资产管理公司在不动产管理中的税务规划策略研究

杨梅慧

摘要：资产管理公司作为一种金融机构，具有业务规模大、盈利能力强等特点。在不动产管理过程中，由于我国不动产交易市场不够完善，资产管理公司经常会遇到不动产交易过程中产生的各种税务问题，给公司带来一定的税务风险。文章结合资产管理公司实际情况，通过对相关税务法规及政策的分析，研究了资产管理公司在不动产管理中的税务规划策略，以期为我国资产管理公司更好地开展不动产业务提供一定的参考。

关键词：资产管理公司；不动产管理；税务规划

一、引言

随着我国经济持续发展，资产管理公司在金融领域的影响日益增大，显示出其独特的优势，如强大的资本基础、广泛的业务覆盖以及卓越的盈利能力。然而，作为一种新兴的金融机构，资产管理公司在处理一些特定问题，例如不动产管理时，也面临着挑战。不动产由于其高价值和相对较差的流动性，加上我国不动产交易市场及定价机制尚未成熟，以及宏观调控和税收政策的多变，都使得资产管理公司在这一领域面临着显著的税务风险。在各种税务问题中，如增值税、房产税等，资产管理公司需要针对各种问题的产生原因，灵活选择税务规划策略。由于我国税收体系仍在发展中，资产管理公司在不动产领域遇到的税务问题多种多样。因此，公司需要充分利用现有的税收优惠政策，在不动产业务领域制定出科学、合理的税收筹划方案。由于我国当前的税收政策尚未完全成熟，资产管理公司在不动产业务中面临的税务风险不可忽视。为了降低这些风险，本文通过对相关税收法规和政策的深入分析，结合资产管理公司不动产业务的特点和所面临的税收政策问题，提出一系列具有针对性的对策建议。这些建议旨在为资产管理公司更有效地开展不动产业务提供有价值的参考。

二、不动产管理与税务规划

在不动产管理中，资产管理公司面临着多种税务问题，如增值税、企业所得税、印花税等。为了避免税务风险，公司需要遵循税收法规和政策，并结合地方税务机关的要求进行税务规划。由于我国房地产市场的不完善性，税务问题较为复杂，因此资产管理公司需要制定合理的税务策略以降低风险。

（一）增值税

在不动产管理过程中，增值税是对不动产销售或转让的一种税，属于流转税范畴。在2023年的增值税制度中，对于不动产销售或转让征收的是9%的增值税率，对于不动产出租则征收5%的增值税率。此外，在资产管理公司运营过程中，还有一些增值税优惠政策。

目前我国有两种形式的企业可以享受相关优惠政策：一类是增值税小规模纳税人；另一类是一般纳税人。对于小规模纳税人来说，按照最新的税收政策，满足一定月营业额条件的个人可以享受教育费附加、地方教育附加和水利建设基金的免征政策。具体的免税营业额标准和执行期限会遵循财政部的最新通知。

对于一般纳税人，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中的规定，从指定日期开始，对其在指定日期之后购买或自建的房地产，需要按照适用的税率缴纳增值税。而对于在指定日期之前购买或自建的房地产，可以在其销售收入中进行增值税的抵扣。

因此，资产管理公司在处理不动产时，通过合理的税务规划，可以有效利用当前的税收优惠政策，从而降低在营改增背景下的增值税税负。

（二）土地增值税

土地增值税是一种税收，它是一种以纳税人在转让不动产时所获得的增值收入作为计税基础而征收的一种税收。对于资产管理公司来说，在不动产管理过程中需要将资产管理公司持有的不动产转让给其他单位和个人，需要缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税按纳税人转让不动产所获得的增值部分征收。土地增值税实行四级累进税率，即对增值额不超过项目减额50%的部分，税率为30%；增值总额超过减计货物总额50%，未超过减计物品总额100%的部分，税率为40%；增值额超过货物抵扣额100%和200%的部分，税率为50%；增值额超过抵扣额200%的部分，税率为60%；增加值超过减计物总和的250%，税率为70%。土地增值税实行四级累进税率，主要是为了遏制开发商虚增拆迁成本，以及私自增加拆迁成本份额，以增加其经营利润和偷税漏税。如果资产管理公司拥有的物业不是开发项目，则不征收土地增值税。

（三）印花税

印花税是对在经济活动或经济交往中提交或收到具有法律效力的证据文件所征收的一种税。它具有税收轻、税源广的特点，已成为资产管理公司的主要税种。资产管理公司在物业管理过程中，可能会涉及物业产权过户证、营业账簿、权证、股票合同等所得印花税项目。所有权转让契据是单位或者个人所有权的买卖、继承、赠与、交换、分割的契据。企业账簿是公司为反映会计制度中规定的单位资金流动而设立的账簿。许可证是营业执照、商标注册等的证明。股权协议是在股权转让过程中订立的协议，相当于产权转让契据。既然税务局是根据资产管理公司房地产管理业务中订立合同相关的合同类型来确定印花税项目的，那么就有必要根据合同类型来确定房地产管理业务中订立合同相关的印花税项目。资产管理公司在制定税收计划时，可以提前规划房地产管理业务的各种税收支出，从而降低税收成本，提高经济效益。

（四）企业所得税

1. 房地产开发公司所得税。房地产开发公司必须申报所得税。企业所得税是根据《企业所得税法案》《企业所得税法案实施条例》的规定计算的。但在实践中，房地产开发公司在制定房地产管理的税务规划时，往往注重增值税方面，而不注重所得税方面。在实践中，房地产开发公司在经营房地产时，往往不缴纳或不提前缴纳转让房地产所得的所得税，导致应纳税收入不足，由税务机关收回。

2. 个人所得税在房地产个人转让中的适用。房地产个人转让是指个人将其拥有的房地产转让给其他个人或组织。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定，以下各项所得应纳个人所得税：从获得报酬性劳动收入开始、从获得经营所得开始、来自版税的收入、来自营业收入、与出售房地产租赁权相关的收入、 因财产转让而获得的收入、附带所得。

（五）契税、房产税和城镇土地使用税

在不动产管理中，除了上述的增值税、土地增值税、印花税和企业所得税外，资产管理公司还可能涉及契税、房产税和城镇土地使用税。

1. 契税：契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税种。契税的计税依据是土地、房屋权属转移时所产生的合同金额，或者是权属转移后土地、房屋的评估价格。对于资产管理公司来说，如果在不动产管理中涉及土地或房屋的买卖、赠与或交换等交易，就需要缴纳契税。

2. 房产税：房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。对于资产管理公司来说，如果持有出租或自用的房产，就需要按照房产的租金收入或房产余值缴纳房产税。

3. 城镇土地使用税：城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。对于资产管理公司来说，如果持有并使用了城镇土地，就需要缴纳城镇土地使用税。

在资产购置过程中，这些税种都可能涉及。因此，资产管理公司在制定税务规划时，需要充分考虑这些税种的影响，合理规划税务策略，以降低税务成本并提高经济效益。

三、税务筹划方案

资产管理公司在不动产管理业务中，应根据实际情况和现行税法政策，制定合理的税务策略，避免经营受阻。在选择税务筹划方案时，可以根据业务情况选择成立不动产投资基金或信托投资公司等方式。进行不动产投资时，公司需取得优先级受益凭证并计算缴纳增值税。同时，资产管理公司必须遵守相关税法规定，做好纳税申报工作。在投资、出租或出售不动产时，应按规定时间进行纳税申报，以确保合规经营。

（一）资产转让前

1. 在资产转让之前，资产管理公司可以灵活运用不同的策略来优化其税务筹划。其中，将不动产投资方式变更为股权投资是一种有效的手段。通过选择合伙企业作为长期持股平台，资产管理公司可以实现更加灵活的不动产管理。这种策略的优势在于，合伙企业可以统一进行不动产的管理和运营，并在合适的时机统一对外出售，从而实现税务筹划效果的最大化。此外，在资产购置方面，资产管理公司也需要充分考虑税务筹划的因素。在购置不动产时，可以结合实际情况选择不同的购置方式，例如直接购置、通过合伙企业购置等。同时，在购置过程中，还需要注意合理规划资金来源和支付方式，以降低税务成本和风险。

2. 资产管理公司可以利用特殊目的载体方式实现资产转让。如果不动产是用于出租的，那么需要在不动产租赁前进行纳税申报。资产管理公司可以将不动产投资设立为特殊目的载体，通过特殊目的载体实现资产转让，从而实现税务筹划的目标。

3. 资产管理公司可以将不动产投资转为持有股票或股权基金的方式，从而规避在不动产转让前进行纳税申报所需缴纳的增值税等税款。

（二）资产租赁前

1. 资产管理公司采用融资租赁方式出租不动产，实质上是属于经营租赁业务，因此可以享受小规模纳税人免征增值税的优惠政策。在资产管理公司缴纳增值税后，可以抵扣进项税，从而减少增值税的缴纳金额。

2. 资产管理公司采用融资租赁方式出租不动产，取得租金收入需要缴纳增值税，并且支付给出租人的租金要按照贷款服务缴纳增值税。同时资产管理公司要按照适用税率或征收率计算增值税销项税额。资产管理公司还应注意当实际发生的融资利息支出与利息收入不匹配时，可能会被税务机关核定利息支出额。因此，资产管理公司需要提前做好融资规划。

3. 资产管理公司通过自有资金购买不动产并对外出租，获得租金收入并不会增加其成本费用或资本支出，因此其取得的租金收入不需要缴纳企业所得税。

（三）资产出售后

资产管理公司将不动产转让给其他相关主体时，在收取不动产转让收入时，需要缴纳增值税。如果资产管理公司将不动产对外出租，则需要缴纳增值税；如果资产管理公司将不动产对外出售，则需要缴纳增值税及附加、印花税、土地增值税等。在资产管理公司转让不动产时，应按照规定缴纳增值税和附加、印花税、土地增值税等税费。

资产管理公司要做好资产重组的税务筹划工作。资产管理公司在资产重组中，可以将不动产和土地使用权作为合并后的新主体，将不动产和土地使用权的一部分转移到新主体名下，从而实现将不动产和土地使用权整体转让的目的。如果资产管理公司将不动产和土地使用权单独转让，则不属于资产重组范畴，因此不需要缴纳增值税和附加、印花税等税费。

四、资产管理公司面临的主要涉税问题

（一）不动产投资过程中的税收问题

1. 土地增值税问题

资产管理公司在进行不动产投资时，需要将土地使用权转让给开发商，此时需要缴纳土地增值税。我国对土地增值税实行较高的税率，最高可达60%，这对资产管理公司的税负造成较大影响。同时，土地增值税的计税依据包括总收入和可扣除费用，资产管理公司在计算应纳税所得时，可扣除费用的确认有一定难度。

2. 增值税问题

资产管理公司将不动产投资所形成的房屋、建筑物等转让给购房人时，需要按9%的税率缴纳增值税。但根据国家对普通商品住房和经济适用住房的政策，资产管理公司开发并销售的这些房产可以享受增值税优惠政策，降低其税负。

3. 印花税问题

资产管理公司在不动产投资过程中，会签订许多合同、协议，这些法律文件的签订需要缴纳印花税。印花税虽然税率不高，但税源较为广泛，也是资产管理公司的一大税收支出。

（二）不动产出租过程中的税收问题

1. 增值税问题

资产管理公司通过出租方式经营不动产。但对于部分出租给特定行业的不动产，可以享受增值税优惠政策。

2. 企业所得税问题

出租不动产取得的租金收入属于资产管理公司的经营收入，需要缴纳25%的企业所得税。在计算应纳税所得时，租金收入和相关成本费用的确认会对企业所得税产生影响。

3. 个人所得税问题

如果不动产的出租方是个人，则租金收入属于个人财产租赁所得，需要按照个人所得税税率缴纳个人所得税。

（三）不动产转让过程中的税收问题

1. 土地增值税问题

在不动产转让过程中，如果涉及土地使用权的转让，则需要缴纳土地增值税。土地增值税税率较高，是资产管理公司的一大税收负担。

2. 增值税问题

不动产转让需要按9%的税率缴纳增值税。但根据国家政策，普通商品住房和经济适用住房的增值税税率可降至5%。

3. 印花税问题

在不动产转让过程中签订的产权转移合同需要缴纳较高税率的印花税。印花税也是资产管理公司在不动产转让中的一项税收支出。

4. 个人所得税问题

如果不动产的转让方是个人，则需要就不动产转让收入缴纳个人所得税。

综上所述，资产管理公司在不动产投资、出租和转让的各个阶段，都面临较高的税收负担，主要涉及土地增值税、增值税、企业所得税和个人所得税等。公司需要做好税收筹划，合理利用税收政策减免税负。

（四）在建工程转让与合作建房的税务处理

在建工程转让和合作建房是资产管理公司在不动产管理中常采用的两种方式，各自涉及特定的税务问题。对于在建工程转让，资产管理公司需缴纳土地增值税和增值税。若转让项目为符合规定的普通住宅，可享受相关税收优惠。此外，还需缴纳印花税。合作建房则是资产管理公司与其他企业或个人共同投资建房，按投资比例分享产权和利润。在此过程中，资产管理公司需就分配利润缴纳企业所得税，并涉及土地增值税、增值税及印花税的缴纳。为确保税务合规并降低税负，资产管理公司应深入了解相关税收政策，制定合理的税务策略，并加强与税务机关的沟通。

五、解决方案

（一）加强税法学习，提高税务规划能力

资产管理公司应制定详细的学习计划，组织内部培训、参加外部研讨会，定期更新税法政策和法规宣贯，建立内部参考资料库，提供便捷的税法查询工具。邀请税务专家或律师定期讲座，提供实时税收法律咨询和解答。开展全员培训活动，组织税务案例分析、税务知识竞赛等，增强员工的税务意识和敏感度。建立科学的税务管理制度，规范税务事务处理流程，确保税务报表的准确性和时效性。加强与税务机关的沟通与合作，及时了解税收政策变化，保持良好的沟通，解决税务问题并避免潜在的纳税风险。通过持续学习和提高，员工能更好地应对税务风险，确保公司的税务合规性。

（二）完善内部控制制度，健全税务合规体系

资产管理公司应设立专门的税务合规部门，负责监督和检查税务工作，确保按法规进行税收申报和缴纳。该部门需及时收集和管理税收政策，确保公司始终掌握并遵守最新税法法规。此外，公司需制定科学的税务预算方案，合理规划税收成本，充分考虑各项税费支出和可能的税务风险。通过合理税务预算，更准确地评估税收风险，为税务规划提供依据。为防止税务违法行为，公司应采取有效的内部控制措施：建立规范财务管理制度，明确岗位职责和权限，完善内部审计机制，及时发现和纠正潜在税务问题。加强员工税务培训，增强税收合规意识，确保税法规范执行。

（三）选择适当的组织模式，合理利用税收优惠政策

资产管理公司可以选择适当的组织模式进行不动产投资和开发，以合理利用税收优惠政策。一种选择是设立不动产投资基金或不动产投资信托，享受相关税收优惠。此外，公司可以考虑建立全资子公司或与其他合作方成立合资公司进行不动产开发，以获得税务上的灵活性和减轻整体税负。对于跨境不动产投资，可以在合适的时机进行投资，根据项目时间节点和最优税率进行合理安排，规避税负。积极寻找并应用其他税收优惠政策，了解政府支持措施和税收优惠政策，合理规划不动产项目开发周期和选择适当的发展地点和项目类型，以获得更多税收优惠。

（四）加强会计账务管理，准确核算纳税成本

为了加强会计账务管理，资产管理公司应确保准确核算纳税成本。首先，公司需加强会计核算，准确计提各项成本费用，如折旧摊销、资产减值准备等。这样可以确保公司的财务报表准确反映了税务成本，从而明确应纳税所得额的确切金额。其次，公司要合理运用税法规定的各类税收优惠政策，例如加速折旧、固定资产合理补偿等。通过合理运用这些优惠政策，可以有效降低纳税成本，增加公司的经济效益。此外，为了确保折旧费用的合理核算，公司要严格执行固定资产管理制度。应确保固定资产的原值和净值准确无误，为按照税法规定的折旧率核算折旧费用提供准确的数据基础。通过加强会计账务管理，资产管理公司能够准确核算纳税成本，提高税收的合规性和准确性，避免因核算错误导致的纳税风险，并实现合理的纳税成本控制。

（五）加强与税务机关的沟通协调

资产管理公司应积极主动保持与税务机关的良好沟通。通过定期或不定期召开工作会议，可就税收政策、纳税申报等事宜加强交流，及时反映实际操作中的困惑与问题，以获得税务机关的专业指导意见。这有助于公司不断完善和优化税务管理工作流程。

当在税务处理上存在争议时，资产管理公司宜采取合法适当的方式与税务机关沟通协调。可以通过提供详尽的案件事实和税务依据，向税务机关阐明公司立场，争取获得理解和支持；也可以聘请专业税务顾问，获取专业建议，与税务机关进行有说服力的讨论，并在此过程中保持友好关系。

此外，资产管理公司应加强行业内部的税务交流与合作。加入行业协会，参与税务交流活动，可以了解同行业成功经验，相互借鉴切实可行的税务方案。与其他公司建立定期税务问题研讨机制，也有利于通过集思广益，形成税务合作共赢。

六、结语

随着我国金融市场的不断发展和完善，资产管理公司作为一种新的金融机构，越来越多地参与到不动产管理工作中，这也为资产管理公司更好地开展不动产业务带来了新的挑战。为适应不断变化的市场环境，资产管理公司应该积极进行税务筹划工作，降低公司的税务风险，提高公司的经济效益。

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（作者单位：中广视资产管理有限公司）