租金实行政府指导价的公租房投资经济性评价——以X 公租房项目为例

黄馨 ，邓显石

（湖南环境生物职业技术学院 园林学院，湖南 衡阳 421000）

2009 年，《政府工作报告》中首次提出大力发展公租房，公租房不同于其他的保障性住房，主要是针对中低收入群体及无房新就业的职工等，租赁性是公租房最显著的政策特征。2016 年，为积极去除房地产库存并缓解财政压力，全国各地开始停止新建公租房，采取租赁补贴的形式。但随着房价的上涨，党的十九大和二十大报告均提出：“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2019 年，多部委联合发文《关于进一步规范发展公租房的意见》，再次肯定了公租房的积极作用，并提出要继续做好公租房实物保障工作。我国《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出：“要有效增加保障性住房供给”[1]。因此，如何规范和可持续发展公租房成为当前的研究重点。

目前公租房的筹集方式虽然多样，但是资金来源仍主要依靠政府财政资金[2]，社会力量很少参与到项目的建设中来，且当前很多学者关于公租房的研究，也主要集中在公租房租金的定价上[3-9]。但是很多地区公租房的租金实行政府指导价，在政府指导价下，公租房的收益受到政策的限制，其投资的经济性也直接影响社会资本的进入[10]。因此，本文拟以X 公租房项目为例，分析租金在政府指导价下公租房投资的经济性。

1 项目概况

X 公租房项目规划总建筑面积74 760.25 m2，其中住宅建筑面积56 481.81 m2、公共建筑面积9 971.91 m2，机动车位288 个（地面90 个，地下198 个），居住户数978 户（平均约58 m2/户）。项目总投资约23 120 万元，加上相关的政策减免及财政补贴，项目实际投入约17 920.5 万元。

根据《X 市城区公共租赁住房管理办法》，X 市公共租赁住房的租金标准实行政府定价，其租金标准见表1。

2 X 公租房项目投资经济性评价

2.1 运营收入测算

X 公租房项目投入使用后，收入主要来源于3 个方面：住宅部分租金收入，裙楼商业公共建筑部分租金收入，地下车位租金收入。

（1）住宅部分租金收入

X 公租房项目位于非中心城区，平均楼层为26 层，根据表1 租金收取标准，得到项目平均租金约为3.4 元/m2/月。通过咨询相关政府部门，X 公租房项目可在短时间内全部分配完成，X 公租房项目每月满租租金收入约为：

（2）公共建筑租金收入

除去消防控制室、物业管理用房等，X 公租房可用于出租的公共建筑面积约为9 568.72 m2。通过调查，X 公租房周边其他1～2 层商铺的平均租金约20 元/m2/月，项目每月满租租金收入约为19.1 万元。

（3）地下车位租金收入

X 公租房地下车位共有198 个，参照其他已投入运营的公租房项目，目前市场普遍租赁价格为220 元/个/月（不含车位物业管理费），车位出租每月满租租金收入约为4.36 万元。

综合上述各项收入测算，得到X 公租房项目在每月满租情况下，租金收入最高约为42.66 万元/月，年租金收入约为511.92 万元。

2.2 清偿能力分析

本文通过利息备付率和偿债备付率两项指标来评价X 公租房项目的清偿能力，利息备付率反映项目利润偿付利息的保证倍率，通常应当大于2，否则付息能力保障不足。偿债备付率反映项目还本付息的能力，一般不宜小于1.3。

（1）利息备付率

X 公租房项目的投资，实际投入的资金来源于银行贷款，假设资金综合年利率为6%，项目每年需偿还利息：

项目息税前利润最高为511.92 万元，则项目利息备付率为：

（2）偿债备付率

假定项目运营计算期为20 年，固定资产折旧年限20 年，残值率为5%，项目固定资产总额即项目投资总额23 120 万元。

项目每年应偿还的本利和：17 920.5 万元×（A/P，6%，20）=1 562.67 万元。

项目每年计提折旧：23 120万元×（1-5%）/20=1 098.2 万元

由于项目每月收入低于每月需偿还的利息，企业所得税为0，因此X 公租房项目偿债备付率计算如下：

项目偿债备付率=（息税前利润+折旧-企业所得税）/当期应还本付息的金额≤1.03。

综上可知X 公租房项目清偿能力不足。

2.3 盈亏平衡分析

同样以20 年为计算期，每年租金净收入等于每年应偿还的本利和，即等于1 562.67 万元时的点为盈亏平衡点，现假设公共部分租金为x 元/m2/月，车位租金y 元/个/月，房屋租金为z 元/m2/月，公共建筑部分和车位的出租率为B，房屋出租率为C，三者的盈亏平衡

（1）当前租金水平下的盈亏平衡分析

通过调研，X 公租房项目周边商铺平均租金20 元/m2/月，同类型公租房车位出租约为220 元/个/月，考虑在不同的出租率下，计算求得在达到盈亏平衡时，X 公租房的租金如下表2所示。从表2可以看出，在当前租金水平下，项目要达到盈亏平衡，在满租情况下公租房的租金最低，为18.9 元/m2/月，而目前X 公租房周边房屋租赁市场平均租金约为9 元/m2/月，X 公租房平均租金约为3.4 元/m2/月，约为市场价的2 倍，公租房平均租金的5.5 倍。因此在当前租金水平下，项目无法实现盈亏平衡。

表2 不同出租率下项目实现盈亏平衡时的公租房租金

表2 中：B——公共建筑部分和车位的出租率；C——房屋出租率；Z——不同出租率下项目实现盈亏平衡时的公租房租金。

（2）项目年运营达到盈亏平衡所需的周期

住宅市场租金水平与周边房价及人均可支配收入有关，假设住宅市场租金平均每年的上涨率为5%，根据公租房租金定价的有关规定，公租房租金一般不超过市场价的60%，取最高按3%年租金上涨率计算。假设项目年运营达到盈亏平衡时所需的周期为T 年，则满足下列关系式：

计算求得X 公租房项目年运营在不同出租率下达到盈亏平衡时所需的周期如表3 所示。从表3 可知项目各项收入在满租情况下，项目年运营达到盈亏平衡最快也要27 年，由此可知X 公租房项目在运营的前27 年，每年靠租金收入无法实现收支平衡。另外，从表3的结果可以看出，住宅出租率与公共部分和车位出租率变化20%，公共部分和车位引起的项目年运营达到盈亏平衡所需的周期变化相对较大，可见周期T 对公共部分和车位出租率的变化更敏感。

表3 项目年运营达到盈亏平衡所需的时间

表中：B——公共建筑部分和车位的出租率；C——房屋出租率；T——项目年运营达到盈亏平衡所需的时间。

3 政策建议

通过对X 公租房项目进行清偿能力分析和盈亏平衡分析，发现影响公租房投资经济性的因素主要来源于项目投资额、项目运营收入、政府补贴力度、贷款利息及年限等方面。因此，为提高公租房投资项目的经济性，吸引更多的社会资本参与项目投资建设，缓解财政压力，本文提出如下4 点政策建议。

（1）降低公租房投资成本

公租房项目投资高、收益低是当前的一个重要矛盾点，也是制约公租房发展的一个关键因素。因此，政府在公租房建设方面需制定一系列的优惠或减免政策，如土地无偿划拨、报建费减免、税费减免等。在建设成本方面，政府针对公租房建设可制定一系列的上限标准，还可提供标准户型设计方案，与装配式建筑公司签订战略协议，支持采用标准户型的项目，进而节约成本。同时，相比新建公租房，改建的投资相对较少，政府也可梳理当前的闲置资产，对符合条件的闲置资产进行改建。

（2）提高公租房运营收入

目前投资公租房项目的单位基本为政府的平台公司，社会资本参与较少，或者政府平台公司变相的成为社会资本参与公租房的投资建设。在实行政府指导价模式下，政府为照顾低收入家庭，公租房的租金定价较低，导致公租房运营收益低，无论是对社会资本还是政府平台公司，都会影响企业的发展，项目自身收益低也会加重政府财政压力。在确定新建公租房项目时，可匹配一定的优质资产，采取特许经营的方式，提高公租房运营收入，运营期限可以与退出时的年限一致或者适当延长。

（3）提供金融政策支持

X 公租房项目每年运营达到盈亏平衡最快需27 年，可见在当前情况下，公租房的收益周期较长，而银行对公租房项目的贷款周期相对较短。因此，政府可针对公租房建设做信用背书，与各个金融机构、政策银行等进行沟通，针对公租房的贷款年限可适当延长，贷款利率可适当降低，以减轻企业每月还本付息的压力。

（4）明确退出机制

明确退出机制，是为了吸引社会资本参与投资公租房项目，如社会资本至少运营公租房一定年限，在规定的运营年限满后，通过补缴土地出让金可对公租房进行出售。为保障在运营期内的合理收益，政府需明确公租房住宅部分有足够的需求，保证每月租金收益不得低于多少钱，如低于该约定值，政府应承诺对差额进行补贴。

4 结语

本文以某市X 公租房项目为例，实例分析公租房租金在政府指导价下的投资经济性。首先分析X 公租房项目的清偿能力，结果显示，X 公租房项目靠租金收益，项目利息备付率最高为0.476，偿债备付率最高为1.03，两项结果与理论值相差较大，表明项目偿债能力不足。然后对X 公租房项目进行盈亏平衡分析，即商铺和车位在当前租金水平下，项目要实现盈亏平衡，在满租时公租房的租金最低，为18.9 元/m2/月，该租金价约为市场价的2倍，X 公租房当前平均租金的5.5 倍。再通过计算，得到项目年运营租金达到盈亏平衡最快需27 年，结果表明X 公租房项目光靠租金收益，很难收回投资成本。最后，为促进公租房项目可持续发展，提高项目的收益性质，吸引更多的社会资本参与到公租房的投资建设中，进一步缓解财政压力，从降低成本、提高收入、金融支持、退出机制4 个方面提出政策建议。