区块链技术在不动产登记中的应用及其法律规制

[摘 要]区块链技术具有去中心化、不可篡改性等特点，在以不动产登记为代表的公共服务领域有深入应用的价值和空间。但目前，仍然缺乏相应的法律制度推动和保障区块链技术发展。区块链与不动产登记相互支持：一方面，区块链技术运用于不动产登记可以保障登记数据完整性、提高登记效率；另一方面，不动产登记的诸多典型属性与区块链的特质相契合。不动产交易以智能合约的形式，可以直接与登记系统相衔接。区块链技术使得登记过程更加数字化与自动化，但短期内仍然不能替代不动产登记机关工作人员的审查。区块链使得登记错误归责更加客观化和去程序化，应区分情况予以规范。区块链技术的特质为不动产登记带来了个人信息安全风险和法律救济风险，需要完善法律以防范风险，并合理利用区块链的特点，寻求技术和规则之间的平衡。

[关键词]区块链；不动产登记；个人信息保护；民法典；法律风险

[中图分类号] D923[文献标识码] A

一、问题的提出

随着区块链技术的发展和该技术在社会治理、隐私保护、数据流通和共享等方面的应用，我国已认识到区块链技术应用的重要性。2021年，区块链被正式列入“十四五”规划纲要。《不动产登记法》（征求意见稿）第4条第2款肯定了充分运用互联网、大数据等技术手段，优化办理流程，确保登记结果真实准确的技术方向。

目前，域外诸多国家和地区，已经着手体系性地构建相关法律制度，为区块链技术在不动产登记中的运用而铺路。第一，在理论和制度层面上，以德国为例，有1本专著 Grundbuch ex machina 对在土地登记处使用区块链展开了批判性调查，近年来还有一些研究也关注于此。［1］《德国土地登记条例》第七章“机器编制的土地登记簿”的制定，也为区块链技术运用于不动产登记提供了制度层面的支撑。在不动产登记中适用区块链技术，可以大幅度降低交易成本、改善国际交易。但是区块链固有的匿名性、投机性和技术黑客攻击的可能性是未来需要面临的挑战。其中，“区块链仅仅是技术突破还是真正规则改变者”，［2］以及“土地登记簿是否可以保存在区块链中”等问题，［3］都是各国研究关注的重点。第二，在实践层面上，2017年，迪拜土地局成为世界上第一个通过区块链网络进行所有交易的政府实体。［4］瑞士和瑞典也已在不动产登记领域引入了区块链技术。尽管之前各国土地登记簿已逐步从纸质形式转变为电子形式，但瑞典的测试显示区块链能够更加显著地提高登记效率。特别是在腐败程度高且不动产登记簿条目不完整的国家或地区，使用无法操纵的区块链将更有意义。［5］

尽管区块链技术已进入生活，但目前的学术领域，特别是民法领域对此的关注仍然不够。借助区块链技术，可以实现公共事务数据的共享，推动开放治理和有效监督，赋能国家治理体系和治理能力现代化。不动产登记作为政府公共服务领域重要的一环，运用区块链技术可以更好地固定证据，保持登记的物理性状，保护真实权利人的合法权利。民商法领域也关注区块链问题，现有研究主要集中在知识产权、智能合约、个人信息保护方向，更多着重于对技术的阐释。整体而言，我国在不动产登记方面的研究已较为丰富，［6］但是在不动产登记与区块链交叉领域，仅有1篇简要的论述。［7］该篇文章阐述了区块链技术特点、与司法价值的契合，及其在不动产登记中应用的意义。［8］但是，对技术应用仍然缺乏法律层面的系统梳理。因此，笔者将基于我国不动产登记的现状，从不动产登记和区块链的关系、区块链登记流程和登记错误的救济，以及可能出现的风险及其防范等方面出发展开探讨，以期为区块链在国家治理体系和治理能力现代化中的推广提供制度设计的初步思路。

二、区块链技术与不动产登记的制度碰撞

目前不动产登记和转让过程并没有实现自动化，即便某些过程和记录已经被数字化，但是仍然存在许多问题。比如，它是在集中式系统上开发的，难以完整地维护不动产所有的历史记录，并且没有内置的机制用于防止数据被篡改等。［9］而区块链相对于不动产登记簿传统的纸质和现有的电子形式，可以更好地保护权利人的物权，适应信息化时代发展的需求。

（一）不动产登记中的区块链

目前，区块链技术已经运用于不动产领域，其商业化案例包括自动支付房产租赁费、押金，或用区块链智能合约的多重签名替换房地产托管账户。也有部分国家将区块链技术运用于不动产登记，无须中介干预，减少了交易时间。我国物权的公示方法不能依照当事人约定，而应当由法律明确规定。［10］《民法典》明确了原则上以登记作为不动产的公示方法，但是如何登记却没有强调必须法定，也没有特定登记存储介质，只要可以确保或者优化数据的存储和可检索性，就可以更换存储介质，这为区块链技术的运用创造了可行性。

运用区块链技术的原因在于，不动产登记很大程度上可以发挥区块链的优势：第一，不动产登记能在法制框架内发挥区块链自动化的功能。自动化的根本要求是最低程度的标准化，这种自动化体现了对意思自治的限制。不动产登记是一项具有权利行使边界的法律制度。区块链技术作为一项自动化技术，将其应用于不动产登记中，从根本上保证区块链技术必须在不动产登记相关法律的范围内发展。第二，不动产登记能发挥区块链保障信息不被泄露或篡改的功能。不动产登记机构的工作人员，基于哈希函数和非对称加密的交互作用，主要以电子签名的形式完成其基本工作。数据之间使用加密机制转递，保密之外保证了数据具有足够的完整性和真实性。除非能够同时控制区块链系统中51%以上的节点，否则链上的数据难以被篡改。第三，不动产登记能发挥区块链技术解决语言歧义的功能。目前，纸质或电子形式的不动产登记程序中或多或少地需要人与人之间沟通对接，在语言表述过程中，总会出现理解的偏差，区块链技术以程序代码的形式使主体之间的沟通客观化和明晰化。第四，不动产登记能发挥区块链打破经济全球化壁垒的优势。因为区块链是一种去中心化的分类账系统，并且数字签名可以在世界范围内任何地方充当不动产具有公信力的证明文件。因此，通过全球网络的身份验证，可以将不动产与世界上任何人进行交易，而无须每个国家的政府或法院核实和登记新的所有权。在全球化进程中，克服当前不动产交易市场的地区局限性。第五，不动产登记能发挥区块链技术整合和信息互通的功能。目前，不动产登记簿、不动产登记纠纷案卷等相关数据是分别存储的。区块链使得不动产登记处于一个多面的网络之中，不同链之间具有高度的互连性，并且可以有效地实现新登记的保存和数据的自动传输。其中，跨位置信息的技术先决条件是，必须与共享数据存储器或不动产登记机关的每一个相应数据存储器建立连接。不论经登记机关审查后具体的决定如何，两个配置选项中的空间距离都由不动产登记机关的链接来平衡。自动检索程序还需要在不动产登记机关和审查人员之间建立一个链接，以传输数据。［11］

当然，也存在区块链能否真正适用于不动产登记的质疑。一则，在内部和外部确保对分布式分类账技术的信赖保护较为困难。区块链的分散式结构，存在区块链分裂为多个分支（叉）的风险。［12］有多个分支，将导致节点有不同的区块链视角，不同的副本之间难以一直保持一致。由此，还可能导致两个善意登记申请人之间的冲突。即一块土地的两个潜在购买者都信任数字（不同）存储的不动产登记的正确性，并且对这种不同的登记状况都怀有善意。正因如此，德国联邦政府表示，暂时不考虑在州登记簿中使用区块链技术，既为了保证登记簿中登记的正确性，也是为了避免国家责任。［13］二则，区块链加密技术可能对物权公示公信原则造成挑战。其一，区块链技术具有匿名性，无法实现全部登记信息的公开。其二，登记册由官方机构保存，代币通常不能代表物，原则上也不能有效地映射物权。［14］

但是，面对上述质疑，并不乏解决之道。一方面，技术上可以尝试解决第一个问题。譬如，所有节点制定统一的规则，都选择最长累计难度的区块链，整个网络中的分支即使在不同的区块链间可能存在某些暂时性的差异，最终也都会实现统一。另一方面，区块链并不会挑战物权公示公信原则，也就是说，上述第二个问题本身就不是一个问题。一是从定义上看，登记机关只是物权变动的服务者。登记主要指登记机关依据物权人或者权利享有人的申请而启动登记，是登记机关服务于物权变动公示的民事活动。［15］代币只是无法直接与物权相衔接，并不能阻碍主体享有物权。二是从登记的制度目的来看，其目的主要在于阻止第三人再以交易人的名义进入物权变动。［16］而区块链所有的账本信息具有透明性，采取非对称加密技术主要是加密信息使用用户的公钥，而只能使用私钥进行解密。隐藏信息的主要方式，是将主体基本信息换成了代码。在对抗第三人方面，并不会因为这种改变而削弱物权公示公信的制度功能。

（二）区块链中的不动产登记

从相反的方面看，还需要了解区块链在多大程度上体现了不动产登记的典型属性：

第一，安全保障方面。不动产登记可以保证与技术发展水平并行的最大程度的数据安全性。首先，不动产登记具有连续功能，区块链也具有永久性。不动产登记需要防止未经授权对内容的更改，区块链结合了哈希函数对偏差的敏感性和分散存储，既可以抵御技术错误的不利影响，又可以防止数据被操纵。不动产登记永久内容一致性与区块链完整性的加密要求相契合。就此，二者已经存在了趋势目标的对应关系。其次，不动产登记需要备份，区块链分布式数据存储有着较好的备份条件。不动产登记流程类似于交易区块的形成，即一定的时间段内允许多个流程捆绑在一起并送入系统。区块链数据处理减少了强制性备份副本的创建和协调工作，因此只需要通过较小的系统更改即可增强储存器的可靠性。最后，区块链技术运用分布式数据存储方式避免了中央错误源，与不动产登记的数据安全性要求不谋而合。当数据中心的内部硬件被破环，主要依靠不动产登记机构的数据备份，这就对备份数据保障安全性提出了要求。虽然不动产登记机构实质上处在登记的中间位置，某种程度上无法满足区块链的分散要求，但是可以实现所有登记的冗余存储都与原始存储相同步。［17］

第二，程序要求方面。首先，不动产登记和区块链都要求当前情况必须产生变动。不动产需要登记才能完成物权变动。适用区块链技术后，区块链作为证明手段使得登记具有合法性。其次，不动产登记和区块链都要求考虑对过去情况的追溯性。根本上来说，不动产登记是一种永久性的信息媒介，不论是查询登记情况还是完成新登记，都要通过登记条目识别出权利变化。当前不动产登记数据库的连续跟踪性不强，区块链技术考虑了对过去登记和交易情况的追溯性，使得所有权利变化和交易情况更加具有透明性。最后，不动产登记和区块链都追求顺序优先的效力。比如，抵押登记中权利设立的顺位决定了抵押权人优先受偿的顺序，而区块链技术也要求精确地保留且按照时间顺序录入系统。并可以引入双代币模式，即一个代币标识完整的产权，一个分散的代币包含了不动产的抵押权。分散的代币由全权代币生成，因此必须在系统中创建相应的程序，避免优先权的冲突。［18］

三、区块链技术在不动产登记中的应用路径

关于区块链技术在不动产登记中的应用路径，最值得研讨的主要包含三个关键问题。

（一）智能合约“协议+执行”的形式

房屋买卖等权属移转的行为可以通过智能合约的形式实现，与后续的区块链不动产登记相衔接。智能合约中，代表权利凭证的代币自动移转，避免阴阳合同与无权处分。并参照比特币基于工作量证明设置一种共识机制，使得区块链中各节点贡献计算资源寻找满足特定SHA-256哈希值对应的数值解，维护区块链网络中资产所有权的唯一性，防止“一房二卖”的发生。［19］虽然智能合约以契约的形式存在，但因为登记的对象仍是不动产上的权利，即便适用区块链技术，也无须担心须将权利登记模式改为契约登记模式。

智能合约并不是传统意义上的合同，原因在于其具有以下特征。第一，内容事先确定性。智能合约基于预先编程，属于个人决定连续自动化处理的机制，在合同签订之前其内容已经确定，并不存在双方就合同内容协商的过程。第二，要约承诺形式新颖性。虽然当事人无须就合同内容达成合意，而是依靠技术背书进行数据交换，但是当事人适用了智能合约，本身就是对合同的形式和内容的一种认可和合意，只是与传统的要约与承诺方式不同。举例而言，出卖人必须具有房屋对应的资产私钥，共同所有可通过多重签名实现。出卖人将不动产交易信息发到公共区块链中，就是一种要约。区块链通过公钥和私钥来识别身份，即出卖人以自己的私钥和买受人的公钥对交易信息签名，买受人通过自己的私钥进行解密。由于当事人不是代码的编写者，买受人只有以现实移转价款等方式采取行动，承诺才完成。［20］第三，交付形式独特性。有学者提出，区块链技术通过代码执行交易，如何判断区块链中资产的交付和风险转移问题，仍然需要立法明确。［21］就这一点而言，区块链中出卖人的交付行为属于特殊的现实交付。当交易价金汇入合同指定地址后，权利凭证将自动移转。既存在现实交付对物直接管领现实地移转，又没有现实交付的实物交付行为。根据现实交付的规则，区块链技术充当媒介作用，实质上是买受人和出卖人之间代币移转的“承运人”。申言之，自代币开始在区块链中移转时，风险就转移给了买受人。

最重要的一点，除了协议的功能之外，智能合约还包含了部分执行的内容，可以减轻纠纷解决的司法成本。合约不仅记录着当事人之间的意志，区块链还使之成了可以执行的协议，并消除了合约订立和执行之间的区别。智能合约以计算机代码的形式分布于区块链的每个节点上。比如，在银行放贷过程中，借款方没有如约还款，构成违约。智能合约可以通过终止借款方的数字密钥，对违约行为予以响应。还可以激活借款人银行的安全密钥，直接收回贷款。［22］但是，智能合约的直接执行也存在一定的机械性。比如缺乏法官对于法理与情理的考查，可能无法考量到过失相抵、违约方与守约方损益的比例平衡、第三人的利益以及社会公共利益和公序良俗等方面。所以，智能合约执行的自动化仍然需要一定的限制。如果在技术上难以实现执行的人为介入，权利人或利害关系人可以以诉讼的形式向法院提出异议。但此时的执行异议并非执行异议之诉，当事人起诉后，法院仍可对民事实体法律问题居中裁判。要实现不动产智能合约“协议+执行”的形式，必须在技术层面和区块链不动产登记系统直接连接。标的不动产移转交付后，自动启动系统的登记程序，以完成物权变动。

（二）登记的流程

当事人可以通过合同约定或者默示的形式，确定以区块链形式完成登记。如果登记具有法律关系上的意义，则为登记义务甚至是主要的履行义务。如果只是文件性质，则为辅助履行的义务。比如，甲将房屋卖给乙，商定了通过区块链交易。此时，乙对甲有两个主张，一是房屋所有权的移转，二是区块链中交易凭证的给付。按照物权行为区分原则和无因性原则，这其中包含了一个处分行为和两个负担行为：移转房屋的处分行为，出让房屋的负担行为和使得区块链中存在相关文件的负担行为。［23］这时使用区块链技术完成不动产登记的行为是物权变动的一个环节，也是登记的要件，所以应当为主要的履行义务。相反，诸如为了规范房地产开发企业、房屋中介公司而进行的商品房预售管理的网上备案登记，登记行为并不发生物权变动，即便同样运用了区块链技术，也只是辅助履行方式的革新。

区块链技术在美国戴维森县房地产登记中已有运用。从整个过程来看：最开始，需要携带所有证明房地产资产所有权的证明文件，并在登记处申请区块链资产登记。登记处和税务局共享房屋的所有信息，登记申请将直接发送到税务局。电讯局核实相关房屋信息正确无误后，创建与区块链原始交易输出相对应的数字信息，并在其中填入房屋所有信息。这时，由税务局持有的唯一的区块链公钥完成将房屋信息转移到当前所有者私钥地址的工作。所有者打开私钥，即可进行交易。当交易完成后，卖方的私钥被关闭，买方的私钥被打开。因为区块链互联互通和信息透明的特点，就标的不动产的基本权利状况无须大费周章地调查，不动产登记机构的审查难度降低。不动产登记机构核实标的不动产相关情况后，一方面，如果是设立、注销不动产登记的，直接载入不动产登记簿；另一方面，如果涉及所有权移转的，在载入不动产登记簿之外，还需要公钥和私钥的信息输送，方能完成不动产所有权的移转。现有的纸质或电子形式的登记程序中，一项不动产登记从申请到完成，需要大量的工作人员经手。区块链技术的应用，主要在各类机构之间的流转环节，不动产登记机构作为程序的起点，人工接收登记申请目前来看仍是不可或缺的一环。

在登记程序中，审查问题尤为关键。通常情况下，各类登记启动程序都是相同的，都需要在登记前进行合法性审查。区块链既可以使得整个交易历史透明化，又可以连接审查机制。［24］在波兰，只有公证人或有合法权益的人才能查看土地登记簿。当前的公共区块链土地登记概念并未回答谁应该以何种形式决定审查请求。在德国，尽管已经多次考虑全面实现不动产登记流程自动化，但是到目前为止，所有项目都失败了。虽然《德国土地登记条例》第12条第4款中规定了查阅土地登记簿、土地登记档案，提供土地登记簿、土地登记档案的副本应当被记录。但是，对于谁应将此记录保存在区块链土地登记簿中，在记录前应当如何进行内容的检查，没有确切的规定。所以，目前仍在两方面存疑：一是审查主体的问题，即究竟是机器审查，还是人工审查。假设运用区块链技术展开审查，一则机器审查过于僵化的缺点不可避免，无法充分审查每个个案。二则区块链技术审查中，每种情况必须提前输入确定的工作方式，但是这种确定性与个案中的不动产权利无关，无法实现不动产权利的确定性。在没有事先正式审查和进行实质性的法律状态探究的情况下，技术上可行的审查不能与不动产登记的可靠性相协调。［25］实质上来说，如果对节点（网络中的参与者）投票不能代替审查，自动化审查又不具有可行性，那么现行的基本的审查模式是可以沿用的。目前的技术下，人工审查是有必要，审查之后工作人员再将记录保存在区块链土地登记簿中，运用电子签名的方式在区块链中加密处理，与之后的环节相衔接。二是审查标准如何。如果说仍然沿用登记机关工作人员审查登记申请，那么审查标准在各国都无须改变。虽然标准不变，但是区块链技术将全球的不动产登记信息相连接，势必会存在世界各地审查标准不一的情况。然而，即便标准不同，能够完成登记，一定在当地具有合法性，不动产交易移转的是权利，并不是空间层面的标的物，具有一定的地域性。所以，依照各地标准审查，并不会影响全球不动产交易市场的秩序。

此外，是否要将区块链技术运用到不动产登记公证制度中，也是不可回避的问题。在拥有公证前置传统的国家中，公证机构是负责预防性司法的原始机构，其从根本上被禁止参加有争议的程序。但是公证机构作为预防性司法的一部分，可以代表参与法院和行政机关的某些环节。决定性的因素是，公证人不是私人利益的代表，而是有关各方的公正帮助者和调解人。［26］目前，德国作为公证前置的典型国家，其公证人是权利人和不动产登记机构之间的基本信息中介。倘若使用区块链技术，公证人还成了移转权利的起点，除了记录与登记有关的信息外，还需要考虑登记相关事务并利用机器将其传输到不动产登记机关。［27］但是，区块链本身值得信任，并无须中介程序就可以实现登记的安全性，［28］这就带来了公证机构存废的问题。所以目前在德国，区块链没有达到当前欧洲预防性司法的质量水平，且它与欧洲大陆的传统形成了鲜明的对比，并没有在公证环节被适用。［29］从我国的历史惯性来看，既没有预防性司法的传统机构，也没有公证前置的认识基础，无须考虑该问题。

（三）登记错误的司法救济

从笔者在中国裁判文书网中搜集的样本数据看，［30］就司法机关诉求登记错误原因问题，91.6%的案件都或多或少地包含登记机关的错误。而登记机关错误类型中，登记机关错误或遗漏占47.7%，无正当理由拖延登记时间或拒绝查询占7.1%，错误撤销的占1.7%，程序违法的占30.7%。运用区块链技术后，不动产登记错误问题的诸多方面都将发生变化。

其一，错误原因的变化。一方面，登记机关存在主观过错的可能性减小。区块链技术加强了不动产登记簿的信息完整性，限制了登记机关工作人员审查时的自由裁量。登记中部分程序去人工化，标准更加客观统一，弱化了主观色彩。其中，“合理审慎”的客观过错标准，也将综合区块链中可追溯的数据信息一并考量。另一方面，登记中不再存在程序违法。原本登记错误包括因登记机关的重大过失、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝当事人正当查询登记请求，［31］以及第三人过错、程序错误等方面。因为区块链自动化、信息透明的特点，不动产登记机构工作人员只需接收申请材料、审查登记或查询登记的申请。相关权利人可直接在全网系统中查看登记申请人和标的不动产的基本信息，审查之前和之后的程序事项将交给机器处理，基本可以避免程序性问题的出现。

其二，错误的类型、归责和赔偿的变化。第一，区块链本身的代码错误。具体情况有三种：一是代码开发者、应用提供者和不动产登记机构，都疏于检查区块链；二是代码开发者或者应用提供者，存在编辑错误代码的故意，不动产登记机构疏于检查错误；三是代码开发者或者应用提供者，与不动产登记机构工作人员串通而使用错误代码的区块链。代码错误的归责要重点考量主观因素，归责时应当加重存在主观故意当事人的责任。诚如《个人信息保护法》第69条的规定，个人信息处理者不能证明自己没有过错的，应当承担损害赔偿等侵权责任。第二，登记时输入错误。不动产登记工作人员、登记申请人或者二者同时在登记信息导入过程中发生错误。这种错误主观上存在过失，客观上发生了错误事实。输入错误归责时重点考量实际损害，造成错误的主体应当对损失承担责任。第三，外部攻击导致区块链代码遭到篡改。这属于第三人造成的错误，在区块链技术中多表现为黑客攻击系统。［32］《民法典》侵权责任编中，没有将黑客攻击致害责任作为一类责任情形。［33］所以对于不动产登记机构而言，应适用第三人过错的一般规则。根据第三人过错对损害发生所产生的原因力判断各方的法律后果。［34］如果代码开发者、应用提供者和不动产登记机关都履行了应尽的防止数据被盗取的职责，对黑客攻击的新方式不可预见，那么第三人承担全部的责任，以上其他主体免责。否则，以上主体应当根据过错程度承担相应责任。《个人信息保护法》第20条明确两个以上个人信息处理者共同处理个人信息导致侵权的，应当依法承担连带责任。此时的共同侵权并不涉及第三方，就第三人共同侵权而言，具体承担何种责任有三类说法。一是参考《民法典》第1194条至第1197条对于网络服务提供者的规定，按照黑客攻击网络的规则，适用连带责任归责。区块链应用提供者或不动产登记机构知道或者应当知道黑客行为，没有及时采取必要措施，区块链应用提供者或不动产登记机构需要承担连带责任。但是，区块链的匿名性决定了无法通过私钥确定其持有者主体是否为有权主体，那么私钥被窃取后，因区块链的不可删改性、不可追溯性等特点，使得私钥权利人不能在发现之时即刻请求停止侵权。所以区块链应用提供者和不动产登记机构也不能采取措施阻止侵权行为的发生，受侵害人只能事后根据损害追索赔偿。二是就第三人过错实行不真正连带责任。目前我国法律规定了环境污染和动物致害两类第三人过错不真正连带责任。立法目的在于，避免权利人不当得利，同时符合过错的归责原则，以更好地保障被侵权人所受损害能够及时得到救济。三是第三人过错情形下，还存在补充责任的形式。补充责任主要包括公共场所和学校的安全保障义务两类。设置补充责任是为了平衡受害人的利益要求和间接责任人的利益。［35］黑客的入侵行为是损害事实发生的直接根本原因，不真正连带责任需要多数责任人基于不同原因对权利人负有相同的债务，从技术层面来看，受侵害人凭借一己之力的确很难寻找攻击登记信息的黑客第三人。所以从构成要件和立法目的等方面来看，相对于其他责任形式，补充责任能更好地保障受害人得到救济。另外，就赔偿范围而言，《民法典》第222条第2款只明确了损害发生是登记机关赔偿的要件，没有点明到底赔偿的是实际损害、可得利益抑或综合主观、客观、社会经济状况等方面一并考量。现实中，损害的确对不动产登记错误纠纷司法裁判结果有至关重要的影响。［36］而《个人信息保护法》第69条第2款强调了损害赔偿责任按照实际损失或可得利益确定，当实际损失和可得利益难以确定时，依照客观情况确定赔偿数额。运用区块链技术后，不动产登记的赔偿可以参照适用《个人信息保护法》的规定。

此外，法院在审理中对证据的认定也应有特定的规则。区块链登记同样具有证据效力，在审查运用区块链技术的不动产登记的证据材料时主要审查以下内容。一是区块链技术必须是一个数字安全、按时间顺序且分散的共识账本或数据库。此时，主要审查以下6个要件。（1）身份证明：通过区块链访问土地登记簿或者一般交易参加者必须能够合法地证明自己的身份；（2）数字化数据：即使出于容量方面的考虑没有将文档和信息存储在区块链上，所有相关信息也应使用哈希函数链接到区块链，作为一个有效的参考；（3）安全性：使用区块链进行交易，使用者必须登录私钥；（4）使用一个私有或者混合区块链：因为公共区块链存储容量低且具有匿名性，当公钥（与公共区块链一样）无法合法地识别任何人，需要一个带有私钥的区块链用以识别；（5）数据的可靠性（质量）：区块链的优点之一是其上的登记不能再更改，相对应的缺点就要求确保在区块链上输入的所有登记都是正确的；（6）适用普及性和管理专业性：只有得到公众的接受才符合技术投资的要求，也必须对用户和负责管理的人员进行培训，才能保证系统的安全性和平稳运行。［37］二是能够证明记录进入区块链和区块链收到记录中的日期和时间，并且该记录是作为定期的事务被保存在区块链中。三是适用区块链技术可以确定包括交易基本信息等在内的记录的真实性或完整性。四是所提供的证据实际上就是其所声称的事实，即证据的真实性。因为区块链技术的加密元素和自动验证功能，外部证据似乎不完全合适。因此，需要内在和外在混合证明，包括开发人员和管理人员等在内的证人证言作为外部成分，根据已有记录合法地推定为内在的组成部分。为了审查相关事务，也可以使用存储在区块链外部的哈希值，或者如果已知哈希生成的各个参数，可以使用相同的算法生成新的哈希值。在区块链中输入的哈希值与比较值匹配，则显示信息是真实的。［38］

四、区块链技术应用于不动产登记的法律风险及其防范

普适性风险、跨区域监管风险、量子计算机风险等，都是区块链技术应用于不动产登记中可能面临的问题。在这些风险之外，因为区块链技术的发展速度极快，而立法程序繁复，法律的滞后性此时表现得尤为明显。需要配套相关制度，保障数字时代不动产登记的技术革新。

（一）技术应用的法律风险

1．个人信息安全风险

我国《民法典》第1034条定义了“个人信息”的概念。不动产登记簿包含了个人信息中的姓名等基本信息，还包括了个人所有的不动产坐落、登记类型、产权面积、共有情况等财产信息。尽管区块链使用了加密的方法，但是加密后仍然可以将数据与信息主体相联系，目前实践中仍然无法避免个人信息泄露的风险。现阶段来看，可能出现两种主要的个人信息安全风险。

第一，区块链数据不可删改性与信息支配权的兼容风险。目前纸质的和电子的不动产登记簿，个人信息的增删由不动产登记机关完成。个人信息权益作为一种新型的人格权益，包含了人对其自身信息的支配和控制，并排除他人侵害的权利。根据我国《个人信息保护法》第44条的规定，个人对个人信息的处理享有决定权。又根据《民法典》第1037条第2款、第1038条以及《个人信息保护法》第47条的规定，自然人发现信息处理者违反法律、行政法规的规定或者双方的约定处理其个人信息的，可以请求信息处理者删除。法律还强调了信息处理者发现或者可能发现个人信息泄露、篡改、丢失，按照规定应当告知自然人并向有关主管部门报告的义务。但是，因为区块链缺少中心化的管理系统，私钥丢失不能追回，不能重新设置，也无法通过公钥逆推。无论是从法律层面还是技术层面，都无法提供有力的救济。［39］极易产生包括所有权人在内的相关人员对不动产登记信息无法控制的局面，也无疑与法定的信息支配权相悖。

第二，区块链数据透明性与隐私权的兼容风险。正因为区块链中数据具有透明性的特征，使得查阅登记信息更加便捷，有利于不动产登记公示公信的实现。但是，对个人信息安全性的保护不仅表现在本人对于其个人信息基本情况随时知悉和查阅的权利，还包含排除他人对于个人信息的查看和窃取，即对隐私权的保护。区块链的加密特征，不仅体现在对本人信息的加密，还体现在对包括交易相关人员基本信息等方面的加密。保护匿名数据，要求泄露匿名数据必须承担法律责任。在《民法典》第1038条中规定“无法识别特定个人且不能复原”的信息处理者泄露或篡改个人信息的免责条款，《个人信息保护法》第4条规定该法保护的个人信息不包括匿名化处理后的信息。“无法识别”的标准，可以参照欧盟《通用数据保护条例》序言第26条有关数据保护原则的规定。该原则同样强调了其不适用于包括个人信息在内的匿名信息，即泄露无法识别的匿名信息不能被免责。此外，不能排除不动产登记申请人相关信息被推理出来的可能性。区块链技术中，有一个环节是将信息发送到公共区块链，所以个人有部分信息是直接公开的，根据公开的信息，通过数据挖掘、分析的技术，可能筛选出有效信息，从而推测出用户的基本信息。

2．法律救济风险

所谓法律救济的风险，是指由于删改不够灵活导致登记发生错误后，难以纠正错误、修复真实登记状态的风险。诚如《民法典》第1037条和《个人信息保护法》第46条的规定，自然人发现个人信息存在错误，有权提出异议并请求更正等。根据我国《民法典》第222条的规定，不动产登记错误后主要的救济手段包括更正登记、异议登记和司法诉讼三类方式。

第一，从更正登记、异议登记的角度来看，区块链技术对已有登记规则提出了挑战。一是访问受限带来的“依职权”登记存废的问题。我国《民法典》第220条并没有规定登记机关对错误登记依职权更正或异议的权利。理论上，如果登记的内容不被允许，那么登记的决定更加应当终止。不动产登记机构要充分保障当事人合法权利，就要推进登记的真实性与准确性。道德上，不动产登记的内容本身具有推定力，这无疑对登记簿中权利正确性有了更高的要求。当登记机关发现登记确有明显错误之时，无视错误使得登记继续保持在不正确的状态之中，无疑存在包庇纵容之嫌。在承认依职权更正登记、异议登记的德国，仍有学者提出，当前区块链不动产登记并未就谁应该提供区块链内适当安全手段给予答案。如果不动产登记簿和相关文件不能全部被访问，面对异议或更正的请求，不动产登记机关就不能作出决定。仅仅以鼓掌同意的方式或者就是否通过异议进行投票，与《德国土地登记条例》第53条第1款第1句的规定相抵触。［40］由此来看，运用区块链技术的依职权更正或异议登记本身不应当被认可。二是发现权利疑义后，利害关系人或者不动产登记机关难以改变不动产登记状态，有待临时性技术措施的开发。与更正登记不同，异议登记强调登记申请人在登记后的十五日内必须提起确认权利的民事诉讼。但是，相较于更正登记需要对登记错误有确切的证据而言，异议登记对于错误的证明需求较弱，所以便于紧急情况下利害关系人对错误的及时制止和对应有权利的尽力维护。目前主流观点认为，应当淡化异议登记对于登记权利人行使其物权的限制。［41］但是，区块链的不可删改性不仅代表着登记信息不能删除或改变，还代表无法设置程序对其背后的登记状态进行更改，以防止登记公信力被滥用，不利于对真实权利人利益的保护。所以，如何暂时击破公信力又不破坏不动产用益的临时性保障措施，需要依赖技术以实现。

第二，从司法诉讼的角度来看，存在司法审查的困境。现今主要审查诉讼主体是否适格、是否存在导致错误登记作为或不作为的行为、该行为是否具有违法性、主体是否存在主观过错等方面。引入区块链技术后，行为及行为的违法性都可以通过客观表征判断，但就主体和主观过错，司法裁判可能面对加密性和匿名性问题。如果依照区块链基本规则，交易双方仅知悉对象公钥地址而私有信息是被加密的，整个登记过程中，其他人对于主体和主观过错是无从知晓的，这就需要重新审视司法审查规则和技术。

（二）技术应用的风险防范

《不动产登记法》（征求意见稿）第106条、第107条鼓励登记信息的互通共享，提出建立信息纠错机制，保证数据真实、完整、可用的同时，也强调了登记信息的安全保护，健全全流程不动产登记数据安全管理制度，明确采取相应的技术措施和其他必要措施，保障登记信息安全。区块链技术的运用符合“全流程”和“数据安全管理”的要求。但不可否认的是，也需要采取一定的措施，防范技术运用的现实风险：

一是配套区块链技术的法律规则。相对于《个人信息保护法（草案）》来说，我国正式颁行的《个人信息保护法》已然就区块链技术运用于民事领域而产生的新问题予以回应和调整。面对这类问题，下一步需要体系性地为新技术制定配套规则。第一步，已经在《个人信息保护法》第44条的除外规定中为个人信息处理决定权例外情形留有一定的空间，并在《个人信息保护法》第47条第2款中增加了“删除个人信息从技术上难以实现”的处理方式，即个人信息处理者应当停止除存储和采取必要的安全保护措施之外的处理。第二步，则需要在诸如《不动产登记法》和个人信息保护相关实施细则中完善具体规则、明确例外情形。比如，因技术固有特点无法完成查阅、复制、更正或删除信息等个人信息权应当包含的内容，适用技术方在认可该技术之时，视为对相应权利的自动放弃。再比如，由于目前登记之时仍需到不动产登记机关完成登记，［42］据此判断主体和主观方面，所以需要根据区块链的特点调整司法审查的要件。

二是合理利用区块链的自身特征。虽然区块链技术利弊共存，但只要合理利用好该技术，相对于现有的纸质化或者电子化的不动产登记而言，其对于个人信息保护是有所助益的。至于如何利用，则需要坚持以下几点。一则，发挥区块链的特点，改进其存在的不足。首先需要肯定区块链的积极作用。区块链技术因其去中心化特征，无须防止中心信息机构出卖用户信息。不可删改性避免了中心化网络模式中，外部攻击者或者内部工作人员对于系统的入侵。至于对信息支配权的影响，可以通过技术的革新予以平衡。二则，厘清权利边界。数据透明性保障的是个人信息权中的查询权、抄录权、复制权，而非对称密码技术则保护了参与方的隐私权，可以极大提高个人信息保护的水平。［43］整个区块链数据，有所加密，有所公开。只要理清隐私权保护和透明公开之间的数据界限，该加密的加密，该公开的公开，就不会存在权利的冲突。三则，革新区块链技术。面对公共区块链信息泄露问题，必须秉承即使是在开放式的区块链系统上，也不排除对个人信息的保护。例如，可以通过包括自主权身份模型、链外存储、零知识协议等适当的方式，实现对于公共区块链上个人信息的保护。［44］

三是寻求技术与规则之间的平衡。技术与规则之间本就不是非此即彼的关系，需要在不断磨合中相互促进。区块链技术应用于不动产登记后重点需要面对的就是不可删改性的问题，该问题还带来了私钥丢失无法找回的影响。虽然从技术的角度出发，不动产登记难以删改，但从法理层面来看，仍应当给予当事人恢复真实权利状态的救济权利。目前，在技术层面主要提出了两类解决办法：第一种，利用技术删除登记记录。针对区块链不可删改性，有学者提出，应当要求运营商改进技术允许删除，以尊重信息主体的被遗忘权。［45］目前德国学者提出了另一种“修剪”的方法，由中央机构部分删去过去的记录。应当注意的是，要删除的数据必须已经包含在新记录中。这个过程使得数据被删除而不会丢失相应合法性证据，并可以继续使用区块链。因为在不更改区块哈希值的情况下删除了记录数据，所以保留了整个区块链的功能。使用这种方法，可以确保更好地遵守数据保护的规则。然而，这很可能导致可追溯性的丧失、产生数据伪造等情况。当使用该技术时，也可能导致区块链完整性和透明性的丧失，主要取决于删除请求的程度之间的平衡。［46］第二种，利用技术改动登记记录。现已开发了“可编辑的区块链”，借助“变色龙哈希函数”，规避区块链技术所基于的实际不变性，区块链既不会失去其功能，又能应对法律上的挑战。可以通过“不变的数字疤痕”看到相应块中的更改。但是，实现该项技术需要使用中央权限，该权限根据某些参数进行删除并对此负责。而需要中央机构来更改数据与区块链去中心化和技术自主性的基本思想相矛盾。即使参与者可以理解更改，网络仍将依赖于单个接口，即取决于相应的主接口及其信任度。因为通常需要访问控制，又有中央权限，这个过程对于私有区块链存在可行性问题。在公共区块链中，如此做则代表着对数据完整性的巨大干扰。［47］

笔者认为，不可删改性是区块链最基本的特点，也是其无法被篡改的原因。如果允许删除记录，虽然尊重了信息主体的被遗忘权，但是由谁删除、何种条件下可以删除、如何赋予并监督其所拥有的删除权，又会存在问题。所以，保留区块链最基本的特点仍然重要，这是顺应智能化趋势与使用区块链技术取代目前的纸质化不动产登记、电子化不动产登记的初衷。在尊重区块链不可删改性的前提之下，应当寻找其他技术手段处理登记有关的信息变更。所以，增加一个中央机构，或者使得区块链具有可编辑性而构建的不动产登记簿，实质上会限制区块链的技术意义。是故，秉持着在法律框架内寻求技术与规则之间的平衡的原则，反向交易和封存仍是现今最有效的防范法律风险的手段。因为哈希函数差异的敏感性，无法追溯介入系统并删除数据记录，所以需要额外的过程，将相关的数据通过新的行为转移回去，要更改必须通过附加登记来识别。但是反向交易需要交易二者配合完成，这就存在另一方不积极配合的可能性。因此，或许可以通过区块链的区块封存技术，隔离想要删除的信息或者丢失的私钥信息与用户其他信息。既不破坏不可删改性的特点，又可以保障个人信息处理的决定权。

四是提高区块链技术人员和登记申请人的保护意识。一方面，将区块链技术引入不动产登记中，诸多程序通过数据代码完成。可以说，登记的正确性很大程度上有赖于区块链技术人员。因此，提高这一群体的法律保护意识和技术专业水平相当重要。另一方面，区块链只是一个数据库，用户的自主泄露信息显然无法避免。因此，如同《个人信息保护法》第11条和第61条第1项的规定，提高个人的信息安全防护意识极其重要。

五、结语

2019年公布的《自然资源部信息化建设总体方案》强调2021—2025年“互联网+自然资源政务服务”体系全面建成联网运行。其中，国土空间基础信息平台是一个物理分散、逻辑集中的分布式一体化管理、应用和共享服务的平台。区块链技术分布式、加密等属性，与以自然资源为代表的不动产的信息化要求和《不动产登记法》对登记效率提升、登记结果真实准确的要求不谋而合。区块链技术适用于不动产登记中，将最大限度地减少未注册财产的数量，减轻登记机关的负担。目前，技术应用还存在一些法律之外的问题：一是现今市场仍然缺少必要的基础设施，交易者缺乏足够的交易能力，技术的普及尚存疑问。二是如果将太多当前版本的软件编码到系统中，不可避免地产生改进的困难，也可能存在系统容量问题和故障，这些都可能对不动产市场造成毁灭性影响。三是其分散式架构基于连接到散布在世界各地的大量计算机之上，存在巨大的能源消耗。［48］虽然区块链技术运用于不动产登记存在技术局限和规则缺口，但不能因为存在局限性而停止发展的脚步。一方面，技术的发展需要法治的保障和推进，所以区块链技术的应用需要完善的法律制度，化解新问题、防范新风险，为科技更好地服务人类保驾护航。另一方面，科技的发展为法治建设提供强有力的技术支持，区块链技术赋能法治发展、开辟国家治理的新路径，激发了法治实践的创新动力。法治与技术相互促进，是新时代依法治国与科技强国战略结合的一个鲜明体现。

【Abstract】Blockchain technology has the characteristics of decentralization， immutability and so on. It has value and space for in-deth application in the field of public services represented by real estate registration. But at present， there is still a lack of corresponding legal systems to promote and guarantee blockchain technological development. Blockchain and real estate registration support each other： On the one hand， the application of blockchain technology in real estate registration can ensure the integrity of registration data and improve the efficiency of registration. On the other hand， many typical attributes of real estate registration are consistent with the characteristics of blockchain. Real estate transactions can be directly connected to the registration system in the form of smart contracts. Blockchain technology has made the registration process more digitized and automated. But during the process of the review， it still cannot replace by the staff of the real estate registration agency in the short term. Blockchain makes the imputation of registration errors more objective and de-procedural. The situation should still be distinguished and regulated. The characteristics of blockchain technology have brought personal information security risks and legal relief risks to real estate registration. It is necessary to improve legal regulations to prevent risks， to rationally use the characteristics of blockchain， and to find a balance between technology and rules.

【Keywords】blockchain; real estate registration; personal information protection; civil code; legal risks

（责任编辑：王中）

［收稿日期］2023-01-10

［基金项目］国家社会科学基金重大项目：自然资源权利配置研究（15ZDB176）；湖南省自然资源厅重大科技项目：湖南省全民所有自然资源资产产权体系实现机制创新研究（ZFCG2022068004）。

［作者简介］柳婷婷，法学博士，湖南财政经济学院法学与公共管理学院讲师、湖南经济与社会发展研究中心特聘副研究员。

［1］ 2021年4月12日，笔者在Beck-online数据库中以 Blockchain Grundbuch 为关键词进行检索，在民法领域中有57篇评注、判例、文章或观点集。