新时期房地产企业财务内部控制优化措施

李细香

摘 要：房地产业是关系国民经济发展与生活质量的重要领域。在房地产业的开发进程中，由于工程规模大、关联复杂度大、开发周期长、投资资金量大的特征，房地产业开发已与金融业发展密切衔接。在这些前提下，房地产开发企业的内部财务管理、经营风险管控、项目融资管理等方面的效果，直接关系着房地产开发企业的生存与发展。而基于房地产开发企业的较高资产水平，对房地产开发企业的财务内部管理进行优化分析尤为重要。

关键词：新时期；房地产公司；财务内部控制；优化措施

房地产公司的发展有不同的形式。经营过程包括土地征用、拆迁、开发和出售、出租。这一过程非常复杂，涉及各种风险。房地产行业面临着复杂的内部项目管理和不断变化的外部指导方针的风险。必须完善内部控制制度，实行规范化运作。企业需要加强和提高自身的管理技能，做好内部控制工作，并采取各种措施完善全过程的监控。项目管理过程涉及许多关系和广泛的员工。要把内控责任落实到各个环节，提高内控规范化水平，从根本上解决公司风险控制水平问题。

一、房地产企业内部控制优化的重要性

房地产企业的管理是企业成长的内在条件，也对上市公司的人力资源管理机制提出的具体要求。提升上市公司管理，推动着我国资本市场的健康成长。国务院办公厅还发布了相应规定。同时，还规定房地产企业建立健全内部监控体系，定期进行评估和检查，完善对公司内部控制制度的评估。监管机构应监督和审查企业内部控制的建立和实施情况。为了更好地规范公司内部控制，公司应不断积累相关经验，逐步完善内部控制体系结构。

二、房地产公司内财务控制存在的问题

（一）对公司内部财务控制不够重视

房地产业属于资金密集的行业。很多企业管理层缺乏基本的操作知识，只对行业的政策进行宏观调控，对微观操作方面缺乏准确的了解。有些管理者从实践入手，有了基本的管理工作经历。也因此，在公司成长历程中，管理员工往往更重视实践经验的运用，而缺少对公司经营的整体认识。在房地产企业的运营管理活动中，管理人员往往过分重视企业的赢利水平和偿债能力，对公司的经营管理也并未受到充分的关注，忽视了财务内部控制对公司快速发展的影响。

（二）内部控制相关职责不明确

房产开发公司虽然设立了内部审计组织，但是并没有明确界定公司内部机构的职能，使得公司内部审计机构往往和金融部门事务所之间的职能交叉。行政管理中也存在着若干的问题，混乱、职责不清的问题。如果公司的会计系统没有发挥相应的作用，将导致公司治理结构非常松散，并不能达到加强对公司内部监督的既定目标，并可能对地产公司的健康经营产生严重负面影响。

（三）公司内部预算制度不完善

因此为了确保地产开发项目的正常有序发展，地产开发企业应当在整个项目发展过程中，做好必要的内部预算管理。但是，因为我国房地产业的发展时期比较短，所以很多企业都没有严格控制项目成本。房地产项目建设周期也过长，涉及面广，预算超支现象随处可见。这种情况将导致房地产公司财务拮据，甚至导致公司资本链中断。

（四）公司财务内部控制方式单一

现阶段，在房地产开发公司的财务管理过程中，房地产项目实施成本的损失主要还是由人工反馈造成的，没有办法实现信息管理，导致房地产开发项目的有较高的实施风险。它限制了房地产开发公司整个生命周期管理的效率。

三、房地产开发公司财务内部控制有效分析

（一）研究假设

从社会资本的角度来看。现代商业体系将经营者和业主与房地产开发公司分离。房地产开发公司的管理者是绝对领导者的控制者。在这种情况下，在假设分析期间，根据影响房地产开发公司内部控制有效性的因素，可以假设内部财务控制、内部财务控制手段、财务分配组织结构和内部财务控制指标是影响房地产开发企业内部财务控制有效性的主要因素。

（二）研究设计

本文以B房地产开发有限公司为第一样本，提取了2016年至2018年的100个数据。本文将房地产公司内部控制的重大缺陷作为房地产公司内部控制有效性的评估标准。房地产融资整体分析了房地产企业的经营以及发展战略目标，选择利克特五级计量表作为中国房地产开发企业最有效的内部管理标准计量。

（三）证实分析结果

对B房地产发展公司的管理效果的统计分析结果是非常同意、许可和一般、不同意。第一，百分之三十五或者百分之四十的内部财务控制指标人同意“内部财务控制指标会影响房地产开发公司内部财务控制的有效性”，百分之五的人不同意或者强烈不同意“内部财务控制指标会影响房地产开发企业内部财务控制的有效性”。第二，财务内部控制多样性评价模块一致认为“财务内部控制的多样性将影响房地产开发公司财务内部控制的有效性”，比率约为百分之八十四。百分之一的人反对“财务内部控制手段的多样性会影响房地产开发公司财务内部控制的有效性”。第三，百分之六十五点零的人在评价财务分配组织结构的完整性阶段认同“财务分配组织结构的完整性将影响房地产开发公司财务内部控制的有效性”，百分之五的人不同意，“财务分配组织结构的完整性将影响房地产开发公司财务内部控制的有效性”。第四，内部财务控制指标体系测评系统在五阶段利克特的测评量表上，一致提出“内部财务控制指标的清晰度将影响房地产开发公司内部财务控制的有效性”。基于以上结果，可以得出结论，在房地产开发公司内部控制管理过程中，内部财务控制、内部财务控制结构框架的内部财务控制指标体系将影响房地产开发公司内部财务控制的有效性。

四、房地产公司财务内部控制优化措施

（一）严格控制土地成本，降低开发成本

由于我国房地产公司面临购买开发用地和支付土地出让金的压力，不能盲目地依靠房地产销售价格的上涨来转移成本。因此，业内各公司都需要探索新的成本控制方法，最大限度地降低土地開发成本，严格控制开发风险。

鉴于土地转让费在总开发成本中所占比例较高，房地产公司必须首先在项目开发前对政府拍卖的土地进行详细调查，对交通条件、供水和排水条件进行现场调查，该地块的三通供排水条件，形成了对该土地实际开发价格以及成本的更客观、更精确的评价标准，为拍卖和招标提供了良好的基础。同时，也有必要检查拍卖现场已有建筑的拆迁进度、周边投标人的经营状况以及历史问题等，以便更准确地评估该物业的开发风险。

在控制施工成本方面，在不影响项目质量的前提下，将施工成本降至最低应是所有公司监控开发项目成本的主要目标。在这一流程中，严格控制技术变更计划和签证是十分必要的，包括设计变更计划、施工环境与工程的变化。由于施工过程中各种因素的不同，如现场施工与图纸的不统一、建筑材料与规范规定不统一等，就会产生计划费用和后进先出法的区别。所以，我们应当避免施工者采取不恰当的方式进行增加施工范围、增加施工要求或者扩大施工难度，从而减少实际成本超过预计成本的现象。另外，房地产企业也应当加强对施工方案草案、项目招标过程、项目建设前期成本监控等的资金管理工作中，以成本效益原则为总准则，做好对已开发及待开工建设项目资金的过程成本核算管理，全面降低公司的整体成本。

（二）实施多元化的融资措施，创新融资方式

为了有效实施国家战略，为了防范信贷风险，银行大大减少了对地产企业和个人购房者的贷款规模，并由此对地产市场和行业企业施加了很大的流动性压力。在此背景下，国内房地产企业应从当前实际出发，尽快克服困难。当前，行业内企业应首先加强对金融市场现有金融工具的使用，如房地产信托、投资基金、公司债券、参与金融机构等方式的同时，建立企业自身的融资平台，通过发起或建立房地产基金，积极争取在境内外上市，并合理运用多元化的投资途径，以实现企业投资需求。其次，地产企业还应充分运用民间资本和外资资金，以不同形态和项目谋求与民营企业以及国外公司的合资利益，以彻底减轻开发商的财政压力，有效转移工程或融资风险，并获得全球一流的管理技术和经验，对提高领域内企业的融资能力、管理水平和全球竞争力将产生积极效应。目前，融资租赁已成为西方工业化国家中与银行借款和有价证券融资相对应的三种重要金融工具之一。售后回租是一种融资租赁方式，是指地产公司通过将房地产公司的固定资产出售给融资租赁公司，从而作为承租人将项目租回。而售后回租则是一种当企业缺乏融资能力且需要再投资时所采用的融资手段。若采用了该种方法，房地产公司可以与融资租赁公司实现互利共赢，分担风险。

（三）加强公司内部控制，有效控制风险

但目前，地产公司在运营与发展过程中会面临着各种类型的经营风险，如债务风险、资金风险、融资成本风险、投资风险等微观类经营风险，以及因宏观政策变动而产生的经营风险。与迄今为止的微观风险相比，宏观政治风险是可以预测的，但从长远来看是无法控制的，这就是为什么企业必须承担自己的风险。而作为企业风险管控系统的关键组件，对内部管控系统是否健全起着尤为重要的影响，行业内的每个企业都应该为此给予充分的关注。一是优化企业管理架构；通过创建独立董事会制度完善大股东和监管机关的职责，我们正在尽最大努力避免大股东在公司决策中侵犯少数股东的利益，要逐步健全企业授权体系。二要逐步健全企业会计控制。通过一个有效的企业会计管理系统，能够忠实地记录经济事实并科学分析，正确、合理地反映公司的经营交易，并准确披露相关事项，从而充分揭示了公司的财务风险状况。而最后，要设立风险评价机制，这个机制主要体现了出了公司的偿付能力、经营水平、盈利能力、增长水平，以及公司现金流量情况等公司各种经营情况。为做好企业财务链的管理工作，在部分大中型房地产企业建立了财务核算中心，对企业的总资本进行了发送、计算与控制，以有效防止资本风险的发生，从而提升了企业资本使用效率。从这个角度来看，公司对总资本的控制将得到显著改善，并将实现集中资本控制的目标。

（四）重视纳税活动，降低公司税负

从房地产公司的经营特点来看，根据适用税法的规定，最重要的税种是增值税和所得税。此外，还有其他税种，如印花税。行业内的公司应注意这一点，并制定适当的纳税策略。首先，企业税收筹划应采取措施减少营业额和选择较低税率和其他方法。例如，为了完全减少应税营业额，公司应尝试将商业企业的出现与按差额计算营业额的规定相协调。另一个例子是，公司应当通过充分考虑在各个区域的不同税收政策和商业行为，以及对企业增值税的合理界定，全面扩大税务申报空间。与企业税收有关的税务申报事项，不应以选择增值税与企业所得税税务申报区域为代价。其次，土地增值税税收筹划工作将以房地产所得税为主，具体路径将涉及房地产所得税的预算编制过程的处理、项目模型的处理，以及土地转移所得税的处理。对于已转移的房产项目进行了计算划分后，已提供给金融机构确认的，应当据实抵扣；否则，应在已缴纳的土地使用权金额和实际开发金额之和的百分之十之内抵扣。在此背景下，地产企业也可按照其债务投资或股本投资的实际状况，合理制定抵扣办法。从而达到税负最低。

（五）完善公司财务内部控制制度

建立健全的内部财会管控系统，是房地产开发企业内部财务工作顺利进行的重要保证。为此，房地产开发企业还可以在内部资金运作、全面计划管理、内部财务监督管理等方面，建立健全的物业内控制度。首先，在中央资本核算中心下，房地产企业及其所属各组成单元的资本解决方案与费用都必须由中央资金处理。在房地产开发企业的运营流程中，中央资金管理是影响房地产开发企业生存状况的最主要原因。鉴于房地产开发企业发展环节的复杂性，房地产开发企业对资本的需求也非常高。所以，房地产开发企业可以从融资与投入二模块开展内部财务管理分析，从而建立健全的内部财务管理机制。因此，在价格与供应系统中，房地产开发企业应当设置采购与支付周期机制，以完善供应与支付过程。生产过程与付款阶段的会计管理机制，是用来有效捕捉整个生产过程的资金风险。同时，对发票数量和时间安排等进行审计与分析，以保证发票支出审计的正确性及其对供应与支付管理工作的有效性。在这种情况下，现金流量和运营成本成为房地产公司内部财务控制的重点。因此，为减少房地产企业资金不足或生产链条中断的可能性，房地产开发企业必须通过开展业务活动，形成完整的资金管理机制，从而对房地产开发企业生产成本、资金支出等各模块的资金进行汇总分析。最后，房地产开发公司的监管水平直接影响到财务控制的效率。与公司各部门和房地产开发项目实施各环节负责人交流信息。以此为基础，构建完善的内部控制和监督机制。

五、结束语

综上所述，房地产开发公司的财务内部控制是房地产开发项目的控制和管理。因此，房地产开发公司在经营和管理过程中，应从财务成本收支、财务管理体系等方面，以房地产开发项目的风险和关键环节为检查点，借助云平台和信息资源，完善财务内控工具，优化财务内控环境，提升房地产企业在市场环境中的核心竞争力。

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