物业管理公司加强全面预算管理的几点思考

陈龙华

（深圳市赛格物业管理有限公司，广东 深圳 518028）

随着我国商品房市场的持续火热和城镇化改革的不断推进，物业管理公司取得了蓬勃进步，在现代化发展过程中要以专业性思维为基础处理好内部各项管理事项，尤其是要重视全面预算管理模式的创新发展，优化当前的管理方案，选择正确的全面预算方法，编制可行性较强的预算管理方案，实现各业务环节资源的全过程控制，帮助公司完成当前的经营目标。

一、物业管理公司财务管理的特点分析

物业管理公司在实施全面预算管理时要明确财务管理的特点，只有这样才可以保证全面预算管理能够具备较强的科学性。

在物业管理公司财务管理工作中，首先要确定年度收入，其中包含了物业服务费、车位服务费、物业附加服务、物业增值服务、多种经营收入等不同的项目，对于单一的物业项目来说客户数量固定，各个收费标准要按照物业管理委托合同来执行，并且还需要控制好收缴率在一定百分比之上。与物业性质以及物业服务质量进行相互的融合，使整体财务管理能够符合预期的标准。

其次在财务管理工作中，需要有充足的现金流入，物业管理公司主营业务要按照收入确认的要求来进行资金的科学管理，现金流预算可考虑采用收付实现制，保证现金流满足企业经营的需要，以定期结算为主要的保障，整理应收账款，防止出现坏账的行为[1]。使各项财务管理活动具备较强的规范性，解决在以往工作中存在的问题，实现资源的科学配置。

最后在实际管理的过程中还需要进行代收代支项目的科学管理，从整体上看虽然物业管理公司主营业务收入种类不多，但是代收代支项目种类较多，例如其中包含了物业专项维修资金、垃圾处理费、代收代付水电费等不同的模块，在物业管理公司经营过程中需要占用一定的周转资金，并且还需要科学地控制好公司流动负债率等等，以此来规避资金使用效益偏低的问题。

二、物业管理公司加强全面预算管理的价值

在物业管理公司发展的过程中，全面预算管理所发挥的功能和价值较为多样，首先通过科学完善的全面预算管理能够提升资金使用效益，全面预算管理是现代公司管理系统中的重要组成部分，要充分发挥全面预算控制以及调整作用，使各项资金支出能够有充足的依据。在全面预算规划过程中要认真地整合有关利润表和资产负债表等相关的内容，之后再结合未来期间的财务情况进行成果完善预算编制模式，全面地提高预算管理的执行力，将预算执行的最终结果即决算作为绩效业绩评价的依据，使各项管理活动具备较强的科学性[2]。这样一来可以促进物业公司对业务活动中的资金进行全过程的监督以及管理，在项目效益下降甚至出现亏损时可以马上提出有效的应对策略以及管理方案，严格执行有关全面预算管理的标准，解决以往预算管理中的弊端，有助于物业管理公司的经营目标的达成。

其次物业管理公司在实施全面预算管理有助于规范内部控制模式，在内部控制实施的过程中完整的全面预算管理体系有效地强化了财务管理的力度，可以根据预算目标来进行预算编制以及预算信息的汇总之后，再做好多方位的评估，使各项工作环节可以更加有序地推进，还有助于提高物业管理公司规划以及发展的水平，有效降低公司经营风险。使各项管理活动能够朝着规范性的方向不断地发展，有效地减少各种因素对物业管理公司所产生的影响。与此同时，在全面预算管理活动落实过程中，也可以和资金占用表进行匹配，及时、细致地调整公司对应的经营方案，促进物业管理公司站在灵活性的角度，有序地调整当前的资源使用模式，和业务管理需求进行相互的协调，对业务活动进行全过程的指导，避免出现资金的浪费，降低物业管理公司在发展中存在的风险。

三、物业管理公司全面预算管理的现状分析

（一）预算管理欠缺战略性导向

虽然物业管理公司在以往发展中制定了全面预算管理策略，但是时代是不断发展的，原有全面预算管理中的问题逐渐地显露，如果公司并没有优化当前的管理模式，会导致预算管理效果持续的降低，进而对公司各项业务活动的开展产生不利影响。因此公司需要认真地分析在以往管理时存在的各项矛盾，应对诸多因素对全面预算管理所产生的各项影响，符合现代化财务创新的要求。在实际工作中，需要制定完善的全面预算管理方案完成战略目标，在部门内部贯彻落实自然机制形成良好的管理氛围，逐步推动全面预算管理模式的创新优化，同时还需要做好经验的总结，提高预算管理活动的指导性，满足战略目标的实施要求。但是当前大多数物业管理公司在制定全面预算管理模式时缺乏战略性的导向，预算编制和执行完全和公司的目标出现相互脱节的问题，并且在传统思维引导下习惯地将财务目标作为战略目标。这不仅会导致全面预算管理存在较为严重的片面性，还无法快速地发现在公司经营中存在的各项矛盾，纯粹是为了完成财务管理而进行的预算管理，无法认识到预算管理在公司内部中所发挥的价值，也无法满足公司的发展需求，导致全面预算管理远没有发挥其内在价值和作用。

（二）预算指标选用欠缺系统性

在全面预算执行的过程中，离不开预算指标的有效引导，可以使各项工作能够具备较强的规范性，但是在全面预算管理模式执行时存在着指标选用缺乏系统性，并且整个思路非常的混乱，无法满足全面预算管理的工作需求。比如在全面预算管理模式执行的过程中，结果性的指标无法显示整个管理过程，对于全面预算管理执行的有效性很难进行精准性的判断，在执行过程中隐患也很难及时地被发现，导致公司发展中的风险在逐渐地增加。另外在全面预算管理模式推进的过程中，整个指标太过混乱，出现不明确的问题，不利于构建针对性较强的指标模式，同时也会弱化全面预算管理的有效性。在预算指标选择方面脱离了公司当前的发展战略目标，没有与实际经营业务相结合，并且指标体系也缺乏有效性以及适用性，不符合公司发展规划的问题，不利于全面预算评价模式的有效构建以及完善。

（三）对全面预算执行不够重视

对全面预算执行得不够重视也是物业管理公司全面预算管理模式推进过程中存在的问题，大多是物业管理公司在发展中太过注重短期的经济效益，或者是短期的编制预算忽略对预算的绝对控制以及管理，在预算编制执行阶段，由于部门内部所包含的编制项目较多，各部门之间很难形成紧密配合和协调合作的局面，加上监督管理工作不到位，相关全面预算管理人员工作积极性逐渐下降，无法有效推动全面预算管理活动科学进行。另外相关公司也没有按照全面预算管理的现状建立针对性较强的监督管理体系，也没有清晰地划分好有关全面预算管理的各项职责，缺乏对应的制衡机制。再加上预算管控不到位，导致预算执行随意性较强，最终的结果和执行内容有着严重偏差，无法为物业管理公司的发展起到重要的推动和引导作用。

四、物业管理公司加强全面预算管理的策略

（一）坚持以战略发展为导向

物业管理公司强化全面预算管理属于顺应时代发展的必然趋势，因此物业管理公司需要转变以往的思想认知，重视全面预算管理所发挥的重要价值之后，再和物业管理公司经营发展需求进行相互的吻合，制定一体化的管理模式，符合企业现阶段对全面预算管理的要求。在全面预算管理模式执行的过程中，相关公司要按照实际情况把握战略目标的实施方向之后，细化整体战略目标，紧密结合公司经营业务，落实到不同的管理部门中，快速地达成统一的工作目标，使企业能够在预定轨迹内进行有效的发展，确保预算指标的有效性，使战略目标能够在预算指标中充分的体现[3]。在预算指标选用方面要注重科学性和系统性的原则，多方位地维护财务维度、客户维度、品质维度、安全维度、市场维度的不同目标，始终围绕着公司可持续发展战略来实施全面预算管理方案，并且还需要落实完善的社会责任以及客户优先的管理思路，注重服务产品的创新发展，获得预期的经济效益，减少对物业管理公司发展所产生的影响。

在全面预算管理模式执行过程中，需要将重点放在预算考核指标体系优化以及调整中，预算指标要落实全过程的控制思路，将过程性指标和结果性指标进行相互的融合，确保预算考核能够具备较强科学性，帮助公司完成当前的经营目标。在此环节要考虑公司战略管理的各个要素，强调在预算考核指标中的全体系覆盖，并且各个体系指标要非常的科学以及合理。比如在财务指标权重设置的过程中要设置一定的权重（通常不低于35%），要通过客户和业务流程的权重协调来保证财务指标的准确性，之后再适当地提高非财务指标的权重，更好地发挥全面预算管理的协调作用，推动公司的稳定发展。值得注意的是，在全面预算管理模式实施的过程中，需要落实动态化的创新思维，这主要是由于时代是不断发展的，公司经营情况也是不断变化的，全面预算管理模式指标制定时需要迎合时代发展的趋势，突出动态化的管理思维。只有这样才可以保证全面预算管理能够具备较强的科学性，真正的指导公司战略目标的有效实现。

（二）完善预算管理运行机制

从整体上看，全面预算管理属于复杂而系统性的工作模块，一部分公司在全面预算管理时存在着认知上的偏差，片面认为全面预算管理只是财务管理的行为，在预算编制和监督方面是由财务部门所负责，导致全面预算管理的效能未能全部发挥。实际上全面预算管理所包含的内容非常的宽泛，例如其中包含了投资预算和利润预算等等，因此相关公司需要转变遗忘的管理思路，明确全面预算管理所发挥的重要价值，从而保证各项职能的有效发挥，凸显预算体系工作的全面性。

首先，在实际管理的过程中，需要在公司内部成立专业性较强的预算执行监控部门，由公司管理层级的预算管理委员会领导组织开展对预算执行过程的监督以及管理，及时地应对，在全面预算管理活动中存在的各项矛盾之后，再严格遵循全面预算管理的标准，有序地实施对应的管理职能，多方面地减少各种因素对全面预算管理活动所产生的干扰，并落实全过程的工作思路，完成公司整体经营的战略目标[4]。

其次，在实际管理的过程中，还需要按照实际情况科学地分解预算考核指标，在部门内部实施责任机制下发全面预算管理的任务，保证各项指标的有序执行。在此环节要设置完善的责任管理中心，强调责任和权力之间的相互配合，自然而然可以构建更加协调的管理模式，为全面预算管理营造良好的空间以及实施条件，并且快速解决在全面预算管理中产生的各项难题，在全面预算管理方案执行的过程中，要制定完善的业绩考核机制，考量预算执行的具体情况以及接下来的工作可行性等等，将定性定量原则相互的协调，使考核体系能够变得更加完善。在各项活动落实过程中，物业管理公司需要按照自身的发展情况设置完善的管理机制，并且还需要突出公平公正的工作思路，反复核对全面预算管理的信息，优化当前的全面预算编制模式，提升物业管理公司的发展水平。

最后，全面预算管理作为公司经营的重要抓手和工具，其作用主要通过对预算执行过程的有效监控，对预算执行结果的反馈、分析、考核、运用来体现。因此，公司可以设立包括财务、人力、业务等在内的跨部门的全面预算管理专门委员会，组织协调指导实施企业全面预算管理工作，发挥全面预算管理的最大效能。

（三）重视对预算执行结果的运用

对执行全面预算管理的结果的总结、分析所发挥的价值较为突出，有助于帮助公司约束和不同的发展行为，并且规避在发展中存在的各项风险，凸显全面预算管理对于企业经营的重要参考价值和指导意义。

值得注意的是，在预算管理模式执行时需要结合公司当前的战略目标，立足于实际，有针对性和重点选择预算管理模式，保证预算管理活动能够具备较强的科学性。在此环节可以以目标利润中心为主要基础搭建针对性较强的全面预算管理方案，同时还需要和市场发展情况进行相互的协调，保证全面预算管理能够具备较强的执行力[5]。比如市场需求较为稳定，可以通过低成本的方式来执行预算管理方案，提高资源的利用率。如果市场份额出现了下降的情况，在全面预算管理活动落实时，应收账款需要在按期收回，并且还需要确定潜在的投资潜力。对于市场衰退的时期，公司需要选择以现金流量为中心的预算管理模式，之后再强化预算决策和预算控制等不同的工作模块，实现对现金流量的科学控制，以此来保证经营活动能够具备稳定的资金保障。相关公司需要具备较强的灵活性思维，按照市场的发展情况设置针对性较强的全面预算管理方案，有序地执行全面预算管理的工作职能，全面创建以往的工作思路，保证全面预算管理的有效控制，并且还需要继续改进战略目标，建立和公司发展现状相适应的预算管理体系，使各项环境能够具备较强的规范性。

五、结束语

在物业公司发展中实施全面预算管理是公司可持续发展的必然需求，也是提高公司竞争实力的重要保障。全面预算管理要贯彻于公司经营的全过程中，通过各个部门之间的相互配合营造良好的管理氛围，共同优化全面预算管理方案，保障公司战略目标的有效达成，在多元化市场背景下提高公司的竞争实力。因此相关物业管理公司需要按照自身的发展现状，在内部有序执行全面预算管理方案，解决在以往全面预算管理中存在的各项不足，健全与之匹配的运行管理机制，强化全过程的监管力度，最终保障物业管理公司完成企业经营目标。