美国不动产登记制度

汤文华

不动产登记制度在美国是一套重要的法律和行政体系，用于确保土地和房地产交易的合法性和透明性。该制度在各州独立实施和管理，因此在不同的州之间存在差异。

在美国，不动产登记是由各州的县级登记机构负责。这些机构通常是县土地登记处或地方政府机构。当涉及产权转移或其他不动产交易时，相关文件和契约将提交给登记机构进行登记。登记机构的主要职责是创建和维护一本公开记录簿，其中包含有关不动产所有权和权益的信息。这些记录通常被称为土地登记簿或房地产登记簿。登记机构会根据法律规定对提交的文件进行核实和记录，并确保记录的准确性和完整性。

不动产登记的目的是提供确权保护和公众透明度。通过登记，不动产的所有权和权益得到确认并公示，使购买者和其他利益相关者能够核实土地和房地产的真实所有权情况。这有助于防止欺诈和争议，并为房地产交易提供安全和可靠的环境。

一、不动产登记类型

美国的不动产登记制度是高度多元化的，各州都有自己的登记法。总体而言，其不动产登记法可以分为三类 ，分别为竞赛型登记法（Race Statute）、通知型登记法（Notice Statute），以及通知-竞赛型登记法（Race-Notice Statute）。美国大多数州采用其中一种类型。

（一）竞赛型登记法

竞赛型登记法强调先行登记的优先权。根据这种制度，只有最先进行登记的权益人才能获得优先权，即使后来的买受人是善意购买人（bona fide purchaser），也无法抵消先行登记权益人的权利。这意味着在竞赛型登记的情况下，不是根据契约签署的时间或其他因素来决定所有权的归属，而是根据谁先完成登记手续。买受人就像互相竞争的赛跑者，谁先到达登记办公室进行登记，谁就能够拥有所有权。

竞赛型登记法的目的是鼓励买家尽早完成不动产登记手续，以确保其在不动产交易中的优先权，通常适用于不动产交易频繁的城市地区。这种制度有效防止了不动产交易中的争议和纠纷，为买家和其他利益相关者提供了明确的权益保护。在美国，只有少数州采用该法律原则，通过登记文件的先后次序来判断当事人的优先权。

（二）通知型登记法

通知型登记法的重点是基于“知情原则”保护善意购买人的权益，因此也被称为“善意购买人原则”（bona fide purchaser doctrine）。在通知型登记法下，若善意购买人以有价值的对价购买不动产，并在购买时未获得先前所有权或利益的实际或法定通知，其权益将优先于先前权益。这意味着，若善意购买人在购买时对他人对该不动产的权益一无所知，其所有权将得到法律保护，不受先前权益的影响。可见，通知型登记法对买家的保护力度要高于竞赛型登记法。

一般情况下，善意购买人应具备以下三个条件：一是有价值的对价（valuable consideration）。善意购买人必须为购买不动产支付了有价值的对价，例如货币、贷款或其他有价物；无偿取得不动产的人通常不能作为善意购买人受到保护。二是无实际或法定通知（without notice）。善意购买人在购买不动产时不能收到实际上的，或根据法律应该知道的先前权益的通知；换言之，他必须在购买时是诚实无知的，主观上完全善意并且对该不动产曾经转让或抵押的事实完全不知情。三是诚实信赖（good faith）。善意购买人必须基于合理的信任和诚实的信赖购买不动产，而非采取任何欺诈、虚假陈述或不当手段。善意购买人符合这些条件后，他的权益将受到通知型登记法的保护，可以优先于先前权益，并获得对不动产的合法所有权。

与竞赛型登记法不同，通知型登记法规定的是，善意购买人的所有权优先效力取决于他在获得契据、取得土地所有权时，是否被告知已经存在的、在先的权益，或者他是否在没有任何通知的情况下购买了该不动产。当然，尽管法律允许未登记的权益持有人在某些情况下优先于善意购买人，登记对于次买受人来说仍然是有益的，因为它有助于保全他们的所有权，并能够有效地对抗可能会出现的未登记的权益。

（三）竞赛-通知型登记法

通知-竞赛型登记法是一种结合了通知型和竞赛型登记法特点的法律制度。该法律要求后来的买受人在购买不动产之前进行调查和注意，以确保它们未被先前权益人所忽略。在此制度下，善意购买人的权益将受到法律保护，但他们必须通过适当的调查确保其权益不会被先前登记的权益人所排除。

竞赛-通知型登记法的核心理念是，未经登记的先设定的所有权无法对抗善意购买人的所有权，只有支付对价并且先行登记的善意次买受人才能享有优先权。这种法律制度实际上是前两种登记制度的结合。

竞赛-通知型登记法规定，所有权的优先效力取决于两个条件：先行登记（prior registration）和未被告知（absence of notice）。换言之，后来的买受人只有在满足两个条件时才能获得所有权：首先，他必须是第一个进行登记的人；其次，他必须以诚实支付对价，且未被告知该不动产已经转让给他人。如果转让人通知了次买受人先设定的所有权事实，即使次买受人进行了先行登记，其所有权也不具有优先效力。另外，即使次买受人的所有权未经登记，即使在接受不动产转让契据时未被告知且主观上完全善意，其所有权也不具有优先效力。

通知-竞赛型登记法的目的在于保护善意次买受人的权益，以确保其获得的产权是基于登记的前提。次买受人必须在未被告知转让人先设定的所有权的情况下，主观上完全善意并支付对价，并且必须在先买受人之前进行登记，否则无法获得不动产的优先权。在美国，包括加利福尼亚州在内的50%的州采用了这种类型的法律。

举例来说，买受人A和B同时主张对同一不动产的所有权，且二人都对该不动产进行了登记；假设B是善意购买人，在购买不动产时未被告知A的所有权。根据通知-竞赛型登记法，B是善意购买人，并且在A之前进行了登记，那么B将成为合法所有者并享有优先权，而A的所有权将无效；反之，如果A先行登记，那么B的所有权将无效。然而，如果B在购买不动产时已经被告知了A的所有权，即使B先行登记，其所有權也不会具有优先效力，A仍然是合法所有者。此例说明了通知-竞赛型登记法规定次买受人的优先权条件，即在未被告知先设定的所有权的情况下进行先行登记，并以诚实支付对价。只有满足了这些条件，善意购买人才能获得不动产的优先权保护。

二、不动产登记程序

在美国，不动产登记程序通常包括以下步骤：提出申请、归档登记、编排索引以及返还原件。

（一）提出申请（Application Submission）

不动产登记过程始于申请人向相关的不动产登记机构提交申请。申请人需要填写适用的表格，并提供必要的文件和信息，例如不动产契据、土地调查报告等。通常，申请人还需要支付一定的登记费用。

具体而言，申请人将一份已经恰当签署、公证并交付的文件提交到不动产所在县的登记机关。根据各州不同的规定，可能还需要满足其他要求，例如文件必须加盖印章或支付转让税（transfer tax）。被允许登记的文件必须具有足够的法律效力，能够影响不动产的权益。这些文件可以包括契据、抵押或租赁合同、判决书等。根据所在州是否遵守衡平法上的转换规则，对于买卖合同的登记可能存在相应的限制或要求。同时，一些官方文件，如遗嘱验证文件、产权确认法令、司法留置权决定书或欠税不动产留置决定书，以及未决诉讼文书（lis pendens），也可以进行登记。这些文件是在与不动产相关的法律程序中制作的。

提出申请是启动不动产登记程序的第一步，它确保申请人的权益得到法律保护，并为后续的归档登录和编排索引提供了必要的材料和信息。

（二）归档登记（Recordation Filing）

一旦申请被接受，相关文件将被归档并登记在不動产登记机构的记录中。这个步骤确保申请人的文件正式被记录下来，并为日后的检索和查证提供准确的信息。

具体而言，当不动产转让文件被提交至不动产登记办公室，工作人员会在契据上注明接收日期和准确的时间，并对转让文件进行拍摄。同时，提交的文件将被复印，并将复印件放置在当前的法定登记簿中，并标注相应的文号。例如，甲的契据是该县2023年度的第6631个文件，那么该复印件的文号可能会被标记为“2023-6631”。

归档登记的目的是确保申请人的文件得到妥善记录和保存，并为后续的编排索引和检索提供准确的依据。这一步骤在不动产登记过程中起到关键的记录和备份作用。

（三）编排索引（Indexing）

为了方便检索，每个不动产登记机关都使用一套类似书籍的索引系统。不动产文件信息索引系统可以帮助产权调查人员查找特定土地在一段时间内的所有交易记录。正确登记和编排索引对于推定通知的效力非常重要。通过索引，产权调查人员可以直接找到与土地权益相关的转让文件的卷号和页码，而无需逐页查阅不动产登记簿，从而节省了不动产交易的时间成本。

大多数州的土地登记机关都建立了“转让人-受让人”索引或“受让人-转让人”索引等姓名索引。这些索引按照字母顺序排列，根据当事人的姓名和交易年份确定顺序。

（四）返还原件（Return of Documents）

在完成不动产登记后，登记机关会将原件返还给申请人或其代表，以确保他们在需要时可以提供具有法律效力的文件副本。这个过程通常通过邮递或其他适当的方式进行。返还原件是为了保障申请人的权益，使其能够持有具有法律效力的原始文件。这样，申请人在需要进行不动产交易或其他相关事务时可以出示原件，证明其权益的合法性和真实性。

三、不动产登记制度的效能

美国不动产登记制度的核心是确保土地和房地产交易的合法性和透明性，目的是建立一个可靠的登记系统，以记录和确认不动产的所有权和权益。具体而言，美国不动产登记制度在保护产权、确定优先顺序和确保交易的合法性和透明性等方面发挥着重要的效能。

首先，不动产登记制度通过登记和记录不动产权益的信息，为产权人提供了法律保护和确权机制。登记的目的是确保不动产的合法性和所有权的真实性，以防止第三方对产权的侵犯和争议的发生。通过登记，不动产的所有权人可以获得对其财产的法律保护，保障其权益的完整性和稳定性。

其次，不动产登记制度通过确定优先顺序，解决了同一不动产涉及多个受让人之间的优先权竞争问题。登记规则确保了先取得不动产权益的受让人享有优先权，即使他们的权益未经登记。这种优先权规则为购买人提供了确定性和合法性，确保他们所购买的不动产权益不会受到后来权益主张的侵害。

此外，不动产登记制度通过要求交易各方将相关文件和契约提交给登记机构进行记录和公示，确保了交易的合法性和透明性。登记机构负责维护一本公开记录簿，其中包含了关于不动产的权益和交易信息。这样，任何人都可以查阅登记记录，了解不动产的历史交易和权益情况，从而确保交易的透明和合法性。

（作者单位：中国政法大学）