受益于上海的经济发展。规划中的道路基础设施的水平将进一步提高，随着上海与宁波联系愈加紧密，宁波作为上海之外的第二选择的地位将持续稳固。未来几年内，物流仓储设施的供给将主要集中在宁波经济技术开发区和位于开发区北部的物流园。

投资展望

未来物流投资热点。在未来1到2年，投资者理性的选择是在经济发达地区的一线物流枢纽城市开发物流基础设施。也就是说，环渤海的北京、长三角的上海以及珠三角的广州和深圳。在包括仓库在内的物流基础设施的需求在这4个城市已经形成，在未来几年内不会有较大改变。另一方面，在这些城市未来五年内的低空置率预测会给投资者带来稳定的租金收入和租金增长。

投资者中期扩张的计划将是在一线物流枢纽布点之后，天津将是下一个考虑的城市。天津是十一五国家重点发展的区域。

到2010年，也就是我国的十一五的最后一年，东疆保税港将非常成熟。我们相信在5年内进入这个城市是符合逻辑的。同时我们也相信随着基础设施的提升，在一些港口城市的机会也会增加，例如宁波、大连和青岛都将被纳入投资者中期投资的目标城市。

投资者在中国长期投资计划中，西部地区(例如成都)是具有吸引力的目标区域。然而成都目前的物流发展与东部沿海热点城市不具备可比性。“西部大开发”在未来5-10年会进一步改善西部地区的连接问题。与现在蓬勃发展的零售业及高科技生产业相结合，西部地区物流基础设施将在很长一段时间内高速发展。

物流基础设施投资者偏好。在低风险战略的指导下，投资者更可能注重高品质的物流基础设施的开发与投资。最理想的承租人将是大型的零售商和第三方物流供应商。从物业形态来说，主要特点是单层、钢结构，有足够的装卸平台，净高在8米以上。同时，由于高速公路与铁路网络的完善，小规模的物流枢纽将集中在多式联运连接点发展起来。基于这方面的考虑，投资者倾向于主要的交通枢纽连通良好的地区和物业。