探索破解三大难题积极推动“物业进乡村”助力城乡融合发展

王女英

“物业进乡村”是指将专业化物业服务向乡村延伸，将城市精细化治理理念向农村推广①，是逐步使农村基本具备现代生活条件的必然要求。当前农村物业服务发展尚处起步阶段，存在服务内容不明确、参与主体缺失、资金筹措困难等问题。近期作者在江西鹰潭调研发现，该地针对农村公共基础设施“重建轻管”和综合服务短板，积极推进“物业进乡村”，对破解农村物业“谁来管、管什么、怎么管和钱哪里来”等关键问题进行了多种形式的实践探索，值得借鉴。

一、“物业进乡村”面临三大难题

（一）服务内容不明确

一是缺乏适应农村需求的物业管理服务规范。国务院颁发的《物业管理条例》、地方出台的物业管理办法或条例以及国家标准《住宅物业服务规范》，均是主要针对城镇住宅小区、商业楼宇、公共建筑等制定的服务标准和规范。一些地方虽在探索物业进乡村，但因农村物业与城市物业的服务范围和内容差别较大，适应农村发展特点和农村居民需求的物业管理服务规范尚处空白。二是农村物业服务深度和广度还不够。从地方实践来看，农村物业人员的工作更多是村内垃圾清扫和转运，尚未覆盖到农村水电路气讯等公共基础设施管护、农村公共事务服务等事项，在深度和广度上与真正的物业服务还存在明显差距。

（二）参与主体缺失

一是村“两委”代管服务能力有限。农村公共管理职责通常由村“两委”（3—5人构成）代为行使，但村两委干部精力有限、专业能力缺乏，难以承担农村量大且繁琐的物业管理事务。二是市场化企业动力不足。农村公共基础设施多以公益性为主，运营管护实现盈利甚至收支平衡难度很大，制约了物业管理服务企业入驻农村市场的积极性。三是村民主动参与程度不高。农村居民主动参与农村公共基础设施管护、农村人居环境整治、村庄公共事务管理的主体意识相对薄弱，对专业化物业管理服务也缺乏认识。

（三）资金筹措困难

一是地方财力不足影响农村公共基础设施后期管护。在财政薄弱地区，如没有专项资金或财政补助，管护经费难以保障，农村公共基础设施闲置成为摆设现象层出不穷。二是农村物业服务付费制度尚未建立。使用者付费理念在农村落地存在困难，农村居民对有偿物业管理服务接受程度普遍较低，实现物业管理费正常收缴还有很长一段路要走。

二、鹰潭“物业进乡村”探索实现了三个明确

（一）建立服务清单，明确管护内容

一是分类制定村庄管护内容及标准。根据村庄发展和基础设施情况，将村庄划分为三类，对应确定不同的管护范围和管护标准。三类村，即地处偏远、农户不多的一般自然村，重点抓好卫生保洁、清除杂草、道路维护、供水设施维护、供电设施维护等5项管护工作。二类村，即农户和公共设施较多的人口聚集村、中心村，重点抓好卫生保洁、供水设施维护、污水处理设施维护、沟塘清淤、公厕维护、绿化养护、路灯维护、体育休闲设施维护等10项管护工作。一类村，即高标准打造的精品村、旅游村、红色名村，在二类村基础上，提出“10+N”项管护内容的更高要求，管护好停车场、消防设施、村旅游指示牌等其他生活和旅游设施。二是村组建立台账动态管理。以鹰潭贵溪市白田乡为例，对全乡所有道路、路灯、绿化、沟塘、公厕、宣传栏等基础设施开展摸底调查，各村组建立管护台账，并实施动态管理，实行“一组一台账，一年一调整”。三是建立物业服务清单。以鹰潭余江区潢溪镇渡口村为例，物业公司列出40项物业服务事项，包括公益类项目26项和收益类项目14项，收益类项目既有政府投入的公共设施管护类项目（如绿化养护、污水管网管护、垃圾分类等），也有农户付费的经营型项目（如维修类、代管类、代购类、家政类等）。

（二）探索多种模式，明确主体分工

鹰潭通过多种形式推动物业进乡村，逐步形成“政府管理考核—物业公司负责—基层组织引导—村民参与”多主体分工协作的农村物业服务体系。乡镇成立物业办，负责管理、协调、对接物业公司，并对各村级物业公司日常工作进行指导、监督和考核。物业公司负责具体管护工作，根据载体性质不同分为两大模式：一是服务外包，即通过委托管理的形式将物业管理服务交给第三方企业；二是以集体经济组织为载体成立物业公司，主要采取整乡推动、多村联建方式，或以村级推动、中心村辐射周边等方式，进行市场化运作。各村委会及村理事会负责宣传引导村民落实“门前三包”制度，定期组织村环境卫生评比等活动，结合村规民约调动群众参与管护、互帮互助的积极性，并对物业公司工作进行监督。村民负责“门前三包”，对房前屋后开展清扫保洁。一些村民也积极加入物业服务中心组建的各类管护志愿者队伍，开展基础设施、园林绿化和电力设施等维护工作。

（三）健全工作机制，明确筹资来源

一是建立管护经费投入筹集制度。整合多渠道资金，避免“撒胡椒面”。如，余江区黄庄乡通过整合鹰潭全域垃圾清运一体化试点资金及市区配套资金、省人居环境整治专项资金及乡镇配套资金、道路养护资金、农户有偿保洁费等，每年归拢资金能够有效覆盖物业公司运行成本。探索农村物业服务付费机制，强化“收益付费”意识。根据管护内容和服务标准的差异，向村民收取較小金额、标准不一的物业服务费。如，一类村人均每年20元；二类村人均每年15元；三类村人均每年10元。拓展经营性项目，增强物业企业财务可持续性。一些乡级、村级物业公司积极开展经营性项目，如农机出租服务、为企事业单位提供保洁服务等，获得额外经营收入。二是健全物业服务考核机制。建立以结果为导向的管护经费安排机制，实时督促物业公司确保服务质量。将农村环境综合整治纳入考核体系。余江区每月组织环境整治评比现场会，对排名前三的村予以表彰，对排名倒数第一的村，由乡党委书记约谈驻村领导、村支部书记。考评成绩连续两次排名倒数第一的村停发乡级相关配套经费，对相关责任人取消年终评先评优。乡镇牵头考核物业公司。贵溪市白田乡物业办每月定期组织村委会、村理事会、网格员代表对物业公司进行考核，并根据考核结果拨付管护经费，总分低于85分的，按差距分数扣减管护经费。三是建立村民参与激励机制。建立信用式激励机制，激发了农民参加公益性活动的积极性。以余江区潢溪镇渡口村为例，物业服务中心为每家每户开设“物业存折”（包含基本物业币10个），每参加一次公益性活动，会得到5—50个不等的物业币，每个物业币相当于1元人民币，累积的物业币可在物业服务中心兑换日常用品，或换取相应价值的物业服务。

三、启示与建议

（一）因地制宜，推动物业服务向乡村延伸

一是明确村庄公共基础设施管护基本清单。对村庄基础管护内容提出基本服务要求，引导村庄管护内容规范化、要求标准化。二是在充分考虑乡村区位、人口和经济情况的基础上，探索多种“物业进乡村”方式。在靠近城区的乡、村，可采取服务外包模式，通过与城区整体打包或在人口较多的乡镇单独外包的方式，委托给第三方物业管理企业负责管护。在离城区较远但人口分布较为集中、行政村较少，便于统筹管理的乡镇，可采取整乡推进、村庄联建的方式成立物业服务公司统一管护。在离城区较远且人口分布差異较大的乡镇，可依托有一定商业活动基础的中心村成立物业服务公司，辐射服务周边村庄。

（二）多方共治，明确权责形成合力

县级政府要负责好组织实施、落实资金投入、强化资金监管、加强监督考核等工作。乡镇级政府要履行定服务人员、定服务事项、定服务标准、定服务范围、定监督人员等职能，把控好“物业进乡村”的服务边界，确保农村物业公司的公益性导向。村党支部要发挥好战斗堡垒作用，充分发挥党员带头示范作用，打造党建统领的网格化治理模式，为有效推动村庄管护搭建基础网络。物业公司要摸底了解村庄基本情况，建立工作台账，明确服务清单，落实管护责任分工，完善专业化管护力量，开展多样化的公益性和经营性项目，积极吸纳本地就业。村理事会要发挥组织监督作用，带领村民协助和监督各类管护人员，做好村庄环境日常管护工作。村民要自觉做好房前屋后的物件规整、卫生清扫、水沟清淤等“门前三包”工作。

（三）完善机制，保障物业进乡村可持续发展

一是乡镇级政府积极整合公共财政投入资金，统筹整合不同渠道获得、不同部门管理的资金，从“各炒一盘菜”到“共办一桌席”，将分散资金聚拢使用，促进资金使用效用最大化。二是鼓励村镇物业中心以公司化运营为导向，将物业服务公司作为村集体经济发展平台，通过开展多样化的经营性服务项目增加收入，确保物业公司财务可持续。三是探索建立农村物业管理付费机制，按照“谁受益、谁付费”原则，通过村规民约适当向村民收取一定的物业服务费，逐步增强村民参与公共环境管护和乡村治理的意识。四是完善对农村物业服务的监督考核机制，通过将管护经费拨付与考核结果挂钩，保证农村物业服务质量。

注：

①本文所指的农村物业管理服务，包含村庄各类基础设施维修、养护、管理，以及农村人居环境整治等内容，是广义范畴的物业管理服务。

（作者为国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心助理研究员）