基于优化营商环境背景下的“交房即办证”改革研究

文／陶金鑫、商晓静、曹梦宇、李文文 山东省泰安市不动产登记和交易中心 山东泰安 271000

引言：

我国不动产统一登记制度实施以来，原来分散的登记遗留历史问题逐步显现，其中住权和产权不同步的问题尤为突出，困扰和阻碍着不动产登记业务的正常办理，也给市民生产生活造成很大影响。为深化“放管服”改革、优化营商环境，提升政府服务效能，切实解决交房、办证不同步问题，从源头控制新的房地产历史遗留问题的产生，规范房地产市场秩序，山东省泰安市自然资源和规划局不动产登记和交易中心通过创新举措，深化流程再造，推出“交房即办证”服务模式，推动不动产登记服务便民化，为企业群众带来切切实实的便利。

1、“交房即办证”改革的背景

1.1 政策制定为改革奠定基础

买房，是老百姓生活中的一件大事，但长期以来，因房屋建设周期较长，购房者从签订购房合同到项目竣工交房往往需要漫长的等待，交房后又因项目抵押、开发商不配合等情况，一时拿不到不动产权证书的情况时有发生，住权和产权的不同步让购房者往往无所适从，没有不动产权证，购房者在落户、子女入学、银行贷款、房产处置等方面造成了很大的困扰。为彻底解决“住权和产权不同步”这一关系千家万户切身利益的问题，2020年9月，泰安市自然资源和规划局联合住建局、税务局、银保监共同印发了《泰安市推广“交房（地）即办证”服务模式工作方案》，作为推进建设工程领域审批制度改革和优化营商环境登记财产指标的重要举措，正式开启了泰安市“交房即办证”服务模式。

1.2 传统不动产权证书办理模式

传统模式下，购房者需等待开发企业所建设的楼盘通过竣工综合验收并办理完不动产首次登记后，自行向开发企业索要购房发票、合同等必要的登记材料，准备齐全后，到不动产登记大厅申请办理登记。购房者从递交申请到缴纳税费，最后的领证至少需要跑一次，或因材料、手续不全甚至需要跑多次。

1.3 推行“交房即办证”的意义

“交房即办证”是指购房者在收房拿到钥匙，无论是按揭购房，还是全款付清，仅需在交房现场完成身份、材料核验，结清税款，即可在收房时同步办理不动产登记，领取不动产权证书，无需再自行跑不动产登记大厅，打通服务“最后一公里”，实现办证“一次不用跑”。

2、我市“交房即办证”改革中的主要做法

2.1 实行“交房即办证”的基本模式

我市“交房即办证”服务模式推出后，新建商品房在预售阶段，开发企业将“交房即办证”意向报房地产开发主管部门和不动产登记机构，不动产登记机构提前介入、主动服务、并行推进相关工作。开发企业在办理完成相关手续组织交房时，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为自愿提交申请的购房者办理不动产登记、颁发不动产权证书，同步实现收房与领证。

2.2 我市“交房即办证”的主要做法

2.2.1 数据既“引进来”又“走出去”

不动产登记机构通过开发共享接口调用公安身份信息、民政婚姻信息、住建网签备案信息等多项数据信息，为精简申请材料提供了基础，实现了材料更简、审核更准、下证更快。同时，向银行、教育、公积金、税务等部门提供不动产登记数据，满足社会化查询登记信息，实现“进一个部门，办多件事”。数据的互通共享，结果互认，简化了办事流程，加快办证效率，打通了“交房即办证”的关键前置。

2.2.2 深入运用“一码关联”

“一码关联”的运用为“交房即办证”奠定了基础。在宗地投入开发建设前，权籍调查提前介入，编制不动产单元代码，应用于规划、供地、审批、建设、验收、登记等全生命周期，充分发挥不动产单元代码的稳定性、持续性和特定性，把不动产单元代码作为数据对外关联互认的关键标识，实现“一码可查”。不动产单元代码承载的权属、坐落、界址、面积、自然状况等信息，在办理登记时，税务等部门可直接提取，进一步提高了办事效率。

2.2.3 充分利用“一网通办”服务平台

2019年，不动产登记系统与税务系统进行了互通，通过数据整合共享、流程优化再造、线上线下集成融合，自建了不动产+税务一网通办服务平台，开启了不动产线上登记新模式，开创省内先河。随着工作的深入开展，通过不断优化流程、完善平台功能，构建起了线上申请、后台审核、网上纳税、即时取证的业务办理新模式。通过宣传引导开发企业利用“一网通办”服务平台提前申请分户不动产转移登记，购房者只需在交房现场完成身份核验和缴税后，就能领取不动产权证书，极大节约了现场办理时间。

2.2.4 向信用优良的开发企业授权

通过在信用良好的开发企业授权设立登记服务点，把不动产登记窗口延伸到房地产开发项目现场。开发企业在办理完建设项目首次登记后即可随时为购房人办理过户手续，让购房人在项目现场领取不动产证，实现随时“交房即办证”。

2.3 推行“交房即办证”的成功案例

2021年4月，不动产登记机构通过联合山东欣升集团有限公司在泰安市容郡国际小区售楼现场举行了泰安市首次“交房即办证”仪式，现场近20余户购房者在领取新房钥匙的同时拿到了不动产权证书。山东电视台《早安新闻》、泰安日报、泰山晚报、网信泰安等新闻媒体对我市“交房即办证”模式进行新闻宣传报道，并给予了高度评价。购房者真正体会到了便捷高效的政务服务，获得感和幸福感显著提升。

通过不断地宣传引导及大力推广，截止2021年12月底，我市已实现吾悦广场、泰山院子、半山九里等18个项目交房即办证，惠及群众6250余户。

3、“交房即办证”的成效

“交房即办证”是深化“放管服”改革，优化营商环境，深入推进不动产登记服务便民化的一项重要举措，是一项民生工程、示范工程，维护了开发企业、购房者的合法权益，促进房地产市场和谐稳定发展。

3.1 缩短办证周期，实现产权住权同步

推行交房即办证，一方面缩短了购房者的办证周期，简化了办证流程，避免了繁琐的步骤，为购房者带来极大的便利。另一方面，购房者在收房时即可拿到“最具价值”的不动产权证书，实现了产权与住权同步，有利于解决落户、子女入学、抵押贷款等民生问题，而且有效防范了开发企业因资金链断裂造成的维权风险。购房者的房产也从“死资产”变成了“活动产”，满足了人民群众对美好生活的需求。

3.2 规范地产开发，提高企业荣誉

新建商品房交房即办证要求房屋建设各项手续必须齐全，房屋质量必须过硬。交房即办证的实施是对开发企业和项目建设各个环节的检验，有助于降低人力资源和项目综合开发成本，减轻了企业压力，进一步规范开发企业行为，提高企业的主体责任意识和社会责任，提升企业的品牌效益和品牌信誉。通过开发企业承诺依法依规开发，还在一定程度上倒逼开发企业严控质量、提升效率、诚信经营，避免偷工减料、违规提前交房。

3.3 缓解信访压力，优化营商环境

新建商品房交房即办证，是从保护购房者权益的角度出发，通过政府的行政手段，引导开发企业诚信经营、依法建设。交房即办证可以有效防止“烂尾楼”和开发企业违法违规建设等问题，减轻政府有关部门的监管压力，减少新的房地产历史遗留问题产生，避免因购房产生群体上访问题。同时，此项举措不仅进一步优化泰安市营商环境工作，更是提升政府各部门的工作效率，从根本上帮助老百姓解决办事难、办事慢的问题，为企业群众带来切切实实的便利。

4、推广中存在的问题及原因分析

4.1 交房未能办证，违规交房是关键

2019年11月，山东省住建厅、自然资源厅等部门联合发布了《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法〉的通知》，要求开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。项目综合验收的前提之一，是按规划要求，同步建设完成社区党群服务和政务管理、物业服务、教育、养老、卫生等公共服务设施配套公建并无偿移交相关部门。这些配套公建无疑增加了建设成本，导致部分开发企业动起了歪心眼，不履行建设义务违规交房。

4.2 微小开发企业执行成本较高

对开发企业来说，交房只是工程质量上达标，而办证则需要工程质量达标且项目无抵押。一方面，个别开发企业存在不按规划建设、建筑质量不达标、手续不完备等问题，导致一次验收通不过，需要花费很长时间整改，“交房即办证”难以按预期实现。另一方面，微小开发企业因资金链问题，在项目建设中往往办理了土地抵押或在建工程抵押，“交房即办证”意味着企业需要把抵押物办理解压，短期内需要投入大量资金来办理税务清算、贷款清算等，而对于资金链薄弱的微小开发企业来说，实施较为困难，部分微小企业对改革持徘徊、观望态度。

4.3 改革模式还不够优化

泰安在交房即办证改革中虽已惠及了6250余户群众，但尚未深耕于核心市场，垂直性较弱。一方面，由于房地产开发项目在办理验收手续时涉及不同部门的多个业务平台，各个平台之间数据共享不齐全，导致流程环节多、时间跨度长且往往需要多次测绘，甚至很多资料重复录入，费时费力。另一方面，办证周期大幅压缩，意味着政府各部门需要进一步提高行政服务效率和效能，强化各部门协作，从而消化庞大的前期工作量。

4.4 历史遗留问题难以解决

开发企业未申请办理不动产首次登记；正在走流程；项目资金链断裂；项目存在问题，尚未验收通过等等都是购房者不能及时拿到房产证的重要原因。“交房即办证”的推出，新房购置者欢呼雀跃，解决了增量问题，但是新政策却无法解决过往拿不到不动产证的遗留项目，对于存量的遗留问题，也要继续着力寻求解决之路。

5、相关建议及工作思路改进

5.1 敦促企业增强自身实力

“交房即办证”服务模式的开展，是对开发企业和项目建设各个环节的检验，对开发企业自身要求较高，促使开发企业重视建筑质量、品质和后期服务，严格落实在新建商品房不动产登记办证中的主体责任，降低购房者风险。鼓励开发企业要把“交房即办证”作为打造企业形象，提升企业信誉的良好契机，进一步规范开发行为，促使开发企业更加重视楼盘质量、项目监管和服务质量，最终以品质、口碑、业绩来赢得购房者的信任。

5.2 建立企业“红名单”制度

为激励开发企业自觉履行主体责任义务，探索推出精准服务举措，对积极主动申请开展“交房即办证”的开发企业，不动产登记机构安排专人靠上服务，主动协调规划、住建、审批等部门，开通绿色通道，及时跟踪项目规划核实、综合验收、房屋测绘等手续办理情况，确保项目在交房前，依法依规快速完成不动产首次登记。尝试建立企业“红名单”制度，对主动申请“交房即办证”的开发企业，在办理土地、房屋等不动产登记、权籍调查等业务时，进入绿色通道，依法依规最快办好。

5.3 深化各职能部门间流程协作

各验收责任部门要进一步梳理各自业务全链条，充分利用“互联网+政务服务”优势，推行一链受理、数据共享、成果共用。大力推行“多测合一”，将规划竣工、人防、绿地、不动产以及权籍调查等多个测绘事项合并为一个综合性测绘事项，实现“一次委托、一次测绘、成果共享”。进一步简化验收备案流程，全面推行建设工程联合验收制度，通过“一次申请、一家牵头、多验合一、限时办结”方式，压缩职能部门审批时限，实现简化办，一次性办，依法依规保障企业群众的合法权益。

5.4 持续加大宣传引导力度

“交房即办证”是一项民生工程，也是我市助推企业发展、持续打造优良营商环境的一项重要举措。要进一步加强对“交房即办证”工作的广泛宣传，增强政策解读力度。对市本级所有房地产项目进行摸底调查，按各项目进度统一登记造册，依据各项目的实际进度，科学、合理、统筹安排，对符合“交房即办证”工作要求的项目，积极引导开发企业纳入交房即办证范围，让“交房即办证”成为泰安不动产登记的“标配”，形成便民高效的新常态。

5.5 探索修改制式合同条款

探索将“交房即办证”作为选择性条款写入“新建商品房买卖合同（预售）”中，用法律保障住权产权同步到位，倡导房地产开发企业与购房人协商选择使用，逐步引导实现新建商品房交房即办证普遍化。

5.6 着力解决历史遗留问题

针对历史遗留问题项目，按照“证缴分离”“按照现状核实核测”“办证与违建相分离”的原则，逐项目拿出解决办法，形成处置意见，集中会审后，成熟一个、解决一个，积极推动已经出售的城镇住宅因历史遗留问题导致的不动产“登记难”。将解决的历史遗留项目纳入“交房即办证”范围，借鉴新建商品房“交房即办证”模式，针对性的推出批量办证模式，避免老百姓短时间内大规模的集中办理。同时，登记机构应采取有力措施，提高发证应急服务能力，设置专门受理窗口，简化登记环节，精简受理材料，缩短办理时间，让群众尽快办理完不动产权证书。

对开发企业依法取得商品房预售许可证，购房人签订购房协议、取得合法有效的销售不动产凭证且已履行相关义务，由于开发企业相关手续无法完善而影响购房人取得不动产权证的，将办理不动产登记与向开发企业追溯法律责任完善手续并行办理。

结束语：

泰安市推行“交房即办证”的做法，破解了长期以来“交房难交证”的突出问题，摘除了困扰广大购房群众的一块“心病”，是政府部门“刀刃向内”剜疮去疾，推进不动产登记改革的又一次创新。在这次革新中，泰安市不动产登记和交易中心坚持问题导向，勇于自我革命，从系统、流程、服务等多方面发力，建立“交房即办证”不动产登记全新服务模式，从源头上消除了过去交房与交证不同步带来的弊端，保障了购房者的合法权益，为购房者长期以来的“心病”注射强有力的“强心针”，真正让群众住得踏实、睡得安稳。新模式进一步规范了企业开发行为，引导企业诚信经营、依法建设，让“优胜劣汰”成为常态，让开发企业主动担负起办理不动产登记的主体责任，有助于房地产市场秩序的健康有序发展，促进了社会和谐稳定，取得了群众、企业、政府“三赢”的效果。同时，在推广中也能看到改革存在的一些问题，希望下一步有关部门能充分把握深入优化营商环境带来的机遇和挑战，多角度分析总结，不断优化“交房即办证”服务模式，让“交房即办证”深耕于城市核心市场，从点上试点到面上推开正真成为泰安“标配”。