关于物业公司加强内部控制的几点思考

宋彬

随着人民群众生活质量提升，消费能力增强，越来越多的人开始关注服务业，如旅游、餐饮等。再加上疫情之前房地产行业迅速发展，物业管理也随之深受关注。物业领域在我国发展时间相对较短，起步时间较晚，虽然也获得了一些成绩，但依然存在许多问题，尤其是内部控制方面存在缺陷较多，这会制约物业公司后续参与市场竞争。因此，探究物业公司内部控制具有一定的现实意义。

内部控制的定义和特点

内部控制是指企业规范、管理、监督内部生产经营相关活动，保证其稳定有序开展并实现预期战略目标过程中实施的一系列活动。

内部控制的主要特征包括：

第一，内部控制是个过程，与企业的决策、执行、监督等息息相关。

第二，内部控制的主体是企业所有员工，不仅限于管理人员。

第三，内部控制目标由多种目标共同构成，是一个完整的管控体系，不仅仅在于预防差错或防范舞弊，而是包括运营目标、战略目标、报告目标、资产目标、合规目标等。

物业公司加强内部控制的重要性

提高物业公司财务管理水平

物业公司管理工作复杂多样，财务管理是其中之一，高效的财务管理有助于企业全面掌控内部经营发展过程，规避风险并提高收益，为实现预期战略目标夯实基础。内部控制是财务管理的重要保障，无论物业公司实行财务核算，还是开展财务监督活动，都离不开内部控制建设，通过加强内部控制，帮助财务部门人员获得真实准确的财务数据和信息，便于加强财务核算，同时提高核算精度，也为管理人员制定决策提供依据，保证决策科学可行，从整体上提高财务管理质量。

助力物业公司预测市场发展

物业公司做好内部控制工作，还有助于对市场发展趋势等做出科学合理的预测，进而在此基础上制定完善的财务规划，保证财务管理顺利运行，为公司发展奠定良好的基础。现阶段，物业管理行业竞争越发激烈，物业公司要想在新时期突破挑战，扩大市场份额，实现高质量发展，必须加强内部控制。加大内部控制力度可促使物业公司准确预测未来的市场发展趋势，明确市场波动规律，以此为参考设计健全的经营管理计划，为后续推进经营活动提供借鉴，保障业务活动的开展方向精准且合理，从而获得更好的发展成效。

物业公司内部控制现状和存在的问题

公司内部控制意识薄弱

第一，在物业公司经营发展过程中，领导层发挥着主导作用，也是制定内部控制决策的核心人员。而部分管理人员深受传统思维和意识的影响，自身内部控制意识薄弱，未意识到内部控制的重要性，导致内部控制无法有效推进。

第二，基层员工通常是听从上级人员的安排，在管理人员不正确意识的影响下，基层员工通常也忽视内部控制，违背了内部控制要求全员参与的规则，物业公司缺乏内部控制氛围，内部控制实际效果可想而知。

内部控制制度不够完善

通过了解国内物业公司内部控制执行实际过程得知，内部控制制度不够完善是普遍现象，这对物业公司推行内部控制产生了负面影响。

第一，部分物业公司虽然建立了管理制度，但都属于基本管理制度，未针对内部控制建立专门的制度，造成内部整体制度结构不够完善，内部控制管理方面漏洞较多，很容易引发经营风险。

第二，部分物业公司虽然对内部控制制定了专门的制度，但是制度内容并不完善，许多条例比较粗略，很难为实践工作提供有效指导，进而造成内部控制无序开展，效率也不尽如人意。

第三，部分物业公司虽然建立了内部控制制度，但通常是照搬其他企业，忽略了自身实际情况。众所周知，不同行业以及公司的发展情况各不相同，内外环境也各有差异，完全照搬或套用的方式显然不合时宜。现行的内控管理制度无法在内部控制实施过程中发挥真正作用，长此以往，内部控制还可能沦为形式主义，加剧经营管理风险。

全面预算管理落实不到位

风险是各行各业都无法彻底避免的，物业公司在经营管理中也可能面临各种各样的风险。在众多风险中，财务风险较为常见，若无法有效控制财务风险，公司经营效率会大打折扣，其他方面也可能深受冲击，后果不堪设想。落实全面预算管理是控制财务风险的重要手段，因此，物业公司应积极执行全面预算管理。实施全面预算管理有助于公司科学配置资金、合理使用资源，并从源头上为财务风险控制提供坚实保障。

第一，缺少全面预算管理制度，全面预算管理和公司内部控制目标相脱钩，导致全面预算管理效果不佳，还造成公司财务风险加剧，经营风险发生率不断上升。

第二，有关工作人员在全面预算管理落实过程中使用的方法存在不合理性，预算未覆盖全部经营内容，预算项目也是一成不变，没有根据公司实际情况及时调整和完善，很容易引发风险，内部控制目标也无法实现。

监督力度有待提升

强化监督是内部控制工作中的重要一环，做好监督工作有助于提高内部控制效率。但是监督力度不够以及监督体系不完善等是物业公司的常态。部分物业公司现行的监督制度和体制存在漏洞，在日常工作过程中，审计部门没有严格遵守要求和规定执行任务，造成内部控制工作效率低下。许多物业公司虽然建立了专门的监督管理部门，但是缺乏对应的工作流程和标准，人员开展工作无据可依，监督制度很难落实。再加上物业公司管理事务较为繁杂，影响审计工作的因素較多，审计效率低下的问题长期存在，内部控制质量得不到保证，公司经营也受到制约。

缺乏风险管理体系

通常情况下，物业公司开展内部控制的目的在于规避风险，确保各项业务和经营活动如期开展。而要达到该目标，必须要完善风险管理体系，加强风险评估，做好风险管控。但对物业公司内控现状实现深入分析发现，许多公司缺少风险评估和风险管控制度：第一，风险评估机制不够完善，难以及时识别经营活动中存在的风险，随着风险不断积累，一旦爆发，公司遭受的损失不堪设想。第二，风险管控机制也不够健全。在处理经营风险的过程中，公司的应对能力有待提升，无法提出可行的应对方案，不仅经济收益受到影响，未来发展也会受到阻碍。

物业公司加强内部控制的有效对策

强化思想认知

第一，管理人员首先要正视内部控制，明确其重要性，同时引导其他工作人员共同参与内部控制，在内部营造全员参与内部控制的氛围，强化全体人员的内控认知。

第二，健全内部组织架构，合理分配各部门以及人员的职责，督促工作人员各司其职，共同助力内部控制工作开展，并提高内控效率。

第三，注重加强人员培训，除了增强其意识之外，还应增强其内部控制专业能力，丰富其内部控制理论知识，提升工作人员的综合水平。此外，还应完善绩效考核制度，在绩效考核过程中引入与内部控制效果相关的指标，保证考核结果公平公正且客观准确，进一步调动员工的积极性，端正其工作态度，为达到内部控制目标提供人力资源支持。

完善内部控制制度

第一，除了原有的基础性管理制度之外，物业公司应以内部控制角度为切入点，建立针对性的制度，并保证该制度和其他制度相互独立，尽快弥补原有制度方面的不足，也防止工作人员混淆内部控制和其他工作内容。

第二，及时补充内部控制制度内容，保证内部控制条例的准确性以及全面性，为工作人员开展内部控制提供依據，也为实现精细化内部控制管理打好基础。

第三，作为领导人员，应意识到内外环境并不是一成不变的，结合现实情况来看，企业内外环境在无时无刻地发生改变，因此，制度不能一成不变。长期不变的制度会制约内部控制，物业公司应根据实际情况对现行制度做出调整和完善，保证制度规范有效，助力公司应对风险，突破瓶颈。

实行全面预算管理

预防并管控财务风险是物业公司内部控制中的核心内容。经上述分析发现，许多物业公司全面预算管理落实不到位，导致内部控制效果不佳，还加剧了风险。因此，在后续发展过程中，物业公司需积极开展全面预算管理，发挥全面预算管理的优势，发挥内部控制的实际价值，规避财务风险的同时，提高企业经营效益。比如预算人员在以往主要利用增量预算模式，在新时期可应用零基预算，并参考公司的实际情况，结合发展战略目标，在不同阶段提出针对性的预算方案，使预算管理范围更大，同时减少资源浪费，提高资金使用率，保障现金流动充分，实现规避财务风险的目的。

完善内部监督审计体系

要实现预期的内部控制目标，物业公司还应完善内部监督审计体系，及时发现内部控制实施过程中的问题和不足之处，并采取合理的方法解决。

第一，物业公司应根据自身实际情况，建立监督管理制度，完善管理内容，明确监督流程，为相关工作人员实践提供依据和参考。

第二，成立专门的内部控制监督管理部门，并指定专业人员，并将人员切身利益和内部控制效果相挂钩，督促人员严格遵守监督管理制度，实施监管工作，及时指出内部控制中的风险，并使用合理的方法应对。

第三，还有必要落实内部责任追究制。针对员工的不当行为，比如违反相关规定和要求并导致风险产生或造成企业遭受损失，必须要及时寻找责任人，并做出对应的惩罚或处理，也针对其他人员产生警醒作用，保障监督管理到位。

建立风险评估与管控机制

针对目前物业公司风险评估和管控方面存在的问题，必须要尽快解决，保障内部控制达到预期的效果。

第一，作为物业公司的内部审计部门，应该积极承担责任，全面且细致地审核所有业务报表，深入分析和探究预算方案，并对外部市场环境展开全方位调研，分析经营方案是否可行，并评估其风险指数。

第二，所有风险评估活动完成以后，内部审计部门需要出具对应的评估报告，在其中提出针对性的建议，再将其反馈给领导人员，领导人员再次审核并做出最终决策，通过优化风险评估和管控体系，在经营管理全过程中贯穿内部控制，使物业公司抗风险能力提升，帮助公司实现稳定和谐发展。

第三，内部控制过程中的风险评估和管控应落实到经营管理的每个环节。因此，物业公司应参考自身的经营业务特征，从以下三个方面着手，分别是事前风险防范、事中风险控制、事后风险管控，从全局做好风险预防及防控，降低风险发生率，减少不必要的损失。

综上所述，随着时代以及经济快速发展，尤其是我国房地产行业在过去的一段时间迅猛发展，物业领域受到了整个社会的高度关注和重视，大量物业公司涌现，使得物业行业竞争越来越激烈，在该时代背景下，内部控制的重要性不言而喻。对于物业公司而言，加强内部控制有助于提高物业公司财务管理水平、助力物业公司预测市场发展、强化物业公司对资金的管理。但是通过了解实际情况发现，目前我国物业公司内部控制方面存在问题较多，主要包括公司内部控制意识薄弱、内部控制制度不够完善、全面预算管理落实不到位、监督力度有待提升、缺乏风险管理体系，需尽快解决上述问题，为后续发展夯实基础。本文通过分析提出了相关对策，包括强化思想认知、完善内部控制制度、实行全面预算管理、完善内部监督审计体系、建立风险评估与管控机制，希望能帮助物业公司克服挑战，应对竞争，实现高质量发展。

（作者单位：成都德冠物业管理股份有限公司）