从政府信息公开角度探讨不动产登记查询规则

冯立涛

摘要：对不动产进行登记，主要目的是维护交易安全，体现物权公示公信原则，而不动产登记信息的查询便是为此而服务的。本文以《物权法》作为切入点，以不动产统一登记制度的构建为背景，根据当前不动产登记信息查询的现实状况，从不动产登记信息查询内容、公开对象等角度对不动产登记查询规则进行了科学的分析，对进一步完善不动产登记信息查询工作进行了有效的探讨。

关键词：政府信息公开；不动产登记；查询规则

中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）019-000-02

从《物权法》角度分析，不动产查询是落实物权公示原则的重要手段，也是衡量物权是否公示以及公示程度的重要标准。随着当前房地产热的不断升温，不动产登记部门在面对公众的不动产查询工作中，也面临着一些新问题，在实际操作中“重登记、轻查询”现象较为突出，不动产登记是物权公示原则的一个方面，不动产查询是物权公示原则的另一个方面。不动产查询权利若不能真正实现，物权公示原则也难以真正落实，为此，笔者结合相关法律法规以及多年的从业经验，从政府信息公开角度对不动产登记查询规则进行分析，对今后不动产登记查询工作的发展方向进行探讨。

一、不动产登记机构应依法依规确定不动产登记资料信息公开的对象

公示物权目的在于方便查阅和了解，若第三人在登记后难以查阅的话，便谈不上公信力和登记公示，故而二者的一个重要表现便是第三人可否对登记内容加以便捷查阅。

就“公示原则”层面而言，应当公诸于世不动产有无物权的情况，从而使得第三人有所了解。但同时又不能公开全部详细资料，换言之即有必要限制查询主体，然而是否限制公示则有很多争议。其中有研究者觉得“公示”实际上就是向全社会公开物权移转、设定的事实，所以应当允许任何人对登记资料加以查阅，认为登记资料是允许任何人查阅的共信息，无需在法律上限制查阅主体，而在实践中后者也极难操作。

笔者认为，查阅登记资料“权利主体”应一致于公示原则。然而公示和登记内容却不等同于“全社会公开”，其应以设立公示制度的目的作为起点，即将其目的定位为向社会公开设立和移转物权的事实，对不具备交易意愿者则无需提供查阅登记资料。故而若面对无参与交易意图而仅仅打算了解登记权利人情况者时，便无需公开，故而《物权法》限制了查询登记资料的主体。应以平衡交易安全和登记权利人个人隐私保护二者之间的矛盾为核心，对各种模式的开放程度作出利弊分析，根据信息涉及个人隐私程度的不同，将不动产登记信息进行类别区分，从而确定相应的查询主体和查询范围。

二、不动产登记机构应根据授权界定不动产登记资料信息公开查询的内容

《物权法》中提到物权归属根据为归登记机构管理的不动产登记簿，后者指的是登记机构按照相应规章制度制作的记录不动产情况的文件。按照《不动产权属登记信息查询暂行办法》的内容，其可包括原始登记凭证和不动产权属登记簿两大类别，因为不动产登记簿的设立目的在于体现不动产及其法律情况，故而其内容也多划分为“自然状况”和“权利状况”两个主要部分。其过程中出现的各种资料对于确定物权内容和归属，对国家行政管理、国民权利的维护都有着不小的作用。

登记资料又可以进一步划分为两个类别：其一是向全社会公开者，及主要是不动产层面的一系列权利负担情况——包括是否已经设定了地役权、是否已被查封、是否设定了抵押权之类。作为登记机构，其有义务将此种信息向全社会开放并提供复制的便利。其二是其他登记资料——包括不动产权属情况和权利人个人资料之类，因为其多数涉及个人隐私故而只能仅限特定人群查询。然而一旦交易中有登记权利人，就意味着后者也有进行交易的意向。为此，登记权利人有必要出具授权手续，从而最大限度杜绝恶意查询。

笔者认为，对登记资料中可以经申请而予以查阅者应加以限制，首先，在未经同意情况下无权查询权利人个人资料；而仅可查询有限信息。其次，在权利人同意的前提下也要作出适当限制。如有关其联系方式、家庭情况之类便无需公开。如此则应一方面详细记载登记资料，另一方面对之予以分类，在登记簿上记载物权变动、权利负担之类内容并予以公开，与此无关者则不宜记载，也无需向全社会公开。

三、不动产登记机构有义务依法提供查阅、复制登记资料的便利

不动产登记资料是由作为行政机关的登记机构在履行登记职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息， 从《政府信息公开条例》规整的政府信息来看，不动产登记资料应属于依申请公开的政府信息。不动产登记簿在性质上属于依申请而公开的不动产登记资料，公民、法人或者其他组织可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，依法申请查询相关信息。

作为专门负责登记的登记机构，其既有审查权利，也有公示义务——即向相应利害关系人、权利人提供与之对有关资料的查阅、复制义务，以此来促进交易、保证安全。若登记机关无故拒绝查询而造成消极后果者，则应承担责任。在获得授权后，登记机关也有义务将登记权利人财产隐私方面的资料公开，但也应做出必要的秘密保守约定，不得擅自扩大登记信息的查询范围。故而在原则建立过程中，应同时顾及登记申请人和利害关系人双方的隐私权和知情权。要综合各层级法律法规，借鉴国外区别分类限制模式，在立法层面统一规定不动产登记信息中的登记结果信息可供任何单位和个人查询，而权利人、利害关系人可依法查询原始凭证信息；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料信息。不动产信息查询也不能一览无余，而应视隐私程度不同进行分类，根据查询主体分级公开，如房屋坐落位置、面积大小等一般信息可以放开查询，交易价格等隐私性信息，查询应有一定的限制。公开查询意味着获取信息的权利，也代表着保护隐私的义务，每个查询主体的都应承担相应的责任。不动产登记机构还可将房屋电子登记簿信息系统通过数据库接口与公安户籍、民政管理、地税征管、人民银行征信、住房公积金监管、工商管理、审计、统计、金融等部门连接，建立相关信息实时共享的网络。

四、进一步提升查阅、复制不动产权属档案利用工作水平的有效措施

1.加大宣传力度。广泛宣传《物权法》，提升国民对之的理解，对保护财产权观念和物权意识加以强化。以此来真正发挥该法律的作用。

2.将权属查阅制度统一化和公开化。如今，社会各界都有很大的不动产权属档案信息需求量，但不同个体会有着不同的档案信息利用程度。一系列法律、法规都在此方面做了相关规定，将“保密”、“公开”二者关系加以正确处理。

3.不动产登记部门有必要充分保管、鉴定、整理、分类各种登记部门移交的不动产登记资料，将各类不动产权属档案所具备的密级加以制定，并一直来确定查阅范围。要通过对信息查询电子化的建立与规制、对查询申请人资格证明标准和查询收费标准的合理设定，来完善查询的程序。

4.充分利用移动互联网络简化办事程序。从节省费用以及给当事人（尤其身居外地者）查阅登记簿提供方便的层面而言，应将不同地区登记机构的各种登记簿加以“网络化”，以建立门户网站、微信公众服务号等形式，为移动互联网和手机用户提供自助查询服务， 通过提供“一站式服务”有效降低档案信息利用人的查询成本。

5.动态地对不动产权属档案工作“服务性”予以增强。落实“以人为本”的指导思想，把“人民利益”作为所有工作的“起点”和“终点”，以满足广大群众日益增强的服务需求。

6.建立统一公开的不动产权属档案查阅制度有利于促进房地产档案事业的发展。登记部门通过社会各界对不动产权属档案的利用，发挥不动产权属档案的作用，使人们认识到不动产权属档案的价值和档案工作的重要性，进一步扩大社会公信力和影响力。

参考文献：

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