商业银行个人住房贷款风险管理研究

董余峰

（海口联合农村商业银行股份有限公司，海南 海口 570200）

在现代生活方式中，住房是人们最为基础的一项生活需求，这也是我国房地产价格得到急速增长的主要原因之一。但是由于房价上涨速度远远超过了家庭收入增长速度，不少年轻人只能通过个人贷款来实现买房的目标。而在这一过程中，个人住房贷款业务往往会受到客户收入情况变化、房地产市场周期变动等诸多因素的影响[1]。因此对于商业银行来说，需要重视个人住房贷款业务的风险管理，做好提前的预防与预测，以此确保商业银行的持续稳定增收，保证金融市场的平稳发展。

一、个人住房贷款风险特征概述

个人住房贷款风险是指商业银行向个人发放住房贷款，受客观因素影响无法及时回收本金与利息。结合当下金融环境，在借鉴西方发达国家商业银行风险防范经验的基础上，商业银行需要结合个人住房贷款的基本特征建立风险管理制度，从信用风险、抵押风险、流动风险和操作风险等角度出发，实现个贷全过程管理；同时，风险管理手段方面，商业银行应采取定量分析法，运用多种数理模型识别、分析、监控和评价各项风险，确定风险预防、处置与补偿措施，相对于其他种类的贷款风险来说，个人住房贷款风险的特征主要表现在以下四个方面。

首先，个人住房贷款在客户来源方面，不仅呈现着覆盖面广的特点，而且客户情况也存在着很大的差异，主要表现在年龄、职业、地区的不同。这一特点也就决定了借款人还款能力的不确定性，由于受个人身体健康、收入以及多种家庭社会因素的影响，比较容易发生违约风险。

其次，相比于其他的贷款业务来说，个人住房贷款具有期限长、风险潜伏期长的特点。因为对于当前大多数家庭来说，很难一次性或者短期内支付完住房支出，且个人住房贷款期限最长可达30年，在如此长期的时间段里十分容易受到社会经济环境、国家政策以及借款人个人等诸多影响因素的影响，因此存在着较大的风险[2]。

再次，房地产行业与国家政策调控有着很强的联系，这表示个人住房贷款风险具有一定的社会性。解决住房问题是国家稳定社会的关键举措，同时，促进住宅产业发展也是区域经济发展的助推器。因此，从政府角度来说，政府会在政策方面向个人购房者倾斜，比如首付比例的调整、贷款额度的限制等。因此，社会保障体系的完善性在一定程度上影响着个人住房贷款的稳定性。

最后，个人住房贷款还具有风险分散的特点。由于申请个人住房贷款的对象大多为居民消费群体，而不同对象人员的资信状况差异较大；同时，相较于企业，个人贷款涉及金额较小，阶段性还款现金流不大，使得银行很难对个人开展信用调查、资信跟踪等，加之个人信用信息来源渠道分散、获取步骤复杂，反而会增加管理成本，带来分散性风险。

二、商业银行个人住房贷款风险类型分析

（一）信用风险

信用风险是个人住房贷款中最为常见、最为主要的一种风险，又被称作违约风险，其具体表现为以下三个方面，即借款人违约、提前还款、恶意骗贷。其中，违约风险根据借款人意愿可以分为两类，一类是被迫违约，另一类是理性违约。前者指的是借款人受个人家庭因素、工作因素而导致收入出现变化，难以及时偿还贷款，从而出现被迫违约。理想违约所出现的情况大多与房价大幅度下跌有关，即在房价大幅度下跌的背景下，借款人基于财务状态的分析，故意拖欠贷款，主动违约的行为。而提前还款则是指在还款日期到期之前，全部还款的行为，这种行为发生的原因多与借款人收入提高有关，此外也与市场利率有关，比如合同利率高于市场利率时。恶意骗贷指的是借款人利用银行监管中所存在的漏洞，以及信息不对称故意骗取资金，然后将其用于风险更高的投资当中，这种行为不仅会给商业银行带来极大的资金损失，而且还会阻碍金融市场的发展。

（二）抵押风险

抵押风险的存在与当前我国房地产市场相关法规不健全有着很大的关系，即借款人违约后，商业银行处理抵押物的进程会受到严重的影响。并且，由于我国房地产市场正处于发展时期，因此在相关制度以及经验上还存在着不足，导致了抵押物变现渠道窄、成本较高的情况发生。除此之外，抵押风险的出现还与价格因素以及人为因素有关，比如受市场情况影响所造成的抵押物价格下降的风险，以及人为对房屋造成破坏，导致抵押物价格出现下降的情况[3]。

（三）流动性风险

流动性风险简单来说就是住房贷款债权难以及时得到变现，这样就会给商业银行带来直接的经济上的损失。比如，自2020年受新冠疫情影响以来，便出现了全球金融市场流动性不足的问题[4]。之所以个人住房贷款业务会存在着较为严重的流动性风险，究其原因主要与其特点有关，由于其贷款时间较长，导致资金回笼的速度非常慢，这就非常容易造成商业银行出现长贷问题，对其相关业务造成负面影响。

（四）操作风险

操作风险也是存在于商业银行个人房贷业务中比较常见的风险之一，也是极难有效避免的一种风险。尤其是随着90后购房需求的不断增加，个人房贷业务量也随之得到了相当大的增长，在这种情况下，很多商业银行工作人员所需面临的工作量得到了激增，然后就有可能出现放松信息审查以及简化放贷手续的情况，进而提高了操作风险发生的概率。同时，对于很多商业银行来说，由于其房贷业务量的激增，就会给相关工作人员带来相当大的任务量，加之部分工作人员素质、能力较低，也很有可能出现操作风险。比如提交造假的审核文件、与借款人相互串通，以及钻取制度漏洞等。

三、商业银行个人住房贷款风险防控策略

（一）加强对房地产市场及房价的分析

个人住房贷由于期限相对较长，因此不得不面临流动性风险、抵押风险，所以在制定其风险防控策略的过程中，企业方面需要针对当前房地产市场经济进行全面分析，并对其未来走向进行一定的预测，以此来保证每笔贷款的质量，提升对市场风险的抵御能力。为此，就需要加强对大数据技术的应用，并引入更为先进的分析工具，以此掌握房地产市场供求关系，实现对未来房价走势、住房需求的精准预测。

（二）合理筛选客户，优选自住型购房客户

商业银行要意识到信息审核对于贷款的重要性，不能随意、盲目的贷款，对借贷人信息全面审核，符合相关要求的可以发放贷款，保证及时还款，商业银行内部资金可以稳定流动。此外，想要对个人住房贷款风险进行有效防护，还需要强化对客户的筛选与分析，根据每一名客户的特征进行合理分类。比如，自住型客户存在断供的可能性就相对较小，一般投机型客户选择断供的可能性就相对较大。因此商业银行在对个人住房贷款业务进行管理的过程中，需要遵循自住型和改善型客户优先准入的原则，以此不断提升客户质量，降低风险发生的概率。

（三）引入个人住房贷款综合保险，合理转嫁风险

在对任何风险进行管理的过程中，风险转移都是比较有效的一种手段，在对商业银行个人住房贷款业务进行防控的过程中也是如此。具体来说，商业银行需要积极借鉴国外银行的经验，通过商业保险对个人住房贷款风险进行合理转移，以此来有效降低贷款资金损失。比如，可以积极推广个人住房贷款保险，然后基于自身的实际发展情况，制定出合理的综合贷款服务方案，从而实现对风险的合理转嫁。

（四）加强对房地产开发公司资料信息的监管

商业银行需要加强对房地产开发公司资料信息的监管，在与各项楼盘项目进行合作的过程中，需要明确具体的准入原则，并对房地产开发企业的各项信用记录以及真实情况进行详细调查，比如通过对房地产开发企业财务数据及相关证明材料的分析，就能在一定程度明确其企业的实际经营效益，实现对其信用的精准评级。除此之外，还需要确保评级体系严格按照相关流程进行开展，对整个信贷流程进行严格的管理与监督，尤其是对于评级下降的房地产开发商需要采取及时的控制措施。在项目确认得到准入以后，商业银行还需要对整个楼盘项目的信息进行持续关注，明确了解所存在的风险状态，从而避免出现价格波动情况大，开发进度相对缓慢的情况发生。如果其间存在着诸如工程款纠纷、业务维权纠纷的情况，则需要立即开启真实性审查，以实现对房地产开发公司的有力监管。此外，近年来，房地产行业遇冷后，不少房地产企业难以继续经营，比如恒大，不少房产项目出现烂尾，购房者为保证自身利益，及时止损，主动停止月供，而还未完工的房屋抵押价值较低，进而导致银行利益受损。

（五）优化个人信用评价体系

从当前大多数商业银行的个人住房贷款风险评分系统来看，主要由两部分所组成，即借款人的基本信息以及以往的各类信用记录等。比如详细的收入情况、过往的违约情况，以及公积金缴纳水平等。所以在对商业银行个人房贷业务风险进行管理的过程中，还需要进一步优化个人信用评价体系，通过与专业评级机构以及政府方面进行合作，获取到更为完整的客户信息，这样就能在很大程度上提升信贷决策的科学性，有效减少违约风险的发生。此外，由于个人住房贷款客户来源途径较多，使得吸引资金稳定性存在差异，会存在一定风险。所以要根据客户实际情况采取相应措施，保证客户在还款的同时慢慢增强诚信意识。

（六）完善个人住房贷款业务流程

商业银行的客户经理必须要具备非常强的责任感，对于信贷风险也需要做到足够的认识，这样才能确保开展详尽的贷前调查，做到对借款人的贷款申请坚守底线，避免受理准入条件不合格的客户。在对借款人各项资料信息进行审核的过程中，商业银行还需要积极借鉴国外银行的一些做法，强化对大数据模型以及信用风险模型的应用，从而通过庞大的数据库来有效提升其审核材料的真实性，实现对借款人偿还能力的正确研判。此外，商业银行还必须提升贷款审批人的各项能力，确保其具备专业的判断贷款风险判断能力。同时，在贷中审核过程中，贷款审批人还需要具备逻辑性分析的能力，确保能够了解借款人购房的真实目的，以及借款人实际的还款能力，在此基础上才能保证其审批决策的精准度，从而提升商业银行风险防范的能力。

除此之外，商业银行还需要对现有的审批层级、审批制度以及相关体系不断进行完善，不断提升审批流程的健全度，以此有效避免形式化问题的出现。同时，如果在贷中审查环节中发现存在贷款瑕疵，则需要及时对客户了解情况，并对客户展开重新地调查，然后再重新提升审批，严格执行银行准入标准，避免出现“人情”审批的情况。

（七）健全内部管理制度

商业银行的工作人员要增强自身责任意识，在工作中做好信息审核、市场调查等工作，将违约风险降到最低。风险责任制实现了对商业银行风险管理的全覆盖，在不同业务模块实施管理，避免责任漏洞，有效解决过程中问题。为了提高员工工作积极性，确保具有认真负责态度，商业银行要建立起奖惩机制，对于工作表现好人员给予一定奖励。此外，还需要对各岗位职责进行明确，基于实际的房贷业务量科学配置岗位人数，这样才能提升贷款审查质量，降低操作风险发生的概率。在上述一系列内部管理制度的约束下，商业银行风险管理会更加地规范化、科学化，管理机制也会逐渐成熟，从而提升银行的安全性。

（八）推进个人住房贷款证券化

商业的银行的主要业务——银行存款业务，则是5年以下的定期存款与活期存款。所以在对个人住房贷款业务风险进行防范的过程中，为了有效避免流动性风险的影响，就需要尽可能地推动个人住房贷款证券化，以此缓解商业银行在流动性风险方面所存在的压力，确保企业资产的正常流动。此外，个人住房贷款证券化还能将一部分住房贷款风险转移给其他的投资人，这样就能有效降低银行的损失，实现对风险的分散。

（九）合理配置资产负债

在开展风险管理的过程中，商业银行自身需要提升对流动风险的防控意识，一条行之有效的手段便是对资产结构进行优化，合理配置资产负债。比如，当前很多商业银行都开始纷纷打造了一些个性化的金融产品，这样就能极大地提升其吸纳存款的能力，从而实现对流动风险的有效应对。此外，还需要不断拓展其他业务，以提升自身外部融资能力，实现商业银行负债的多元化，这样才能通过充足的流动现金有效抵御流动风险。

四、结束语

综上所述，近些年来受疫情因素、社会因素的共同影响，我国房地产市场开始出现一些问题，商业银行个人住房贷款业务开展的风险也急剧增长。在此背景下，商业银行应当加强对房地产市场及房价的分析、引入个人住房贷款综合保险、完善个人住房贷款业务流程、健全内部管理制度，以及合理配置资产负债。只有这样，才能提升商业银行抗风险能力，确保其实现持续性的发展。