我国商品住宅空置率现状研究与对策

欧阳新

摘要：房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经济增长速度具有重要作用。从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。然而在房地产业繁荣的背后，商品房空置面积也在加速上升。众所周知，过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险。所以必须分析研究导致商品住宅高空置率现状的原因，并采取有效对策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。

关键词：空置率；投机活动；有效需求；对策

一、 商品住宅空置现状及成因

1 商品住宅空置现状

我国目前城市土地和住房利用的现状是：一方面由于人口众多，用地和住房十分紧张；另一方面土地资源的浪费和住房的闲置又十分严重。由于我国国民经济的持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后很长一段时间内，我国房地产市场应该不会发生长期饱和。目前，全国城镇住房市场潜力巨大，虽然政府采取了多项措施拉动内需，如：发放住房补贴、降息、减免税费等，但总的来说收效不大，空置率仍旧逐年上升，房价仍然偏高，高空置率并没有制约高房价。我国房地产市场是一个市场机制不健全，处于从不成熟向成熟方向过渡的市场。近年来，房地产开发行业的暴利导致价格脱离市场基础持续上涨，逐年攀高供给的同时，抑制了人们的消费，空置率逐年升高，而空置率并没有反过来影响房价，高空置率和高房价并存。

2 高空置的原因

造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前几年因投资开发过热带来的后果，主要原因还有：

2.1房地产投机活动膨胀

房地产作为一个先导性产业，一定程度的超经济发展是很正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。房地产本身的特点导致了房地产投机行为的产生。土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少。经济学的常识告诉我们，当某种商品存在市场短缺时，该市场就存在获取暴利的基础。正是由于日益上涨的投机活动，在很大程度上导致了空置商品住宅的存在。因为投机活动在哄抬房价后，并没有成为最终的消费者，它不但没有消化空置商品住宅量，而且待房价高到一定程度时投机者要“吐出”其投资性购买的住房，从而会导致更严重的商品住宅积压。例如：今年被媒体炒得沸沸扬扬的“温州购房团”就是当今房地产投机的典型，这样资金量庞大的投机团队所到之处无不引起房价暴涨。加上某些媒体在投机活动中实际起到了中介作用（表面上看这些媒体标榜只是赚一些广告费，但实际上他们在投机活动中得到了比广告费更高的受益），房地产投机活动在全国蔓延，最明显的事实就是“温州购房团”涉足了全国很多城市的房地产投资。而当投机商从某城市撤资时，当地商品住宅的空置面积也跟着不断上升。虽然现在国家有关部门和部分地方政府已制定了诸如“禁炒令”之类的法规限制投机炒房，金融部门也提高了向房地产行业提供信贷的门槛，但投机炒房到目前为止还未杜绝，在有些地方还很严重。

2.2住宅供给结构不合理

对于目前房地产的供求状况，与全国城镇居民对住房的绝对需求相比，现有的供应量并没有过剩，但是从结构上分析，真正适合广大中低收入阶层的购买力，与他们的购买水平相适应的商品房供应不足。但是，由于房地产市场的不成熟和一些企业受利益的驱动，片面追求投资的高额回报，一些企业对高档写字楼、高档别墅情有独钟，结果造成在有限的区域内高档物业过剩。即使在同类物业中，结构性过剩的问题同样存在。在住宅建设中，一些黄金地段集中了很多开发商，而在一些相对偏一点的地段，由于价格水平还不高，少有开发商去投资，造成了地区性的结构失衡。

2.3房价偏高造成商品住宅有效需求不足

2.3.1居民的住宅购买力水平低

我国目前还是发展中国家，改革开放使居民的收入水平得到了迅速提高，但是，由于我国的国民经济正处于由传统产业向现代产业的过渡阶段，居民之间的收入差距在扩大，中低收入家庭日益成为城市居民中的主体。据中国社会调查事务所目前在北京、上海等城市开展的专项调查，人们对住房的需求，包括居住和投资的意识明显增强，但62.3%被调查者认为，使他们的需求得不到满足得主要原因是与收入相比房价过高，最迫切的要求是降低房价。

2.3.2居民储蓄存款用于住宅消费的比例较低

据调查显示，在当前我国居民储蓄存款中，3％的富裕者占由储蓄存款的47％，97％的中低收入者占有储蓄存款的53％。而富裕阶层对住宅消费基本上已无任何偏好。另由资料显示，我国银行储蓄存款的80％由20%的持有者持有。这20％的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购买商品住宅。由此可见，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。

2.4商品住宅销售障碍

2.4.1大量劣质住房影响消费者购买信心

由于开发商片面追求利润而压低成本，造成施工队伍层层转包，在施工中偷工减料，加上开发商和监理单位监督不力，造成了很多严重的质量问题，在相当的程度上打击了一部分人的购房热情。

2.4.2售中及售后开发商的短期行为使消费者丧失购买信心

在商品住宅销售时，部分开发商为获取超额利润通过虚假广告欺骗、坑害消费者；一些物业管理公司对业主巧立名目乱收费，对公用设施如地下室进行二次销售等这些恶劣行径令消费者望而却步。

二、减少空置商品房的对策

1积极消化存量空置商品住宅

1.1建立合理的住房价格体系

从影响房地产销售的因素分析,可以看出房价是房市发展的关键,现实的市场状况也充分说明这个问题。住房具有很强的地域性,各地因经济发展水平和居民消费水平不同,房价也会有较大差异,但与当地居民消费水平相适应、购买能力相匹配的原则却是一致的。因此,地方政府应进一步加强住房价格调控,清理整顿建设项目收费,建立合理的住房价格体系。

1.2分段、改变功能出售

对于规模较大的商业和办公楼宇，可以采用整体分割，分段出租、销售，改变功能，逐步消化。由于很多商业和写字楼集中上市造成的积压空置情况，因过去达企业大面积购房或租赁已很少有，取而代之的是大量中小企业，所以为了适应这种变化，可以将写字楼整体分割，分段出售。

1.3搞活二级市场

在商品房市场中，一级市场起导向作用，引导人们向住房商品化、社会化迈进。二级市场则决定着商品房市场的繁荣与萧条。如果没有二级市场的驱动作用，一级市场就活跃不起来。住房一级市场属于增量市场，而住房二级市场属于存量市场，两者之间的关系犹如一条河里的上游水和下游水。下游水如果流淌不畅，上游水就会由于得不到及时疏通而被抬高水位，造成堵塞。同理，住房二级市场如果发展缓慢，就会造成住房一级市场的大量新房空置。因此必须加快开放和搞活住房二级市场。

1.4提高居民有效支付能力

随着国家取消福利分房决定的公布，各大城市已先后宣布停止福利分房，并制定了相应的住房补贴标准，但有关标准似乎都是针对国家机关工作人员的，且真正落实兑现的并不多。对主要缺房者企业职工特别是困难企业职工怎么补贴，缺乏指导性和强制性的政策。因此必须采取措施及时的把本该属于劳动者住房消费的部分纳入劳动者工资，以提高劳动者的购房支付能力。

1.5提高居民的消费热情

要提高居民的消费热情，广开就业门路，切实抓好再就业工程，努力解决下岗职工再就业，维持城镇居民收入的相对稳定性是至关重要的一环。此外，消费者购买商品房心存疑虑，还有商品房市场存在太多的虚假成分的因素，要恢复消费者的信心，必须有实际行动。如天津市采取了“商品房以租代售，先试租住，再定购房”的措施，为消化积压商品房创造了良好的政策环境。

2有效控制增量空置商品住宅数量

2.1强化国家宏观控制，打击投机

金融工具试国家宏观调控的重要手段，在当前房地产过热，投机行为盛行的情况下，提高贷款利率，可起到一定的抑制效果；同时控制流向房地产的资金总量，减少房地产的信贷规模，严格发行房地产股票、债券的审批程序，控制资金体外循环；健全我国房地产税制，建立适应社会主义市场经济的要求，并能有效发挥宏观调控作用的新的房地产税制体系；另外在适当的情况下，采取必要的行政法律手段打击房地产投机行为。

2.2适当控制房地产开发的利润率

房地产行业历来都被人们公认为暴利行业。2003年在有关部门公布的年度十大暴利行业中，房地产行业名列前茅。长期以来，房地产开发企业的利润率始终高于社会其他行业的平均利润率。这样一来，一些房地产开发企业对于投资的预期回报率期望很高，造成价格严重脱离消费者的支付能力，使一些商品房价格居高不下。所以必须把房地产行业利润率控制在合理的范围内。

2.3降低商品住宅成本，提高质量

开发商普遍认为工程成本主要含在施工阶段，只要加强监控就可节约成本。为了做到这一点,费尽心血,采取多项措施来降低成本,但成效却并不大。问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%～35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。这些数据充分说明开发商成本控制见效甚微的原因。设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强,在一般设计中,“肥梁胖柱,深基础”的现象极为普遍。因此，房地产开发企业应该在设计阶段加强成本控制。

规划设计是提高商品房质量的首要环节。在商品房的规划设计方面还存在很多问题，从总的方面来讲，就是牺牲环境和功能，片面讲究经济效益。当前空置的商品房中很大部分是由于规划设计不合理造成的。相反有一些商品房地理位置不优越，大环境不是很好，但规划设计合理，营造了舒适的小环境，销路却很好。开发商品房应多在规划设计上下功夫，开发出适合老百姓喜欢的住房，以规划设计不合理的空置房，开发商应在技术允许的范围内优化设计，改善周围环境，生产适销对路的商品房。

2.4积极推动住宅产业化的发展

长期以来我国住宅建设的发展水平不高，住宅质量达不到设计要求和用户要求、使用功能差的问题一直得不到解决，而住宅建造得大量投入又使成本居高不下。住宅产业化旨在以标准化、工厂化大量生产的方式建造住宅，通过集约化的设计与施工，改善生产的条件与环境，提高住宅质量和住宅功能，同时使住宅的生产成本降低，使住宅真正达到“物有所值”，为住宅成为消费热点提供必要的条件。因此，住宅产业户发展能有效降低房价，提升住宅功能和质量，能够引导住宅产业的健康发展，从而减少由于传统住宅生产方式的弊端导致的空置率问题。

参考文献：

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