小区治理陷阱：商品房小区衰败的一种解释

刘景琦

2019年5月，北京塞冬的网文《当小区难以挽回地走向衰败》刷屏，引起网友的广泛浏览与社交媒体的大量转载，原文浏览量达到600多万次。文章提出了这样一个问题：设计使用年限50年的住宅小区为何10多年就老得不成样，良性循环的社区治理何时能实现？在他看来，大家都希望自己居住的小区能有良好的环境、尽量慢点折旧，绝大部分人也愿意为之买单，却只能眼睁睁地看着小区快速破败下去而无能为力。虽然作者的观点有些悲观，但不可否认的是，在城市商品房住宅小区，我们可以用“小区衰败”来概括一些商品房小区面临的治理失序与小区破败现象，在缺乏良好治理秩序的情况下，小区无法维持正常的物理机能，建筑快速老化，公共设施设备使用寿命低于设计寿命，小区面临着建筑物灭失、毁损和业主相关权利丧失的风险。“小区衰败”的根源是什么？如何实现小区善治？这既是北京塞冬背后所代表的网友、业主的心声，也是笔者想要回答的问题。

商品房小区源于住房制度的市场化改革。改革开放以来，在社会的公共服务领域，全面市场化的改革也在传统计划经济中关乎国计民生的社会保障和福利领域顺次展开，住房、医疗、社保、教育领域都被纳入到全面市场化改革的议题之中，与城镇居民相关的主要福利，都由“政府买单”逐渐转向在市场价格下由居民“自己买单”(1)渠敬东、周飞舟、应星：《从总体支配到技术治理——基于中国30年改革经验的社会学分析》，《中国社会科学》2009年第6期。。商品房小区作为一种新的“居住形态”(2)郭于华、沈原、陈鹏：《居住的政治 当代都市的业主维权和社区建设》，桂林：广西师范大学出版社2014年版，第2页。出现，相比之前的单位制居住方式，中国大陆商品房社区已经成为一种“新生的城市社会—空间现象”(3)吴晓林、徐圳、乔琳琳：《空间、制度与治理：两岸三地城市商品房社区治理的比较》，《甘肃行政学院学报》2019年第2期。。城市小区内部集体物品供给模式也发生了比较大的变化，原先行政管理制度下的集体物品的供给来源被切断，国家不再承担住宅共用部位、公用设施设备的使用、维护和更新的责任(4)晏鹰、朱宪辰、宋妍：《城市社区集体物品合作供给的制度约束——以住宅小区电梯维保为例》，《城市问题》2010年第2期。，而转由建筑物区分所有权下的业主承担。小区治理从政府治理中脱离出来，成为社会治理的一部分。在商品房小区，基于建筑物区分所有权，公共事物既不是一人所有下的私有物品，也不属于国家所有下的公共物品，而是属于集体物品，也被称作俱乐部产品。商品房小区作为城市最基础的社会治理单元，如何对业主所面临的公共事物进行有效治理，成为城市基层社会治理的重要问题。

小区衰败是公共事物治理出现“公地悲剧”的表现。在商品房小区，实施的是“业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。这是业主通过集体决策，将小区公共事物委托给专业化的物业企业进行管理的治理体制。理论上讲，业主是小区的主人，在小区业主数量众多的情况下，将业主组织起来参与治理，并保证治理稳定有序可持续地开展，是小区治理有效的前提。从某种意义上讲，小区衰败的重要诱因就是业主集体行动能力比较弱，没有办法防止小区走向衰败。但为何业主集体能力弱，则有着不同的解释。本文拟从公共事物的性质出发，探讨公共事物性质如何作用到业主集体行动当中，并最终影响治理绩效，由此建立起公共事物性质与公共治理绩效之间的关联。本文的观点是，公共事物性质与治理绩效之间存在关联，商品房小区公共治理事务属于综合性事务，由于集体行动具有门槛效应，在公共事物存在结构分化的情形下，业主集体行动推动下所能够达到的治理水平，与小区维持繁荣所要达到的治理水平之间，存在着结构性差距，由此形成了小区治理陷阱，这是小区衰败的根源。

一、从主体到性质：商品房小区治理研究的视角转换

为何小区会出现衰败？既有研究虽没有直接对此进行研究，主要关心商品房小区治理当中的业主维权、业委会运作、政府行为等现象，但在相关研究中，也涉及对小区衰败的反思与分析，这构成了学界对小区衰败的总体判断，主要包括市民社会理论下的业主维权研究、社会培育论下的业委会研究、治理理论下的社区治理结构研究等方面。

业主维权研究主要关注公共事物治理的“问题化”，即治理冲突的显化与事件化，主要分析业主维权运动的背景、性质、业主维权策略、存在问题、业主维权的后果等。在市民社会理论下，业主维权源于业主应对物业企业侵权的反应，在波兰尼(5)[英]卡尔·波兰尼著，黄树民译：《巨变：当代政治与经济的起源》，北京：社会科学文献出版社2017年版。所建构的市场社会双重运动模型下，作为一种社会自我保护运动，业主维权很大程度上由当前权力与市场的勾连运动所引发(6)陈鹏：《从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究》，《开放时代》2009年第4期。。在研究者看来，国家并不是自主性角色，而是经常与市场相结合，是“权力—利益”庇护者(7)孟伟：《建构公民政治：业主集体行动策略及其逻辑——以深圳市宝安区滢水山庄业主维权行动为例》，《华中师范大学学报》(人文社会科学版)2005年第3期。(8)徐琴：《转型社会的权力再分配———对城市业主维权困境的解读》，《学海》2007年第2期。，国家力量很容易变成“国家—市场”联合体的代言人(9)沈原：《社会的生产》，《社会》2007年第2期。。由于力量对比的不平衡，很容易形成“强国家—弱社会”的格局(10)陈晓运：《去组织化：业主集体行动的策略——以G市反对垃圾焚烧厂建设事件为例》，《公共管理学报》2012年第2期。，业主参与性质具有了比较强的政治意味，业主“公民权”的诉求就萌生出来(11)沈原：《社会的生产》，《社会》2007年第2期。，由此业主维权运动不断出现。在业主维权研究的视角下，国家、市场等外部治理力量是影响小区公共事物治理的最重要因素。

业委会研究主要沿着“业主组织促进小区善治”的假设展开，这一假设继承了托克维尔、帕特南等关于市民组织能促进基层民主与公共性培育的观点，在业委会研究的视角下，业主组织是影响小区治理成败的最关键因素。学界提出了“社会培育论”的观点(12)[英]托克维尔著，董果良译：《论美国的民主》，北京：商务印书馆2009年版，第692—695页。(13)[美]帕特南著，王列、赖海榕译：《使民主运转起来》，南昌：江西人民出版社2001年版，第99—104页。，指出共同体建设有助于提升小区治理水平(14)李强、葛天任：《社区的碎片化——Y市社区建设与城市社会治理的实证研究》，《学术界》2013年第12期。。从业主委员会(以下简称“业委会”)在市民社会发育的作用来看，业委会构成了“住宅社区的公共领域”(15)夏建中：《中国公民社会的先声——以业主委员会为例》，《文史哲》2003年第3期。，正是随着业委会的大量出现，带来了城市基层社区政治生态的深刻变革(16)郭于华、沈原、陈鹏：《居住的政治 当代都市的业主维权和社区建设》，桂林：广西师范大学出版社2014年版。，业委会逐渐发展成为解决商品房小区利益纠纷、维护业主权利诉求、促进基层民主自治的一种固定的“制度设置”(17)Lo，Kevin，“Approaching Neighborhood Democracy from a Longitudinal Perspective”，Urban Studies Research，2013.。但业委会的运作是有条件的，业主精英的动员能力及相互间关系对业委会运作影响巨大(18)石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理——以一个上海街区为例》，《社会学研究》2010年第3期。，甚至直接决定了业主自治的成效(19)何艳玲、钟佩：《熟悉的陌生人：行动精英间关系与业主共同行动》，《社会学研究》2013年第6期。，精英关系的复杂性也使得小区治理具有很大的偶然性与不确定性。但只有精英业主积极参与治理，才很容易形成寡头治理和强人政治(20)盛智明：《城市社区治理中的“强人政治”与公共性困境》，《河北学刊》2016年第6期。的治理样态。

治理理论下的社区治理结构研究，主要关注参与公共事物治理的主体多元性与主体之间的关系。治理理论认为，单靠政府治理无法实现善治，需要各种公共或私人部门共同协商参与(21)李友梅：《中国社会管理新格局下遭遇的问题——一种基于中观机制分析的视角》，《学术月刊》2012年第7期。。市场化改革下，小区从“单极权力格局”走向“多元权力格局”，国家、市场、社会三足鼎立，国家遵循等级权力的逻辑，市场遵循盈亏的逻辑，社会遵循自愿主义的逻辑。(22)夏建中：《中国公民社会的先声——以业主委员会为例》，《文史哲》2003年第3期。居委会作为国家的代表、业委员会作为社会的代表，物业企业作为市场的代表，形成了“三驾马车”共同参与小区治理的格局。(23)李友梅：《基层社区组织的实际生活方式——对上海康健社区实地调查的初步认识》，《社会学研究》2002年第4期。主体多元化对治理带来了很大影响，多元主体间互动博弈使得小区权力结构具有某种不确定性(24)朱喜群：《社区冲突视阈下城市社区多元治理中的权力博弈》，《公共管理学报》2016年第3期。，基层问题实质上是社会如何进行有效组织，在主体多元化下，如何将各个主体组织起来，形成有效治理就变得非常重要。(25)杨雪冬：《基层再造中的治理空间重构》，《探索与争鸣》2011年第7期。想要实现社区自治秩序的达成，避免利益冲突带来的威胁，必须代表国家的权责型行动者介入治理当中。(26)王星：《利益分化与居民参与——转型期中国城市基层社会管理的困境及其理论转向》，《社会学研究》2012第2期。现在商品房小区治理面临着小区治理的“碎片化”，这源于业委会、居委会、物业公司之间还未构造出成形的治理架构。(27)陈鹏：《城市社区治理：基本模式及其治理绩效》，《社会学研究》2016年第3期。在治理理论下，各主体之间的互动效果成为小区治理达成的关键。

虽然研究视角不同，但研究者都是从治理主体的角度出发，将公共事物治理成败与各治理主体及其互动关系联系在一起。注重治理主体行为及其互动对公共事物治理的影响。不论是将公共事物治理衰败归因于作为外部力量的国家与市场，还是归因于业委会等业主自治组织，还是归因于相互之间的互动，以上三种视角其实都只是治理主体视角的不同方面，从治理主体的角度来看，妥善处理政府、市场和社会的关系是公共事物治理实践之中的关键问题。

实际上，在将目光聚焦在治理主体之上时，治理客体也就是公共事物本身的性质对公共事物治理的影响却很容易被忽视。奥斯特罗姆指出，必须将资源单位的可分性与资源系统的共享性加以区别，这是公共池塘资源与集体物品之间的不同之处。(28)[美]埃莉诺·奥斯特罗姆著，余逊达、陈旭东译：《公共事物的治理之道：集体行动制度的演进》，上海：上海译文出版社2012年版，第38页。正是公共事物性质的不同，使得公共事物治理所面对的问题和解决措施并不相同。奥斯特罗姆也进一步指出，基于公共物品不可分性的公共物品理论不能用来分析可分资源的占用和使用问题。在其介绍美国地方政府的著作中，也揭示了不同公共产品的提供机制的差别和产品性质的差别之间的关系。(29)[美]文森特·奥斯特罗姆著，王建勋译：《美国联邦主义》，上海：上海三联书店，2003年版。在西蒙等人的管理学著作(30)赫伯特·西蒙著，武夷山译：《人工科学》，北京：商务印书馆 1987 年版，第 37、126、166、188 页。中，强调了产品性质的重要意义，由此发展而来的产品建构理论也指出，产品的技术特点对于企业组织形态有着比较大的影响。模块型的产品建构往往要求企业的组织建构也是模块型的；集成型的产品建构往往要求企业的组织建构也是集成型的。这种对应关系不但存在于逻辑分析之中，也被实证研究所证实。(31)Takahiro Fujimoto，“Architecture—Based Comparative Advantage：A Design Information View of Manufacturing”，Evolutionary and Institutional Economics Review，Vol.4，No.1，2007，pp.55-112.由此形成了关于公共事物治理的一个理论命题：公共池塘类资源和公共产品的性质是决定这些资源和产品的理想治理机制的基础变量之一。

国内学者也探讨了公共事物的性质对公共治理的影响，孙晓冬和宋磊结合奥斯特罗姆与西蒙的理论思想，提出产品性质是决定治理机制理想形态的基础变量这一观点。(32)孙晓冬、宋磊：《产品性质与治理机制：当奥斯特罗姆遇到西蒙》，《北大政治学评论》2018年第1期。奥斯特罗姆夫妇提出了集权与分权的理想治理机制，产品建构理论发展出了对公共产品直接服务的性质的分析，而孙晓冬等则将其结合起来，建立了“协作性—规模经济性”分析框架，分析了低协作、强规模经济型和高协作、弱规模经济型公共产品的特点。于君博等则结合孙晓东等人的研究，将“应急性”这一公共事物的性质加入了对具有高协作性和强规模经济性公共产品的分析中，通过疫情防控、生活垃圾分类、金融危机应对等案例，增强了对应急性这一公共治理事物性质的理解。(33)于君博、林丽：《产品性质与公共产品供给绩效——应急性的凸显及其影响》，《经济社会体制比较》2021年第3期。

在商品房小区治理方面的研究方面，也有学者从公共事物的性质出发来探讨业主自治难以实现的根源。基于业主私有产权的“共有产权”是业主利益共同体形成的核心纽带，是商品房小区公共事物的基础。(34)陈鹏：《国家—市场—社会三维视野下的业委会研究———以 B市商品房社区为例》，《公共管理学报》2013年第3期。“户外围墙内”的封闭性是商品房小区公共事物的空间基础。(35)Blakely，J.E.&M.G.Snyder，Fortress America：Gated Communities in the United States，Washington DC and Cambridge，MA：Brookings Institution Press and Lincoln Institute of Land Policy，1997.私人小区中的公共物品属于集体物品，其消费具有排他性。(36)[美]理查德·C.博克斯著，孙柏瑛等译：《公民治理：引领21世纪的美国社区》，北京：中国人民大学出版社2005年版。物业管理服务可以划分为私人服务、集体服务与公共服务，对物业集体产权和公共产权部分所实施的管理服务具有公共物品的特性。其中集体服务由全体小区业主分摊费用，物业产权属性决定物业管理产品属性，进而影响物业管理产品收费的难易程度。(37)刘圣欢、饶杰：《从物业管理产品属性看物业管理收费难问题》，《经济体制改革》2005年第4期。有学者认为，当前商品房小区自治面临组织困境，其根源在于商品房小区公共事物的性质，刚需较弱和利益稀薄的性质使得小区自治组织动力不足，利益分化和成本高昂的性质使得小区自治组织成本太高，在组织动力不足和组织成本太高的双重影响下，商品房小区自治陷入组织困境。(38)夏巾帼、郭忠华：《城市商品房小区自治困境的根源——基于小区公共事务性质的分析》，《浙江学刊》2019年第5期。在他们的文章中，小区公共事物的性质与业主组织的动力与成本关联起来，最终造成了业主自治困境。但上述研究没有从公共事物性质角度出发，对小区治理绩效进行评估，部分研究也只是初步建立公共事物性质与治理绩效之间的关联。

小区衰败是对商品房小区治理绩效的一种概括，研究公共事物性质与小区衰败之间的关系，最重要的是建立公共治理事物的性质与公共治理绩效之间的关联。据此，本文围绕着“公共事物性质如何影响小区治理绩效”展开，探究公共事物性质是如何通过作用于业主行动，进而影响到小区治理绩效和小区兴衰的。具体而言，本文的分析思路是：首先，根据小区公共事物的可维护性，建立衡量小区兴衰的指标；其次，从集体行动的门槛效应出发，指出集体行动、治理秩序与治理绩效之间的关联；第三，通过探讨公共事物的性质分化对集体行动的影响，建立起公共事物性质、集体行动与治理绩效之间的关联，也即小区治理陷阱的生成机制。本文研究试图达到两个目的：第一，建立衡量小区兴衰的标准，为治理绩效评价提供依据；其次，建立公共事物性质与公共治理绩效之间的关联，从公共事物性质的角度对小区衰败作出解释。

二、小区公共事物的可维护性与“小区荣枯线”的提出

尽管我们对小区衰败的现象痛心疾首，但是何为小区衰败？何为小区善治？只有对小区治理绩效进行评估与测量，对小区治理状况进行客观评价，才能够基于此对小区治理进行价值评判，才能说“这个小区做得比另外一些小区做得好”，才能够说“这个业委会是好的业委会”，才能在此基础上对小区治理成败的原因及背后机制进行分析。实际上，对小区治理绩效的评价并没有统一的标准，在不同的评价标准下，对同一个小区的评价可能都会有巨大的差异。例如，每个业主对小区治理状态都有一个判断，但这种主观判断标准相差极大，做出的判断也不甚相同，同样是5毛每平方米的物业费标准，有的业主会觉得物业费水平太高了，但有的会觉得拉低了小区的品质。在这种情况下，我们必须怀着仔细审慎的态度，对小区治理绩效做出有信服衡量，在我们判断这个小区是治理有效还是治理失败的时候，我们应该首先证明这些判断不是臆造的或仅仅是感官感受。

那么，对于小区治理绩效进行评估的指标，要满足以下几方面的条件：第一，这个指标具有全面性，也就是说，虽然小区有多种不同的类型，但是在测量的时候，需要寻求不同小区共同具有且可以进行比较的指标。第二，这个指标必须是可靠的，它不会因为外部的风吹草动而产生快速的变化，可以反映出小区治理绩效的稳定性，以及影响小区治理绩效的深层原因。第三，它必须符合业主及其他机构对小区治理的认知。毕竟，业主、专业机构、社区等对小区治理的认知不同，但有些指标可能是大家所共同认定的。这就需要寻求一个基于小区本位的指标进行衡量。

小区公共治理事物所具有的可维护性的特点，为我们寻找指标提供了依据。首先，物业产权属性决定物业管理产品属性，集合式住宅和建筑物区分所有权制度产生了共有部分治理的需要；其次，建筑物本身的特性决定了小区公共事物具有可维护性的特点；最后，可维护性的特点决定了小区只有保持一定的管理，才能维护其物理机能，保持小区繁荣，否则将会衰落，由此，本文建构出“小区荣枯线”。

随着城市化的发展、建筑技术的进步和土地资源节约利用的考量，独立式住宅逐步被集合式住宅所取代，集合住宅有别于独立住宅的特征是立体积层构成、单元式组合、集约型排列、高容积率。(39)胡惠琴：《集合住宅的理论探索》，《建筑学报》2004年第10期。集合住宅一般由两户或两户以上在同一住宅内分套居住，而小区则由若干个集合住宅共同组成。在这种住宅设计下，在同一住宅建筑内部，套与套之间共用某些部位，比如主体承重结构、户外墙面、门厅走廊等，并且共享某些基础设施，例如电梯、上下水管、供电线路、照明、天然气线路、暖气线路等。在不同的住宅建筑之间，也共享某些基础设施，例如绿地、道路、路灯、沟渠、池、公用设施设备使用的房屋等。

在这种住宅设计与居住格局下，我国现有的商品房制度建立的是建筑物区分所有权制度。这不同于独立式住宅的管理，在中国的农村宅基地制度或日本的“一户建”制度下，同一栋住宅由同一个所有者管理，且住宅外区域为市政区域，住宅的设施直接与市政设施相关联，所以只需要住宅所有者自行管理即可。但是对于商品房小区而言，我国商品房小区的建筑类型一般为集合式建筑，即使是由独栋别墅组成的小区，小区的建筑数量至少也有两栋。这就使得小区业主之间共用某些部位并共享某些设施设备，并只有通过这些共享设备才能与市政设施相勾连。小区有了共同管理之需要，住宅的管理需要业主之间共同协商处置，基于共同管理的需要，建筑物区分所有权制度形成，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有权，对电梯、绿地等共有部分享有的共有权，以及因共有关系所形成的成员权的结合。

在建筑物区分所有权制度下，商品房小区的管理，主要针对的是小区业主共有部分的管理。小区共有部分包括两部分，一部分是共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。另一部分是共用设施、设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等方面。

按照陈俊樵的观点，区分所有建筑物的管理，系指为维持所有权建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的职能，而对之所为的一切活动。(40)陈俊樵：《论区分所有建筑物之管理组织》，《中兴法学》1987年第1期。陈华彬认为，区分所有建筑物的管理包括对建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对建筑物区分所有权人共同生活的维系。(41)陈华彬：《建筑物区分所有权法》，北京：中国法制出版社2011年版，第230页。谢在全认为，建筑物的保存，指的是为防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制为目的，而维持建筑物现状的行为，主要指单纯修缮，包括屋顶漏雨、门窗、玻璃破碎的修理。建筑物的改良，指的是在不变更物的特性，而增加其效用或价值的行为，包括污墙刷白、地板加贴瓷砖等。建筑物的利用，指的是为满足建筑物区分所有人的共同需要，不变更物的特性，而对共用部分或基地所为的使用、收益行为，包括停车场使用、电梯间广告等。建筑物的处分，指的是就物的权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动的行为。(42)转引自陈华彬：《建筑物区分所有权法》，北京：中国政法大学出版社2018年版，第230页。推至小区来看，对小区的管理，最重要的也是维持小区内业主共有部分的可持续维护与利用，并维护小区社会生活秩序。

综合上述研究可知，小区公共事物具有双重属性，包括可维护性与可利用性。一方面，小区想要为业主提供正常的居住生活秩序，就必须维持小区的物理机能现状并适当加以改善，这就需要持续不断的资源投入，从这一角度来看，小区公共事物具有维护性的特点；而另一方面，小区共用部分可供业主或者其他利益相关者利用，以满足业主的需要或者获取公共收益，从这个角度来看，小区公共事物带有公共池塘资源的性质，具有可利用性。这双重属性使得小区在管理过程中必须解决两个问题，一方面是小区维护方面的投入问题，另一个就是小区利用方面的利益分配问题，包括公共收益分配问题，其中，可维护性是可利用性的基础。由此可知，小区公共事物的基础特点就是可维护性。

基于公共事物的可维护性，对公共事物的管理达到一定的管理标准，就可以维持小区的物理机能现状。为了分析方便，我们假设，如果小区管理达到某一标准，就可以维持小区的物理机能，小区可以继续维持；而未达到这一标准，小区无法维持物理机能，小区会走向衰落；而在这一标准之上，小区的物理机能不仅良好而且有所改善，小区会走向繁荣；那么我们就将这一标准称为小区荣枯线。

小区荣枯线是商品房小区治理的一个重要指标，是小区治理是否达标的晴雨表。之所以称之为小区荣枯线，是因为小区管理所涉及的公共事物种类繁多，每一种公共事物的枯荣阈值并不相同，这些不同种类事物的枯荣阈值是一个个散点，这些散点连在一起，成为小区荣枯线。

我们可以用图1来展示小区荣枯线，从管理标准和公共事物类型两个维度来描述小区荣枯线，坐标轴的y轴方向表示管理标准，用x轴表示公共事物类型。可以看到，公共事物管理标准在此线之下时，小区出于衰落的样态，当公共事物管理标准在此线上的时候，小区能够维持正常的物理机能和良好状态。由于每个小区公共事物的结构类型组合不一样，小区所处的生命周期阶段也并不相同，小区荣枯线的阈值也不一样。需要指出的是，荣枯线的具体数值，我们是无法精确计算与估计的，但在具体的管理过程中，是可以凭经验来确定小区荣枯线的大概位置的。

图1 小区荣枯线

小区荣枯线具有以下几方面的功能与意义：

第一，它提供了评估小区公共事物治理绩效的客观指标。如何对小区治理效果进行评估是一个比较重要的难题，这是因为各方的评价标准与出发点不一样，例如小区业主会从自身的主观体验出发来进行评价，物业服务公司会从物业服务合同中的服务标准出发来进行评价，政府相关部门则可能根据市场监管的标准出发来做出评价，社区可能会从社区稳定的角度来做出评价。这些标准与出发点都是行动主体本位的，都是从自身利益出发而拟定的评价标准。而小区荣枯线是从小区本位出发，作为一种客观标准，能够比较好地反映出小区治理的后果与小区风貌。

第二，这个指标是结构化的，可以从管理标准和小区公共事物的类型结构两个维度对这一指标进行分解。对小区公共事物治理绩效的评价，不再是简单的好与坏，而是从治理事物结构的角度，按照管理标准对治理效果进行评价，指标结构化之后，可以对小区治理绩效有着全面理解。不会因为偏重于对某一类事务的关注，而忽视了总体状况的复杂性，不会由此作出错误的评价。

第三，在小区荣枯线的内在规定下，小区公共事物治理的目标与难点也就可以揭示出来。小区荣枯线意味着，只有小区管理标准达到荣枯线以上，小区才能实现物理机能的维持甚至改良，业主居民的居住品质才不会降低。基于此，小区治理的目标显然就是保证小区公共事物治理水平达到小区荣枯线水平甚至以上，小区治理的难点在于如何动员各方力量来达成这一目标。

三、业主集体行动能力与小区基本运转线

公共事物治理水平本身是一个客观样态，但是公共事物治理是在具体的治理情境中运作的，在不同的治理绩效下，各主体的行为逻辑并不相同。从互动的发生学角度来看，各方实际的互动，则是沿着“物业企业—业主—国家”的互动链条展开的。物业企业根据小区资源禀赋确定自己的行为策略，而物业企业行为的效果，会影响到业主的生活，业主则据此采取不同的行为。而业主的行为对社会治理会产生不同的影响，国家力量则根据业主行动造成的影响，调整介入物业治理的方式。

首先，物业企业是小区公共事物治理的主要承担者，公共事物的治理水平主要由物业企业行为所决定。在市场化改革的情况下，小区已经形成了业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。在当前的物业管理体制下，小区治理的权力配置已经从国家总体性支配中脱离出来。全体业主是小区业主共有部分的当然所有人和共同管理者，全体业主共同决定管理标准、管理方式及手段，并对其管理过程进行监督并设置奖惩机制。通过物业服务合同，业主将大部分小区治理事务，特别是物业服务事项交由物业服务企业进行处理，也就是通过市场购买服务的方式，将小区公共事物治理中的常规事务交由物业企业处理，重大的治理事务，则是由业主共同决定。

其次，业主对公共事物治理绩效的反馈，特别是以集体行动作为方式的反馈，在公共事物治理中非常重要。这是因为，面对物业企业的治理效果，业主按照自己的意愿，对治理效果做出反馈。反馈方式也比较多样，包括向物业企业提出建议、向各部门提出意见与投诉、采取不当行为满足自身利益等。其中，最重要的就是业主采取集体行动，通过召开业主大会的方式，形成业主共同决定，并对物业企业行为进行规制。在此过程中，业主的集体行动往往会形成业主与物业企业之间的对立与冲突，当小区治理问题突出的时候，小区治理问题已经变成了社会治理的“大事”。可以看到，一方面，业主的反馈，包括集体行动会对物业企业行为产生比较大的影响，另一方面，业主集体行动所带来的业主、物业企业、国家之间的互动，会对社会秩序和社会稳定产生很大的影响。

最后，针对物业企业行为以及由此带来的业主反应，国家治理也形成了一体两面的政治逻辑，那就是在简约治理思维下，实施“不出事”下的放任自由策略与“出大事”下的政治化策略。在小区治理问题不突出的时候，基层政府秉承着“不出事逻辑”，不介入小区治理，在基层治理中消极和不作为，体现了明显的地方政府对社会管理的底线任务定位。随着社会冲突的外溢，社会冲突的政治化开始，一些日常的经济社会事务问题被政治性处理(43)马卫红、桂勇：《社会冲突中的“政治化”现象分析——以业主维权为例》，《理论与改革》2016年第1期。，国家仍以看得见或者看不见的方式在小区内保持存在(44)王汉生、吴莹：《基层社会中“看得见”与“看不见”的国家——发生在一个商品房小区中的几个“故事”》，《社会学研究》2011年第1期。。

那么在市场逻辑、社会逻辑和国家逻辑的相互碰撞下，当管理标准下降，并引起业主集体行动时，小区就会出现治理失序和冲突的可能。可以说，业主集体行动与社会治理秩序息息相关，当业主采取集体行动的时候，小区治理一般会陷入失序，而这是各方所极力避免的。

不过，小区社会秩序失序的情况并不是经常发生的，这是因为，业主集体行动与一般的集体行动一样，都具有集体行动的门槛效应，即一个人会看到多少人或多大比例的人采取一个决定时，才会采取相同决定；这一点是此人净效益超过净成本的门槛(45)[美]马克·格兰诺维特著，罗家德等译：《镶嵌：社会网与经济行动》，北京：社会科学文献出版社2015年版，第33页。。业主行为样态主要表现为：第一，对于物业企业和业主的行为，只要没有影响到业主自己的生活秩序，就不会做出反应，即使这些事务会造成小区公地悲剧，从长期看会损害业主自己的利益。第二，当业主自己的切身利益受到损害的时候，特别是公共空间的利用影响到自己的利益时，业主会自发做出反应的，这种反应包括口头上的反对，也包括行为上的维权等。第三，当有足够多的业主感受到自己的切身利益受到损害时，这时业主才会联合起来，形成集体行动。

业主集体行动的样态，与业主行为逻辑密切相关，在陌生化、原子化的城市社会，业主行为逻辑表现出以下几方面的特点：(1)业主只是关心与自己息息相关的事务，包括专有部分内部的事务，包括漏水、有裂缝等等；还包括公共部分与自己利害相关的事物，包括自己楼栋的灯是不是坏的，自己生活的舒适程度，例如是不是有噪声和油烟污染等。(2)业主针对与自己息息相关的事务，态度也是比较分明的。毕竟业主社会是陌生人社会，不存在熟人社会所具有的人情、面子等因素。这时候，如果个体能够从中获取增益，那么业主就会积极支持，如果个体不能够从事务中获得利益，甚至损害自己的利益时，业主就会反对。(3)业主对与自己没有利害关系的公共部分的事务是漠不关心的，例如，“我没有车子的话也不会关心停车位的问题，这种事情我是不会去管的”。当然，小区所存在的一些社会关联会影响到业主的选择，例如小区所存在的宝妈群、足球队等弱关联，以及公司团购房所形成的强关系，在这些关系下，当业主利益关系无涉的时候，业主会倾向于支持与自己有社会关联的一方。但是，当业主利益关涉时，业主仍然会从自身角度做出判断，而不会顾忌这些关系。

由此，我们可以找出公共事物管理标准与业主集体行动之间的关联。当管理标准在某一阈值之上时，不会引起业主集体行动，小区社会秩序能够得到最基本的运转，当管理标准达到这一阈值的时候，业主集体行动达到了门槛，很容易产生集体行动，当管理标准低于这一阈值的时候，业主集体行动已经跨过了门槛，业主会积极采取集体行动，小区会陷入瘫痪或者运转失灵、摩擦不断。由于集体行动能力作用下的管理标准的阈值，在不同公共事物类型那里有不同的表现，那么将这些散点连在一起，就形成了小区基本运转线。

如图2所示，可以从管理标准和公共事物类型两个维度来描述小区基本运转线。坐标轴的y轴方向表示管理标准，用x轴表示公共事物类型。可以看到，管理标准在小区基本运转线之上，小区秩序能够得以运转，当管理标准下降到基本运转线以下，小区社会秩序会陷入无序和瘫痪。

图2 小区基本运转线

小区基本运转线的意义在于：(1)小区基本运转线规定了物业管理标准的底线，一旦低于这一标准，多元互动带来巨大的冲突，小区治理绩效必须达到基本运转线以上，这样才能维持基本的公共事物治理秩序。(2)小区基本运转线也是业主集体行动能力的一个分界点，由于业主集体行动的门槛效应，也就是说，在管理标准降到基本运转线以下时，业主集体行动具有必然性，小区业主必定会采取行动来解决这一问题。而在线以上，业主集体行动则具有或然性。(3)小区基本运转线也是国家介入小区治理的一个重要指标，在线以上，国家治理属于常规治理，主要负责维护社会秩序和进行常规的市场监督，在线以下，国家面临非常大的社会治理风险与维稳压力。

总之，由于各方互动逻辑及其后果，业主集体行动能力能够保证小区治理绩效维持在基本运转线之上。因为这是小区管理标准的底线，也是各方行为的底线，一般情况下，各方会努力将治理绩效维持在小区基本运转线以上。

四、公共事物的结构类型分化与小区治理陷阱的生成

小区荣枯线是小区繁荣或衰落的临界点，基本运转线则是小区运转或者瘫痪的临界点。理想状态下，如果基本运转线高于或者等于小区荣枯线，那么小区就能维持比较好的状态。因为在这种情况下，各方都有动力将治理绩效维持在很高的水平，且能够保证小区维持其物理机能且保持繁荣。

但从实际运作来看，小区基本运转线基本上是低于小区荣枯线的，公共事物的结构类型分化，也使得不同事务类型下，两个线之间的差距也并不相同。这是因为，业主集体行动能力与公共事物的性质有关，公共事物的供给水平与需求弹性会影响到业主行动，越是需求弹性小的公共事物，业主行动能力越强。除此之外，公共事物治理失效涉及的业主范围并不相同，涉及的业主范围面越广，业主集体行动能力也就越强。由于小区公共事物是多重治理事物的组合，在公共事物的结构类型分化下，小区荣枯线与基本运转线之间存在着比较大的张力，在这种张力下，小区公共事物治理存在着治理陷阱。

(一)公共事物的需求弹性与业主集体行动能力

业主行动具有其内在逻辑，集体行动的逻辑与公共事物的性质有关，公共事物的供给水平与需求弹性，会影响到业主行动，从业主的角度来看，小区首先是满足其居住生活的地方，小区功能是提供相关公共事物以满足其居住生活需要。不过，不同的公共事物对业主的意味不同。按照业主对公共品的需求类型，可以将小区公共事物划分为必需品和非必需品。

小区必需品指的是缺乏需求弹性的小区公共事物，如果缺乏这些公共事物，业主生活就无法在小区中正常运转。例如基本的保洁，如果小区缺乏基本的保洁服务与垃圾清运服务，那么小区很快就会出现垃圾成堆、臭气熏天的场景。例如与小区进出车辆相匹配的足够数量的停车位，如果停车位配比相对缺位，就会出现业主停车难的问题，这使得业主将大量宝贵时间花费在停车方面，主要表现为寻找车位和泊车时间增加、挪车频率增加等。例如基本的房屋维修事务，如果缺乏必要的房屋维修事务，在出现房屋渗水等情况下，会造成业主家中家具损坏等财产损失，业主居住体验下降和正常生活受到影响，甚至造成房屋损毁与房价下跌。

小区非必需品指的是具有较高需求弹性的公共事物，在缺乏这些公共事物的情况下，业主在小区内的生活也能够实现基本运转，业主的基本生活不会受到影响，只是业主的居住体验和评价会有不同，这取决于每个业主对公共事物的认知。例如，很多小区会配备保安形象岗(46)形象岗指的是为提高小区档次而在小区正门等关键部位设置的服务岗位，这些岗位对服务人员的形象要求较高。例如在小区正门提供车辆引导和秩序服务的保安人员，由于对其相貌和身高要求有一定要求，且与其薪酬挂钩，所以被称为形象岗，甚至被戏称为“花瓶岗”。，以展现小区形象，但不同业主的体验和评价都不相同，有的业主会觉得形象岗提升了小区品质，有的业主可能会觉得保安形象差点也无所谓，只要将秩序维持好即可。还有就是小区公共绿地的维护方面，有些业主会觉得小区绿地要实现四季常绿，每个季度都要播撒一次草籽，而有些业主会觉得小区绿地只要实现不秃即可，甚至有些业主会觉得绿地不如改作蔬菜种植或者停车场，这样才能物尽其用。

面对不同的小区公共事物，小区业主的行为逻辑并不相同，这是因为，公共事物性质类型分异造成了小区业主行为分化。在小区必需品供给出现问题时，业主的日常生活会出现紊乱，业主的基本生活秩序会受到挑战。面对小区必需品缺乏，小区业主会自发行动起来解决这些问题。而在小区非必需品出现问题时，业主的日常生活并不会出现紊乱，只是居住体验会有所下降，业主是否会行动取决于很多方面，例如社会激励、个体特性、个人利益等因素的影响。由此可得，根据必需品和非必需品的划分，单个业主围绕不同性质的公共物品，形成二阶行动结构模型。在必需品供给出现问题时，由于需求缺乏弹性，业主一定会采取必要行动解决供给问题，而在非必需品供给出现问题时，由于需求具有弹性，在供给不足的情况下，业主是否采取行动取决于多方面考量，并不一定会采取必要行动。

(二)治理失序涉及的范围与业主集体行动能力

小区公共事物的达成，需要全体业主共同决定，这就需要将单个业主行动转化为集体行动，而单个业主行动能否转化为集体行动，则取决于公共事物对业主的影响。如果公共事物供给出现问题会直接影响到大部分业主甚至全体业主的利益，则业主行动的可能性就比较大，例如，小区主供暖管道出现问题，导致小区所有业主的供暖出现了问题，这时候几乎所有业主都有采取行动的可能，业主单个行动转化为集体行动的可能性也会变大。

如果公共事物供给只影响到少部分业主的利益，则业主行动的可能性就会比较小。例如，房屋渗水属于小区公共修缮事务供给出现问题的结果，房屋渗水本身属于小区公共事物，但房屋渗水的后果最终是由涉事业主承担。例如在绍兴某一小区，建筑物住户共7层28户，建筑面临着渗水问题，这个问题理应是本建筑物甚至是小区的公共事物，但是渗水点只有8处，涉及的户数只有5户，这时候，涉及的这五户业主有采取行动的动力，而其他未涉及的业主并没有采取行动的动力，采取集体行动就需要做业主动员，所以在武汉调研的时候，有一个业委会主任这样讲“雨下得越大，(渗漏点越多)，业主签字(实现共同决定)越快”。

总的来说，公共事物类型越是必需品、治理失序涉及的业主范围越广，那么业主个体采取行动的可能性也就越大。

(三)类型结构分化下的集体行动能力

根据小区公共物品的属性，包括必需品/非必需品以及涉及业主范围这两重维度，可以将小区公共事物做出分类，如表1所示。

在这种类型划分下，我们可以将小区常见的公共事物在图3的坐标轴里呈现出来。

图3 小区常见公共事物的所属分类

从业主行动的可能性来看，涉及第Ⅰ类事务时，业主采取行动的可能性是最大的，其次是第Ⅱ类事务，涉及这种事务，部分业主具有很强的行为动力，当很多第Ⅱ类事务叠加起来，那么业主行动的可能性就会很大。涉及第Ⅲ类事务的时候，只有少部分对事务管理标准要求比较高的业主才会积极采取行动，而至于第Ⅳ类事务，业主采取行动的可能性就更低了。这样就形成了业主行动的圈层结构，如图4所示，越是到圈层外部，业主行为动力也越弱，越需要做动员工作，而越靠近圈层内部，业主动力也就越强。

图4 业主行为的圈层结构

从公共事物类型与小区运转状态之间的关系来看，越是靠近圈层结构内，小区业主的集体行动的动力也就越强，越是在圈层结构外，小区业主集体行动能力也就越差。体现在管理标准上，则可以发现，越是属于第Ⅰ类事物，业主对管理标准下降的容忍度越低，则基本运转线与荣枯线越接近，而越是属于圈层结构外的事务，则业主对管理标准的容忍度越高，基本运转线荣枯线之间的差距也越大。

从两个标准之间的关系来看，基本运转线和小区枯荣线之间的重合性并不相同，越是属于涉及全体业主的必需品，基本运转线和小区枯荣线越接近重合，越是涉及部分业主的非必需品，基本运转线和小区荣枯线之间的差距就越大。如果将荣枯线与基本运转线放在同一个区间里，按照Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类事务自左向右排列，如图5所示，可以看到，在两者之间形成了喇叭状的断裂带。

图5 小区治理陷阱

只要物业企业将自己的管理标准放在断裂带里，并且“紧握喇叭口”(重点是在Ⅰ类事务上接近荣枯线水平)，就形成了“有秩序但衰落”的第三区域，也可以说，小区治理落在了小区治理陷阱里。

之所以称之为“治理陷阱”，是因为在此区域内，管理标准高于基本运转线，小区治理能够维持基本的运转，各方对小区治理现状大体保持认可，不会产生比较大的矛盾冲突。但这一管理标准低于小区荣枯线，小区处于衰落状态，各方都没有动力解决小区治理问题，最终导致小区衰败。

这也与我们的经验相匹配，一般情况下，我们观察到，小区衰败都是从大家不太关心的公共绿地、绿化等Ⅳ类事务的衰退开始的，本来需要施肥、撒籽的绿地疏于管理，成了游乐场、停车场，狗屎满地、泥土裸露在外，这时候人们并不十分关心绿地的命运，只是有些许的抱怨。物业企业为了增加收入，电梯里布满了广告，小摊贩开始进入小区，Ⅲ类事务的治理开始出现问题，人们的抱怨加重，但没有几个人采取实际的行动，当小区出现渗水漏水等Ⅱ类问题的时候，业主才开始慢慢组织起集体行动，而且是“雨下得越大，签字的也越多”。当小区供电、供暖等Ⅰ类问题暴露出来的时候，业主积极行动起来之后会发现，小区积累的公共治理问题已经很多了，在人们的愤怒下会形成强烈的集体行动，在小区里会出现治理问题的总爆发。

五、总结与讨论

通过聚焦小区衰败现象，本文将小区公共事务的性质与业主集体行动相结合，最终建立起了公共事物性质与公共治理绩效之间的关联。本研究的发现可以概括为以下几方面：第一，本文从小区公共事物的可维护性出发，建立了评价小区公共事物治理绩效的标准，即小区荣枯线；第二，本文从集体行动的门槛效应出发，建立了衡量小区治理秩序的重要指标，即小区基本运转线，理论上讲，只有小区治理基本运转线高于或者接近小区荣枯线，小区才不会衰败；第三，公共事物的需求弹性、涉及范围性质对业主集体行动能力产生了影响，由于公共事物结构类型出现分化，业主集体行动能力在不同事物类型中表现也不同，由此在小区基本运转线与小区荣枯线之间存在着比较大的断裂带，形成了小区治理陷阱。小区治理陷阱的存在，是小区治理失序的根源，而这都来源于公共治理事物的性质对小区治理绩效的影响。

本文的贡献在于，本文从小区公共事物的性质出发，推进了对小区公共事物治理方面的研究。主要包括两方面：第一，本文从小区公共事物的可维护性出发，建立了评价小区公共事物治理绩效的标准；第二，本文将小区公共事物的性质，包括需求弹性与涉及范围，与业主集体行动相结合，最终建立起了公共事物性质与公共治理绩效之间的关联。

本文主要强调，公共事物性质是影响公共事物治理绩效的基础性变量。不过，公共事物性质发挥作用是需要通过治理主体的行为与互动，最终作用到公共事物治理绩效上的。强调公共事物的性质，并不是为了否定治理主体的作用，而是为了更好地深入讨论实践中的复杂性以及各类治理机制运行的条件、边界、约束(47)李友梅：《治理转型深层挑战与理论构建新方向》，《社会科学》2020年第7期。，将公共治理事务运行的微观基础揭示出来，为相关研究提供补充。只有将相关研究结合起来，才能够更好地理解公共事物治理的深层机理。