房地产市场与住房利益分化的“机会结构”

方长春 马逸轩

一、背景与问题

住房制度改革是当代中国经济与社会制度变革的重要部分,对中国社会产生了深远影响,也不可避免地触及社会利益格局的调整。倪志伟的市场转型理论(1)Nee, V.,“A Theory of Market Transition: From Redistribution to Markets in State Socialism,”American Sociological Review,54(5), 1989, pp.663-681.曾引发了关于制度变革与中国社会利益格局变化的广泛讨论(2)Bian, Y.,“Chinese Social Stratification and Social Mobility,”Annual Review of Sociology,28(28), 2002, pp.91-116; Bian, Y., Logan, J. R.,“Market Transition and the Persistence of Power: The Changing Stratification System in Urban China,”American Sociological Review,61(5), 1996, pp.739-758; Parish, W. L., Michelson, E.,“Politics and Markets: Dual Transformations,”American Journal of Sociology,101(4), 1996, pp.1042-1059; Rona-Tas, A.,“The First Shall Be Last? Entrepreneurship and Communist Cadres in the Transition from Socialism,”American Journal of Sociology,1994, 100(1), pp.40-69; 李路路:《制度转型与分层结构的变迁——阶层相对关系模式的“双重再生产”》,《中国社会科学》2002年第6期;李路路、苗大雷、王修晓:《市场转型与“单位”变迁再论“单位”研究》,《社会》2009年第4期;刘欣:《当前中国社会阶层分化的制度基础》,《社会学研究》2005年第5期;宋时歌:《权力转换的延迟效应——对社会主义国家向市场转变过程中的精英再生与循环的一种解释》,《社会学研究》1998年第3期。。这些讨论所关注的是再分配权力与市场因素在利益分化中的作用及其关系,相关经验研究所分析的其实是政府与市场关系调整之后的劳动力市场及其内在机制的变化对社会不平等所产生的影响。对于大多数社会个体而言,其利益获取离不开劳动力市场,因此,劳动力市场形态的变化(如单位制消解等)必然会作用于社会利益分化过程。但中国的改革、特别是20世纪90年代以来的改革所带来的不只是劳动力市场形态及其中机会结构的变化,同时也促进了其他各种形态的要素市场的兴起与发展,并因此带来了新的机会结构。然而,从劳动力市场之外的其他要素市场的角度去把握新机会结构情境对社会利益分化影响的相关经验研究并不充分。

住房制度改革和房地产市场的发展不仅为城镇居民居住条件的改善带来可能,同时带来了新的机会结构,进而影响着利益分化过程。并且,与其他形式的利益分化不同的是,住房利益分化(以及与住房利益分化相关的居住空间分异等)是最具外显性和感受性的社会分化形式,因此,关注住房利益分化有着突出的意义。

影响住房利益分化的因素到底有哪些?尽管该议题已经得到了学界的普遍关注,但相关理论解释主要围绕体制性因素假设和市场能力假设而展开(3)方长春、刘欣:《地理空间与住房不平等——基于CFPS2016的经验分析》,《社会》2020年第4期。。这两种假设在一定程度上解释了特定时期住房利益分化过程,不过,无论是体制性因素假设还是市场能力假设,其着眼点主要都是与劳动力市场相关联的机会结构的变化及其对个体利益分化的作用。其实,除了劳动力市场之外,房地产市场的兴起本身也会生成新的机会结构,这一新的机会结构与住房利益分化的关系则没有得到充分的关注。与已有研究不同的是,本文试图在控制“体制性因素”和“市场能力因素”对住房利益分化影响的条件下,分析蕴含在房地产市场当中的利益分化机制。

在本研究看来,体制性因素假设可以解释住房制度改革初期(特别是1998年住房制度改革前后)的住房利益分化。所谓的市场能力假设以及体制性因素与市场能力因素的共同作用则可以在一定程度上解释房地产市场兴起之后的住房利益分化过程,然而,这类解释具有一定的限度。房地产市场本身就是一个机会结构,是否以及何时、何地、以何种方式参与到这一机会结构当中,决定着人们参与分享城市发展红利的方式、方法及程度,而人们参与分享城市发展红利的方式、方法和程度则在很大程度上作用于利益分化的格局。并且,与人们在劳动力市场的获益方式不同的是,当人们以“恰当的”方式参与到由房地产市场所形塑的机会结构当中时,其收益过程甚至可以在一定程度上脱离个体的“努力”,即表现出如网络语汇“躺赢”所表述的特征。譬如,在特定时期、特定地理空间持有房产,如果房价持续上涨,那么持有房产者因房价上涨而获益的过程就表现出“躺赢”的特征。由于在房地产市场发展过程中所谓“躺赢”的存在,一些城市住房的“功能”发生了异化,脱离了其居住本质,进而演变为投资品甚至投机品。内在于房地产市场的这一住房利益分化机制尽管被人们所普遍感知,却没有引起社会分层研究足够的关注。本文所要关注的正是根植于房地产市场本身的住房利益分化过程。规范、调节由房地产市场所形塑的机会结构及由其导致的利益差异,促进人们均等参与分享城市发展红利,是合理化利益分化机制、推动实现“共同富裕”的必然要求。

二、文献回顾与研究思路

如前所述,随着住房制度的改革和房地产业的发展,住房利益分化已经引起了人们的普遍关注,也得到了社会分层研究者的关注。受到市场转型理论及其相关争论的影响,近年来有关社会不平等研究关注的重点主要是制度变革(社会转型)过程中原有体制性因素和新出现的市场因素对社会不平等的影响,针对住房不平等的解释性研究也主要是从这一视角展开。

针对计划经济时期的住房而言,单位制及相关制度设置成为理解住房不平等的重要切入点。在这一时期,城镇居民的住房状况不仅受制于其在单位内部的位置和表现,如职务(职称)、行政地位、工龄、政治忠诚以及政治关系等(4)Huang, Y.,“Renters’ Housing Behaviour in Transitional Urban China,”Housing Studies,18(1), 2003, pp.103-126; Zhou, M., Logan, J. R.,“Market Transition and the Commodification of Housing in Urban China,”International Journal of Urban and Regional Research,20(13), 1996, pp.400-421.,也受制于单位之间的差异(5)Lee, Y. F.,“The Urban Housing Problem in China,”China Quarterly,115, 1988, pp.387-407; 边燕杰、刘勇利:《社会分层,住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析》,《社会学研究》2005年第3期。,而单位之间的差异则由单位的所有制类型(如党政机关、事业单位与企业,全民所有和集体所有等)、单位在国家行政体系中的位置(单位的行政级别)、单位规模及其在国民经济和社会发展中的重要性程度等因素决定。(6)Bian, Y.,Work and Inequality in Urban China,New York: State University of New York Press, 1994, pp.23-50; Walder, A. G.,“Property Rights and Stratification in Socialist Redistributive Economies,”American Sociological Review,57(4), 1992, pp.524-539.计划经济时期的单位制度所形塑的是一种特殊形态的劳动力市场(劳动者的自主性和雇主的自主性相对缺乏),人们在这一特殊形态的劳动力市场中的位置和表现决定着其个人乃至家庭的经济和各种福利状况,包括住房状况。单位制等制度设置对人们住房状况的决定性影响所体现的正是“体制性因素”的作用。

随着单位制的消解和住房制度的改革(特别是1998年全面停止住房实物分配的改革),受市场转型理论及与之相关“权力延续论”等相关讨论影响,相当一部分研究关注到了原有的制度安排在住房制度改革过程中和改革之后的一段时间内对住房不平等的持续作用。1998年开始的住房制度改革存在着两个市场,即所谓的内部市场和外部市场(7)Sato, H.,“Housing Inequality and Housing Poverty in Urban China in the Late 1990s,”China Economic Review,17(1), 2006, pp.37-50.,内部市场指的是存量公有住房和新建公有住房(房改持续期新建的经济适用房以及一些企事业单位的“安居工程”所新建住房等)以低于市场价的折扣价或补贴价出售给企事业单位职工。正是由于存在所谓的内部市场,在住房制度改革过程中,原有单位间的差异在改革过程中得到延续和放大,单位内部差异得以延续、甚至固化。(8)方长春:《“98房改”的历史与社会影响:基于利益分化的视角》,《河海大学学报(哲学社会科学版)》2020年第2期。针对住房制度改革初期的住房不平等的研究都不同程度地表明,住房市场化改革的真正受益者是那些改革之前就已经在原有的住房体系中获益的人(9)Huque, A. S.,“Shifting Emphasis in the Role of the State: Urban Housing Reform in China,”Asian Journal of Political Science,13(2), 2005, pp.53-74; Logan, J. R., Fang, Y., Zhang, Z.,“Access to Housing in Urban China,”International Journal of Urban and Regional Research,33(4), 2009, pp.914-935; Logan, J. R., Fang, Y., Zhang, Z.,“The Winners in China’s Urban Housing Reform,”Housing Studies,25(101-107), 2010;方长春:《体制分割与中国城镇居民的住房差异》,《社会》2014年第3期;李强、王美琴:《住房体制改革与基于财产的社会分层秩序之建立》,《学术界》2009年第4期。。概言之,体制性因素假设对住房制度改革初期的住房利益分化具有很强的解释力。

近年来随着房地产市场的发展,市场化供给成为城镇住房供给的主导模式。在这一背景下,相关解释性研究关注的是原有的体制性因素和市场能力因素在住房不平等形成过程中的作用以及两类因素的共同作用。尽管部分研究依然强调计划经济时期的各种制度安排在住房制度改革之后的一段时间内对住房不平等的持续作用(10)王磊、原鹏飞、王康:《是什么影响了中国城镇居民家庭的住房财产持有——兼论不同财富阶层的差异》,《统计研究》2016年第12期;吴开泽:《房改进程、生命历程与城市住房产权获得(1980-2010年)》,《社会学研究》2017年第5期。,但多数研究都不同程度地表明,在市场化的情形下,住房不平等既受到人们的经济收入(11)张川川:《收入不平等和城市低收入家庭的住房可及性》,《金融研究》2016年第1期。、受教育程度(人力资本)(12)王磊、原鹏飞、王康:《是什么影响了中国城镇居民家庭的住房财产持有——兼论不同财富阶层的差异》,《统计研究》2016年第12期;朱迪:《“80后”青年的住房拥有状况研究——以985高校毕业生为例》,《江苏社会科学》2012年第3期。、职业地位(13)许英康、王军:《中国城镇家庭居住状况与住房分层:2000-2010》,《中央社会主义学院学报》2014年第6期。等市场能力因素的影响,也受到非市场因素,如户籍(14)王建国:《户口性质、人口流动与城市住房状况》,《经济研究参考》2016年第22期;赵卫华:《居住压力与居留意愿——基于北京外地户籍大学毕业生的调研分析》,《江苏社会科学》2018年第2期。、“再分配权力”的持续作用(15)胡蓉:《市场化转型下的住房不平等——基于CGSS2006调查数据》,《社会》2012年第1期。,以及家庭代际传承(16)谌鸿燕:《代际累积与子代住房资源获得的不平等基于广州的个案分析》,《社会》2017年第4期。或“家庭支持”(17)王先柱、王敏:《青年群体住房获得:阶层固化能够打破吗》,《财经科学》2018年第1期。等因素影响。

总结现有关于住房不平等的解释性研究可以发现,这些解释如同那些围绕市场转型理论而展开的社会不平等形成机制的讨论一样,关注的重点是劳动力市场以及其中的社会个体的特征对住房利益分化的影响。计划经济时期,单位制形塑了一种特殊的“劳动力市场”,个体在这一特殊的劳动力市场中的位置和表现决定了其对作为单位福利的住房的获取,这一作用于住房利益分化的机制持续到了住房制度改革中和改革后的一段时间。而市场转型带来的是“劳动力市场”形态、工作组织职能的转变(如不再直接提供住房福利),以及与之相关的人们经济利益获取机制的变化(如强调绩效原则等)。 在住房市场化的背景下,人们的住房利益分化似乎受制于人们自身的经济状况,而人们自身的经济状况主要受制于人们在劳动力市场中的表现,因而,住房不平等的根源似乎可以追溯到劳动力市场当中。但正如已有研究关注到的那样,随着房地产市场的发展,住房不平等在一定程度上与劳动力市场表现出弱关联性。(18)方长春:《住房不平等与劳动力市场间的弱关联性》,《江苏社会科学》2019年第2期。

市场转型不仅带来劳动力市场形态的变化,也催生了各种要素市场,其中,房地产市场的快速发展及其中国特色使得我们无法回避这样的问题:房地产市场本身可能对住房不平等产生影响。房地产市场近20年的快速发展使得其中国特色得到充分展现,譬如改革住房制度和发展房地产业的最初目的是解决城镇居民的住房困难问题,但自2003年之后,房地产业被确立为国民经济支柱产业,房地产业在拉动经济增长过程中发挥了重要作用。肇始于1994年的分税制改革改变了地方财政资金来源的结构和规模,“经营城市”一度成为地方政府解决财政困境的重要措施,而土地开发和房地产市场的发展等在“经营城市”中扮演着重要的角色。由于房地产业的发展承载着满足人们居住需求之外的太多其他功能,住房功能被扭曲(19)方长春、袁校柠:《大城市住房功能的偏移与阶层结构的重塑》,《江苏行政学院学报》2017年第5期。,中央政府多次强调要使住房回归其居住功能。正是由于房地产业承载着多项功能,特别是拉动经济增长的功能,使得房价脱离居住需求的约束,而在一定程度上受制于投资和经济增长的需要,其结果是20年来房价的总体上涨趋势非常明显,由此导致的利益分化也日益突出。在已有研究中,虽然存在相当数量的针对房地产市场本身特性(如房价的变化、房地产投资与投机、房地产调控政策等)对住房不平等影响的研究,但相关的实证研究相对缺乏。

与以往的解释性研究不同的是,本文在检验以往研究基于劳动力市场和个体特性的解释模式的同时,考察房地产市场本身的发展可能对住房利益分化带来的影响。自2003年以来,全国多数城市的房价经历了一段上涨的过程,与之相关的土地开发不仅为地方政府的保障性支出和发展性支出带来了新的财源,而且也带来了城市面貌的极大改观和基础设施建设的快速发展。而由房地产市场所形塑的机会结构在一定程度上形成了一种财富再分配的机制,成为人们参与分享城市发展红利的“结构场景”。人们是否以及何时、何地以何种方式(如租赁、购买、购买数量多寡、是否借助金融杠杆购买等)参与到这一结构场景当中,在一定程度上影响着其对城市发展红利的分享,进而影响着其住房财富的多寡。举一个极端的例子来说,假设某城市的房价持续上涨,那么对越早、越多购买产权住房的家庭而言,随着房价的上涨,其家庭住房财富增值的空间就越大。房地产市场发展事实表明,由于这一财富分配机制(或曰城市发展红利分享机制)的存在,住房在一定程度上演变成投资品,并在一定程度上使其“居住功能”褪色。房地产市场和人们于其间的住房行为所带来住房利益分化,可以在一定程度上独立于人们在劳动力市场中的位置和表现,而主要由特定的房地产情境与这一情境下的人们具体的住房行为所决定。换言之,相关的住房差异并不是以往的解释模式(无论是体制性因素假设还是市场能力假设)所能解释的,而本文经验研究所要关注的重点,正是这类差异及其形成过程。

三、数据、变量与方法

本文所用数据为北京大学中国社会科学调查中心组织实施的“中国家庭追踪调查”(CFPS)2020年的调查数据。考虑到城乡土地制度和住房制度的差异,本文关注的重点是城镇住房利益的分化,因此,文章所涉及的样本为上述数据中的城市样本,剔除少量存在严重缺省的数据,文章共获取5 132个城镇家庭样本。

就住房利益分化而言,2010年以来相关研究中的一些常见的做法是通过比较不同群体住房拥有率(20)蔡禾、黄建宏:《谁拥有第二套房?——市场转型与城市住房分化》,《吉林大学社会科学学报》2013年第4期;王先柱、王敏:《青年群体住房获得:阶层固化能够打破吗》,《财经科学》2018年第1期;吴开泽:《房改进程、生命历程与城市住房产权获得(1980-2010年)》,《社会学研究》2017年第5期。,或比较不同群体的住房面积(21)何晓斌、夏凡:《中国体制转型与城镇居民家庭财富分配差距——一个资产转换的视角》,《经济研究》2012年第2期;胡蓉:《市场化转型下的住房不平等——基于CGSS2006调查数据》,《社会》2012年第1期;罗楚亮:《城镇居民住房面积的不平等——基于2000年和2005年人口调查的经验分析》,《学海》2014年第1期;张伊娜、周双海:《住房不平等的阶层测度:基于上海六普数据的分析》,《社会科学》2014年第4期。来展示住房利益分化的程度。在本研究看来,住房拥有率这一指标在住房制度改革初期可以较好地度量不同群体的住房差异,而当城镇产权住房拥有率达到80%以上时,住房拥有率则难以有效地把握城镇住房利益分化。住房面积这一指标能在一定程度上有效地反映人们实际的居住条件,但是,当下人们住房利益的分化已不仅仅体现在居住条件上,更重要的是体现在房产作为一种家庭资产的差异上。住房资产的差异不仅受到产权住房拥有状况、住房面积等因素的影响,还受到区位以及房价等因素的影响。也许正是考虑到上述做法的不足,近年来有少量研究综合了住房产权、住房数量、住房面积、住房价值、住房类型和居住小区等因素,以划分住房阶层来考察住房利益分化。(22)刘祖云、毛小平:《中国城市住房分层:基于2010年广州市千户问卷调查》,《中国社会科学》2012年第2期;王丽艳、崔燚、宋顺锋:《我国城市居民住房分化特征及其影响因素研究——基于天津市微观调查数据》,《城市发展研究》2018年第4期。在我们看来,这种综合的考察非常有价值,但这一做法对数据资料的要求非常高,并且分析结果也容易受到研究者所选用的具体的阶层划分方法的制约。其实,在住房市场化的背景下,住房产权、住房数量、住房面积、住房类型和住房区位等差异最终都可以通过住房的市场价值反映出来,因此,选用家庭住房资产的总价值可以直观有效地衡量人们的住房利益分化情况。这种做法也确实得到了一些学者的应用。(23)陈小亮、陈彦斌:《城镇家庭房产持有不平等的形成原因与调整思路》,《人文杂志》2014年第7期;黄静、崔光灿:《住房分配货币化、房价上涨与城镇居民住房财产差距分化——基于家庭微观调查数据的分析》,《当代经济研究》2013年第5期;朱梦冰、李实:《中国城乡居民住房不平等分析》,《经济与管理研究》2018年第9期。本文主要借助房产价值来度量城镇居民住房利益分化情况。在经验分析部分,根据原始测量,我们计算了各家庭的总房产价值(单位:万元)。为了使经验分析具有可比性,本文同时也采用了住房产权这一变量。在具体研究中,根据各年份调查数据的原始信息我们整理出一个变量:“是否拥有产权住房”(有=1,无=0)。此外,为了与以往研究进行对话,同时为了控制所谓的“体制性因素”和“市场能力因素”的作用,本文还涉及这样一些变量:家庭规模、家庭总收入、家庭所在地(省),以及户主特征相关的变量,如户主年龄、性别(男性=1、女性=0)、户口(非农业=1、农业=0)、婚姻状态(在婚=1,不在婚=0)、党员身份(党员=1,非党员=0)、体制内(党政机关或事业单位)工作经历(有=1,无=0)等。其中,家庭收入、户主受教育年份等作为“市场能力因素”的度量,而党员身份、体制内工作经历等作为“体制性因素”的度量。需要说明的是,按照常识,如果居民家庭收入状况对其住房状况存在影响的话,这种影响应该来自居民家庭购买产权住房之前或购买产权住房当时的收入状况。由于原始测量中相关信息的缺乏,本文以调查时居民家庭的收入状况作为一种近似的度量。经验分析中所采用的变量情况如表1 所示。

就分析策略而言,我们从空间和时间两个角度来验证房地产市场带来的机会结构对住房利益分化的影响。由于原始调查数据中缺少被调查者在不同空间和时间上的住房行为(于何时、何地购买或不购买住房、购买多处住房等)的详细信息,我们采取了下述分析策略:就空间视角而言,由于不同地区房价及其上涨差异会带来住房利益的变动(即参与分享城市发展红利或房地产市场发展红利程度存在地区差异),我们采用嵌套模型的方式,以居民家庭住房资产作为因变量,分别带入体制性因素相关变量、市场能力因素相关变量和地区变量,通过比对模型的拟合优度来考察三类因素对住房利益分化的影响,其中地区变量的带入就是为了从空间维度来考察由房地产市场所构建的机会结构对住房利益分化的影响。受到现有测量的限制,地区变量采用省份作为测度。就时间视角而言,根据前文的讨论,自2003年以来,绝大多数城市房价总体而言经历了一段上涨过程,因此,越早持有产权住房的家庭,其住房资产的增值空间越大。本文所采用的数据来自CFPS,该项目是一项追踪调查,借助原始测量数据,我们从追踪数据中清理出自2012年以来一直持有特定产权住房的家庭(共筛选出1 776个家庭样本),通过分析这些家庭一直持有的住房的增值情况,即可实现从时间维度来考察由房地产市场所构建的机会结构对住房利益分化的影响。尽管如前文讨论的那样,随着城镇居民家庭住房自有率的大大提升,以是否拥有产权住房度量住房利益分化并不十分有效,但考虑到与以往相关研究的衔接,在采用上述分析策略的同时,我们也以居民家庭产权住房的持有情况(是否持有产权住房)作为因变量,采用logistic回归的方式考察了哪些因素影响了人们对产权住房的拥有。

四、研究发现

表2是以城镇居民家庭是否拥有产权住房(有=1,无=0)作为因变量,以居民家庭特征和户主的社会经济地位特征作为预测变量的logistic回归。

表2 对是否拥有产权住房的回归分析

如果以是否拥有产权住房作为城镇居民家庭住房利益分化的度量,从表2的分析中可以看出,前文提及的体制性因素假设和市场能力假设都具有一定的解释力。如表2所示,除了人口学变量和家庭生命周期变量之外(如户主年龄、家庭规模、婚姻状况等),作为体制性因素度量的变量如户主的“党员身份”“体制内工作经历”“户口”等对居民家庭是否拥有产权住房具有一定的解释力;而作为市场能力度量的变量,如“家庭收入”也具有一定的解释力。表2的分析也表明,所谓的“体制性因素”的影响要大于“市场能力因素”的影响。以市场能力因素为例,家庭收入对数每增加1个单位,拥有产权住房(odds)仅仅增加了16%[exp(0.15)=1.16];户主受教育程度对拥有产权住房并未产生显著性影响。再以体制性因素为例,户主的党员身份使得家庭拥有产权住房的优势增加26%[exp(0.23)=1.26],户主有体制内工作经历,则家庭拥有产权住房的优势增加约49%[exp(0.40)=1.49]。概言之,对产权住房的拥有而言,体制性优势存在一定的持续性。

前文表1变量描述表明,截至调查时点,样本户中71%家庭拥有产权住房。换言之,城镇居民家庭产权住房自有率已经到达了很高的水平。而如前文所述,随着城镇居民家庭住房自有率的提升,“是否拥有产权住房”这一变量的变异度相对较小,因此,以这一变量来衡量城镇居民家庭住房利益分化存在一定的局限。为了克服这一局限,表3的分析是以城镇居民家庭住房资产总额(取对数)来度量住房利益分化。由于部分家庭不拥有产权住房,其住房资产为零,纳入表3统计分析是那些拥有产权住房的家庭户样本,考虑到可能存在的样本选择性问题,表3的模型中纳入了逆米尔斯系数进行了适当修正(24)逆米尔斯系数是以“是否拥有产权住房”作为因变量进行测算。。

表3 对居民家庭住房资产的回归分析

从表3嵌套模型的分析结果中可以看出,尽管所谓的体制性因素和市场能力因素对住房利益分化依然具有一定的解释力,但解释力非常有限。如表3所示,模型2在基准模型1的基础上增加了“党员身份”和“体制内工作经历”两个变量,模型的拟合优度仅仅上升了1个百分点(0.168-0.157=0.011)。结合表2分析的结果,如果说所谓的体制性因素对人们是否拥有产权住房还有较为突出的影响的话,那么体制性因素对城镇居民家庭住房资产的分化则影响甚微。表3模型3在模型2的基础上增加了“家庭收入”和户主“受教育年限”两个变量,模型的拟合优度上升了23个百分点(0.400-0.168=0.232)。结合表2的分析结果,虽然市场能力因素对人们是否拥有产权住房影响力小于体制性因素,但对居民家庭住房资产变异的解释力则强于体制性因素。表3模型4在模型3的基础上增加了“省份”虚拟变量,从分析结果中可以看出,模型的拟合优度得到提升,从0.4上升到了0.511。根据前文的研究设计,“省份”这一变量被纳入模型当中,其目的是要从空间维度来考察由房地产市场形塑的机会结构对住房利益分化的影响,而这一影响得到了验证。

根据前文的讨论,还可以从时间维度来考察由房地产市场形塑的机会结构对住房利益分化的影响。CFPS项目是一个追踪调查项目,在该项目的家庭样本中,有一些家庭在2012年被调查时拥有当时所居住房屋的所有权,到2020年,这些家庭仍然持有该房屋。对于这些家庭所一直持有的房屋而言,房屋的价值变化仅由房地产市场所决定。因此,考察这些家庭所一直持有的房屋价值的变化与分异情况,即可观察由房价变化带来的住房利益分化(根据前文的讨论,自2003年以来,全国大多数城市的房价总体经历了一段上升过程)。

表4 未改变所居住房屋的家庭户一直持有之房屋的价值变化情况(n=6 860)

表4所示为2012年以来持有特定房屋的家庭所持有的住房的价值变动情况。从表4的分析结果中可以看出,这些持续持有特定住房的家庭,其所持有的那套住房在2012年时的平均价值为33.90万元,到2020年这一平均值上升到72.41万元。从均值上来看,这些拥有产权住房的家庭均因房价变化而受益。但从标准差、变异系数和基尼系数上来看,房价的变化同样也导致这些家庭之间的房产价值差异的扩大。以房产价值的基尼系数为例,2012年为0.5557,到2020年上升到了0.6397。

如果考虑到这些家庭可能在其他地方所拥有产权住房,且考虑到住房置换或新购等带来的产权住房数量变化,那么到2020年这些家庭的住房总资产的差异可以由这样几个部分来解释:当前一直持有的房屋的价值随市场变动而发生的变化、产权住房总数量的变化带来的变化、其他地方所拥有的房产价值随市场价格变化而发生的变化。我们试图对这些家庭2020年房产差异进行解释,分析结果如表5(下页)所示。表5模型1和模型2是对所选家庭样本2012到2020年家庭住房资产增加值所进行的回归分析。从表5模型1中可以看出,产权住房数量的变化仅能解释居民家庭房产增加值(从2012年到2020年家庭住房资产的变化)8.5%的变异。表5模型2在模型1的基础上增加了我们能够观测到的2012年以来人们一直持有之房屋的增加值(如前所述,这一增加值完全是由房价变动所导致)作为解释变量,从中可以看出,模型的拟合优度从8.5%上升到了75.6%。换言之,由房价变化导致的样本家庭一直持有的那一套房屋的增加值,解释了这些家庭房产增加值的67.1%的变异(75.6%-8.5%=67.1%)。表5模型3到模型5是对样本家庭2020年家庭住房资产总值的回归分析。其中模型3仅以这些家庭2012年所持房产的总价值做预测变量,模型的拟合优度达到了36.5%;模型4在模型3的基础上增加了产权住房数量增减作为预测变量,可以看出模型的拟合系数仅上升了7.4个百分点;模型5在模型4的基础上增加了居民家庭一直持有之房屋的房产增加值作为解释变量,可以看出模型的拟合系数上升到了88.9%。比较表5模型3到模型5的拟合优度可以看出,对样本家庭而言,仅仅一直持有的这一套房屋的价值及其变化就能带来家庭总房产价值的很大的变异。

表5 被筛选家庭户房产价值的回归分析

综合表2到表5的分析结果可以看出,就住房利益分化的成因而言,尽管以往研究常用的所谓的体制性因素假设和市场能力假设依然具有一定的解释力,但相关因素的解释力相对较弱。与之不同的是,与房地产市场及其发展变化相关联的机会结构对住房利益分化的影响则非常突出。根据本文的研究设计,我们从空间和时间两个维度验证了由房地产市场所形塑的机会结构对住房利益分化的影响,并且这种影响甚至超过了所谓的体制性因素和市场能力因素的作用。

五、总结与讨论

随着住房制度的改革和房地产业的发展,城镇居民的住房条件得到了极大的改善,但住房利益分化也引起了广泛的关注。现有研究大多基于个体社会经济地位特征对住房利益分化进行解释,并且这些解释的最终落脚点都是劳动力市场,忽视了劳动力市场之外的要素市场(如房地产市场)对住房利益分化的作用。为克服以往研究的不足,本文在检验以往解释模式的基础上,从空间和时间两个维度考察了由房地产市场所形塑的机会结构对住房利益分化的影响,检验了内在于房地产市场的利益分化机制,或者说检验了所谓的“躺赢”。

有关市场转型与当代中国社会分层的研究,其理论视野主要立足于劳动力市场(或者说工作组织及其结构),关注的重点是制度变革与市场转型如何通过改变劳动市场(工作组织)的形态和特性而作用于个体的社会地位和经济利益的获得,对住房不平等的理解也大多遵循同样的逻辑。但本文的研究结果表明,市场转型不仅可以通过劳动力市场作用于社会不平等,也可以通过类似于房地产市场这样的要素市场而作用于社会不平等。

本文的经验分析表明,就当前的住房利益分化而言,以劳动力市场作为切入点,以个体在劳动力市场中位置以及由此所决定的个体社会经济地位特征作为预测变量的传统解释模式,尽管对住房利益分化依旧具有一定的解释力,但解释力相对有限。体制性因素假设可以在很大程度上解释住房制度改革初期的住房利益分化,此后,尽管体制性因素假设和市场能力假设对住房利益分化都具有一定的解释力,但考虑了自2003年房地产业被确立为国民经济支柱性产业以来全国多数城市经历了一段房价上涨过程,由房地产市场所形塑的机会结构则越来越成为一种不可忽视的利益分配的“场域”。人们是否,以及何时、何地,以何种方式参与到这一“场域”中,在一定程度上影响住房利益的分化。这一分化过程也可以理解为由人们参与城市发展红利分配的方式、方法和程度所决定。

房地产业的发展及与之相关的土地开发过程,既是城市发展的内容之一,同时也为城市发展提供财政资源。作为个体的居民,参与到房地产市场(购买住房)当中,实际上就是参与城市发展的过程,是为城市发展做出投入和贡献的过程。从这个意义上看,以持有住房的方式参与分享城市发展红利,具有一定的“正当性”。但住房不应是普通的商品,更不是普通的投资品或投机品,住房所涉及的是居民的居住权。将住房作为分享城市发展红利的凭证,一方面必然导致住房的功能异化,使其偏离“居住”本质,甚至因此剥夺一些人的居住权;另一方面,土地资源的有限性使得这一红利分享凭证的获取过程必然会从空间和时间两个层面导致不平等。就空间层面而言,特定空间内的“凭证”被拿走后,其他人即便有支付能力也无法获取相应的“凭证”;就时间而言,先期获取“凭证”意味着对后来者的排斥和剥夺。

住房利益分化是最具外显性和感受性的社会分化形式,也是当前最为突出的利益分化形式,而根植于房地产市场的利益分化过程则促使我们反思由房地产市场形塑的机会结构及其中利益分配的合理性与恰当性。规范、调节由房地产市场所形塑的机会结构及由其导致的利益差异,促进人们均等参与分享城市发展红利,是合理化利益分化机制、推动实现“共同富裕”的必然要求。

此外,值得注意的是,近期以来,中国房地产市场形势出现了一些新变化,并在一定程度上呈现出了“下行”的趋势。房地产市场形势的变化意味着本文所谓的机会结构或曰“结构场景”的变化,而 机会结构的变化是否会带来新的利益分化机制、是否导致原有机会结构中的“受益者”逆转为“受损者”,则有待进一步的观察。但无论房地产市场所形塑的机会结构发生怎样的变化,这一结构场景都是考察和干预利益分化的不可忽视的领域。