浅析国有房地产企业资产经营管理的问题及对策

金雨婷

摘 要：随着国家一系列房地产宏观调控措施的出台，“双循环”加速了发展战略工作的推进，我国的房地产业进入深层次的调整时期，房地产行业也由之前的以售为主转为租售同步进行。许多国有房地产企业都紧紧抓住了房地产市场发展的新趋势，不断进行多元化发展，对商业资产进行了有序安排，这将会变成国有房地产企业长久而稳定的盈利来源，在国有企业的长远发展中，将会起到非常关键的作用。如何更好地进行房地产行业的资产经营管理，是我国房地产行业面临的一项重大课题，文章对国有房地产企业在资产管理中出现的问题进行了分析，给出了一些可行性的参考建议。

关键词：房地产；经济管理；商业资产

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）18-0069-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.018

1 引言

供给侧调控政策的不断升级，银行贷款、企业用地等政策进行多维度调控，并以此为基础，构建了房地产的长效机制，促进房地产行业去杠杆、降负债，土地、金融红利已经成为历史。目前，大多数房地产企业的盈利都有所下降，房地产正面临着资金链紧缺的问题，部分房地产企业已经出现巨额的亏损，甚至陷入了债务危机中。在房地产行业环境发生巨大变化的情况下，国有房地产企业是稳定经济的压舱石，它肩负着国有资产保值增值的职责与使命。因此，很多国有房地产企业都在积极地尝试，用处置存量资产的方法，来减轻企业资金压力，降低企业负债，从而创造出有效的利润优化企业的资产结构，帮助企业顺利转型。文章对国有房地产企业资产经营管理模式进行梳理，明确了工作流程及实施管控重点，为国有房地产企业资产经营管理实践提供了有益的借鉴。

2 企业资产管理的内容

企业资产可分为生产领域和非生产领域，在资产经营管理中占主要地位。在企业的经营管理活动中，对国有企业资产的经营管理有其自身的特点。其是一种“生产型”的资产管理，在具体的资产运作过程中具有独特性。从经营理念来看，企业的资产运营更注重在管理运作中投资资产所能带来的效益；从管理内容来看，必须对传统的资产管理内容进行变革与创新，而不是对资产和维护进行简单的管理，还需要对企业的资产展开最优的分配，从而提升企业资产的运营管理水平，并让企业的资产得到更好的利用。为满足新时期企业经营发展的管理要求，企业在运营管理过程中，必须采用有效的措施，对企业资产结构进行优化，才能有效提升企业资产经营管理水平。企业还应该以资产利用的实际情况为依据，与资产技术管理状况相结合，逐步将企业的资产管理重心转向资产完好和充分利用方面。同时，企业要想更好地进行资产的管理，就必须在资产的装备与技术上进行变革与创新，采用多种方式，以达到更高的效率。与此同时，企业在进行资产经营管理时，要注重非生产领域中的资产经营投资管理，在进行企业经营时，可采用多种形式。

3 国有企业资产管理面临的问题

3.1 立法和执法不完善，国有资产缺乏法律保障

近几年，尽管在国有资产管理领域中，国家已经出台了多项法规来对企业资产管理实施有效监督，但是从整体上来说，国有资产管理法律体系仍然不够健全，不能为阻止国有资产的流失提供法律依据和法律保证。①国有资产的监管制度不完善。我国国有资产方面的法规大部分都是部门规章，例如暂行条例、管理办法、暂行规定等形式，在实际操作中其管理力度不足。虽然《国有资产管理法》已颁布，但法律条文太过宽泛，没有明确的规定来规范经济活动。这便导致了社会主义市场经济主体为国有企业，由于没有法律保障，在生产经营中被分割开来，而企业经营者只向组织和主管部门负责，对其资产却没有任何责任。②国有资产的监管力度不够。加强对国家财产的监管，是对国家财产进行有效监管的必然要求。在我国，国有资产监管制度分为两部分：一是外部监管制度，二是内部监管制度。内部监管制度是指以监事会为代表的企业内部监管制度。但是就现状来看，外部监管效果不佳，一些监管机制没有发挥应有的功能。例如，一些注册会计师事务所伪造验资证书的情况屡见不鲜。而在企业内部，监事会对企业的监督能力也很差，大部分的监事都是兼职的，他们对企业的管理几乎没有任何的影响。③国有资产的执法保护能力不足。在部分企业中，国有股的代表性缺失，使得国有股的流失很难得到遏制。国家财产法律执行力度不够，因为缺少对国有财产的有效保护手段，所以在实际操作过程中，对于导致国有财产大量流失的相关单位和责任人员，没有能够对其进行及时的处罚，并追究其相应的法律责任，所以很难对其进行有效的控制。

3.2 产权关系不清，国有资产权益得不到维护与保障

一是产权与债权关系不明确。一些企业对新建投资企业的注册资本金，没有按照财会制度的规定进行长期投资处理，而是将其纳入了企业资金往来科目，将投资关系变成了债权关系，或者是先计入长期投资科目，之后再转入资金往来账目，这就造成了国有资产不实的所有者权益的损失。二是产权与债务资金不清楚。在国有企业合资进行运营之后，合资企业没有将投资的国有资产归所有者权益，而将其计入企业债务类科目，这就导致了国有资产的产权关系不明确，所有者权益丧失（如图1所示）。三是资产的产权和管理权不明确。在国有企业对新成立的企业进行了货币或者实物的投资之后，由于企业的经营效果比较好，于是承包商就采用了返还注册资本的方式，把私企改成了名义上是国有，实际上是私人或者集体的企业。四是产权与使用权利的关系不明确。在国有企业的房产、土地等资产的划拨过程中，因为转账、交接手续不完善，还存在着已划拨资产长时间挂账不处理的问题，国有资产的产权与核算分离，造成了资产不清和流失的现象。

图1 国有房地产企业资产信息化管理

3.3 国有企业资产经营预算执行重视程度不够

当前，部分国有企业将注意力集中在企业的生产经营上，而不是注重资产经营的管理。主要表现在以下两个方面：一是没有认识到企业资产经营预算的重要性，单纯地以为只要管好自己的收入和支出就可以了，没有必要花费过多的精力和财力去做一个既不明确又不能产生直接效益的预算，也没有完全认识到做好企业的资产经营预算在企业战略发展规划、企业经营管理决策中的重要指导作用。二是对财政预算案的实施和监管缺乏足够的重视，在编制了相应的预算案后，对此并未给予太多的关注，以为只需要严格地按预算案进行就可以了，忽略了在实施中存在的问题和需要进行阶段性的修正，也没有对财政预算的评估和监管进行有效的问责。由于对资产经营预算执行的管理缺乏足够的关注，从而陷入了“不重视—没作用—不重视”的怪圈，给企业的长期发展带来了极大的危险。

3.4 资产租赁合同审批、执行方面未能有效控制

目前大量的、复杂的资产租赁、合同信息，都还是用传统方法来管理的。因此，在资产管理方面，缺少了对其进行分类的管理标准和管理权限，因此，不能用一种快捷、有效的方法来把握监管的重点。对租赁业态的控制不够严格，对承租对象负面清单的执行无法有效落地；信息披露的市场机制没有得到充分的利用，没有满足公开、公平、透明的要求；在签订租赁合同之前，没有进行有效的论证和审核，超出管理权限的审批也没有上报到上级集团，因此对于租赁合同条款的合规性和严谨性没有把握，不能有效地规避法律风险。

3.5 影响企业长期发展战略的实现

我国房地产行业的资产负债率较高，这对其长远发展目标的实现不利。如果对资产负债率的控制和管理不到位，资金回笼速度比较慢、融资成本提高的情况很难得到改善，而且很容易造成资金链断裂。在实施企业的长远发展战略时，就必须降低营运资本，降低员工的奖金和福利，甚至进行大规模的裁员。对于普通人来讲，一家大型国有企业的失业，比一家民营国有企业的失业要严重得多，如果国有企业失业就会引起更大的连锁反应。比如，房地产泡沫和房地产崩盘，这些都会对企业的长远发展战略造成很大的影响，也会对宏观经济造成很大的冲击。

3.6 对资产更新改造、处置等重大情况的界定不清

在对一项资产进行升级、改建及处理时，对该项目所处的状况做出明确的定义是十分重要的，它与该项目进行升级、改建及处理是否合理密切相关。但是，在现实工作中，在对一项资产的应用状况进行定义时，通常只是以该资产的应用寿命来进行判定。有些企业还将固定资产进行了折旧，认为该固定资产已达到应用寿命，并对其进行了处理或是已经没有了应用价值，或已不能使用的固定资产没有进行充分的折旧为由，而仍将其保存下来。在作出有关变更处理决定时，未能依该变更处理的实际情况与该事件的重要性而作出变更处理。在依据有关的评估准则来决定“三重一大”事项时，经常会发生一些企业或单位对企业的资产进行越权处理，造成企业严重的财产损害。

4 国有房地产企业资产经营管理的优化策略

4.1 明晰产权关系，建立企业国有资产经营管理机制

按照企业集团对国有资产的授权经营的需要，在被授权的国有资产运营企业中，推行一种由政府主导，由政府牵头的方式，对政府进行规范。①厘清产权，坚持“谁出资，谁享有产权”的原则，明确各产权主体之间的职责与权利，着重对国有企业股份制改造、股权设置、资产转让、折股、兼并等方面的产权变化进行规范，以保障国有企业资产的拥有者权益。②厘清国有资产的产权和管理职责，建立国有资产的保值增值指标，规范国有资产的评估过程，改进国有资产的管理职责，保证国有资产的保值增值。③组织对企业的清产核资，重点核查企业所投资的国有财产，如土地、房屋、工程设施等。④以资产清查为依据，对国有资产进行全面清查，对国有资产进行全面统计和分析，确保国有资产不被侵占。

4.2 明确国有资产管理目标，实现盈利性国有资产管理

①制定赢利目标。在经济飞速发展的当今社会，目标管理已成为一项重要的工作，制定一系列切合国情的国有资产管理目标，是构建科学的国有资产经营体系的一个关键步骤，也是实现现代企业经营的一个不可或缺的要素。以追逐利润为首要目标的国有资产经营，仍然存在较大的缺陷，亟待改进。所以，对国有企业资产进行管理，必须有一个科学的、明确的目标，才能达到最大的效益。②理顺政企关系，以达到企业赢利的经营目的。因为一些基础产业都牵扯到了经济的总体发展，特别是一些大型的国有资产管理企业，是一种政企界限模糊的特殊经营模式，所以，国有企业应该制定一个切实可行的赢利目标，对那些为了完成政府和社会赋予的政策责任而做出的贡献，应该有一个合理的评估系统来进行补偿。③提升资金周转率，对资金进行合理配置，并进行实时监控，物业企业的经营方式比较粗放，在资金的管理上比较分散，这就不利于企业将资金进行统一整合，从而导致了资金周转率的下降。房地产企业可以对自己的投资策略进行明确，再对自己的企业进行规划。掌握基金的来源和用途，建立基金的预算管理计划，对基金进行合理的配置，明确基金使用的优先次序，并进行及时的监控。对投资相近的项目和原材料，可以采取“一揽子”的形式进行集中采购；在国有资本监督中，要充分利用国有资本监督中的风险预警体系，及时发现和掌握重大、超预算项目的支出情况，及时向企业管理层报告。

4.3 加强企业品牌效益，尽可能降低融资成本

传统的房地产企业更多的是将重心放在了房地产的建筑工程和销售业务上，而在房地产企业的业务不断扩大和多样化的同时，他们也开始慢慢地接触到了物业配套等有关的服务。对于买家而言，他们不仅看重所购房屋的品质和户型，更看重其长远的居住品质，而物业企业提供的配套服务则是其居住品质的反映。如果房地产企业对增值价值的投资进行了强化，这不仅可以为企业寻找到新的利润增长点，还可以通过提高买家的售后满意度，提升企业的品牌效益，这对提升企业的形象有很大帮助。未来企业开发房地产方面，消费者更倾向于购买具有良好声誉的房地产企业开发的房屋，同时，银行也更乐于将资金借给那些能够确保销售业绩的开发商，从而降低融资成本。

4.4 信息化促进价值驱动，支撑企业创新发展

充分利用信息化在企业集团资产管理中的重要性，推动企业信息化与制度建设、流程再造的深度融合发展。利用信息化，将管控节点嵌入业务流程中，提升了制度执行的刚性，保证了各项管理制度的落地，为集团领导决策提供了智能化的辅助服务，从而更好地支撑企业的创新发展，提升集团资产管理工作的质效。在资产租赁过程中，利用报表功能，建立了资产收入统计、资产使用情况、租赁情况、租金情况等统计报表，以及面向管理层的数据可视化看板。并在此基础上，利用该系统，实现了集团财务管理需要的各种表格的自动生成，为集团财务管理提供了有力的支持。

4.5 积极引导，提高企业做好资产经营的思想认知

在“软性层面”进行广泛的宣传。可以采用讲座、培训、参观学习等形式进行宣传，让企业认识到做好资产经营预算执行及其监督管理工作的重要意义。只有让企业（尤其是管理层）认识到做好预算工作与企业发展之间存在的逻辑关系，并对企业负责人进行培养，才可以真正地引导企业在预算工作上下工夫。“软性层面”的宣传应当是企业主动的，目的是要提高企业对预算工作的重视和认识，从内部促进企业的资产运营预算，并随时做好监督工作，从而达到长期可持续发展的目的。在“硬性层面”上，健全法律法规。依靠企业的内部自觉，结合外部的强制、监督做好企业资产经营预算的执行和监管，不但与企业自身的发展密切相关，还会影响到企业所在的产业和整个市场经济发展。所以，一定要从宏观上对企业预算工作进行相应的约束和引导。从法律的角度来看，要对企业进行资产运营预算，从目标、范围、内容、监督等方面进行具体的规定，确保企业的预算工作有法可依。

5 结论

在房地产市场的大环境中，房地产企业的资产运营成了许多房地产企业在激烈竞争中生存的一项重要自我拯救手段。在国有房地产企业资产经营过程中，需要将资产基本情况、运营收益情况、企业战略需求、国资监管要求、交易繁简程度、交易效益要求等因素结合起来，确定标的资产，并对处置方式进行优化。同时，还要充分发挥自身营销团队资源和企业经营管理信息平台的优势，强化对国有企业资产的管理，开展有效的经营，从而推动国家经济的发展。

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