探讨房地产企业成本核算及控制方法

陈芳华

摘 要：随着我国房地产经济的不断发展，国家相应政策的不断调控，面对激烈的市场竞争，房地产企业的管理方式也不断发生更新，由粗放型向精细化转变，内部管理能力显著提升。因此房地产企业应不断加强自身成本管控，才能保证企业的收益。目前我国许多房地产企业成本核算过程中存在许多问题，财务管理人员成本管控意识不足，企业内部成本核算体系不健全以及人员的综合素质有待提升，难以提高企业的财务管理能力，不利于房地产企业提高市场竞争力。因此在当前情况下，房地产企业加强成本控制尤为重要，企业为保证长远发展，管理者应当树立科学的成本核算管理理念，实际工作中结合企业项目的特点选择科学的核算方法、健全成本核算管理体系，保障房地产企业经营管理中高效发展，实现成本有效控制。本文以房地产开发企业的成本核算及控制为主，分析了目前企业内部成本管控中存在的问题，并针对这些问题提出相应的解决方法。

关键词：房地产企业；成本核算与控制；问题策略

一直以来，房地产行业作为我国的支柱性产业，其发展备受人们关注。但这几年随着国家宏观调控政策的出台，房地产行业的发展不断饱和，市场竞争力有所下降，许多房地产企业在企业内部财务管理方面遇到诸多问题。在大环境下，房地产企业成本核算问题越来越受到重视，成本核算是财务管理的重要部分，企业加强成本核算有助于降低成本、增长利润、提高企业的经营管理质量，有利于房地产企业提高市场竞争力。因此房地产企业管理者应加强对成本核算的重视，针对企业内部相关问题提出有效的措施，提高企业的财务管理水平。

一、房地产开发企业成本核算概述及重要性

（一）概述

成本核算是成本管理的重要部分，房地产开发企业的成本核算，是指企业在日常生产经营过程中对各业务所花费的各种费用按照一定的标准进行归集分配以及结转，计算出单位中成本，从而为企业管理者提供科学的决策依据。房地产开发企业的成本包括建设项目达到预定可使用狀态前的所有成本或费用，在成本分配中通常遵循谨慎性、重要性以及配比原则。

（二）重要性

房地产行业从开始到现在，经历了起步阶段、发展阶段以及高速发展阶段几个过程，房地产行业受国家政策影响较多，因此加强内部财务管理是十分必要的。一方面，加强企业内部成本核算管理有利于提高企业的经营效益。由于国家对房地产行业进行反复的政策调控，房地产企业也不断进行自我调控夯实企业内部的管理基础，由于不同企业对成本核算的管控认识不同在工作深度以及力度上也会有很大差别，导致最后的经营效果也不一样，因此对于房地产企业来说花力气抓紧成本核算和管控对于企业的经济发展尤为重要；另一方面，加强成本核算有利于提高企业的市场竞争力。对于房地产企业来说，企业的成本、费用以及利润贯穿于企业生产经营过程的始终，因此如何降低成本、控制企业经营费用，增加利润成为房地产企业经营管理的核心。然而这些需要专业、高效的财务人员完成，因此成本核算与控制就成了各个企业核心竞争力的较量。

二、房地产开发企业成本核算控制中存在的问题

（一）对成本控制意识不足

目前在成本控制中，我国房地产开发行业的发展不够完善。一方面，我国部分房地产开发企业成本管理的观念较低。受传统观念影响，我国房地产开发企业以出售为主，将计划价格作为前提，采用事后核算的方式，这样的静态管理模式已不适用于如今激烈的市场竞争环境，因此企业管理者思想观念的转变十分必要；另一方面，企业管理者缺乏完善的市场竞争意识，成本控制的方式选择不当。受内外复杂环境的影响，房地产企业管理者缺乏比较完善的市场竞争意识，在进行成本核算工作时，工作人员仅仅按照合同规定进行执行，成本管控的方式选择不当。同时由于房地产企业的特殊性以及企业内部地产开发工作的周期较长，这对企业的成本控制增加了很多难度，导致企业整体的经济效益水平不高，在激烈的市场竞争中处于相对劣势的地位。

（二）成本核算体系不健全

目前我国房地产企业在成本管理方面缺乏完善的成本核算体系，企业为了在激烈的市场竞争中保持自身生存发展，只重视企业目前经济发展利益，忽视了长期的发展战略规划，在成本管理方面制度体系不够完善。我国当前在对房地产项目成本核算的调查中发现，许多企业成本核算管理上存在很多问题，例如，体系建设上不够完善，企业进行房产招标的价格过高以及没有明确的战略规划等问题，甚至有些企业成本管理过程十分盲目，没有进行事前事中的成本预算和控制，在事后进行补救，导致企业的财务风险加大。此外，企业在成本管理方式上不够科学化、规范化。在实际工作过程中，许多房地产企业在成本管理方式上较为粗放，没有建立精细化的成本管理体制，虽然有些企业已经建立了较为完善的成本管理体系，但是在实际工作上却流于形式，导致成本管理体制难以有效落实，成本管理效率较低。

（三）成本核算方法缺乏科学性

目前许多房地产企业成本核算方法比较滞后，容易受传统核算方式的影响。一方面一些中小型房地产企业成本核算方法依旧采用传统的核算模式，缺少对企业生产过程全方位的成本管控。对项目前期缺少可行性的财务分析以及成本预算实施；在项目运行过程中缺乏成本控制过程，没有及时分析各环节产生的财务风险问题，无法准确地向财务管理部门提供科学的成本分析信息；另一方面在成本核算过程中对开发成本归集与分配的方式不合理。一般来说，房地产开发企业成本核算应当按照制造成本法进行计量核算，将开发成本划分为直接成本和间接成本。重要的是对企业发生的成本费用进行区分，正确地归集到不同的成本核算对象中。但是目前许多房地产企业成本核算成员对相关的业务不熟悉，以及对工程造价方面的知识有所欠缺，导致成本归集不合理，核算不准确。同时，由于房地产行业对于成本核算的方法选用行业内没有统一的选用标准，对于企业内间接成本费用的分配方法，不同企业有不同的选择方法，导致部分企业没有可借鉴的标准，成本核算方法选用不合理。

（四）成本控制监管制度不完善

成本控制是成本管理中的重要环节，成本控制贯穿于房地产企业开发项目过程中的各个阶段。但是目前，许多房地产企业在成本控制阶段没有树立全面性、全程性的思想，导致成本消耗不合理，财务压力加大。同时，企业内部监控过程中也没有建立风险预警机制，难以动态显现企业成本管控过程中的风险问题，不利于企业制定有针对性的成本风险防控措施，导致企业的财务风险较大。此外，在成本监控过程中需要各个部门之间进行有效的沟通与合作，但是在现实过程中各部门沟通不畅的现象经常发生。一般来说，工程施工的合同在涉及成本控制的方面通常由合约部门带头拟定，其他各个部门提出相关建议后不断进行修订，但现实中各个部门独立分散，沟通不畅现象较为严重，这会导致工程难以推进，进度缓慢效率低的问题。

（五）成本核算人员综合素质有待提高

目前大多数房地产企业在成本控制过程中成本核算人员的素质较低，首先，是成本核算人员的专业素养水平较低。受传统成本核算方式的影响，企业内部财务人员对自身的要求较低，在进行会计核算时往往会受到个人工作习惯以及经验的影响，影响成本核算人员对成本归集过程中的有效性，不利于为管理者科学决策提供准确的成本数据；其次，房地产企业在成本控制中税务处理的问题上相关财务人员专业素质较差。大多数财务人员通常对商贸行业的成本核算以及税务处理较为熟悉，在房地产企业仍旧使用此方法，很容易造成税务环节出现问题。此外，在房地产企业的税款缴纳过程中，财务人员可能会不了解一些特殊情况导致在工作中出现失误。因为房地产企业的成本缴纳方式与其他企业不同，通常以预缴方式进行缴纳，在达到预定使用状态时才可竣工办发票，这些细节问题财务人员容易出错，导致出现税务风险问题。

三、加强房地产企业成本核算与控制的策略

（一）强化房地产企业成本核算与控制意识

在新的发展时期，房地产企业应不断加强自身的成本核算与管理意识。首先，企业管理者在成本管理理念上需要转变，要摒弃传统的以销售为主的管理理念，应当结合企业自身实际以及市场发展状况科学制定成本核算和控制的方案，并结合企业内部成本损耗以及资金管理方式选择合适的成本管理方法，不断引导员工树立科学的成本核算管理意识；其次，房地产企业管理者应当重点关注企业成本核算过程中出现的问题，采取相对应的成本核算管理措施，不断细化落实各生产环节的成本管控。同时要重视企业成本管控与生产经营过程中各环节联系，加强企业内部资源的合理配置，提高资金的流动性，最大程度地减少企业生产经营过程中的资源浪费问题，才能保障企业成本核算过程的质量，提高企业的经济效益。

（二）完善企业成本核算管理体系

房地产管理者应当结合外部市场变化以及自身发展需要不断健全企业的成本管理体系。

第一，重视划分成本核算对象。成本核算对象指企业在开发建造产品过程中要归集和分配开发的产品承担主体。房地产企业在对成本对象划分时应当组织各部门进行积极讨论，了解产品项目的规模、定价、开发周期等环节，根据成本对象的划分原则如定价差异、成本差异、权益区分等原则进行确定。

第二，在成本核算金额确定上采用合适的成本核算方法，应当以权责发生制为核算基础，在核算过程中对于结算进度比较滞后的工程项目及时预计结算数据进行预估入账；同时对房地产开发项目的各个环节进行成本管控，实现内部的综合管理。如在投资环节要做好资金的规划。健全预算管理以及成本核算制度，确保投资环节资金的充足，实现资金的高效利用；在设计环节合理进行成本的把控可以保障成本减低20%，因此企业要仔细挑选较合理、成本较低的竞标方案；在招投标环节要重点在对承建单位的选择上，既要保障建造的质量，了解投标单位的综合实力，还应当综合考察，避免成本的升高；在施工环节是降低房地产企业成本的有效环节，企业要对施工技术进一步提升，对施工进度进行量化，还应当对建材的选用上合理规划，避免材料浪费的情况。

第三，企业要能健全财务成本的管理机制。针对企业管理者制定的总体成本管控方案应当进一步细化，减少经营开发环节不必要的开支，提高工作效率。在具体实施过程中企业管理者应当结合各部门不同的类型细化成本控制方案，对其中的潜在风险进行防范，明确各部门员工的成本核算职责，有效提高工作效率。

同时，企业要加强成本考核激励制度建设，将各部门成本管理与监管部门联系起来，实现对员工的规范化管理，提高房地产企业内部成本管理的科学性。

（三）加强先进的成本核算技术应用

房地产企业应当不断创新企业成本核算与控制的方法，并不断加强先进的成本核算技术应用。第一，注重企业项目过程中全程性的成本管控。在工程施工前，企业应制定有效的成本决策，编制成本预算以及对项目进行可行性的分析，制定科学的成本规划方案，在招投标过程中保证合理性。合理的招投标能有效保证企业的工程项目质量，促进项目经济效益的提升，这要求编制工程人员能深入现场，科学说明工程的内容以及特点、是否调价等。在项目施工过程中应当及时进行监督与优化，采取有效措施加强资金管控，提高成本使用效益；第二，科学选用成本归集和分配方法。对于施工过程中两个或两个以上的成本核算对象共同承担的间接成本，可以按照配比原则或成本收益原则进行分配；对于能直接计入的成本核算对象应当按照开发成本类别直接归集到成本核算对象中；第三，创新成本核算方法，运用信息技术进行动态成本结转核算。在一些比较成熟的房地产企业中，成本管理可以采用动态成本管控，使用动态成本有利于房地产企业实时掌握企业开发产品过程中的成本变化问题，同时成本结转时进行动态结转，这样也会对成本的准确性有较高的把握，保证开发产品成本的准确性。

（四）健全成本控制的监督制度

一般房地产企业项目开发的投入比较大，而且资金的回笼期也比较长，这会对企业的成本核算工作带来一定困难，也容易受到外部环境的变化影响，比如环境变化、政策变化、材料的市场价波动等因素。因此，这就需要健全企业成本管理过程的监督机制。一方面，企业要健全成本管理过程的审计监督机制。建立独立的审计部门对企业内部财务管理工作进行监督，及时发现成本管理过程中的不规范行为，从而保证成本核算的准确性，减少成本核算项目不清或虚假列报等现象。此外，企业还应健全审计监督制度。建立科学的审计监督制度能有效为审计工作提供支持，确保审计工作的有效性，同时企业要及时根据市场变化以及项目需求及时对审计制度进行调整和完善，能够不断满足企业成本管理发展需求；另一方面，实行成本管控监督过程的精细化管理。完善企业内部成本控制、利润管控以及投融资管理并展开合理的成本预算管理。同时在成本监督过程中，加强各部门之间的及时沟通与交流，也可以建立一些考核指标进行绩效管理，保持各部门之间的相互制约与合作，保证成本控制监督管理的有效实施。

（五）提高财务成本人员的综合素质

房地产企业在发展过程中应当加强对财务人员的综合素质提升，保证成本管理工作的顺利开展。首先，财务人员应当在工作中自觉树立成本核算意识，在实际工作开展中在思维上及时更新，摒弃传统的成本管控方式。同时在专业素养上要不断提升，积极在工作中接触与成本核算相关的内容并参加企业提供的专业化的培训，在精通成本核算理论的同时，能够在财务报表以及绩效考核过程中将所学知识应用在这一过程中，提高成本核算质量；其次，企业要加强对财务人员的培训并给予其充足的时间进行学习。对于房地产企业来说，一个严谨又有职业素养的成本管控团队建设对一家企业十分重要，因此房地产管理层要更加重视财务工作，加强对财务人员的素质培训。每年可以根据企业的实际情况设定计划，安排财务人员轮流进行学习，提高财务人员的专业素养，更好的提升企业的经济效益。

四、结束语

综上所述，我国房地产企业随着国家政策的调控不断进行内部改进，以适应于激烈的市场竞争，企业的成本核算与控制越来越成为企业核心竞争力的重要内容，因此房地产企业管理者应当对成本管控加以重视，建立健全科学合理的成本管理制度体系，优化成本核算方法同时不断提高企业财务管理人员的综合素养，才能在激烈的市场竞争中获得一定的竞争地位，保证企业取得良好的经济效益。

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