新形势下城市房地产市场开发策略研究

向叶建

摘 要：文章研究了在新的政策背景和社会发展阶段中城市房地产市场的整体状况，对城市房地产市场的主要问题进行了分析，包括：土地溢价逐渐降低，粗放式开发无法维系；城区内土地资源稀缺，老旧小区多；多元化居住需求崛起，供给端不适配；新消费群体居住理念变化，突破传统居住需求。并且根据上述分析提出了改进的对策，包括提高房地产开发的科技含量，提升精細化管理水平；积极参与租赁性住房的开发；重视城市更新和旧城改造项目；积极拓展多元化新兴业态和转变房地产开发的最终模式。

关键词：房地产市场;城市更新；新形势

中图分类号：F812.42    文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）07-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.07.008

随着后疫情时代的到来，经济迎来全面复苏，中国城市房地产进入了新的发展阶段，房地产开发企业越来越重视投资的准确性和安全性。政府等相关机构陆续出台了“房住不炒”“保障性住宅”“大力兴建共有产权房”等宏观调控政策，加之在国际形势的冲击下，中国经济迎来结构化调整，将房地产转型做龙头将驱动城市焕发新活力［1］。

1 新形势下城市房地产市场整体状况

根据相关数据显示，2017—2022年，全国范围内土地成交总金额分别为5.23万亿元、6.10万亿元、7.10万亿元、8.32万亿元、8.05万亿元和 5.82万亿元。在城市区域中，一级招拍挂市场的土地成交楼面地价走势如图1所示［2］。

图1 全国土地成交楼面地价统计

根据图1可知，2022年7月至2023年2月，土地的楼面地价呈逐年降低的趋势，这说明政府对于土地交易的宏观调控政策，如限制天价拍地、禁止囤地炒作等政策收到了成效，同时也减少了房企通过拍地流转获得红利的机会。

根据图2可知，在一系列房价调控措施下，一手住宅的总体价格基本保持稳定，实现了“房住不炒”的管控目的，也达到了通过疫情经济政策去除房价泡沫的目标。同时，二手住宅成交单价呈轻微下跌趋势，说明以“炒房出租”为目的的投机者逐渐失去了价格差红利，且由于历史较久的二手住宅普遍存在陈旧老化等问题，市场价值贬值的现象愈加明显。

分析图3可知，2018—2022年中国老旧小区的改造总量迎来了爆发式增长，从各省公开的城市更新投资计划来看，“十四五”期间广东、浙江、成都、江苏的老旧小区改造、城市更新总投资均超过万亿元，其间每年拉动的投资规模在万亿级以上。随着人性化宜居城市理念的推广和社会共同富裕目标的落实，城市改造更新将成为未来发展的重要趋势［3］。

2 城市房地产市场的问题分析

2.1 土地溢价逐渐降低，粗放式开发无法维继

在传统的房地产开发模式中，房地产企业在城区内拿地，地皮的价格随着一轮又一轮的土拍市场竞价

图2 百城价格指数一手、二手住宅成交价

注：“百城价格指数”研究，每月发布 100 个城市新建住宅价格指数，成为中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统［2］。

图3 中国老旧小区改造计划及实际完成情况

而水涨船高，常常出现新拍土地“面粉的价格贵于面包”，各房地产企业即使采用粗放式的“高周转、快开发”模式也能够赚取土地溢价，在涨价后的商品房市场中获得足够高的现金回流，覆盖开发资金成本。但是随着房地产政策的调整，政府出台了一系列政策措施抑制楼市过热，如提高交易门槛、限制购房名额、严审商业贷款等，并且用“三条红线”严格监管土地招拍挂市场，导致土地溢价进一步降低。同时，政府管控楼盘销售价格遵循市场规律，严禁漫天涨价。未来，粗放式的地产开发模式将无法盈利，这轮洗牌会把缺乏精确定位和成本管控能力的旧式房企淘汰出局。

2.2 城市区域内生地资源稀缺，老旧小区众多

由于新型智慧城市理念的推广，城市区域内的未占用土地多数被科学规划为服务于城市长期发展的公共配套用途，如TOD商业综合区、城市居民休闲文化中心等，可大面积用于商业房地产开发的生地越来越少。而且随着城镇化在近五年的快速发展［4］，市区内原来的土地储量被大量开发，可进行连片规模性开发的地皮已不多。与之对应的是城区内大量的老旧小区，在过往时期，由于不同阶段的经济发展侧重点和居民居住需求不同［5］，老旧小区的建设存在结构不规律、规划不统一、配套不齐全、居住安全隐患大、物业管理落后等问题，使得其进一步承载居住的作用被限制，无法与新的城市规划融合，也导致了其成为整个城市均衡发展的黑点。目前，这些小区的普遍楼龄在二三十年左右，并未到全部报废拆除的年限，依然具备较高的改造利用价值［6］，因此，如何盘活老旧小区、使老城焕新是未来亟待解决的问题。

2.3 多元化居住需求崛起，供给端尚不满足适配

随着中国社会向前发展，社会结构和居民生活形态也发生了一定的变化，如老龄化现象加剧、少子化时代到来、单身居住者增加、家庭结构缩小，与之对应的是多元化居住需求的崛起。比如，老龄化的群体对居住环境有一定的要求［7］，需要便利的助老型配套设施，方便老年人的日常出行和生活。单身居住者更看重个人空间，需要简洁、舒适、安全的住宅项目，有足够的个人休闲场所和收纳空间，有灵活可拆装式的装配式家居。家庭结构的调整也诞生了新的居住需求，如四代或三代人同堂居住的大家庭数量减少［8］，年轻夫妻居住或者少子化家庭数量增加，小型家庭规模更需要新颖的亲子育儿空间、个性化的家庭改造空间、家庭宠物空间等。而在供给端，大部分批量生产的商品住宅更新迭代速度较慢，依然采用标配模板式的户型和小区设计。传统的房间格局、户型功能、小区配置未必能够满足人们多元化的居住需求，供给端与需求端的错位，导致了社会资源的浪费、居住体验的降低，影响了房地产市场的良性发展［9］。

2.4 新一代消费群体的居住理念发生变化，突破传统居住需求

在当今时代，“00后”已经步入职场，“95后”已逐渐成为消费的主力，新一代消费群体对居住事宜的理念也发生了变化，他们不拘泥于将固定资产作为唯一的财富必选项，对住房的价值思考发生了根本性的颠覆。首先，新一代消费群体的自我意识都较强，强调居住的感觉体验，不倾向于再被社会传统居住思想绑架。其次，新时代的住房应该兼具生活和理财的双重功能［10］，年轻消费群体关注资金占用时是否会产生其他的投资机会损失，权衡对比后，他们未必会将付费购置作为最优选择，转而关注有投资理财功能的长租型公寓或者共有产权住宅。最后，社会逐渐文明发展，各种收入群体的居住需求都会被关注，多样化的产权结构会成为未来发展的主流，满足中低收入群体在城市的居住需求，用租赁保障性住宅、共有产权住宅解决全体居民的生活需要，也会成为社会进步的必然选择。目前一线城市，大量涌入毕业生和求职者，北京、上海、深圳等城市共有产权、保障性租赁住房的总量远不能满足需求。

3 新形势下城市房地产市场开发策略

3.1 提高房地产开发的科技含量，提升精细化管理的水平

房地产的土地溢价时代结束，意味着新形势下的企业应加强修炼内功，从粗放式的攫取土地红利转变为精细的管控开发［11］。首先，从革新管理模式开始，建立科学的分级管理体系与合理的绩效考核制度，提高管理效率。其次，应建立智能化管理系统，引入大数据分析方案，提高房地产开发预测的准确性，降低项目开发的成本。推行精准营销，科学完善销售考核体系。建立良好的管理文化，培训管理人员，积极拓展市场，积极推进新技术的应用［12］，引进优秀人才，帮助企业完善管理结构。

在新形势下，房地产行业应该重新定位，摒弃传统的“制造工业品”理念，将其作为科技产品进行研发创新。建立以房地产行业为主题的科技创新体系，制订科技投入计划，重点投入节能环保、智能物业、智慧安防、智慧照明等方面，充分发挥科技在房地产开发中的作用。采用先进的立体打印技术，加快建筑设计、模型制作和施工管理的效率。引入智能家居技术，将智能设备嵌入房地产开发过程中，实现智能化管理，大力推动装配式的结构和装修构成，缩短施工周期，提高房地产开发效率。

3.2 积极参与租赁性住房的开发

根据相关调查统计，在城市中约有3亿的新居民有居住需求，包括但不限于求职者、毕业生、子女上学、父母投靠等，这是一个庞大的居住需求，该居住需求的收入水平是与保障性住宅相適配的。2021年7月，国家出台了《关于加快发展保障性租赁住宅的意见》，更是明确地强调了对保障性租赁住房有效供给是未来政府投资的重点［4，13］。对于房地产开发企业来讲，这是一个非常重要的发展契机，企业应加强与政府的合作，由政府提供政策支持和补贴，帮助房企构建保障性租赁住房的基石。同时，企业自身也要积极开拓租赁市场，为保障性租赁住房设计合理的价格和租赁期限，满足租户的需求。在产品研发方面，高品质保障住宅应进行产品升级，提升保障性租赁住房的质量，增加设施配套，使其更加舒适安全，加强保障性租赁住房的管理，实行定期检查，以确保质量和安全。

与此同时，“租购同权”的顶层设计和“房住不炒”的总方针也强调了保障住房的长租者应享受公平同等的社会权益和居住配套设施，这就要求房地产企业应优化保障性租赁住房的服务，提供更多人性化关怀的配套设施以及高标准的运营管理服务，为租户提供更好的居住体验。

3.3 重视城市更新和旧城改造项目的潜力

伴随着城区内新增规模性土地逐渐消耗，增量市场萎缩后，盘活存量市场非常重要。在各大城市，首批商品住宅的小区已进入“老龄化”阶段，进行城市的更新改造，老旧小区的翻新改造已迫在眉睫。老城区改造是中国改善城市基础设施和提升城市环境质量的重要举措，也是中国实施新型城镇化的重要组成部分。

根据测算，城市存量房有将近300万亿元的规模，若每年按照完成2%的改造转化率来测算，可进行更新改造的市场规模超过6万亿元，这是房地产开发应重点关注的潜在市场［5］。房企应充分分析小区的现状，了解小区改造前后的区域规划、居民结构、公共空间等情况，确定小区改造的主要方向。然后组织旧城区居民参与，搭建沟通的桥梁，及时听取建议，响应旧城区居民的需求。在审查改造方案方面，要有效利用现有资源、限制建设规模、合理分配公共设施等，以免费出现浪费。在实施改造时，要采用科学的技术手段，加强现有建筑物维护，改善小区的安全防范、公共设施、绿化景观，创造更加现代宜居的空间环境。同时，老城区的更新改造也应当关注旧城区的历史文化保护，在“修旧如旧、新旧结合”理念的指引下，保留历史风味，做好局部创新开发，构建新型智慧小区，促进城市健康可持续发展。

3.4 积极拓展多元化新兴业态的开发项目

多元化的新兴业态是指建立在房地产业务基础上的多种新模式，以满足不同类型客户的特定需求，社会的向前发展催生了多元化的需求，成为未来房地产开发“攻坚克难”的重点领域。如以社区为基础的新型住宅，通过居住场所设置共享空间，实现联系和互动，满足单身居住者的社交需求。以商务租赁为基础的共享住宅，提供共享型的居住和物业服务，满足都市商务人士差旅或者居家办公的多样性生活方式。以针对老年人需求提供的养老住宅，提供安全、完善、健康的适老型居住环境，引入医疗资源和保健护理服务，满足老年人的生活需求。以节能为基础的绿色节能住宅，节省能源，节约资源，减少环境污染，最大限度地满足人们低碳生活的需求，同时降低居住的物业成本。

值得关注的是，随着家庭结构的缩小，住宅空间也发生了很大的变化。例如，针对现代家庭开发的新型住宅应该有足够的灵活空间，满足可变的生活需求。同时，应该采用更多的现代设计理念，如开放式的空间设计、多功能收纳设施等，可有效地满足个体的兴趣爱好需求。可预计，满足小型家庭规模的生活需求的产品，如小型公寓、复式公寓、微型公寓等，都会成为未来房地产开发的重要方向。

3.5 转变房地产开发的最终模式

在新的社会发展阶段中，房地产开发企业应当意识到：开发的最终模式应当顺势调整，升级革新。传统模式下，房企收入只来源于销售回款，新市场形势下，项目开发的终点应走向多元化，包括持有资产、空间运营、销售服务、融资租赁等新模式。

持有资产是指房地产企业将开发项目的部分自持发展经营，对使用者收取租金、管理费和额外的服务费用。在这种新模式下，房企从单一的销售产品转化为综合的销售产品+服务，成为一个长线的经营者。房企的对接界面直接过渡到了产品空间的使用者，所以了解使用者的切实需求非常重要。长线运营的产品应当在开发之初就做使用者调研，如办公类产品使用者的办公个性化需求、住宅产品使用者的居家物管增值服务、商业产品使用者的商铺运营服务等，将这种长期的需求融入整个产品开发的过程中，建立一个长线的运营服务体系，同时根据运营的内容拓展其他经营收入，如商业类场地的广告位运营、居家住宅的宠物托管服务、仓储空间的现代物流服务、综合体的文娱活动筹办服务等。最终模式的转变也给了房企新的经营思路，持续的空间持有运营收入可以形成未来稳定的现金流，形成开发的资本循环，可导入融资租赁、基金发行、公募REIT等金融工具中，增强房地产企业的金融资产属性和抗风险能力，助力新赛道的全面起跑。

參考文献：

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［3］李静宇.中国城市房地产市场开发的新策略［J］.中国城市规划，2022，2（11）：81-94.

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［5］吴慧芳.中国城市房地产市场开发的政策探讨［J］.中国城市政策研究，2023，3（11） ：73-88.

［6］沈如焕.基于市场经济条件下的建筑与房地产市场开发策略［J］.低碳世界，2022，12（6）：157-159.

［7］徐宇辰，盛加乐.新型城镇化建设背景下房地产企业机遇与策略［J］.智慧中国，2021（2）：76-82.

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［10］张先智.基于市场经济下建筑与房地产市场开发策略研究［J］.中国市场，2022（4）：68-70.

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