“房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响

雷晓丽

［摘 要］近年来，住房和城乡建设部重申坚持“房住不炒”定位，房地产行业的调控政策持续收紧，金融监管工作越来越严格，融资水平逐步成为衡量房地产企业能否求得生存并实现健康稳定、可持续发展的重要指标。当前，小型房地产企业普遍面临着融资难、融资贵、融资成本高、风险抵抗能力相对较差等问题，发展处境越发艰难。为此，本文分析了房地产政策针对房地产企业融资带来的影响，并提出了未来的发展策略，以供参考。

［关键词］“房住不炒”；房地产企业；投融资；房产政策

［中图分类号］F27文献标志码：A

改革开放至今，我国的房地产行业发生了巨大转变，取得了突出的发展成果。房地产行业发展速度的全面加快，促进了我国国内生产总值的增长，也优化了国民的居住水平，加速了我国城市化发展进程。但从总体上看，在我国房地产行业获得繁荣发展的同时，其面临的各种危机也让人难以忽视。举例来说，一线、二线城市房地产存在过度开发的现象，并且在这一过程中产生投机行为，房价不断上涨，一线、二线城市的房价收入比、租金比及房价水平充分说明这一现象的严峻性，这也导致居民的基本刚性住房需求难以得到根本性的满足。除此之外，房价过高引发楼市的泡沫化，也为整个金融市场带来极大的发展风险［1］。因此，针对“房住不炒”政策对房地产投融资带来的影响展开研究具有一定的现实意义。

1 “房住不炒”政策的实施背景

房地产发展的过度繁荣所引发的企业高额利润空间，让社会资本在这一行业中相继追逐，社会资本开始向房地产行业大幅度倾斜，逐渐加剧了社会资源的配置不均，使我国的产业结构升级和调整工作始终无法获得创新性突破。值得一提的是，房地产行业具有高利润和较大的可获利空间，让社会财富在较短的时间内流入少数人手中，对居民收入分配的公平性带来了极大影响。除此之外，房地产的过度开发还会引发不同程度的贪污腐败行为，进一步造成社会资源分布不均问题，对社会稳定带来消极影响。

近些年，在我国房地产行业的发展过程中，各地政府部门已经察觉到了房地产市场存在的各种风险问题，同时各地区也相继颁布调控政策，其中包括各种限贷及限购政策等。但从总体上看，对房地产行业的控制仍未达到理想目标。2016年，中央经济工作会议正式提出了“房住不炒”这一发展原则：房子是用来住的，不是用来炒的。并综合运用立法、投资、财税、土地等众多方式方法，加速建设契合我国实际国情、符合整个房地产行业市场发展规律的长效调控管理机制。该会议正式提出“房住不炒”的发展原则，代表着我国的房地产行业调控政策开启了全新的发展篇章。相较于过去，此次“房住不炒”的调控范围更大，使用的调控手段更为丰富多样，同时重点提及相关政策实行的长期性和持续性，表明了我国有关政府部门想要解决房地产行业泡沫问题的信心和决心［2］。

在“房住不炒”理念的指导下，各种政策也相继颁布。2017年，全国共计100个地市出台共计200余项房地产行业调控政策，调控力度也在持续升级。2018年的中央工作经济会议上提出，我国房地产行业的发展需要建立健全长效发展机制，以因城施策的方式实现对房地产市场的分类指导，真正夯实各地区房地产市场发展的政府主体责任，促使住房市场及保障体系建设得更加完善。在这次会议中，重点提及各个地区需要结合房地产行业的实际发展现状，制定出针对性的调控管理体系——因城施策，从根源上解决我国东西部发展不均衡以及城乡经济发展差距较大的问题。2019年，中央政治局会议再次提及需要全面落实好一城一策，建立健全城市政府主体责任的长效管理机制。为深入贯彻落实“房住不炒”这一发展基调和理念，2019年，各地有关部门相继出台房地产融资调控管理政策，实现了对房地产银行贷款额度的严格管控，同时针对与房地产有关的信托、基金等重点金融机构进行了全面监控，房地产企业在进行土地拍卖开发和商品房预售时，都会受到融资政策的约束及管控，其到位资金来源如表1所示。

2 “房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响

2.1 对房地产市场的影响

在房地产行业信贷调控管理政策日益收紧、国民商品房项目购买力逐步下降的行业背景之下，基于“房住不炒”这一发展基调，我国的住房信贷政策将保持持续收紧的发展趋势。与此同时，基于近些年我国房地產开发企业的资金到位情况来看，商品房的销售回款占有比重开始逐步提高，尤其是基于融资渠道、融资规模进行分析可知，商业个人贷款和公积金贷款在金融市场流向房地产行业的资金占有比例上也在不断提高，房企资金越来越紧张，也会促使房企只能通过打折、促销等活动来获得资金回款，以用于后续工程项目的开发和建设。

2.2 对土地市场的影响

房地产融资政策的不断转变和土地市场的活跃度两者之间存在着密切联系，在土地市场热度较高时，融资政策将会持续性收紧，同时在短期内土地市场也会呈现出明显的降温趋势。房地产的融资行为受到我国有关部门的严格监管，这也是自提出“房住不炒”这一发展基调之后，房地产融资收紧的主要内容。2019年，我国信托融资政策开始全面收紧，对房企拿地带来了较大影响。在房地产的前端融资上，信托资金是其重要来源之一。而未来，伴随着信托融资的全面收紧，土地融资规模也将会日益下降，导致房地产市场出现量价的双重回落，土地市场的降温趋势将会变得更为明显［3］。

2.3 对房地产投资的影响

房地产开发投资的资金到位实际情况，是房地产企业投融资过程中的主要衡量指标，对房地产工程项目的开发投资将会带来在预算上的约束，可以直接展现出房地产企业的筹资水平以及在投资活动上的真实意愿。而近些年，伴随着房地产信托贷款、境内外债券融资渠道的日益收紧，销售增速回落，叠加房地产信贷政策的不够放松，房地产的回款压力变得越来越大。在房地产的开发到位资金中，自筹资金的增速也将保持在走低状态。信托融资政策的收紧，再加上房地产销售量价的双重回落，土地市场的降温趋势将会变得更为明显，由此也会促使土地购置费增速保持在回落状态。

2.4 对行业格局的影响

在整个行业大规模管控的时代背景之下，所有的房地产融资都面临着较大的困难，大型房企优先于小型房企，国有企业优先于民营企业。融资风险较低、项目规格较大、企业资产质量较好、与其他金融机构合作更多的大型房地产企业，将会受到各种融资渠道的青睐。因此，在融资快速收紧的行业背景之下，再加上整个市场降温，个别本来资金就较为紧张的小型房地产企业将会出现房地产价格的大幅度降价，导致工程项目只能延期交楼，甚至出现破产倒闭问题。因此，资金的集中度也会促使行业集中度有所提高［4］。

3 房地产企业融资解决对策

住房和城乡建设部重申坚持“房住不炒”这一发展基调，明确不得将房地产行业作为刺激短期经济发展的手段，代表着我国在房地产市场调控上坚决不放松的信心和态度。这就意味着，房地产行业未来的调控政策日益收紧，这一发展趋势并不会出现改变，房地产行业融资环境越来越从紧的趋势也不会出现变化。因此，房地产企业在其未来的发展过程中，只有积极地转变发展思路，提高其市场核心竞争力，创新融资渠道，在资金的支出上精打细算，才能在市场分化越来越严重的发展形势之下求得生存，并实现稳定可持续发展。

3.1 暂缓扩张战略，加强资金回笼

房地产企业需要改变传统只依靠债务和企业发展规模驱动的传统发展理念，实现对目前已有存量房地产产品的加速出货，以加速资金回笼。针对最新开发的房地产产品，需要始终秉承着差异化和品质化的发展原则，将获得更多的销售回款作为房地产工程项目开发的着力点。针对影响工程项目资金周转的项目，需要进行可行性论证，必要时直接暂停投资，尽量降低企业的发展负债率，保持在65 %左右，以确保企业资金的安全性。

3.2 完善公司治理，加强信用管理

房地产企业需要优化内部管理水平，提高企业治理结构的合理性，以改善企业经营管理科学性，最终维持公司的良好信用等级。尤其是在银行贷款上，即便是房地产企业的规模较小，难以和大型房地产企业在市场中共同竞争，也可以通过建立健全优秀信用等级，改善企业内部治理架构，确保经营管理活动的规范性，在相同规模的房地产企业竞争中赢得更多的贷款额度。

3.3 联手合作开发，减轻资金压力

在我国房地产行业的整体大环境下，房地产企业面临的融资压力各不相同，但仍有个别房地产企业有着规模扩张需求或是新地区的开发需求。在这方面，企业可以通过和外地房企合作，展现出本地房企具有的优势和价值。企业在与外地房企共同开发本地工程项目时，应尽量选择资金实力较为雄厚的外地房企，从根源上减少工程项目开发的资金压力。

3.4 适当去地产化，增强多元化融资能力

房地产企业可以通过“地产+产业”的发展模式，将传统只依靠房地产工程项目销售收入的发展体系，转变为依靠“房地產工程项目销售+经营性物业+产业实体化运营+房地产工程项目其他服务”收入的模式。除此之外，也可以在集体性、经营性建设用地流转这类项目中进行积极探索。这类项目投入资金较少，资金周转速度较快，可以加速企业的现金流回流。尤其是在整个房地产行业融资渠道全面受限的背景下，可以帮助企业增加其他板块的收入，提高企业综合竞争力，改善企业融资的多元化能力［5］。

3.5 加强资金规划，创新融资渠道

近年来，我国的房地产融资渠道全面收紧，融资环境越来越严格，但从总体上看，融资渠道较为丰富。为此，企业需要在融资空间有限的背景下牢牢抓住偿债的时间节点，开发全新的融资窗口，实现对资金的合理安排及统筹规划。与此同时，若是企业有条件，也可以通过联合发债或是赴港上市融资等多种渠道，在投融资管理工作上进行积极创新［6］。

4 结论

“房住不炒”发展基调的提出，旨在遏制各地由炒房活动所引发的房价大幅度上涨、规避房地产市场的泡沫破裂问题，其重点并不在于切断企业的融资渠道，致使房地产企业的发展受阻。因此，房地产企业需要正确了解到“房住不炒”政策的实施背景及其对房地产市场投融资活动带来的影响，进而制定针对性的解决措施，积极响应国家宏观调控政策，推动房地产市场的平稳健康发展。

参考文献

［1］鞠方，阿月荷，白怡颖. “房住不炒”下地方政府、开发商与投机者的博弈研究［J］. 财经理论与实践，2023，44（4）：121-128.

［2］郭文伟，罗冰莹，林晓波，等. 房价泡沫是实现共同富裕道路上的“绊脚石”吗？——基于中国90个大中城市的实证检验［J］. 南方金融，2023（4）：3-18.

［3］戴亚婷. “房住不炒”定位下恒大财务战略问题研究［D］. 太原：山西财经大学，2023.

［4］闫衍，袁海霞，张堃，等. 中国房地产行业的深度调整与转型发展浅析［J］. 房地产世界，2023（3）：4-9.

［5］李秋宏. 房住不炒政策对房地产企业投融资的影响［D］. 重庆：重庆理工大学，2022.

［6］曹兆文，李秋宏. “房住不炒”政策对于房地产企业投融资的影响［J］. 重庆理工大学学报（社会科学），2021，35（9）：79-88.