医养结合型养老社区前期策划方法研究

王倩 黄政民 王丽贺 WANG Qian HUANG Zhengmin WANG Lihe

我国老龄化进程加速，养老问题受到重视，养老社区成为浪潮下的产物并推动土地开发建设形成独特的产品类型。根据市场整体呈现，养老社区类产品存在设施匹配度与医养功能融合度较低等问题。在医养结合需求下，分析养老社区前期策划方法，探索其规划设计的实施路径，为其他类似项目前期策划提供参考。

养老社区；医养结合；前期策划

0 引言

人口老龄化是我国面临的重要社会问题，其导致对居住区内医养功能和医养设施的需求增加。近年来，养老社区类项目开发建设数量增多，但大部分以惯性思维入局，使大量项目沦为传统销售型住宅项目，与原战略定位和市场需求偏离较大，故在前期策划阶段明确项目的实施路径成为养老社区项目开发成功的关键。

1 策划组织

养老社区项目前期策划需解决以下问题：①契合当地政策导向，助力解决当地养老问题；②项目定位契合市场需求，支持企业盈利，使未来相关业务发展形成良性循环；③产品定位满足客户需求，提供必备的设施及服务（见图1）。

1 养老社区项目开发分阶段框架（图片来源：作者自绘）

1.1 政策导向

国家从顶层视角不断推动养老产业发展，各地区政府结合地方需求出台养老产业的建设实施政策。结合项目案例，从立项合理性、报批合规性、社会示范性3个维度分析地方政策（见表1）。

表1 项目案例分析

1）立项合理性 应基于各地区养老政策，明确立项流程，从运营视角，全盘审视企业获取项目后的开发周期、产品类别、建设成本及运营服务模式，研判项目后续推进过程中可能遇到的政策风险。

2）报批合规性 明确前期外部报批步骤是项目整盘运营合规的前提，各地区主管部门对具体项目的运营模式、销售方式、功能类型、服务设施等有政策要求，需在前期策划阶段具体问题具体分析，如产权分割、出售条件、经营周期、业态类型、服务范围等。

3）社会示范性 养老项目开发与社会问题联系紧密，受地方政府和市民关注，项目落地若合规、合理且正常运营，则在社会层面形成良好的示范作用。

1.2 市场定位

养老社区项目本质上是企业投入成本的商业行为，而商业行为能维持运行的基本条件是产品和服务获得市场认可，且盈利能支持企业生存和发展，因此，养老社区项目应在前期策划阶段对当地目标客群和产品定位、市场条件、运营模式等进行分析。

1）目标客群和产品定位 不同能级城市老年人的人口规模占比、医养需求和消费能力具有差异性。以北京市为例，截至2021年，60岁及以上常住人口占总人口的20.18%，但选择入住养老机构的不到1.00%，其中85.00%以上为重度失能失智老年人。未来北京市养老社区项目的需求缺口较大，且在专业医养功能方面具有需求。养老社区项目前期策划需从城市基础数据出发，梳理老年人客群规模与需求，推导出与其相对应的目标客群和产品定位。

2）市场条件 养老社区项目开发作为商业行为，受市场环境影响较大，故在前期策划阶段应分析同区域、同类型、同规模竞品项目的区位资源、经营情况、客户满意度、产品类型、配套功能、运营模式，为新项目规划和后续运营提供参考。如泰康之家·赣园，该项目位于南昌九龙湖新城核心地段，交通便利，周边设置医疗、商业、娱乐设施，具有丰富的配套服务（见图2）。

2 泰康之家·赣园鸟瞰效果（图片来源：作者自绘）

3）运营模式 合理的运营模式是保证项目持续盈利的重要条件，目前市场上既有养老社区项目运营方式多样，受各地区不平衡的市场需求和消费水平影响，各项目运营模式除独立出售和自持外，还包括销售结合自持、会籍销售等。因此，在新项目前期策划阶段，需结合企业自身产业资源和财务能力，契合地块条件和政策需求，合理选择运营模式，以此推动后续规划设计与建设。

1.3 产品策略

养老社区产品可按老年人的健康状态和医养功能需求进行分类，不同客群对养老社区的实际功能需求不同。从客群健康状态来看，自理老年人的养老需求侧重于丰富的老年生活，而半失能、失能、失智老年人则对介护、医疗等有特别需求。

基于不同客群的需求将养老社区划分为候鸟式养老社区、全龄化养老服务社区、城市服务养老综合体。候鸟式养老社区主要针对活跃老年人及独立生活老年人；全龄化养老服务社区主要针对期望和年轻人共同居住并体验社会氛围的全龄段老人；城市服务养老综合体主要针对希望拥有全新生活体验，拥有一站式持续关爱养老服务的老年人。

2 设计指引

分析政策导向、市场定位和产品战略，构建针对不同类型养老社区项目前期策划阶段的产品框架，并具象化为可落地的规划设计方案，从规划功能结构、功能占比落位、交通空间组织方面形成设计指引。

2.1 规划功能结构

养老社区的空间规划需融合医疗、康养、护理、活动、照料、后勤等功能，并兼顾不同类型养老社区的空间形态。因此，养老社区项目前期策划阶段可根据项目的产品定位，合理选择空间结构。

1）递进式结构 社区内自理、介助、介护、居住设施在平面上形成递进关系，多用于候鸟式养老社区规划设计。

2）共享式结构 独立式居住设施和辅助式居住设施通过社区中心服务设施联系，可用于全龄化养老服务社区。

3）集中式结构 将独立式居住设施、辅助式居住设施、医护服务及自理服务设施在1～3栋建筑内进行垂直分区、集中布置，多用于城市服务养老综合体，如新加坡海军部村庄（见图3）。

3 新加坡海军部村庄（图片来源：网络）

2.2 功能占比落位

养老社区需兼顾居住、医疗、配套服务等功能。医疗服务作为养老社区项目的核心功能，规模占比应根据具体项目的开发需求和周边医疗配套资源条件，匹配等级不同的医疗护理服务设施。配套功能在各开发项目中占比有所不同，具体与该项目的规模及定位（类别、客群、档次）有关。一般公共配套（不含医疗）的规模占比2%～8%（见图4）。故在养老社区项目前期策划阶段，应针对具体项目，依托项目需求、规模、定位和资源条件等，合理控制医疗服务设施和配套设施的规模占比。

4 配套功能占比（图片来源：作者自绘）

2.3 交通空间组织

在养老社区项目前期策划中，交通组织作为重要策划内容，需重点解决内外部人行动线、车行动线问题，制定合理的综合交通流线体系。社区交通体系组织包括车行系统和步行系统。车行系统主要包括居民日常车行路线、社区救护车辆入户路线及机动车停车路线；步行系统是社区老年人的主要生活动线，需充分考虑无障碍设计，方便老年人的日常出行，具体包括风雨连廊交通路线、步行广场路线及景观游憩路线。在项目前期策划阶段，应根据具体的空间结构选型和功能落位，合理构建综合交通流线体系，主要包括：①一级系统，外围车行道路；②二级系统，各区主要步行廊道；③三级系统，各区次要步行廊道（见图5）。

5 交通动线分类（图片来源：作者自绘）

3 结语

从政策导向、市场定位和产品策略方面分析具体策划工作的切入点和重点内容，推导出养老社区项目规划功能结构、功能占比落位、交通空间组织的具体设计指引，为其他类似项目前期策划提供参考。