新形势下地产企业审计工作精细化管理研究

白小刚

摘要：随着房地产市场环境的波动和经济政策的不断调整，地产企业的财务管理和审计工作在保障企业财务信息的真实性、合法性上的作用日益凸显。精细化管理则可以通过更加细致和系统的方法对企业的财务活动进行监控和分析，以甄别和管理潜在的风险，提升财务管理效率和效果。文章对同行业的万科地产企业审计工作的精细化管理进行了系统的分析，提出了几点管理策略和建议，以期可以促进企业财务管理的持续优化和提升。

关键词：地产企业；审计；精细化管理；信息技术

精细化管理的理念源于制造业的精益生产，强调通过细节管理和过程优化来提高效率和质量。精细化审计管理注重通过科技手段和系统化方法，对企业的财务流程进行全面、深入的分析和监控，实现对风险的有效识别和控制，提高财务信息的准确性和可靠性。科斯的企业理论强调了企业内部运作效率对于企业整体竞争力的影响，而审计作为评价和监督企业内部运作的重要机制，其精细化管理对于提升企业运作效率具有重要意义。代理理论指出管理层与股东之间信息不对称的问题，强调精细化审计管理可通过提高财务信息的透明度，减少信息不对称，从而降低代理成本。在当前的新形势下，传统的审计方法已经难以满足地产企业复杂多变的业务需求，需要通过精细化的管理来提升审计的效率和质量。本文主要对同行业的代表企业万科地产审计工作精细化管理策略作了探讨，以期可以提升地产企业的审计效率和质量。

一、精细化管理的概述

（一）精细化管理的概念与特征

精细化管理的概念最初来源于制造业领域，是一种旨在通过细致入微的管理方法和流程，实现组织运作效率最大化和资源配置最优化的管理理念，并在精益生产和六西格玛管理等先进生产管理理念的推动下得到了广泛的应用和发展。精细化管理强调利用现代信息技术手段收集、分析和利用大量的数据信息，对企业内外部环境进行全面的监控和评估，确保决策的准确性和有效性。在当今快速变化的市场环境中，精细化管理已成为企业追求高质量发展和可持续竞争优势的重要策略之一。

精细化管理的特征主要体现在过程控制的精细化以及数据驱动的决策制定两个方面。其中，过程控制的精细化这一特征要求企业对其内部各项业务流程进行严格的梳理和优化，确保每一个环节都能够达到最优的运作状态。在这一过程中，企业需要建立一套详尽的流程管理体系，明确每个流程的起始点和终点，以及流程中的每一个步骤和环节，并且还应制定严格的标准和指标，对这些关键点进行实时监控和管理，以防止任何偏差的发生。这种对过程控制的精细化管理，可以确保业务流程的高效和顺畅，显著提升产品和服务的质量，增强客户满意度和企业的竞争优势。在信息技术高度发达的今天，数据已成为企业管理中不可或缺的资源。精细化管理强调利用大数据分析、区块链等先进技术对企业内外部的大量数据进行深入地收集、分析和处理，以此为基础来制定决策。这种基于数据驱动的决策制定方式，能够确保企业决策的科学性和准确性，使企业能够不断地对自身的业务策略和运营模式进行优化和调整、更快地响应市场变化，有效地规避风险，把握发展机遇，从而实现持续的改进和创新。

（二）精细化管理与审计效率的关系

在精细化管理中，流程优化是重要的组成部分，可以极大地提升审计工作的条理性和系统性。在审计前的准备工作中，精细化管理可以制定更为科学合理的审计计划，确保审计资源的有效配置；在审计执行过程中，审计证据的收集、审计测试的执行都能通过精细化的流程管理，实现更高的精确度和效率。流程优化可以有效缩短审计周期，提高审计质量，使得审计活动更加高效和有成效。而进入数字化时代之后，审计领域对信息技术的依赖日益加深。大数据分析、云计算以及人工智能等先进的信息技术为审计提供了强大的数据处理能力和分析工具，审计人员可以利用大数据技术在海量数据中迅速筛选出关键信息，利用人工智能技术进行智能分析和预测，大大提高审计工作的智能化水平。这也反映出信息技术的深度融合，一方面可以为审计工作提供技术支撑，另一方面也可以加快审计工作精细化管理目标的实现。

二、我国地产企业的审计现状

（一）审计的基本框架

地产企业面临越来越多的市场压力和运营挑战，开展审计可以帮助企业发现和解决问题，并为企业的决策提供可靠的信息支持。结合图1，审计活动的展开需要先明确其目标与原则。对于地产企业而言，审计目标包括了确保财务报告的准确性、评估内部控制的有效性以及检查企业遵守相关法律法规的情况。地产企业的审计包括财务审计、内部控制审计以及合规审计等多个方面，财务审计关注的是企业的财务状况和财务报告的真实性；内部控制审计则是评估企业内部控制系统的设计和运行效果；合规审计主要检查企业活动是否符合相关法律法规和行业标准。地产企业采用了一系列标准化和系统化的方法与程序，在审计前期进行充分的准备工作，包括审计计划的制定、审计团队的组建以及相关资料的收集。随后，进行实地考察、文件审查、数据分析、收集审计证据，审计人员对收集到的信息进行综合分析，识别问题，并提出改进建议。最后，形成审计报告，与企业管理层沟通审计结果，并提供针对性的改进措施。在地产企业的审计流程中，审计人员应当保持独立性和客观性，确保审计工作的公正性。同时，还需要保密企业的商业信息。对于被审计单位而言，其义务包括提供真实完整的财务和经营数据，配合审计人员的工作，以及对审计发现的问题采取改进措施。审计报告是审计流程的最终产物，详细记录了审计发现的问题、分析的过程以及提出的建议。地产企业应重视审计报告中提出的问题和建议，与审计团队进行充分的沟通，共同探讨改进方案，并定期向董事会和股东报告审计情况，增加企业运营的透明度。

综上，地产企业的审计流程是一项复杂但至关重要的工作，涉及企业运营的多个方面，审计人员和被审计单位应密切合作。通过有效的审计活动，地产企业不仅能够提高自身的财务透明度和运营效率，还可以在竞争激烈的市场环境中保持长期的竞争优势。

（二）企业概况与财务状况分析

本研究以万科企业股份有限公司为例，其成立时间是在1984年5月，是我国最大的专业住宅开发企业，已发展成为涵盖房地产开发与销售、物业管理、商业管理等多元化业务的大型综合性企业集团，其业务遍布中国多个城市，包括一线城市和新兴的二线及三线城市，业务范围覆盖住宅开发、商业地产开发、物流与仓储地产开发等多个领域。万科坚持以客户需求为导向，致力于为消费者提供高品质的生活空间和服务，其开发的住宅项目以其良好的居住环境、优质的建筑品质和绿色节能的设计理念而受到市场的高度认可。近年来，公司积极布局新兴的业务领域，如长租公寓、养老地产、教育地产等，力图构建更加多元化和可持续发展的业务体系，并加强了与国际市场的合作，引进了国外先进的技术和管理经验，提升企业的国际竞争力。万科的主要财务指标分析如表1所示。

结合表1可知，万科企业股份有限公司在2023年三季度末累计实现营业收入为2903.1亿元，相比于去年同期下降了14.0%。其中，房地产开发业务作为公司的主要收入来源，贡献了2442.1亿元的营业收入，同比下降了17.4%，反映了当前房地产市场的挑战性环境，以及企业在销售、资金周转等方面面临的压力。

结合表2可知，万科房地产开发业务在税前的毛利率为18.5%，扣除税金及附加后的毛利率降至14.6%，表明税费对房地产开发业务的利润有较大影响，税后毛利率比税前下降了3.9个百分点。集团整体的税前毛利率为17.6%，税后毛利率为14.3%，说明整个集团的税费负担也对毛利率有所影响，税后毛利率比税前下降了3.3个百分点。

结合表3可知，万科的总资产为16467.02亿元，总负债为12395.74亿元，资产负债率达到75.28%，这表明公司使用借贷资金的比例较高，财务杠杆作用明显。从流动负债来看，流动负债总额为9404.70亿元，占总负债的比重较大，其中应付账款和其他应付款分别为2489.37亿元和1619.40亿元，是流动负债的主要组成部分，这与企业的经营活动、采购和外部合作有关，反映了企业在短期内需要偿还的债务规模。从短期债务覆盖程度来看，一年内到期的非流动负债为474.91亿元，相比于流动负债总额占比相对较小，意味着短期内公司对非流动负债的偿还压力较轻。后续，公司需要持续关注负债结构和偿债能力，合理安排财务策略，以维持健康的财务状况。

（三）审计效果评价

从审计质量的角度来看，万科企业的审计体现了较高的专业性和严谨性，其采用了国际通行的审计标准和方法，结合大数据分析、云计算等技术有效识别和评估了财务报告中的关键风险点，确保了财务信息的真实性、准确性和完整性。万科对于审计发现的问题给予了充分的重视，及时采取改进措施，从而不断提升财务数据的质量和透明度，增强了投资者和市场的信心。从风险管理的维度进行分析，万科通过精细化的审计管理有效地识别和评估了经营活动中的市场风险、信用风险和流动性风险等，建立健全了内部控制体系，采取针对性的风险应对策略，有效地规避和控制了这些风险。其中，针对流动性风险，万科通过优化资产结构和加强现金流管理，确保了企业的流动性和偿债能力。然而，尽管万科在审计方面取得了显著成效，但在面对日益复杂的市场环境和经营挑战时，仍需不断优化和创新审计管理策略。

三、新形势下地产企业审计面临的挑战

（一）外部经济环境的影响

宏观经济波动对地产企业的财务审计产生了不可忽视的影响。经济周期的波动直接影响着地产市场的需求和供给，进而对企业的营业收入、资产价值以及投资回报率产生重大影响。在经济扩张期，地产市场需求旺盛，企业收入和利润普遍增长，但也伴随着资产泡沫和成本上升的风险；而在经济衰退期，地产市场需求萎缩，企业面临销售难度加大、资产减值和债务压力增加的问题。这种宏观经济的波动性要求审计能够准确评估和预测经济周期对企业财务状况的影响，及时调整审计策略和方法，确保审计结果的真实性和可靠性。同时，政策调控也对地产企业审计构成了重大挑战。政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷、土地供应调整及税费政策等都会对地产企业的运营模式和财务状况产生影响。当政策发生变化，地产企业就需要进行战略调整，从而影响了财务报表的准确性。这要求地产企业的审计必须具备敏锐捕捉政策调控动态、评估政策变化对企业财务的潜在影响的能力，以确保企业能够合规运营，降低政策风险发生的概率。

（二）内部管理需求的变化

随着市场竞争的加剧和经营环境的复杂化，地产企业为了提高市场响应速度和管理效率，往往会进行组织结构的优化和调整，实施扁平化管理、成立独立的业务单元等。这些调整尽管有利于企业灵活应对市场变化，提升决策效率，但也给审计带来了新的挑战，表现为：审计过程中需要对这些新成立的业务单元进行深入了解，评估其财务管理和风险控制的有效性；组织结构的调整还会影响内部信息流通和沟通机制，要求审计人员及时调整审计策略和方法，以确保审计工作的连续性和有效性。在新形势下，随着监管政策的不断完善和投资者对企业透明度要求的提高，地产企业需要进一步加强内部控制，确保财务报告的真实性和合法性。这意味着企业不仅要完善财务管理制度，加强财务数据的收集、处理和分析，还需要建立健全的风险评估和监控体系，对潜在的财务风险进行有效管理。在审计方面，这意味着审计工作需要更加关注企业内部控制机制的设计和执行情况，定期评估内部控制的有效性，帮助企业识别和改进管理中的不足，这样才能提高企业的财务管理水平和风险控制能力。

（三）信息技术的发展对审计工作的不利影响

随着信息技术的广泛应用，大量财务数据和敏感信息的电子化存储与传输，使得地产企业面临着前所未有的信息安全挑战。网络攻击、数据泄露、恶意软件侵入等安全威胁导致财务信息的损失、篡改或泄露，进而影响财务审计的准确性和可靠性。而虚拟货币、区块链等新兴技术的应用虽然为财务审计提供了新的工具和手段，但也增加了审计的复杂度和难度。同时，信息技术的发展对审计人员的专业技能提出了更高要求。在传统的审计中，审计人员依赖于会计知识和审计经验来开展工作。然而，随着信息技术在审计中的广泛应用，审计人员不仅需要掌握会计和审计的专业知识，还需具备信息技术的相关技能，不断学习数据分析、网络安全知识等，这一转变要求审计人员需要不断更新知识结构，提升自身的信息技术能力，才能适应现代审计的需要。对于地产企业而言，这意味着必须加大对审计人员培训的投入，提升整个审计团队的技术水平，才能够更好地应对信息技术带来的挑战。

四、新形势下地产企业审计工作精细化管理的策略

（一）优化内部控制体系

地产企业优化内部控制体系需要完善风险评估机制，应建立一个全面、系统的风险管理框架，对各种潜在的财务风险进行识别、评估和分类。定期开展风险评估工作可以帮助地产企业管理者及时发现和预测将会影响财务报表准确性的风险因素，如市场风险、信用风险、操作风险等，从而采取相应的控制措施来降低风险发生的概率和影响；企业还应建立动态的风险监控机制，实时跟踪风险控制的效果，确保风险管理措施的时效性和有效性，从而为审计提供坚实的内部控制基础。在数字化时代背景下，地产企业还应积极利用现代信息技术来提升内部控制的效率和效果。在这一方面，地产企业可以建立集成的财务管理系统，实现财务数据的自动收集、处理和分析，提高数据处理的准确性和及时性；利用人工智能技术对财务数据进行深度学习和分析，从而更准确地识别和预测财务风险，发现潜在的财务舞弊行为；还可以建立电子审计轨迹，从而加强对审计过程的监控和记录，提高审计的透明度和可追溯性，这样才有助于实现财务审计工作的精细化管理。

（二）改进审计过程

改进地产企业审计过程主要涉及审计计划的制定、审计证据的收集与分析，以及审计报告的编制三个环节。其中，在审计计划的制定方面，要求地产企业的审计团队深入了解企业的经营战略、管理结构、财务流程等关键信息，综合考虑市场环境变化和内外部风险因素，精心制定审计计划，以确保审计计划的全面性和针对性。审计计划应明确审计的重点领域和关键控制点，合理分配审计资源，确保审计工作的高效有序进行。在审计证据的收集与分析方面，地产企业需要运用现代信息技术手段高效收集财务数据和相关信息，审计人员需要运用专业知识和经验，对收集到的审计证据进行深入分析，识别财务报告中潜在的问题和风险。在审计报告的编制方面，地产企业应注重审计报告的清晰性和可读性，确保报告能够全面反映审计发现和结论。因此，审计报告应详细描述审计过程、分析方法和主要发现，对于发现的问题需要提出具体的改进建议和措施；审计报告还应关注报告的及时性，确保能够在关键决策时刻为企业管理层和相关利益方提供重要信息支持，从而有效提升审计工作效果，为企业的持续改进和发展提供有力支撑。

（三）加强信息技术在审计中的应用

新形势下，地产企业审计人员应充分利用数据挖掘技术，在海量的交易记录中发现非典型模式，揭示潜在的欺诈或错误；利用人工智能技术和机器学习，基于历史数据和行为模式来预测未来的财务风险，为审计决策提供科学依据；利用云计算技术，审计团队可以实时访问和分析大量的财务数据，无论地点如何远隔，都能保证审计工作的连续性和一致性，有效防止财务信息的篡改和欺诈，从而增强审计结果的公信力。审计过程自动化是信息技术应用的另一个重要方面，这要求地产企业尽快建立和完善审计管理软件、电子工作底稿系统，以实现审计流程的标准化和自动化。这些系统能够自动收集和处理财务数据，生成审计底稿，辅助审计人员进行风险评估和证据收集，大大减少人力资源的投入和审计周期。同时，自动化工具还具备了良好的可追溯性和透明度，可以提高审计工作的透明度和公信力。

（四）加强审计人员的专业培训

在当前经济新常态下，财务审计的理论基础、法规标准和实践方法都在不断演进。特别是随着新会计准则的实施、税法的修改以及金融工具的创新，地产企业的财务管理和风险控制面临着新的要求。这要求审计人员必须不断学习和掌握最新的审计理论、会计准则、税收政策和风险管理知识，以拓展审计知识体系，提高其专业判断和决策的准确性。对于跨国经营的地产企业而言，审计人员还需熟悉国际财务报告标准（IFRS）和跨国审计实务，以应对国际化业务的审计挑战。除了学习专业知识以外，在日常审计工作中审计人员还需要强化专业技能的应用。在这一方面，地产企业应通过定期的培训和实践，强化审计人员的实务技能，尤其是数据分析能力、沟通协调能力和问题解决能力，应当学习如何利用大数据、云计算等技术进行审计证据的收集和分析，从而更好地适应数字化审计的需求，保障审计工作的专业性和有效性，为企业的可持续发展提供坚实的审计保障。

五、结语

综上所述，新形势下地产企业审计工作的精细化管理能够帮助地产企业更有效地应对财务风险和市场变化，优化资源配置，从而提高财务管理水平。本文主要探讨了地产企业审计精细化管理面临的挑战以及应对策略。在新形势下，地产企业应积极响应市场变化，不断优化审计管理策略，充分利用信息技术手段，提高审计工作的科学性和专业性，这样才有助于实现可持续发展。

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【作者单位：北京首都开发控股（集团）有限公司】