基于行为经济学的城镇居民购房行为分析

郝鑫

［摘 要］随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，人们对于住房的需求日益增加，住房消费呈现出某种不平衡趋势，合理地引导居民购房非常关键，居民的购买观念与其购买行为密切相关。本文运用行为经济学的理论来理解居民的购房行为，并提出加强政府政策调控，引导形成合理预期；加强市场监管，完善信息披露机制；加强社会文化引导，形成正确价值导向等对策建议，促进居民更加合理地制定购房政策。

［关键词］行为经济学；城镇居民；购房行为

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.13.042

［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2023）13-0146-04

0     引 言

房地产行业是我国国民经济的重要行业之一，它会为国民经济带来直接和间接的推动效能［1］。房地产行业与各行各业都有密切关联，与实体经济、金融等领域也有密切的关联。注重房地产行业供需关系的均衡，保持房地产行业的良性发展，对于促进我国房地产行业的健康发展具有重要的现实意义。居民的购房行为不仅是决定房地产价格变化的重要因素，同时也是引发“房奴”等现象的重要原因。随着中国经济进入新常态，以及在“房住不炒”理念的指导下，各大城市的房价逐渐趋于平稳，但全國监测数据显示，全国的房地产价格仍在继续上涨。严格管制中的房地产市场发展，体现出了一种无法预测的趋势，其中最重要的一个原因就是，房地产市场除了受市场的供需关系和国家的宏观调控政策影响之外，还与居民的购房心理有着密切的联系。由于购房者群体化的趋势，购房心理预测如果不能与国家的宏观调控体系相结合，就会成为一种市场的力量，与政府的控制盒一样，在短期内还会极大地影响房地产价格。因此，对购房者的购买心态进行研究，对于推动楼市的发展具有重要的作用［2］。

1     行为经济学的引入

行为经济学是在对西方主流经济理论进行反思与批评的过程中发展起来的。卡尼曼与特维斯基打破了过去经济学中“理性人”的基本假设，将非客观性的影响因素视为传统微观经济学的核心，并将心理学与经济学相融合，建立起现实意义上的“行为经济学”。行为经济学认为，在过去的经济学中，有许多设定与现实生活不能相结合，它忽视了个人思想对自己活动的约束以及个体之间活动的相互影响，而将注意力集中在外部与经济发展的直接关系上，从而造成了许多经济问题不能得到合理的解决。在现实生活中，外部刺激一定要通过心理媒介来激发人们的内在活动反应，不同的心理会导致不同的活动决策模式。行为经济学通过实验和经验研究得出结论，个人的理解、情绪等主观思维因素对行动的决定起到了至关重要的作用，而个人的决定经常是脱离了理智的，出现这一情况的原因来自于信仰和偏爱，无法通过数据的平均来排除［3］。行为经济学打破了人类“意志—行动”产生过程中的“黑箱”，通过对人类“意志—行动”产生过程的思维研究，可以使人类在合理的条件下，了解人类的主观决定，从而对人类的非理性行动进行甄别和预测，最后提高经济学对人类现实经济生活与行动的解释能力和引导能力。

2     行为经济学理论及解释

2.1   “前景理论”对房地产市场“量价齐增”和“量价齐跌”的解释

“前景理论”是卡尼曼、特维斯基等人在反思期望效用理论的基础上，首次提出的一种新的观点，即在收益与亏损之间，存在着一种“以相对参考值为标准”的假设。在二十世纪九十年代后期，在完成了住房货币化工作之后，我国的房地产领域迎来了一个良好的发展时期。总的来说，房地产价格不仅反映出持续提高的趋势，也反映出其会在一定水平内进行变动［4］。就数量关系来说，与一般的商品与交易所的数量呈负相关关系不同，在我国不动产的交易价格与交易所的数量呈正相关关系，这表明在同等增长的情况下，交易的增长幅度远远大于交易规模的增长幅度，而在这两个行业同时下滑的情况下，交易量下降幅度也远远高于房地产价格下降幅度。对于房价的接受水平，人们将买房的决策定在了心仪价位上，而心仪价位的建立是由市场价格的持续刺激形成的，这与宏观经济学中的边际效应最大水平的要求不符［5］。由于损失回避，人们在获取收益时往往表现出对风险的回避，并在应对亏损时表现出对风险的偏好，因此对于在价格上升时，交易量却产生下降的现象，也有了一个理性的解释。

2.2   “认知偏差”对恐慌性购房和房价越调越高的解释

认知心理学认为，所有个体的决定都是建立在信息有限的基础上，在特殊的认知情况下，客户的决定往往会采用一种方法来解决，即信息加工时会采用启发式的认知方法［6］。这样的方法能够在一定程度上改善冲动的决定，但是这样的方法的简单化也导致了认识上的不足。我国房屋的产量巨大，房屋的价格在持续上升，而与持续上涨的价格相比，房屋的投资回报率却很低，从租金收益角度来看，相比于购房，租房是更好的选择，而且房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数之间也没有体现正比例的变化关系。另外，在我国单套房总价和家庭偿还水平之间的差距也越来越大，房价回报要比国际银行认为的发展中国家房价收入比4∶1～6∶1的科学范围高很多，从而产生住宅市场有效需求缺乏的现象，因为不断上涨的房价已经超过了一般家庭所能承受的极限。但是与上述问题相一致的是，房价继续提高的趋势，以及人们在房价提高中提前进行购房决策等活动，已经超过了传统的经济理论所能解释的范围。

2.3   “羊群效应”对我国“网红盘”抢购和结婚买房等现象的解释

“羊群效应”是群体认知的一种缺陷，与有效的交易机制不同，真实的交易环境并不好，并且信息的数量也很少。当人们难以获取信息或对自身信息评价的水平不清楚时，往往会模仿身边人的行为来进行行为决策，从而导致有些人的无心之举被更多的人效仿，于是就有了羊群效应。在房产市场中存在典型的信息不对称现象，买卖双方的行为往往会被他人的行为影响。羊群效应和市场会相互影响，一是会使更多的人在同一时期进入房地产市场，特别是在我国房价持续提高的时期，不断对房价进行刺激，从而超过了购买者的承受水平，最终导致房地产的价格会在买房集体思想和活动的影响中继续和理论价值相分离。这样的“模范传染”，很可能会导致一个巨大的市场问题，就是将楼市从一个繁荣的阶段推向另一个萧条阶段，如果不加以控制，很可能会导致楼市的发展速度下降，乃至对整体产生影响。二是导致了更多的人选择了同一个方向，像“网红盘”在各大城市都会出现一样，这也是一种大众思维，相信被最多人选择的房子才是最好的。以上现象的出现都是由于缺乏对自身的评价所导致的从众趋势。在我们的房产市场上，我们的“羊群行为”也被我们的文化影响，由于人们对个人与集体，个人与他人之间的关系，以及对身边人的意见的重视，使“羊群效应”越发明显。并且由文化因素所引起的“从众效应”，是造成我国更大规模住宅的主要因素，据国家有关部门的统计，在国内50%以上的男性认为有房就能结婚，70%以上的女性认为有自己的房子就能结婚。上述现象通过运用行为经济学理论对我国房地产市场的主体活动进行剖析，对传统经济学所不能解释的一些市场情况和活动进行了阐释。

3     讨论与对策

本文通过对居民购房行为的分析，得出结论：住房消费行为是个人行为与国家制度共同作用的结果。从心理到行为的建构过程，除了与宏观制度的引导、信息公开水平等因素有关外，还与社会文化环境、个体知识架构等因素有关。为了建立一个更加理性的住房市场，运用更加规范的住房消费心理，国家应该建立一个良好的住房调控系统交流平台，笔者从国家宏观调控、市场监管、社会调节三个方面提出了发展建议。

3.1   加强政府政策调控，引导形成合理预期

我国的房地产市场既具有一般的市场经济特征，又具有较强的政府依赖性。国民经济体系也是我国居民住房决策定价的重要参考因素，国民经济体系的引导程度与国民经济体系的密集程度对国民经济体系形成合理的预期具有显著影响。因此，政府应继续强化并贯彻“房住不炒”的长远目标，结合中国经济发展的阶段特征，在中国经济高质量发展的目标上，实现“去库存”“去产能”的健全行业架构。房地产领域要进入一个对存量改造进行完善的时期，不仅要通过房地产行业刺激经济，还要引导房地产领域关注更多的人们对更和谐的居住氛围的需求，因此国家必须在落户、信贷、限购和物业税等体制方面进行中期和长期的统筹规划，来避免因体制上的短时评价而导致的“冲动型”的购买决策。另外，在实施“因城施策”的过程中，要加强中央的规范设计与当地的实施之间的衔接，避免因政策体系的不一致而导致出现任意处置的现象，从而避免因政策体系的频繁调整而导致的居民难以建立起科学预期的现象。企业方面，应提升信用控制水准，提升财务部门的风险评价水准，对买房人的购买力及承受力进行精确评估，对信用风险及房地产总体价值进行评价，鼓励社区居民根据其可接受程度，进行最优选择。最后，政府还应健全租赁市场，通过标准化合同的实施，降低租赁中的不确定性，引导使用租赁来满足人们的生活需求，充分发挥租房市场的替代作用。

3.2   加強市场监管，完善信息披露机制

信息不对称是导致人们认识不足的根本原因，由于信息交换不通畅，以及群体表现被歪曲，使得购买者的行为变得不理性。因此，需要不断地对房地产市场的信息公开制度进行改进，包括在一定时期内，该区域的土地供给制度、规模和位置等信息，以及房产品质信息、房产库存指标和房产所在地方的公共配套服务等信息，从而降低主体的信息搜寻成本，进而降低信息处理的困难程度。另外，还应提升市场价格的监管水平，通过健全市场价格体系来明确住房偿还范围，将房价收入比作为制度优化的长期支撑，减少单纯的上月和同比房价对比的模式，建立与居民收入提升相结合的平稳的房价管制制度。根据每一区域的真实房价与收入比率来设定区域内的参考价位，以实地的参考价位为基础进行房屋买卖，避免房地产开发商出现“冒顶”现象，引导居民建立一个稳定、科学的房地产价格预期。

3.3   加强社会文化引导，形成正确价值导向

人们的购买观念是由文化因素决定的，优秀的文化将会建构更加理性的以价值为引导的消费观念。但是随着社会的发展，某些群体把家与房屋相提并论，相信有了房屋才有了家，这种观念将物质上的占有代替了家庭的整体功能，因此人们更倾向于选择房屋自有，这导致我们的房屋自有比率较高，也导致大多数人愿意承担很大的贷款压力以获得一座独立产权的房屋。因此要提升社会的文化引导水平，特别是在商业广告和文化传播中，要摒弃以物欲为主导的观念，树立正确的家庭观念，从文化的视角来培养人们对房屋的消费观念，使人们在消费过程中从总体考量，从家庭收入、工作流动性等方面来考虑，从房屋需求结构的转变着手，从“重售轻租”的市场结构的转变入手，来选择更合理的房屋消费方式。

随着我们国家主要矛盾的转变，改善性住宅需求在购买房屋需求中所占的比例越来越大。但是，在房屋的供应和需求方面，都出现了过度重视“大而豪”的现象，将超大的规模和豪华的设计变成了一个标杆。要提升消费文化的指导水平，就一定要对住房的科学消费进行推广，引导居民建立起一个住房消费梯度的思想体系，以为普通居民的居住和生活提供直接的服务为目的，对住宅进行完善，使住宅能够更好地满足人们的物质和精神综合层面的需求，减少攀比现象、从众思想等因素对购买决定的限制。

4     结束语

随着我国经济发展水平的不断提升，国家经济进入了一个创新发展的时期。本文从行动者的思想层面，探寻我国城镇居民购房行为的原因，通过对居民购房观念的科学指导，更好地发挥出房屋的实际使用功能，以提升广大人民群众的生活品质。

主要参考文献

［1］陈春霞．行为经济学和行为决策分析：一个综述［J］.经济问题探索，2008（1）：124-128．

［2］王亚茹．基于量价关系的城市房地产市场分类调控研究：35个大中城市数据的分析［D］.上海：上海师范大学，2016．

［3］姚玲珍，张小勇．上海住宅市场“异象”的微观解释：一个行为经济学的分析框架［J］.消费经济，2007（5）：31-34．

［4］甘犁，尹志超，谭继军．中国家庭金融调查报告2014［M］.成都：西南财经大学出版社，2015．

［5］刘旦．我国高房价成因：一个基于心理学视角的解释［J］.统计研究，2008（2）：52-57．

［6］肖斌．经济学与心理学的融合：行为经济学述评［J］.当代经济研究，2006（7）：23-26．