写字楼降温，折射出什么信号

谢九

我国写字楼市场降温的速度之快，超过了住宅市场。北京、上海和深圳等地的写字楼大量空置，空置率创出10多年来的新高，而租金价格创出10多年来的新低。一线城市里一些曾经顶级的写字楼，在部分办公区域关门之后，也不复往日的繁华和气派。

根据市场主流机构的数据，2023年年底，我国几大一线城市的写字楼空置率都超过了20%。深圳的空置率最高，甲级写字楼的空置率超过26%；上海的空置率为21.8%；北京的空置率为21.7%。这就意味着，在我国一线城市，至少有超过2成的写字楼处于空置状态。按照很多网友的目测，很多顶级办公大楼的空置率还要远高于这一比率。

随着写字楼空置率越来越高，租金也随之跳水。空置率最高的深圳，租金价格相比前几年的最高点已经下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超过9%，但从实际成交价格来看，部分区域的租金价格其实已经被腰斩，比如望京某热门办公区域，前两年的租金价格为每平方米7元/天，现在已经跌到了3.5元/天。

国内写字楼市场之所以出现断崖式下跌，主要原因还是需求疲软。写字楼市场有一个指标叫作净吸纳量，是指“新租面积+扩租面积-退租面积”，业界以此来衡量写字楼的市场需求。从最近两年的数据来看，国内一线城市的写字楼净吸纳量呈现暴跌之势。

从2021年到2023年，北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米，跌幅87%；上海从136万平方米下降到39万平方米，跌幅71%；深圳从84万平方米下降到22万平方米，跌幅74%。可见三大一线城市的甲级写字楼，在过去两年的需求大幅萎缩了7～9成。

企业对于办公楼的需求大幅下降，主要原因还是最近几年很多企业盈利不佳，需要通过各种方式缩减开支。比如互联网企业，在过去行业的黄金时期，很多互联网公司都非常舍得在办公环境上花钱，但是随着这几年互联网行业的红利期逐渐消失，各大互联网公司都面临不同程度的盈利压力，降本增效就成为互联网公司过冬的战略。

如果说裁员还要面对各种社会压力，那么缩减办公开支就成为相对容易的选择。在降本增效的大背景之下，很多互联网企业或是减少办公面积，或是消费降级，从顶级办公区域搬迁到更便宜实惠的写字楼。

比如北京的中关村和望京地区，是互联网企业最集中的两大区域，但是最近几年，很多互联网企业都开始撤出，字节跳动、微软和爱奇艺等从中关村退租，美团更是在望京提前退租3万平方米。

除了国内企业在办公开支上压缩成本，外资撤离也在一定程度上减少了写字楼的需求。2023年，我国实际使用外资同比下降了8%，曾经高速涌入中国的外商投资，在去年出现了罕见的负增长。外资一向是我国高档写字楼的重要客户，最近几年，外资开始缩减在中国的投资，部分外资甚至全部停止了中国业务，关闭了在中国的办公室，全球资管巨头先锋集团，去年就停止了中国业务，在11月份关闭了在上海的办公室。这些外资的撤离，也导致国内写字楼市场失去了部分重要客户。

这些撤离的外资，部分是因为在中国经营成本上升，盈利压力加大，部分是因为地缘政治的因素而退出中国。随着中国近期开始出台各种吸引外资的举措，部分外资有可能会重新回到中国市场，但那些基于地缘政治因素而离开的部分外资，在短期之内可能很难重新回到中国。对于写字楼市场而言，那些外资客户离开造成的需求缺口，短期之内可能很难被填补。

判断一座城市的经济是否活跃，写字楼也是一个很好的观察窗口。

从微观层面来看，写字楼的需求是否旺盛，折射了相关产业处于怎样的发展周期。一线城市写字楼的主要需求来自金融业、科技互联网行业以及其他一些服务型行业。当前一线城市的写字楼出现大量空置，说明这些重点服务型行业处于向下的周期，缺乏足够的扩张动力。

写字楼大量空置，不仅只是金融和互联网等行业处于萎缩周期，也表明更多的行业都在收缩战线。因为如果只是金融和互联网等行业的办公需求下降，其他行业如果还在上升周期，可以很快填补写字楼市场的需求空缺。

但是，几大一线城市的空置率一年比一年高，说明绝大多数行业尤其是服务业都在收缩战线，对于办公空间的需求持续减少。企业需要压缩办公空间来节省成本，同时，很多企业在裁员之后，确实也不再需要太多的办公空间。

过去十几年，我国一直在努力发展服务业，提高服务业在经济中的比重，因为发达国家一个重要的标志就是服务业占比很高，服务业对GDP的贡献度一般都超过70%。十几年前，我国服务业对GDP的贡献度只有40%多，到了2019年，服务业比重大幅提升，对GDP的贡献度超过了6成，如果按照这样的趋势发展，我国的服务业占比有望接近发达国家的水平。

但是疫情之后，我国的服务业开始掉头往下，终止了持续增长的势头，2023年，我国服务业对GDP的贡献度下降到54.6%。互联网的萎缩、教培行业的整顿等，都在很大程度上降低了我國服务业的发展。

写字楼大量空置，从更宏观的角度来看，也意味着中国经济向服务业转型，跨向更高级的发展模式还任重道远。

（摘自《三联生活周刊》）