“价值提升”思维下中小城市建设路径探索——以芜湖荆山片区为例

廖胤希 徐进进 王儒轩 LIAO Yinxi XU Jinjin WANG Ruxuan

随着城镇化进程加速，城市建设的重点由增量扩张转向内涵式发展，单一的“建设-开发”无法满足城市发展诉求，进而转向对用地内涵与价值的深度“挖潜-经营”。尤其对于中小城市，增量用地的建设开发更加审慎，需更多从提升土地价值的角度，强化整体开发建设的品质把控，谋求城市特色思维下更广泛的发展动力。以芜湖荆山片区为例，提出“价值提升”的核心思路，通过“识别特质资源→设计活化利用→规划管控落实”的设计步骤，结合适宜的规划技术方法，促进城市片区的营建与发展。

价值提升；资源识别；空间营造；管控落实

0 引言

城镇化建设进入后半程，城市建设由量化转向质控。在中国式现代化全新语境中，原有通过土地财政拓展建设的城市扩张模式变得不可持续。即使在一线城市，建设方式也已从原有单一的“建设-开发”转向“挖潜-经营”，更多地强调土地价值的最优化、最大化利用，以及对城市竞争力的助力。

党的“二十大”报告提出，要加强对中小城市高质量建设的引导。面对“资源禀赋未知、发展动力未知”的中小城市增量空间，详细规划的核心挑战由原来实现新城人居理想的蓝图式管控，演变为深度挖掘与探索城市土地价值，通过空间设计手法，实现发展赋能。基于此，赵燕菁[1]提出“全民所有自然资源”的保值增值概念与路径，吴志强院士[2]指出以空间效益评价空间建设质量，且定义空间效益包括自然效益、社会效益及经济效益等多维层面。当前，规划领域有关“价值”的研究主要围绕空间价值构成与评价体系构建，且大多针对存量更新地区[3-4]。

1 技术思路与实践案例

“价值提升”的规划技术思路主要包括三大层面：①识别特色资源，鼓励采用多元技术手段，挖掘城市潜在资源；②设计活化利用，创新不同类型资源的设计手段，实现多元价值的活化利用；③弹性编制落实，倡导不同形式的规划编制及管控手段，实现对资源的提炼利用与设计传达。

荆山片区位于安徽省芜湖市城东镜湖片区，是邻近芜湖市老中心区、青弋江沿线的最后一处未开发用地。尽管其具有良好的区位与土地优势，却一直处于规划停滞状态。为此，本次规划深化“价值化技术路径”，尝试实践提升城市用地价值的规划编制方法。规划以历史空间层积分析的方式，通过时空纵深研究，实现基地核心资源的挖潜；以类型化的设计手法促进不同资源的最大价值活化利用；通过底线管控方式，贯彻资源价值的设计赋能。

2 时空纵深挖潜在地资源

通过调研可知，荆山片区除拥有丰富的现状生态资源外，还存有历史故事与人文传说。研究制定“民间传说采集+文献资料查阅+古诗词提炼”的工作思路，挖掘属于荆山的特殊资源禀赋。通过历史空间层累的方式，分层各个历史时期与朝代，还原时空纵深里的荆山历史山水格局、人文聚落格局，空间落位当时当地的物质与非物质文化资源[5]。

2.1 梳理时空演变脉络，还原历史山水格局

根据文献史料记载，荆山片区的山水格局共经历三重较大的时空演变[6-8]：①上古时期，荆山片区位于沼泽古丹阳大泽与山麓江滨平原交界处，宋代芜湖大规模圩田后，荆山所处的荆方片区仍是广袤湖区；②元明清时期，荆山片区形成了颇有影响力的名胜山水格局；③民国后，随着采石制造、围填造地，逐步演绎至今形成河流环绕、村落人居的陆生湿地格局。

2.2 挖掘物质与非物质文化资源

荆山片区在各历史时期均有特色化的文化要素，明代、清代尤甚：①明代，荆山片区一度以风景名胜享誉，汇集荆山寺、梓潼祠、文星阁、飞凤亭、朱园曲房等特色建筑[9]；②清代，形成因采石而生的完整人居聚落，聚落码头、采石路径，荆山门与荆山街均为典型代表[10-11]。

项目组深入挖掘并梳理基地内各类型特色文化要素共计34项。分析推演其空间落位，叠合形成历史资源汇集的工作底图，为后续荆山片区的用地价值提升工作奠定基础（见图1）。

1 资源要素空间位置汇总

3 多元设计促进资源类型化活化

3.1 多维指标下价值综合判定

采用层次分析法对资源要素名录中的各要素进行价值与可利用性评价。价值评价包括资源类型，时间长短，历史影响三大维度。其分值标准以人的需求层次金字塔为组建原则：①文化类型越接近精神信仰价值越高；②历史越悠久价值越高；③影响范围越大、历史意义越大则价值越高。可利用性评价包括存在形式和现存状况两大方面：有形存在形式的价值高于无形；元素保存越完整，价值越高。通过评价梳理，分类汇总资源，整合为有原生空间载体、有广义空间载体及无原生空间载体三大类型，提出后续活化利用的设计策略。

3.2 资源价值判定下分类活化利用策略

3.2.1 山水场景还原

针对现存有原生空间载体的要素，即历史诗画山水格局，进行全域场景还原式设计。对标历史山水场景，强化原生保持，适度优化，实现“两山一湖”的特色场景再现。同时，结合整体生态格局，划分城市建设组团，策划适宜的主题功能，实现城市发展与山水场景协同升维。

1）理水，保持并适度优化现状水生格局。最大限度地尊重现状地形地貌，通过挖湖理水，形成区域水安全格局。通过基地内的土方填挖平衡，形成外高内低、类盆地的整体安全地形。外围高地建设河道防洪堤，内部结合现有地形条件，形成中央汇聚的“湖塘链”系统。微塑小组团地块龟背排水的地形，实现水量安全下高程自然排水的生态化设计基础。自然雨水径流通过生态草沟组成的带状绿地，经净化后汇入中心湖塘系统，进一步强化了全域的水质保障（见图2～4）。

2 现状水系

3 水系规划示意

4 地形塑造示意

2）修山，修复历史遗留的大荆山山体。现状大荆山用地可划分为残存主峰与沿湖峭壁、矿坑湖与环山水体、外围山体与环山村庄带。残存主峰与沿湖峭壁通过挂网、复绿等措施进行生态修复和景观修复，消除灾害安全隐患；保持山形，重塑绿意，适度建设景观构筑物，实现公共艺术化的山体景观价值[12]。矿坑湖以生态保持、水质优化为核心。环山水体加强水循环、建设海绵设施，通过建设山林地生态缓冲带保持水质。外围山体经整合复绿进行整体主题化营造。利用环山村庄旧址建设特色山地商街或作为旅游项目的集中建设用地。

3）重点地段控制，实现历史诗画意境延续。重点区域在保留、整合现状水体资源的基础上，适度增加水域面积，强化系统连通与网络化构建，营建“行在水云间”的特色感知。通过引导地块开发最大限度保留或延续现状田埂肌理，保留场地原生记忆。利用部分田埂肌理打造慢行通道，兼作用地划分；延续部分田埂肌理，强化纵横交错的水网系统（见图5）。

5 原生肌理设计利用示意

通过小尺度地块划分，控制区域建设规模与体量。为营造“平芜一望天连水，峭壁千寻宿暮云”的场景意象，城市设计强调建筑体量轻盈、色彩灵动，与水系绿地景观一体化。建议结合当地传统民居建筑形式，以生态低密的组合方式，营造水陆并行的特色意象。

3.2.2 情景体验再现

1）用地空间结构响应整体功能策划 规划策划“灵石小镇”，整体再现采石文化的历史人居情景。利用不可进行生态恢复的原生村落建设用地策划采石文化主题的文创旅游、休闲度假等功能。结合运动、亲子等多元活力产品，引领区域旅游综合项目一体化建设落实。

结合现有场地条件，选择适宜路径，建设采石游线，形成串联“采石-制石-陆运-商贸-水运”历史场景的体验游径，串联东矿坑历史场景，连通西矿坑特色景观节点，实现各类功能整体联动协同（见图6）。

6 大荆山采石游径及其功能协同组织示意

2）精细化建筑景观设计回应适度情景再现 提炼荆山片区原生聚落特征，指引场景精细化还原。荆山一带原生聚落呈鱼骨状分布，整体格局特点概括为行列布局、随形就势；绿廊相隔、人工与自然交融。建筑组群外部共享、与自然相融，内部聚核、留有中心场地。建筑群落则多为院落化组合，依山就势，亭台相错。

3.2.3 文化认知推广

1）建筑与景观的抽象形态演绎——“印象蒋公山”文化主题街区 蒋公山遗址位于青弋江与扁担河交汇处对景位置，邻近欧阳湖体，是连接青弋江与荆山内部核心的重要节点[13]。规划建议利用地形缓坡高差，塑造台阶式文化街区，作为地标建筑组群，成为城市新生活场景，对话山水历史格局。功能策划强化集中商业服务与旅游接待，形成吃住游购一体的综合活力体。结合沿江便利的交通条件与景观优势设置蒋公山历史文化展览馆，复合文化产业开发，形成产业、休闲娱乐、文化一体化建设的范本（见图7）。

7 “印象蒋公山”文化主题街区效果

2）建筑与场地的内涵形式表达——“临水书院，墨客泛舟”创新智慧办公区 结合场地特质，利用现状沿青弋江大型坑塘，营造具有水乡气质的创新办公场所。通过多元设计手法，取“临水书院，墨客泛舟”的空间意象，以形式表达地域历史特质，形成新时代创新智慧人群的全新聚集地。

3）产品与活动的意境复刻经营——“鹤迹龟文”福地社区的理想人居生活 参照北戴河阿那亚、杭州良渚文化村的建设路径，以文化主题策划带动居住产品建设，实现多元社区营建。在城景山水资源协同的本底下，结合芜湖文运传说，开发差异化的人居产品，吸引不同人群在荆山落脚扎根。如策划生态颐养社区，依托文运传说、金山门传说及鹤迹龟文奇石、寒水石养生之道，打造寓意文运、财运、长寿三全之意的高端休闲度假产品。

4 管控落实保障价值凸显

考虑中小城市的发展建设更多依托于市场的主导性，规划建设管理需为未来预留更多弹性空间。规划提出底线管控思路，保障基础公共服务设施落地，明确弹性化开发单元大类及主导功能。在“底线管控、弹性建设”的思路下，成果输出考虑多元方式，落实特色资源要素及其对应设计。

4.1 虚实结合式定线

采用空间定线虚实结合的方式，核心管控蓝绿格局。针对划分组团的绿色廊道用地、水域进行实线严控；其余则采用虚线引导的方式，保证建设留存，位置与形式可变。如大荆山单元的灵石小镇建设，实线道路红线强化核心路径设计落实；虚线落位慢行道路，为采石游径的后续选线留有设计弹性。

4.2 针对性指标严控

明确各个地块建筑高度和开发强度指标的上限要求，合力形成“平原城丘，瓦隐山林”的整体景观格局。在大荆山核心生态用地范围内，运用点状供地的指标管控方式，保障策划功能的建设用地诉求，为未来最优位置选择留有变化余地。对于核心生态用地范围外的规划用地，重点管理单元内公共服务设施用地的供给，其余用地仅对建设形态与方式提出一定要求。在功能层面建立负面清单，列举对生态景观有负面影响的功能并作非准入要求。

4.3 特质设计引导

规划对建筑风格与空间组合关系作提示性引导要求。为保障文化的认知与推广，规划管理植入后续的主题经营与空间肌理保留要求。

5 结语

在城镇化进入后半程的全新时期，中小城市的空间建设需更多从“土地增值、发展赋能”角度，尝试以各种技术手段与方法，实现对在地资源的深度盘点与梳理。以芜湖荆山片区为例，贯彻以资源特质赋能空间价值营造的发展思路，以期为中小城市建设提供参考。