房地产开发企业纳税筹划之重点与方法研究

李弦 武汉城投房地产开发有限公司

在房地产企业运营成本中，建安成本占据比例最高，其次是税收成本，建安成本对于保障建筑产品安全至关重要，企业为了降低生产成本，盲目减少建安投入可能会造成建筑产品危害公众人身安全。因此房地产企业要节省运营成本，需要从税收成本入手。房地产企业项目开发中，涉及税种多样性较强，比如土地增值税、企业所得税、城建税等，因此企业可以通过科学性纳税筹划降低企业税负。

一、房地产开发企业纳税筹划重要意义

（一）降低企业资金负担

房地产开发企业通过合法性、科学性纳税筹划可以有效降低企业资金压力，为企业节省资金。企业采用合理性纳税筹划，可以最大程度上提高税后利润，并强化自身财务管理能力，从而加强企业核心竞争力。企业可以利用节省资金进行新项目研发，提高企业创新创造能力；或者根据利润增长幅度，降低产品售价，从而提高企业竞争优势，有利于推动企业持续发展。

（二）加强市场宏观调控

我国目前处于市场经济环境中，政府主要通过税收方式参与市场调节，通过税收政府可以对生产者、消费者行为进行有效把控，从而加强国家宏观调控力度。现阶段我国房价持续升高，对民众需求影响较大，因此需要政府与企业形成合力降低房价。我国政府不断加强市场调节力度，出台相关调控政策。同时企业积极实施纳税筹划，及时响应政府调控政策，根据国家政策引导，从而实现稳定发展。企业纳税筹划可以深化政府宏观调控政策落实，加强政府调控效率，提高调控成果，从而推动房价降低到合理区间，保障民生需求。

（三）优化国家税务系统

房地产开发企业采用纳税统筹可以在短期内降低税负，从而导致现阶段国家税收减少。从宏观层面看，房地产开发企业采用纳税筹划，税务部门在引导企业合理进行纳税规划时可以发现自身工作薄弱并及时进行改正，有效推动税收系统构建完善；同时企业将节省税金用于开发其他项目，提高自身创收能力，企业利润进一步增长，在带动国民经济发展的同时缴纳更多企业所得税，提高国家财政收入[1]。

二、房地产开发企业纳税筹划原则与重要目标

（一）纳税筹划原则

1.合法性

合法性原则是指房地产开发企业实施纳税筹划要以国家税法为前提，在法律允许范围内对企业经营过程进行前端设计，从而降低企业税收成本，最大程度上提高企业经济效益。企业开展纳税筹划工作首要遵循原则即是合法性原则，依法纳税是企业及企业领导者应尽义务，国家法律明令禁止企业通过偷税漏税等行为减少企业应缴税额。房地产开发企业管理者要深入了解国家税收法律，做到懂法、守法，从而保障纳税筹划工作合法性。

2.等价性

等价性原则在房地产开发企业中主要要求企业收益要不小于付出成本，从而保证企业收入逐渐提高，推动企业持续发展。纳税筹划本质上属于企业财务管理工作，主要目的是通过减少企业税收金额，达到增加企业经济效益目的[2]。纳税筹划作为企业财务重要工作内容之一，产生经济效益同时也需要企业付出人力、物力等成本，比如纳税筹划准备工作、推动过程中所需资源等。房地产企业进行纳税筹划工作时，要以等价性为原则，做好前端设计工作，保证纳税筹划工作投入成本不大于产生效益。

3.可承受性

在市场经济大环境下，企业收益与风险存在正相关关系。企业通过某种经济活动得到的经济效益越大，该项经济活动风险性就越大。企业自身需要具有较高防范风险、化解风险能力，才可以保证高风险性纳税筹划方案顺利实施。房地产开发企业要想最大程度上提高经济效益，就需要企业承担风险性较高的纳税筹划方案。但部分企业盲目选择高风险方案，风险控制超出企业可接受范围，会造成企业项目进度迟缓、资金链断裂等状况，不利于企业长远发展。因此，房地产开发企业要以可承受性为原则，结合自身抵御风险能力选择方案。

（二）纳税筹划目标

1.税后收益最大化

传统企业纳税筹划目标是税负最小化，税负最小化工作具有一定局限性，以减轻税负作为唯一工作目的会导致一方面税负最小化工作与税后收益最大化工作存在一定重复性，部分减税工作内容相似度较高；另一方面在工作过程中会引发大量非税因素成本，以至于税负最大程度降低，但是企业投入成本增加。税后收益最大化转变传统工作理念，综合考虑税收因素及非税因素，有效克服税负最小化局限性，因此企业要将税后收益最大化作为纳税筹划目标。

2.获取货币时间价值

货币时间价值是指货币随着时间推移产生的，高于原有货币价值的增值额。纳税筹划重要目标之一是获得货币时间价值。房地产企业采用合法性纳税筹划方式延期缴纳税款，利用相关资金投资、开发其他项目，进而产生更大经济效益，从而获得货币时间价值。通过纳税筹划一方面可以帮助企业获得货币时间价值，另一方面可以提高企业资金周转量，拓宽企业项目覆盖面。因此，企业在纳税筹划中要注重对货币时间价值的获取。

3.减少涉税风险

涉税风险是指企业或企业负责人在缴纳税款时出现违规或违法行为的一种可能性，涉税无风险是纳税筹划工作理想目标，企业不可以利用通过纳税筹划获得直接性利益，但可以大幅度降低涉税风险，避免税务部门对企业开出处罚通知。房地产开发企业通过纳税筹划，减少涉税风险，一方面可以提高企业名誉，树立企业良好形象；另一方面可以提高企业财务工作人员能力，构建完善财务系统，推动企业持续发展[3]。

三、房地产开发企业纳税筹划中存在的问题

（一）缺乏专业人才

部分房地产开发公司纳税筹划人员数量不足并且专业性税务技能较为缺乏，企业税务部门建立不完善，纳税筹划工作由企业财务人员负责，企业财务人员存在专业知识不对口情况，开展纳税筹划工作较为困难。同时部分房地产开发公司与税务机关沟通频次较低，对税收政策缺乏深入了解，进一步加大工作难度。

（二）税收风险重视度较低

影响房地产开发企业经济效益因素较多，包括市场环境、民众经济能力等，企业受到客观因素影响可能会增加企业财政风险概率，因此风险意识对于房地产开发企业意义重大。但目前部分房地产开发企业对风险意识缺乏重视，认知程度较低，盲目选择风险性较高的纳税筹划方案；另外还有部分企业提高对风险意识重视度，但缺乏正确工作机制，防范风险工作缺乏深入性、系统性，以至于为后续税务清算、税收稽查工作埋下隐患。

（三）税务法律法规了解缺乏深入

合法性原则是纳税筹划工作首要遵循原则，企业税务人员在工作中要详细了解税务相关法律法规、税收政策等，要根据相关规定进行纳税筹划工作。现阶段部分企业参与筹划人员具备一定程度的专业税务知识，但对于实时税务政策了解程度较低，导致在一般性项目中，纳税筹划工作完成度较高，综合性、复杂性较高项目，纳税筹划工作进度缓慢。同时，参与筹划人员对法律法规了解不深入会导致纳税筹划工作存在涉税风险，影响企业稳定发展[4]。

四、完善房地产开发企业纳税筹划方法

（一）打造专业人才队伍，提供筹划智力支撑

房地产开发公司要加强引进与培养纳税筹划专业性人才，具体方式如下：第一，建立专门部门，保证人员工作独立性。纳税筹划工作工作量大、工作难度高，因此需要企业建立专门筹划部门，并配备多名筹划专员，专员需要具有纳税筹划工作能力，从而提高纳税筹划工作效率、效果[5]。第二，要对既有人员进行培训。对现有筹划人员进行专业性定期培训，培训内容包括规范业务操作流程、提高税务知识素养等，通过培训可以规范筹划人员业务操作流程、丰富专业知识储备、打造高素质、高水平人才队伍，保证纳税筹划工作顺利落实。第三，企业要加强人才引进力度，重点引进注册税务师、注册纳税筹划师等人才，由专业性人才带领筹划队伍开展纳税筹划工作，同时要鼓励既有人员与引进人才积极交流，提高筹划能力，从而不断完善企业纳税筹划工作，加强企业核心竞争力。

（二）提高风险防范意识，审慎开展筹划工作

我国税收征管体系建设逐渐完善，企业开展纳税筹划工作要严格遵循合法性原则，审慎开展相关工作，企业要加强筹划人员风险防范意识树立，保证纳税筹划工作严谨性、合法性。筹划人员要深入了解房地产行业特点，全面了解企业所有项目开发情况，从而针对性选择税收优惠政策。企业可以成立纳税筹划风险控制部门，引进部分具有相关工作经验人员，通过风控部门加强对纳税筹划风险把控；另外，企业还可邀请注册会计师、税务师等专业人员指导纳税筹划工作，开展风险防范意识讲座，从而提高筹划人员风险防范意识，达到企业规避筹划风险的目的。

（三）加强部门合作力度，构建完善监督机制

房地产项目开发建设分为前端设计、中期建设及后期统计三阶段，纳税筹划工作贯穿项目整体周期。要想顺利开展筹划工作，要对企业一般性业务活动进行规范完善，规范性业务活动可以为筹划方案设计、落实提供有力支撑[6]。房地产行业作为重点行业，国家始终对房地产企业重点关注，会主动参与房地产市场调节，国家会根据市场实际情况实时调整相关政策，从而对企业经营造成影响，因此企业要时刻关注国家政策导向，及时调整纳税筹划方案，从而促使纳税筹划方案价值最大化发挥。另外，纳税筹划工作需要公司不同层级部门积极配合，筹划部门领导要具有大局观、整体观，要以宏观意识开展工作，引领筹划人员统筹规划。因此，企业管理层及各部门领导者要加强对纳税筹划重视，积极配合纳税筹划工作，比如现阶段部分企业采取以票控税把控增值税，增值税发票验证需要经过防伪税控系统和交叉稽核手段共同验证，增值税进项税额抵扣的征管制度要求企业重视增值税专用发票的取得、验证、保管和抵扣，因此采购部门要深入了解增值税。同时企业要构建完善监督体系，总结反思机制。企业可以构建完善纳税筹划监督机制，通过聘请专业素养高的监督考核人员，对各部门筹划方案执行情况实时监督、随机抽查，在方案实施后，要分别从企业整体及各部门角度开展效果评估、考核。

（四）加强税企沟通，提高方案实用性

税务机关是对税法理解程度最高的单位，在法律允许范围内，税务机关对税法使用拥有较大税收自由裁量权，因此企业要加强与税务机关沟通，积极了解最新政策、深度学习相关法律，在纳税筹划方面与税务机关取得共识，从而推动纳税筹划工作有效开展。具体方式如下：第一，企业要与本地区税务征管部门积极交流，对风险性较大涉税问题寻求税务征管部门帮助，从而树立自身优质纳税信誉及企业形象。第二，在设计纳税筹划方案时，要严格依据税务征管部门意见进行改进，对政策条款、法律条文理解不深入地方，企业筹划人员要及时向征管部门咨询，从而保障设计方案合法性[7]。房地产企业与税务机关积极沟通一方面有利于房地产企业及时了解国家最新下发的税收政策、法律法规等，另一方面还有利于房地产企业了解企业所在地税务征管部门对纳税筹划方案的意见，从而及时对方案进行改正，降低涉税风险。

（五）健全工作流程，多阶段开展纳税筹划

系统性工作流程是企业有效开展工作的前提，同时也是企业稳定发展的保障。因此房地产开发公司需要制定系统性、全面性纳税筹划制度，为纳税筹划工作提供制度引导，保证纳税筹划工作落实在工作各环节中。具体可从以下方面入手：第一，要在项目开展前期，根据相关资料数据，整体性、高层次做出布局规划。企业在项目开展前期投入资金在整体项目周期中占比最大，因此纳税筹划工作要注重项目前期重要性。同时企业需要根据纳税筹划工作开展情况做出最后决策，因此，房地产企业应结合企业经营方案及纳税筹划方案对企业项目规划、产品开发、销售模式、集资渠道等进行科学性部署。另外纳税筹划方案指向与企业发展战略部署联系性较强，房地产企业要根据自身企业整体发展部署，科学选择纳税筹划方案，从而提高纳税筹划方案与企业发展适合度。第二，项目建设过程中要注意纳税筹划工作重点合理分配。施工阶段流程较为繁琐，重要环节较多，而不同环节对扣除项目影响存在较大差异性，比如对土地增值税进行纳税筹划，税法支持房地产企业对部分开发成本进行融合[8]。第三，在项目完成后，开展房产销售工作时，要对房地产销售收入进行合理规划。企业筹划部门可以在房地产项目开端，根据既往经验及数据并结合扣除项目及开发成本对应缴税金进行预测，从而保证企业可以随时调控价格，有效降低应缴税额。

五、结语

房地产行业竞争日趋激烈，企业需要在自身可承受风险范围内合法性、等价性开展纳税筹划工作，减少企业财政压力，提高企业核心竞争力。因此房地产企业要加强纳税筹划工作，企业需要打造专业化人才队伍，完善工作流程，加强税企沟通，构建监督机制，提高风险防范意识，从而做到减少自身财政负担，提高企业可用资金，进一步提高核心竞争力，保障企业良性运转，为民众提供优质建筑产品。