对加强房地产项目投资管理的几点思考

王莹

（北京金隅地产开发集团有限公司，北京 100124）

基于房地产项目投资业务投资大、效益高、周期长与风险系数高的特征，驱使房地产企业项目投资风险增加，投资活动的不稳定性、不确定性因素增加。房地产企业项目投资业务进行时，增强风险意识，强调房地产项目投资管理的具体事宜，增进对市场行情与相关政策的了解，全面分析多种影响因素。通过组织项目调研活动，保证工程项目投资可行性，深入剖析的数据，制定有效应对措施，进一步保证企业项目投资达到预期收益，推动行业持续性发展，稳定国民经济运行发展。

一、房地产项目特点以及投资管理特性分析

（一）房地产项目特征

随着房地产市场行情逐渐冷却，工程项目初步投入技巧的完善更具客观性，特别是项目投资额度大幅度降低。对比房地产项目建设现状，过去项目建设收益速度快，呈现炒房高潮，一度将市场推向繁荣态势，借此契机为相关人员创造极大效益。但是，当前项目建设数量虽多，其价格幅度相对平稳，主要是在房住不炒的总基调下国家逐渐加大把控力度，试图合理调控房地产市场，规避行业泡沫现象。

近几年，房地产项目建设投资额度较高，加之收益周期长，涉及建筑物类别丰富，确认主要经济来源为商品房销售、商业、写字楼及办公地租赁。鉴于此，房地产项目建设资金管理在众企业中备受重视，经营模式转变为性价比模式，故而务必不断加强房地产项目建设资金管理。

（二）房地产投资管理特征

项目投资业务旨在追求高效益，并借助该目标为行业发展、项目建设提供支持。但是，任何项目投资业务进行过程都会产生风险点，有必要坚持全过程理念完善项目投资业务，保证全过程投资管理可靠性。通过该控制逐步完善，秉着精细化观念科学评估项目具体情况，一方面对未来项目建设加以精准判断，另一方面提升投资客观性，规避盲目投资现象。另外，房地产项目投资管理全面性特征显著。项目开发不仅仅是投资，需立足于全过程多维度优化投资各方面，通过控制费用，改善房地产项目亏损问题[1]。

二、影响房地产项目投资管理的主要因素

（一）项目方案规划设计

一般情况下，虽然企业开发项目建设方案设计经费占比较小，但整体工程造价影响较大，由此可见项目方案设计质量好坏与建设投资费用具有直接关系。因此，房地产项目投资管理工作开展的重心为初步方案规划设计。同时，与房地产后续项目定位确立、建筑风格形成、建筑设计标准等因素息息相关，属于项目投资的关键环节，在企业投资策划前期环节的投资额影响比例较大，影响程度较深远。

（二）耗材用量和价格

耗材用量与价格大致分为内部与外部因素：内部因素指依据企业内部条件下存在的可控性因素，如控制材料消耗用量，加大一次成活率，避免不必要的拆改及返工；外部因素属于不可控因素，比如价格因素，即在采购环节严格控制价格，加大招采平台利。鉴于此，房地产企业务必合理把控项目建设耗材用量与价格因素，保证项目投资行为的有效性。

（三）项目建设周期

房地产企业项目建设过程中，项目投资额度与项目建设开发周期密切相关，并且根据项目建设周期长短不断变化。项目建设过程中原料、人力、设施等资源损耗都具备特有的时间价值，任何一项因素出现问题，均会直接影响到项目建设周期，浪费价值，成为项目投资变化的主要因素。

（四）项目规模

房地产项目投资的本质决定性因素是项目规模。广义而言，房地产项目规模与投资成本成正比，即项目规模越大投资成本越大、项目规模越小投资成本越小；深度而言，房地产项目建设复杂程度与投资成本成正比，即项目建设任务越复杂投资成本越大、项目建设任务复杂越简单投资成本越小。

（五）项目质量

项目质量作业主要是房地产项目建设过程中围绕质检与质量损害补救两方面进行，保证开发项目质量的基础上切实满足住户与业主实际需求和安全。同时，若要科学管控房地产项目投资业务，还应当围绕项目建设过程的原料消耗度、价格、周期、质量与规模等具体要素执行集成式控制，进一步促进房地产项目投资活动的良性循环与发展趋势。

三、房地产项目投资管理存在的问题

（一）投资管理模式缺乏合理性

目前，房地产项目投资管理模式普遍由企业安排内部员工组建的投资管理团队为引导力量展开。但是，企业投资管理团队从事人员主要为项目销售或行政人员，该系列人才有关项目投资管理运行的理论知识体系并不完善，在实践参与过程中无法对投资管理业务提供专业性、可靠性的意见与指导，无法充分结合当下建筑市场行情制定正确的、有效的处理决策，无法实时调研剖析项目建设施工人员、施工设施、施工物料价格流动趋势，从而导致项目投资管理效果无法达到项目决策环节预期值。房地产项目投资管理模式缺乏合理性，属于房地产企业工程项目建设投资业务的常见性问题，一旦企业组建非专业团队、应用非专业工作模式，加之投资管理对企业整体经营的重要意义，势必会产生严重影响[2]。

（二）投资管理重点不清晰

房地产项目投资管理工作开展重心通常集中于项目开发建设环节的成本管控方面，而项目建设方案制定与施工图纸绘制环节对项目投资管理影响程度有所忽视。项目建设方案与施工图纸绘制作为房地产企业项目建设前期阶段的关键性工作任务，其工作属性对项目系统造价成本具有重大影响。一旦投资管理重点确定不合理，在后续房地产项目建设阶段中很容易引发一系列问题，比如项目变更、技术变更、施工物料采购不合理、施工难度增加等，即使全方面开展项目施工管理工作，也无法保证项目建设成本控制范围的合理性。

（三）投资管理风险意识薄弱

通过分析房地产开发项目高风险，引发该情形的主要原因有：项目建设质量不达标、房地产市场行情发展变动过大；建设环节物料价格大幅度上涨、施工人员劳务费用大幅上涨、施工设备租赁费用大幅上涨。总之，如果房地产项目投资管理风险意识薄弱，则会造成严重资金问题。比如：资金留置不充足，难以应付价格上涨现象。项目决策阶段项目投资成本预算不合理等。一旦资金调动方面出现问题，势必会让项目陷入停工危局。

四、加强房地产项目投资管理质量的建议

（一）项目决策阶段

项目决策作为预建工程项目投资方案抉择与制定的关键步骤，重点判断预建项目的可行性。房地产项目决策阶段进行过程中，项目投资预估作业首当其冲，具体囊括项目土体获取费用、建设项目土地勘查费用、建设计划及建设图纸绘制费用及项目开发费用等多类别费用。房地产项目费用组成结构相对复杂，各阶段经费变动幅度大不相同，由此可以认定房地产项目投资费用存在不稳定性。

故而在房地产项目决策阶段展开全面性项目投资预估以便深入分析判断项目可行性，科学评价的项目经济效益，从而对项目初始设计与概算编制环节作业充分发挥管控效用，能够科学引导投资管理工作导向与工作任务。另外，明确房地产项目投资管理初始步骤为投资预估，更是系统项目投资行为的关键工作内容[3]。

（二）设计阶段

房地产项目设计阶段能够对项目使用性能、施工成本、施工成效及竣工效益方面产生直接性影响。虽然房地产项目设计阶段费用占比偏低，但是项目设计阶段形成的建设方案与绘制图纸负责对后续工程项目正式施工提供专业、重要依据，可见其对后续项目造价管理工作的深层影响力。同时，为持续优化房地产项目建设投资管理质量与水平，必须着手于项目设计阶段积极促进造价管理与设计员工的交流沟通，安排设计人员在合规范畴内容进行经济设计，围绕钢筋配筋率、混凝土强度等重要因素展开设计工作，提升设计计划与施工图纸的全面性，避免项目建设过程工程变更情况；要求设计人员提升自身工程造价管理水平，增进施工图纸绘制深度。

在房地产项目设计阶段的主要工作内容有：项目统筹概念方案设计、施工方案设计、初始流程设计、技术设计、图纸设计等，并且需要每阶段落实造价管理与控制工作。鉴于此，在房地产项目造价管理中，由设计单位务必保证各阶段工程造价管理与控制文件的针对性，通过文件表述形式展现全部设计行为的造价控制水平。

（三）招标阶段

加强房地产项目招投标文件及项目控制价格的编制、审核工作。若要控制房地产项目建设投资成本，需要造价管理人员定期采集、筛选、整合及分析招标内容，再结合实践经验及有关资料系统预测评估工程造价的影响性因素，之后根据行业规范制作整套招标文件。在编制招标文件环节，相应人员重复审视条款细则，特别是关于费用层面的条款细则，以防同投标单位产生严重纠纷。另外，工程造价管理人员应当结合发包项目的各项内容编制招标控制价，使其控制在科学合理范围中，避免产生恶意竞价、哄抬报价的行为，从而对项目整体建设质量与建设安全产生负面影响[4]。

（四）施工阶段

房地产企业资金投入力度极大，通过形成合同细则制约，如同加强项目建设控制管理。企业应严格控制项目成本，按照合同拟定细则，执行者明确责任、避免冲突，降低索赔行为。严格检验项目变更，防止引发不确定事项与异常事项，若出现必要变更情况，要求监理方详细检查项目清单，预估价格，按照合同约定变更后续具体条款调整价格，以此突出企业员工深入施工现场掌握项目施工变动情况及反应，统筹考虑其中，进一步维护企业与业主自身权益。

项目建设过程中因出现一系列问题引发双方纠纷索赔，而导致纠纷索赔的具体原因有：项目质量问题导致纠纷索赔，责任方为施工企业，但房地产企业也会受到牵连。故而，要求双方在签订施工合同的前提下掌握合同细则，判断项目技术标准是否进行赔偿等，从而大大降低资金的浪费与流失。同时，持续加大项目建设全过程监管力度，企业安排专业深入施工场所，提升施工人员的专业性，严谨审查采购物料管理及使用，保证项目质量与周期不会遭受影响，进一步控制项目投资。

五、保障房地产项目投资管理有效落实的措施

（一）重视事前投资分析

房地产项目投资行为必须根据战略目标进行，并且利用内部有限资金，要求各地区立足于战略视角进行统筹考虑。企业通过内部调研，进行城市划分、项目分类，确定核心经营理念，制定符合发展需求的投资策略，优化配置有限资源，而不同经营地位比例的发展结果大不相同。根据企业经营地位规范引导和协助投资行为，利用判断工具与方法确认投资项目，使其符合企业战略目标与投资规范，以防出现非理性行为及诱发因素造成的不当决策现象[5]，可适时建立项目白皮书，合理布局优质资源地区。

（二）健全沟通机制

首先，搭建新型交流平台，翔实阐述资产控制决策制定缘由，借助广泛参与度持续改善优化投资控制决策工作。提升对长久沟通机制的关注度，并科学评判信息交流环节各方利益协调价值，汲取多方诉求稳步推进投资控制机制建设作业，全方面赢取房地产相关行业的支持；其次，强调政策实施成果的分析判断，特别是围绕当下投资策略的必备条件进行分析判断，促使各项决策措施能精准预测可能存在问题，真正利用沟通机制为房地产企业投资控制策略制定提供有效帮助；最后，高度关注控制策略副作用，并预测分析控制策略可能引发的危害进行全面研究，分析判断影响市场秩序良好运行的影响因素，为投资控制工作契合企业人员诉求提供帮助。

（三）重视人为因素对项目投资管理的影响

首先，深层分析投资控制计划设计的基础条件，进一步总结人为影响的正反影响因素，充实客观条件，以便提升投资策略制定操作精准度，向控制人为影响提供帮助；其次，通过合理分配权限完善人为监督机制，实现有力控制。研究分析行政机构对房地产项目投资的作用，在了解主观因素的前提下，总结可能性高的问题，以便投资策略制定作业谨遵市场规律展开业务设计，以防行政类因素产生的危害；最后，加强行政机构绩效考核重视，特别需要分析投资控制策略的市场反应灵敏度，以便全面实现对人为属性因素的控制[6]。

（四）提高行政监管机制有效性

房地产项目行政监管机制建设工作具体如下：细化行政监管制度条例，落实大额投资行为有据可依，明确标注违规现象的惩处措施，保证行政监管工作顺利开展。同时，针对性分析行政监管缺位问题，总结关注关键要素，如房地产开发与交易，进一步提升行政监管机制有效性。另外，行政监管机制建设需突出精细化，即重点研究房地产行业常见的大额贷款与非法集资现象，从而调动在投资控制方面行政监管机制的效用。

六、结束语

综上所述，房地产企业项目不仅影响到整体发展质量，而且与国民经济发展的稳健性具有直接关联。随着不断加强房地产项目投资管理，能够为企业提供有力资金使用价值，持续优化内部项目建设质量。基于此，重点研究房地产项目投资管理的具体问题，并制定可行的保障落实措施，从而提高投资管理水平，保证房地产项目投资业务安全性，如期实现既定目标。