“三权分置”下农村宅基地盘活利用的赋权实践及振兴路径

林彩云 梁发超

摘 要： “三权分置”下不同类型村庄如何形成农村宅基地盘活利用路径，进而与乡村振兴目标有效衔接是有待探究的理论与现实问题。通过构建多主体赋权与“经济-社会-治理”制度绩效的综合分析框架，选取晋江市城郊融合类、集聚提升类和特色保护类三种不同类型的村庄进行案例实证研究。研究发现：（1）城郊融合类村庄探索出的住房抵押模式，通过使用权财产权能的规模经济效应释放推动村庄更新，并以宅基地功能转型的作用机制形成多产业融合的产业振兴路径;（2）集聚提升类村庄通过“旧村改造”实现环境宜居建设，呈现出地权集体化与共同利益塑造的乡村秩序，形成强组织统合的组织振兴路径;（3）特色保护类村庄基于资源禀赋推进宅基地入市改革，构建的使用权市场交易机制降低了交易费用，并形成“村集体-市场”共建的产业与文化振兴路径。不同类型村庄在内外部要素与制度赋权的互动机制下，构建了差异化的产权配置形式与实施机制，进而形成与乡村振兴目标耦合的盘活利用路径。

关键词： 农村宅基地;三权分置;盘活利用;赋权实践;振兴路径

中图分类号：F321.1          文献标志码：A  文章编号：1009-9107（2023）05-0067-10

收稿日期：2023-02-14  DOI：10.13968/j.cnki.1009-9107.2023.05.07

基金项目：  国家社会科学基金一般项目（22BGL190）

作者简介：  林彩云，女，厦门大学马克思主义学院博士研究生，主要研究方向为“三农”问题与乡村振兴。

*通信作者

一、问题的提出

随着中国乡村经济结构及土地利用方式的加速转型，农业转移人口进城数量不断增加，导致农村空心化、宅基地闲置低效利用等问题凸显。为此，2018年中央一号文件正式启动宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的宅基地制度改革，以探索多样化的宅基地盘活利用路径［1］。2023年中央一号文件也强调要探索宅基地“三权分置”的有效实现形式［2］。探索实施农村宅基地“三权分置”是实现乡村系统重构与激发农村发展内生动力，进而推进乡村振兴战略的关键制度性供给。由于中国乡村异质性高，《乡村振兴战略规划》明确提出应依据集聚提升类、城郊融合类、特色保护类等不同类型村庄分类推进乡村发展［3］。在党的二十大报告提出“全面推进乡村振兴”的新发展格局下，如何落地于农村宅基地“三权分置”这一关键场域，剖析不同类型村庄宅基地盘活利用的权能实践及其振兴路径显得尤为重要。

在乡村振兴进程中，宅基地“三权分置”如何发挥权能推动城乡要素流动与盘活利用，学界从政策理论阐释与实践路径层面展开了讨论。首先，相关研究从宅基地制度改革的历史演变逻辑、权能结构内在逻辑等方面来剖析宅基地“三权分置”的必要性［4-5］。同时，融合了法学、政治学、经济学等不同学科的理论视角，从产权管制、产权配置、增值收益分配等视角设计“三权分置”有效实现的路径，为宅基地盘活利用提供了制度空间［6-7］。 其次，部分学者着眼于权利分置后的“资格权”与“使用权”进行解析与比较。关于宅基地资格权的研究，学界多侧重于研究其法理性质和取得条件［8-9］。由于资格权这一具有身份属性的权利认定涉及到村庄结构重组与历史遗留问题等，有些学者着重讨论关于资格权的取得条件、认定方式等现实问题，为有序放活宅基地使用权提供了理论基础和现实参考［10］。在宅基地使用权的研究领域中，学界从宏观层面的顶层设计到微观构造的流转模式展开探索，从使用权继承、入市和抵押等方面逐步丰富了宅基地盘活利用的理论要素和实践机制。学者们普遍认为放活宅基地使用权能是大势所趋，应逐步完善使用权取得的制度和流转收益分配机制等［11-12］。因此，在促进共同富裕目标实现的背景下，对公平与效率的权衡是中国农村产权改革的逻辑主线［13］。在宅基地使用权微观流转模式层面，全国各宅基地制度改革试点地区探索出差异化的流转模式。这部分研究聚焦于不同模式的适用性及其绩效等［14-15］，评估宅基地盘活利用过程中使用权流转后农户微观主体的转型适应及可持续生计问题，与乡村振兴进程中农民“生活富裕”这一目标息息相关。

基于上述文献梳理，发现学界对宅基地“三权分置”与盘活利用研究已取得丰硕成果。但现有研究较少从多主体赋权和过程追踪的动态视角剖析“三权分置”影响宅基地盘活利用的制度绩效及其内在机理，也鲜有研究从整体性的视角，在实践案例中呈现出宅基地产权结构的层次性和丰富性。尤其在全面推进乡村振兴进程中，村庄正在经历不同程度重构，所有权、资格权与使用权在不同类型村庄的内涵与外延存在差异，因此，不同类型村庄的赋权实践有待进一步剖析。本文构建了综合的理论分析框架，以宅基地制度改革试点福建省晋江市为研究区域，选取城郊融合类、集聚提升类和特色保护类三种类型村庄进行案例实证研究，阐释不同类型村庄要素与制度赋权的互动过程。在“三权分置”框架下，对宅基地盘活利用的赋权实践进行理论构建及振兴路径进行总结。研究结果以期为有效盘活宅基地、激活乡村资源高效利用以及构建乡村振兴新格局提供理论支撑和现实指导。

二、“三权分置”框架下農村宅基地盘活利用的运行机制分析

制度决定论从制度的内生性层面出发，认为制度在联结个体与社会的行为与互动时会形成决定性作用［16］。农村宅基地“三权分置”的制度设计基于产权清晰、逻辑自洽的理论推演而成，农村集体、农民个人及社会主体间形成三权兼顾的清晰配置格局。不同主体发挥主体能动性并塑造出特定的赋权形态，相互依赖、成为引发彼此的原因或结果，实现宅基地盘活利用过程中“三权分置”的整体效能。与此同时，赋权理论同时关注过程与结果，并基于内外部环境情境形成赋权链条［17］。在宅基地盘活利用过程中，具体分为方案设计、方案执行和收益分配的前后动态过程关系［18］，同时嵌入农村社会结构后，形成“经济-社会-治理”的制度绩效。基于此，本文从内外生融合性及乡村振兴路径实现的视角，构建起农村宅基地盘活利用赋权实践的综合理论分析框架（见图1）。

（一）基于多主体赋权的动态过程分析

1.所有权主体：村集体。马克思认为，所有权是由社会生产资料所有制的关系决定。联结复杂的社会关系背景，所有权还蕴含着许多派生的权利，包括管理权、分配权、收益权和处分权等权利［19］。落实宅基地所有权使得原本虚化的村集体获得对宅基地进行整治、规划和运营的权利，以消除宅基地利用的外部性。而所有权在宅基地盘活利用的动态过程中也呈现出不同性质的衍生权利。在宅基地盘活利用前，村集体所有权更侧重于发挥宅基地管理、处分的权能，还需协调资本、产业与设施配套等外部要素投入。在宅基地盘活利用后的阶段，村庄整治出的土地用于满足农民新增宅基地需求和乡村发展，面临如何发挥收益权能对村集体增收进行利益分配、资源整合与开发。

2.资格权主体：农户。宅基地资格权是一种基于亲属关系或其他身份关系的身份权，与农村集体经济组织挂钩。宅基地资格权的实现是协调其保障与财产功能、使得使用权深度市场化并加以规制约束的路径创新。资格权权利属性体现在成员权、退出权、收益分配权等。在宅基地盘活利用前和过程中彰显其成员权属性，盘活利用后侧重于用益物权与剩余权权能的影响。首先，盘活前有必要明确农户之间、农户与村集体之间的宅基地界限。其次，宅基地“资格”的确认成为农户进行宅基地分配、置换等权益活动的准绳。最后，宅基地资格权确权是使用权流转的保障，资格权越稳固越有利于使用权权能的放活［10］。

3.使用权主体：多类型受让主体。宅基地“三权分置”后的使用权是债权或是脱离了身份属性的经营权（租赁权），是社会主体享有的从原宅基地使用物权分离出来的一个子权利，放活使用权后形成农户、个体户、企业等多元主体参与的新发展格局［20］。使用权主体主要在宅基地盘活利用前、后的阶段发挥作用。如在盘活利用前的阶段中，本村的民营企业主、经营主体等乡贤能人参与到资金筹备、乡村规划和建设中，基于熟人社会的社会资本参与有利于化解机会主义，获取村集体及农户的信任。在盘活利用后，使用权主体形成多样化或规模化的经营、文化项目，实现多种形式的“共建共享”，为村集体拓宽增收渠道。

（二）“经济-社会-治理”制度绩效

1.市场经济属性：清晰的产权界定降低交易费用。产权是经济学研究的核心概念，经济学的产权角度关心的是人与物之间利用关系的调整，侧重于以外生的视角分析稀缺资源的排他性使用权利［21］。一方面，由科斯定理可知，通过追求明晰的私有产权来激励与约束各个主体行为，以“产权清晰认定”来减少交易成本，从而达到资源利用均衡状态。另一方面，使用权在“三权分置”后能够还权赋能，承认宅基地除保障价值外的多样化财产性价值，给予其多元盘活利用和市场机制的产权基础。

2.乡村社会属性：福利资源的公平配置与村庄秩序稳定。社会学制度学派从“关系产权”的解释逻辑出发，认为产权不仅仅是“一束权利”，也是“一束关系”，是产权主体认知适应社会规范的制度机制［22］。在中国乡村社会结构中，产权的社会属性体现在福利属性公共物品的供给、资源配置的公平原则及农村社会关系网络的稳定等。宅基地地权的分配与调整鲜明地反映了村集体成员的公平性、个体与集体之间的权利义务对等性，关系到农村集体地位和集体共同目标的实现与强化。

3.组织治理属性：推进宅基地整治与村庄建设。宅基地是典型的“公地”，属于奥斯特罗姆所称的“公共池塘资源”，具有内部非竞争性和非排他性特征［23］。宅基地“三权分置”对应主体的权利义务关系以及权责利相匹配的利益关联机制，形成了宅基地治理的组织、制度、实施方法等。如农户主体的地权意识、地权诉求及村庄精英的参与制约乡村治理的主体格局与手段。宅基地的“组织治理”属性凸显了村集体在土地管理、村庄治理中的角色与作用，关系到农村土地制度优势能否转化为基层治理的体制机制优势。

三、不同类型村庄宅基地盘活利用的赋权实践

晋江早期的民营经济初始资本以闲置土地和农房起步，随着经济社会加速发展，城镇建设用地紧张与宅基地粗放利用的现实矛盾日益显现，亟需通过宅基地制度改革盘活闲置资源，释放新发展空间和宅基地资产功能。2015年3月，晋江市确定为宅基地制度改革试点以来，累计盘活闲置农村低效用地超1.35万亩（1亩≈666.67平方米），实现了宅基地规模减量化。同时，农村居民人均可支配收入提高了5 259元，村组两级集体资产增长了7.05亿元［24］。晋江市通过盘活宅基地撬动乡村振兴的成效显著，在2019年被确定为省级乡村振兴重点市。

（一）案例分析

1.城郊融合类D村：借助区位优势探索住房抵押模式。（1）案例概况。D村位于晋江市C镇东南部，毗邻沈海高速公路晋江出入口，由两个自然村组成。该村面积为1 800亩，户籍人口有1 130人，外来人口有1 000多人。D村拥有泉州地区最大的二级建材市场——东山建材市场，村里85％的村民从事建材销售，全村瓷砖年销售额过1亿元。而D村在宅基地制度改革之前还是经济基础薄弱、人居环境欠佳的普通小型村庄。由于D村地理位置优越，逐年发展起了建材产业。为满足资金周转及扩大生产需求，D村借助宅基地改革契机与晋江市农商银行合作，探索宅基地住房抵押模式，形成“发展建陶市场带动新村建设”的运作模式。（2）具體做法。由于中国乡村呈现出农户分散化与多样化的特征，提高了农房抵押贷款中的信息成本，农房抵押普遍面临担保难、抵押难、风险高的现实问题。而稳定的宅基地权属关系到农房抵押贷款的有序发展。在晋江D村农房抵押贷款业务的机制设计中，村委会与金融机构的参与是降低信息维度、扩大规模化运营的现实路径。村集体委托村委会进行农房抵押贷款，村委会在优化宅基地住房抵押程序方面发挥了以下作用：一是积极开展宅基地确权登记发证工作，为银行开展抵押业务奠定基础;二是实现村委会信息核实机制，村委会将抵押人的经营情况信息反馈给银行，降低银行的抵押风险。信息对称性与激励相容是提高资源配置效率的手段。一方面，村委会的参与能够有效降低信息不对称性;另一方面，市场主体金融机构的参与搭建起了抵押贷款中介桥梁，使宅基地使用权的抵押权能实现成为可能。具体来说，晋江农商银行出台了《晋江农商银行农房抵押贷款管理办法》，构建起抵押贷款的激励机制：一是D村的抵押农房无须通过评估，由借贷双方自主协商确定房产价值，可节省2 000元左右的评估成本;二是原先农房抵押只评估房产价值，现在把宅基地的价值包含在内，贷款额度从原先的40％提升至60％;三是从单独抵押发展为“批量授信、逐宗放款”模式，实现了宅基地用益物权显化的规模化效应，创新了宅基地权益实现方式。因此，村集体依靠内部的权威强制自组织成员高效地达成集体行动，同时农商银行的抵押具有市场参与模式的激励特征，能够通过价格机制促使双方交易。最终晋江市农商银行与D村村委会进行授信签约金额1亿元，成为全国“银村共建”农房抵押第一案例。（3）取得成效。D村宅基地使用权抵押与放活后形成土地资本化路径，激活市场要素带动“村改居”建设。新村建设后农户统一搬入联体住宅或者独栋住宅，其中一层店铺用于建材市场经营，二三层用于居住或出租。共开发商品店面350间，建成100多套外来工公寓。D村从道路硬化、绿化建设、污水处理等方面进行人居环境整治，乡村规划后形成的村庄空间布局为本村经营建材市场、链接附近区域产业链提供了平台。基于大规模建材市场的营商优势，在村庄居住环境改善的推动下，吸引了外来投资和务工人员将近1 000多人，与本村村民几乎成对等趋势。外来投资、务工人员为本村房屋租赁市场带来需求的同时，也进一步激活了本村的市场活力，从而将传统农村发展成为现代产业集聚中心。

2.集聚提升类A村：进行旧村改造实现环境宜居建设。（1）案例概况。A村位于C镇镇区，面积为4 500亩，全村户籍人口5 015人、外来人口3 500余人。在20年前，A村农村居民点无序分散、村容村貌杂乱、宅基地利用效率低下，村庄治理和环境建设都亟需改善。当时，多年在外经商的J应村民之呼回村担任村支书、村主任，从此开启了长达5期的旧村改造之路，并投资了150万元作为工程的启动资金。村民通过支付必要的建房成本获取新住房，A村构建起了宅基地使用权退出和置换机制，形成多元住房保障体系。（2）具体做法。在旧村改造前，村里存在许多一户多宅以及宅基地超标现象。有的农户甚至将房屋扩建到村道上，造成宅基地布局混乱与宅基地产权关系复杂。同时，闽南地区传统风俗和宗族文化浓厚，农村宅基地作为“根”的意识根深蒂固，农户退出宅基地的意愿比较低。加上行政大村内部错综复杂的宗族网络关系，加剧了村民对村委会工作的质疑和旧村改造中的矛盾。这些综合因素导致村集体开展宅基地退出工作困难重重。因此，在旧村改造前期，村书记做了大量的宣传与协调工作，发挥其“乡贤能人”与“村庄精英”的能动机制。首先，强化村集体党组织的引领作用，村“两委”成员和党员成为村里环境整治、旧村改造最坚定的支持者，落实和固化了宅基地所有权权能，消除宅基地利用过程中的外部性。其次，为明晰宅基地产权关系，村里对违法部分和超占部分采取补缴费用、补办手续的方式予以确权发证，宅基地“两违”现象相应减少。最后，旧村改造分期推进，形成使用权退出与置换模式：1.0模式是对45宗旧宅基地退出整理后，新规划建设46栋单体住宅;2.0模式是退出35栋农房，建设联体住宅，可安置50户;3.0模式建设高层公寓，有400余套住房，用地向立体空间发展。同时，村里规定选择高层公寓类型的，可按照原有宅基地面积进行1∶2置换。（3）取得成效。A村农户宅基地使用权退出后，共腾退节余126亩集体建设用地，主要用于村里的公共设施配套建设。村委会先后投入1 250万元，建成上千平方米绿地和总长5公里多的道路，形成公园绿地、公共服务中心、村民广场、幼儿园等公共基础设施。同时，村集体还吸引慈善资金、组建慈善协会，为全村70岁以上的老人提供全免费的集中养老托老服务。A村的旧村改造取得显著成效，并荣获“全国美丽乡村创建试点”和“全国先进基层党组织”。因而，在村集体统筹的旧村改造过程中，A村逐步强化了村集体地位和村庄共同利益，化解了村庄内部“农村集体”与“微观个体”的利益冲突，由此获得村庄内部成员的信任和构建了稳定的乡村秩序。

3.特色保护类W村：基于资源禀赋推进宅基地入市改革。（1）案例概况。W村地处于晋江市东南沿海突出部，靠海且远离中心市区。该村人文底蕴深厚，是浓缩着1 200多年历史的文化渔村，战地文化、闽台文化、华侨文化等多元文化延续至今，并被列入第五批中国传统村落名录。全村常住人口4 300人，外来人口3 000多人，总面积4 500亩。2006年，担任海防民兵哨长的H回村当选村主任后，从环境整治入手整合本地特色文化资源，提出乡村旅游发展的目标。（2）具体做法。W村具有发展旅游产业的先天优势，但是因为远离集镇，发展旅游的基础硬件和配套设施并不完善。W村在开始的旧宅基地退出中，共有3宗闲置宅基地退出，总共腾退的面积达5.25亩。村里想通过盘活腾退的土地来发展旅游的配套设施，但由于地块权属关系比较复杂，国土部门（现为自然资源部门）需要进行收储、报批、招拍挂的入市转让程序，转让的时间会延长一至两年。因此，W村开始进行农村集体经营性建设用地入市改革的探索，以村集体经济组织作为入市主体，不出让土地所有权，而是以土地经营权来招商。这样，不用再进行以往的收储、再上报的土地转让程序，只需要最终由晋江市政府批准即可。因而在宅基地入市前，村委会在草拟方案时对各类情况进行了“一一对照梳理”，而后提交村民代表大会表决。全村4 000村民为此投票，同意率达到98％。2018年2月，该地块以公开挂牌出让形式成交，成交总金额达260万元。其中，成交收益中182万元返还村集体。随着村集体经济日益壮大，W村还成立了治村理事会，探索村集体经济发展中乡村治理的新路径，聚焦于集体经济成员身份、集体资产分配、纠纷调节等事宜。同时致力于环境整治和文物保护。W村在配套资金项目支持下，策划并开发出战地观光、滨海生态和闽台资源旅游景观带，年旅游人次达200万人。（3）取得成效。W村探索宅基地入市，盘活闲置土地、带动村里旅游业发展后，实现区域文化與村集体经济的联动发展，形成了店面、仓库等经营性资产和敬老院、安居楼、景点公园等非经营性资产。同时，村财政每年固定收入增长至200多万元。W村民通过经营店铺，在旅游旺季还能增加一笔可观收入。W村就地“使用权”直接入市模式，促进各权利主体进行市场化转让行为，降低市场交易成本。在维持集体土地所有权不变的前提下，为市场主体提供经济激励，提升了农户、村集体、地方政府的财产性收益。W村被农业农村部推介为2021年全国乡村特色产业亿元村和列入福建省乡村治理试点示范名单。

（二）“三权分置”下不同类型村庄宅基地主导赋权链条及其对比分析

1.“经济-社会”制度绩效：使用权财产权能释放推动村庄更新。D村探索的住房抵押模式呈现出“所有权处分权-所有权管理权、资格认定权-使用权抵押、租赁与经营”的主导赋权链条（见图2）。

在方案设计阶段，村集体授权村委会进行农房抵押，体现出“三权分置”后村集体的“增量”处分权，由村委会主导制定关于农房抵押的制度办法。在方案执行阶段，宅基地抵押在村集体经济组织的担保下进行，在对资格权确权的同时，村委会构建的农房处置机制和信息披露机制减少了抵押风险，发挥了村集体所有权的管理权能。有效的信息对称与激励机制提升了委托代理机制的可行性。在分配收益阶段，村委会与农商银行实现“银村合作”，给予农户“无需评估、贷款灵活、批量授信”的优惠便利条件。因而，在引入第三方社会资本的作用下对农户主体进行“赋权”，激活了使用权中租赁权、经营权、抵押权等不同性质的权能，逐步释放宅基地的资产属性。对于有建材批发产业历史渊源的D村来说，宅基地“三权分置”激发其原有的内生产业优势。通过建立建材市场、出租商铺等发展村集体经济，从“点”到“面”转变实现了宅基地的规模经营效应。D村也借助宅改的契机，利用市场嵌入机制实现人居环境改善与空间秩序重构，提高宅基地管理效率，形成城乡融合新局面，形成“经济-社会”制度绩效（见表1）。

2. “治理-社会”制度绩效：地权集体化塑造共同利益与乡村秩序。A村的旧村改造之路呈现出“所有权管理权-所有权资格权认定-使用权退出与置换权”的主导赋权链条（见图2）。在方案设计阶段，A村村集体需自行探索、组织与推进旧村改造方案。首先，要解决资金來源、产权关系复杂、村民反对等问题。在前期由于支持的人非常少，需要村委去说服、做工作和反复协商，利用党建引领旧村改造，在村集体所有权的管理权能下统筹设计宅基地存量更新的方案，通过村庄规划和优化布局提升农户居住质量。在方案执行阶段，在村庄社会关系网络复杂的背景下，宅基地资格权的认定与行使更是要尊重当地的传统和风俗，体现农户集体的成员与身份属性。在收益分配阶段，A村构建了宅基地置换与退出机制，通过使用权的退出盘活存量宅基地，推进村集体公益属性用地的建设。A村形成“自上而下”的集体内部自主共同治理机制，逐步增强了村集体经济实力和公共物品供给能力，“集体”的权利被激活。嵌入复杂的村内社会结构，产权社会属性强调农村社会内部稳定，确权后稳定了村民间的公平性和权利义务对等性。因此，该类型赋权链条有利于村级组织主导宅基地制度改革，对村民形成政治动员，强化集体土地所有制、村规民约、基层组织建制等，形成“治理-社会”制度绩效（见表1）。

3. “经济-治理”制度绩效：村集体与市场主体共建发展村集体经济。W村推进的宅基地入市改革呈现 出“所有权处分权-所有权分配权-所有权收益与资格认定权、资格权收益分配权、使用权经营入市权”的主导赋权链条（见图2）。在方案设计阶段，W村积极获取政策、财政方面的支持，依托村庄精英的权威推动改革。 同时，村“两委”将工作重心放在前期的宣传动员、规则制定与摸底调查中，发挥所有权处分权能筹备和推进宅基地入市的议程。在方案执行阶段，村委会面临如何与企业合作整合开发旅游资源，以所有权分配权能推动设计拓宽村集体增收的方案。宅基地入市后的收益分配阶段，村“两委”则聚焦于如何对村集体经济进行股权权能配置、如何在内部成员间分配福利等利益分配的问题，在使用权入市经营权能激活后再次撬动所有权的收益分配权能，逐步增强和发展村集体经济。由于在W村产业开发过程中，村集体经济组织具有典型的“俱乐部”属性，集体资产有赖于村“两委”的整合与开发。因此，W村的治理者更多表现为“村庄当家人”角色，以如何经营村庄为内在推动力，即“运用其村庄领导人的公共身份，合法地经营村庄公共资源”。在改革议程创设中，为集体经济营造有利的发展环境，搭建了宅基地使用权的市场交易机制，形成了“经济-治理”制度绩效（见表1）。

四、不同类型村庄宅基地盘活利用与乡村振兴的衔接路径

宅基地“三权分置”通过拓展权利权能体系和确认资源财产性价值，提升了产权配置形式的有效性。而产权实施机制是保障权利和权能的安全性与完整性的具体路径或者手段;产权配置形式与实施机制的有效匹配，有利于更好地实现制度绩效［25］。每种类型村庄的宅基地产权都是复合型产权。由于不同类型村庄内部结构、资源禀赋、区位条件等要素的差异，造成不同区域和不同阶段下其主导权能的配置不同。本文基于上述案例，分析了城郊融合类、集聚提升类和特色保护类不同类型村庄下的宅基地赋权链条与自身资源禀赋的内在逻辑，阐释由此发挥的产权效能和匹配的产权实施机制形成的盘活利用路径，并进一步总结在推进乡村振兴战略进程中，“三权分置”下宅基地盘活利用路径与乡村振兴路径的衔接与耦合（见图3）。

（一）产业振兴：宅基地功能转型激活内生产业优势

经济发达地区的民营经济非常发达，尤其在城郊村分布着很多中小规模企业及其小型经营主体。活跃的市场经济吸引着许多开店及务工人员。因此，城郊村外来劳动力增加与城镇建设用地紧张的现实矛盾凸显。 在外部环境经济结构亟需转型的推动力下，将宅基地使用权放活赋予其抵押、出租与经营的功能，进一步激活了其原有的内生产业优势与区位优势。由此，宅基地资源有效盘活，将宅基地财产权能释放给每户经营主体，形成规模经济效益。在城乡要素流动的配置下，逐步实现村庄的有效开放与要素集聚，推进宅基地从单一的居住保障功能向居住、生产、商务经营等多种功能转变。逐步推进晋江传统产业，如服装业、建材业与农村电商、物流业、乡村旅游休闲业等产业融合，延长产业链、价值链、利益链的分配，实现产业转型与融合发展的产业振兴路径。

（二）组织振兴：强组织下的“人地关系”协调实现宅基地空间重构

集聚提升类村庄通常指规模较大的中心村，该类型村庄发展目标和重点在于改善基础条件和创新政策机制。然而，这类村庄面临的问题包括人居环境较差、宅基地利用粗放等问题。因而，通过旧村改造和宅基地整治的配套政策，对土地资源要素进行收储和再分配，需发挥村集体强组织与统合的作用。在宅基地盘活利用的动态过程中，发挥村集体的管理、分配与监督等权能，强化村集体在宅基地规划、建设以及收回和分配权，提高宅基地利用效率。在“人地关系”的协调机制的作用下，实现生态空间、生活空间的重构。由此，宅基地改革制度激发共同体内主体动力，实行村内自治的宅基地管理与使用，实现了基层治理现代化与宅基地集体化互相形塑的组织振兴路径。

（三）文化振兴：多元主体共建下的特色产业彰显区域文化

特色保护类村庄具体包括历史文化名村、特色景观旅游名村等特色资源丰富的村落。该类型村落区域特色鲜明，拥有历史、文化、自然景观等资源的禀赋优势，具备了发展乡村特色文化产业、旅游业的竞争优势。以地方政策效应与社会资本参与为推力，以发展村集体经济为内在驱动力，在村集体与市场主体的共建下，搭建了明晰产权、拓宽范围的交易平台，降低了过程中的交易成本，实现“地方政府-村集体-企业”共建共治共享的格局。由此，促进宅基地使用权市场化流转，保障乡村振兴的产业落地;促进多种文化在互嵌过程中有机耦合到乡风文明之中，凸显农民的主体地位和自主性，实现了文旅产业嵌入多元文化的文化与产业振兴路径。

五、结论与讨论

（一）结论

本文选取福建省晋江市城郊融合类、集聚提升类和特色保护类三种不同类型村庄进行案例实证研究。在“三权分置”视角下对宅基地的盘活利用进行理论构建和实践路径总结，剖析了不同类型村庄要素与制度赋权的互動过程，并进一步提炼出宅基地盘活利用路径与乡村振兴路径的耦合机制。

1.从内外生融合和多主体赋权的动态过程视角，构建起农村宅基地盘活利用赋权实践的综合分析框架。通过比较不同类型村庄宅基地盘活利用的运行机制，发现本文案例中城郊融合类村庄借助区位优势探索的住房抵押模式，呈现出“所有权处分权-所有权管理权、资格认定权-使用权抵押、租赁与经营权”的主导赋权链条，在使用权财产权能的规模经济效应释放后推动村庄更新，形成了“经济-社会”的制度绩效。集聚提升类村庄进行旧村改造实现环境宜居建设，呈现出“所有权管理权-所有权资格认定权-使用权退出与置换权”的主导赋权链条，通过地权集体化塑造乡村共同利益与秩序，形成了“治理-社会”制度绩效。特色保护类村庄基于资源禀赋推进的宅基地入市改革，呈现出“所有权处分权-所有权分配权-所有权收益与资格认定权、资格权收益分配权、使用权经营入市权”的主导赋权链条，在村集体与市场主体的共建机制下发展村集体经济，形成了“经济-治理”制度绩效。

2.研究发现城郊融合类村庄住房抵押模式的产权配置与委托代理机制为主的产权实施机制匹配，推进宅基地功能转型，激活内生产业优势，形成产业融合的产业振兴路径。集聚提升类村庄旧村改造的产权配置与集体自治机制为主的产权实施机制匹配，实现了基层治理现代化与宅基地集体化互相形塑的组织振兴路径。特色保护类村庄宅基地入市的产权配置与市场交易机制为主的产权实施机制的匹配，实现了多元主体共建下文化与产业振兴路径。

（二）讨论

将宅基地“三权分置”制度落地于中国具体的乡村经济与社会结构中，发现同质化的制度设计在基层村社形成了高度异质性的实践形态，因而亟需挖掘不同类型村庄的内外部要素与制度赋权的互动机制。

1.本文剖析了宅基地所有权、资格权与使用权的相应主体，在宅基地盘活利用过程中发挥的权能和具体行动逻辑，回应了宅基地制度改革与乡村振兴的关联机制这一重要议题。同时，着眼于宅基地“三权分置”这一关键场域剖析中国式农业农村现代化道路的晋江经验，深层次阐释了复合型产权实施机制的阶段性与主导性。

2.宅基地“三权分置”的实施路径应尊重地区差异分类实施，科学把握不同乡村的发展差异和走势分化特征。由于中国目前处于乡村振兴的基础阶段，城乡差距依然较大，未来应以纵向的视角深入探究宅基地“三权分置”影响盘活利用路径的演变与耦合规律，揭示和总结宅基地“三权分置”推进乡村振兴的阶段特征和内在动力，协同推进城乡融合与乡村振兴目标的实现。

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Research on the Empowerment Practice in Utilization and Revitalization Path of Rural Homestead From the Perspective of “Division of Three Rights”

——Empirical Analysis Based on the Typical Villages in Jinjiang

LIN Caiyun1，LIANG Fachao2*

（1.School of Marxism，Xiamen University，Xiamen，Fujian 361001;2.School of Politics and Public Administration，Huaqiao University，Quanzhou，Fujian 362021，China）

Abstract： The purpose of this study is to explore how different types of villages form a revitalized utilization path under the “division of three rights” of rural homestead，and then connect with the goal of rural revitalization effectively.The study builds a comprehensive analysis framework of multi-agent empowerment and the performance of the “economy-society-governance” system，and selects three different types of villages in Jinjiang，namely suburban integration，cluster promotion and characteristic protection，for empirical study.The methods of theoretical analysis， field investigation and case study were employed.The results show that：（1） the housing mortgage model in suburban integrated villages promotes village renewal through the release of scale economy effect of the property rights， and forms the industrial revitalization path of multi-industry integration through the function mechanism of homestead transformation;（2） the villages of agglomeration and upgrading realize the construction of livable environment through “old village reconstruction”，presenting a rural order shaped by collectivization of land rights and common interests，forming a path of organizational revitalization with strong organizational integration;（3） the villages of characteristic protection promote the reform of homestead market based on resource endowment，constructing the right to use market transaction mechanism reduces transaction costs，forming the industrial and cultural revitalization path jointly constructed by village and market”.In conclusion，under the interaction mechanism of different types of villages，which contain internal and external factors with institutional empowerment，different forms of property rights allocation and implementation mechanism are constructed，and then it is formed that revitalized utilization path coupled with the goal of rural revitalization.In the future，it is necessary to explore the evolution rules of dominant power and institutional performance under different types of villages in combination with the phased characteristics of rural revitalization，so as to facilitate the realization of rural revitalization goals.

Key words： rural homestead;division of three rights;revitalize utilization;empowerment practice;revitalization path

（責任编辑：董应才）