房地产项目工程预结算的控制及管理

李庭勇 中国中建地产有限公司上海方程房地产开发经营分公司

一、房地产工程预结算相关概述

（一）房地产项目工程预结算的概念

从本质上看，房地产项目预结算就是指在开展房地产项目相关工作之前对所需要的资金进行预结算。房地产项目预结算控制是指在保证项目施工质量和施工进度的前提下，控制房地产项目的总成本。根据房地产项目预结算的实践经验来看，房地产项目预结算可以有很多种的方式，但无论选择哪一种方式都可以为房地产企业带来成本的降低，而且还可以保证房地产项目的质量和企业的利润[1]。另外，房地产企业实施项目预结算也可以对工程成本的管控起到监督的作用，避免项目施工过程中出现资源浪费的现象。不过项目预结算工作的开展对相关人员还是有一定的要求，相关人员需要根据房地产企业和项目的实际情况进行操作。

（二）房地产项目工程预结算的价值

房地产企业加强对项目工程预结算的控制和管理，可以在很大程度上提升项目预结算工作的可操作性，可以有效地控制项目成本，节省项目成本支出，为企业带来更多经济效益[2]。另外，通过对项目工程预结算工作的管理和控制还可以提高项目预结算审核的效率，方便有关部门根据预结算的控制和管理情况考核整个项目的资金使用情况。房地产企业也可以通过项目预结算找到施工中存在的问题，及时发现及时解决。

二、房地产项目工程预结算现状

随着我国建设事业的不断发展，我国建设工程成本的管理体制和系统日趋完善，工程预决算的质量也随之提高。但目前在建设项目的前期工作中，物业公司仍面临着诸多问题，需要房地产企业加以重视，积极寻找合适的方式解决。目前房地产项目工程预结算方面存在的主要问题是：一，关于预付款单位的使用问题。由于房地产工程的招投标过程中往往采用预算单价、结算清单等方法，造成投标文件的编制与工程的实际内容产生了一定的误差，从而对工程的建设、结算工作造成极大的风险；二，房地产企业内部没有建立完善的项目工程预结算管理体系，没有根据企业和项目的实际情况制定合适的标准和制度，无法有效地保证项目工程预结算的工作质量。

三、房地产项目工程预结算的工作要点

（一）关于预算编制的工作要点

在建设项目的预算中，物业公司要调动全体职工的积极性，在企业内部成立专门的预算管理部门，预算管理部门直接对企业负责，企业的管理者提出项目工程预算编制的整体目标，由各部门根据自身的情况制定分目标，并且制作预算编制方案，将目标和方案上交给预算管理小组。预算管理小组初步审批并且上报给企业管理层，获得批准之后，成为正式的预算方案，下发到各部门手中正式执行。正式的预算方案具备权威性，项目所有的收支情况都需要严格按照预算执行。同时项目负责人还需要注意项目预算不能随意超支，如果需要额外支取，需要项目管理部门向企业管理层提出申请，分析并阐明预算超支的原因，核算并上报超支后的具体金额，经企业管理层审批同意后才可调整并执行新的预算。各个单位应根据整个公司的总体预算，制定一个部门的预算，针对项目工程的基本情况、存在的问题、解决方案以及人员费用等细节进行商议，在自身职责权限允许的范围之内开展预算编制工作，合理控制成本和现金流，保证项目的正常进行。

（二）关于结算审核的工作要点

房地产项目开发过程中会受到很多因素的影响，导致项目工程结算环节出现很多问题，比如材料大幅涨价、社会因素变化、政策变化、现场变更、施工方虚报工程量、高估冒算等。为了有效地解决这些问题，房地产企业需要谨慎地开展项目工程结算工作，聘请专业的审计公司对项目情况进行详细考察，并加强和审计公司的沟通，明确审计内容和标准，依据工程合同、招标文件、勘察资料和竣工结算资料等进行审核，提高项目工程结算的质量[3]。

四、房地产项目工程预结算出现的质量问题以及产生的原因

（一）房地产项目工程预结算出现的问题

设计问题：在开展工程项目施工之前需要做好项目的设计工作，在正式开始施工前设计好施工图纸，并确保施工过程严格按照图纸进行。为了保证设计图纸的准确性，设计人员需要到项目实地进行考察，详细了解施工场地的具体条件，保证设计图纸和施工环境相吻合。设计图纸的作用一方面表现在为施工提供指导和依据，另一方面是为了完善施工方案。从中可以看出设计图纸对于现场施工和工程预结算的重要价值。然而，通过调查研究发现，当前很多设计图纸和建筑项目工程施工的环境条件并不十分吻合，设计人员没有充分考察施工现场，导致项目工程实际预结算的信息和设计图纸的信息有较大的出入，从而导致预结算无法准确控制。

招标问题：自从改革开放之后，我国的经济发展水平有很大的提升，建筑项目工程预结算也得到了大范围的推广，但是由于发展的时间比较晚，目前还有很大的发展空间和潜力。项目工程预结算在建筑行业并没有得到广泛的普及，很多企业也没有对项目工程预结算有充分的认识。最明显的表现就是房地产项目的招标环节。房地产企业在开展项目招标活动的时候，会受到很多因素的影响，施工企业获得中标资格之后，为了完成履约会降低工程质量或者做大量的变更，从而导致工程质量的降低或者工程造价的增加。

开口合同问题：房地产企业为了将项目尽快达到销售条件，常常会出现刚设计完图纸就需要施工单位马上施工的现象，考虑到如果采用固定总价合同会导致招标时间延长，很多业主方都会采用费率合同的形式或者是模拟工程量清单的形式估算合同总价，这两种签订合同的方式都是开口合同的方式，虽然在前期可以缩短招标时间，尽早签订合同，但是会给后期合同结算带来麻烦。一方面是由于采用这种方式会导致后期工程量核对需要花费大量的时间和精力；另一方面就是由于各个地方定额编制的水准以及清单描述的准确程度会有一定的出入，形成的价格也会引发争议。如果这些问题没有及时得到解决，最终可能会影响到房地产项目的正常交付，甚至需要花费更多的成本代价。

结算成本问题：在当前项目开发的过程中，很多业主经常选择总价包干或者是建筑平方米单价包干的形式，这种形式会产生一定的问题，在合同总价一定的情况下，施工单位为了保证变更签证环节利益最大化可能会选择压低措施费用报价的方式来抬高实体部分的报价。一般在投标阶段，业主会要求施工单位给出后期变更签证所产生的零星工程的各项单价，这部分的报价可能不会计入到投标总价中，因此无论是业主还是施工单位对此重视程度不足，但是一旦出现停工的现象，后期变更签证工程量会大幅度增加，这部分的费用就会剧增，严重影响项目收益。

图纸问题：图纸设计的质量也会直接影响到项目工程预结算的质量，关系到预结算工作的准确性和及时性。一些施工图纸没有按照严格的标准设计，存在问题表述不清、缺乏节点的详细说明等问题，这些都会给后期项目工程预结算工作带来麻烦。比如，钢筋接头方式，一些图纸中就表述不清、仅说明了采用不同连接方式钢筋直径的范围，但是没有详细说明不同部位钢筋的直径范围，给预算人员在后期预算工作中增加了难度。

结算时间问题：从原则上讲项目竣工验收时，业主和施工单位就应该办理完结算事宜，但是真实的情况是完成结算基本是在交付3-6个月后，甚至有的是一两年的时间才完成。这种现象产生的原因主要是部分图纸没有完全按照标准设计、图纸混乱、变更签证多、合同存在的争议较多、材料价格涨跌幅度较大需要调整差额、结算资料不全需要补充等原因。由于这些原因的影响，导致结算双方都需要较多的时间解决这些问题，而且随着建筑项目交收完毕，部分的管理人员都在分批撤出，很多问题变得更难解决，这些都会增加业主和施工单位的管理成本，引发双方的结算矛盾。

（二）工程预结算质量问题的原因

客观因素：房地产项目开发的周期比较长、工程量也比较大，因此很容易受到各种因素的影响，这其中最容易影响项目工程预结算的客观因素就是国家的政策。由于房地产项目开发和施工的时间比较长，这其间政府的政策可能会出现较大变化，比如政府针对市场环境调整完善房地产工程建设和预结算工作的制度，这就会导致原本符合政府政策要求的预结算计划变得不符合要求。另外，政府也可能改变房地产项目工程的审核标准，如果正赶上审核标准变动的时期，房地产企业项目审核就会增加很大的难度。

主观因素：房地产项目工程预结算质量影响的主观因素主要表现在预结算专业人员方面。房地产项目工程量巨大、预结算工作需要涉及很多环节，这就需要大量的专业人员提供服务，各个环节的人员如果没有充分的沟通合作，会导致项目一旦出现问题，很难找到可以负责的人解决问题。另外，预结算人员可能因为某些原因提高定额、虚报工程量，造成项目工程预结算的资料与现实不符。

五、房地产项目工程预结算的控制及管理措施

（一）完善工程建设组织管理体系

首先需要提升项目工作人员对预结算管理工作的重视程度，提倡所有员工都积极参加项目的前期工作；其次，必须对施工单位进行合理的预决算，确保施工进度；最后要使各个单位有一个清晰的总体发展和经营目标，并建立健全自己的职责体系，确保每一位员工都可以清晰自己的岗位职责，将责任落实到个人，从而保证在出现问题时可以在最短的时间内找到相应负责人。另外，建设单位必须重视建设单位在预决算中的作用，保证财政部门能够对其财政状况有一个全面的了解。

（二）提高项目工程设计的质量

为使房地产项目的竣工验收工作能够圆满完成，有关的设计者必须事先做好相应的工作，方便为项目工程预结算环节提供核算依据和数据参考。为了保证设计图纸的科学性和准确性，设计者应对现场进行深入调研，确定业主及合同方所提的规范与需求，以最小化后变更流程。此外，还必须在图纸上标明产品的规格和材质。设计人员需要不断了解新的知识和材料信息，为施工设计奠定基础，全面提升设计工作的质量，除此之外，设计人员需要和施工部门加强沟通，随时给施工部门提供技术支援和施工思路。

（三）加强房地产工程结算的质量控制

首先，施工单位要在前期结算阶段理清各部门之间的联系，理清设计部、施工部、项目部三方的责任和职权，强化对各部门的监督，从而提高工程的整体水平，确保工程的前期工作的正常进行；其次，房地产企业需要加强对招标环节的重视程度，坚持择优选择的原则，挑选合适的审计单位合作，以此确保项目工程预结算的整体质量。然而目前存在的现象是，部分稽查机构未能对楼盘的真实状况进行全面的调查，仅凭物业公司出具的财务报表进行稽核。因此，要解决这些问题，必须转变工作程序，提供更多的信息，如：施工图、总承包合同、分包合同、实地调研等。技术支持和修改的图纸。相关人员也需要加强学习，进一步提升自身的专业知识，提升房地产项目的效益。

（四）提高工作人员的素质

建筑项目工程预结算需要专业性很强的工作人员进行操作，这就需要工作人员在积累经验的同时还要掌握足够的管理技术，这样才能完成房地产项目预结算的管理要求。另外，工作人员还需要严格按照工程预结算的标准和注意事项开展工作，这样才能保证预结算工作的精确度。工作人员一定要做好检查工作，一是做好工程质量检查的工作，这是确保工程项目质量最重要的环节之一，只有做好这个步骤，才能开展下一项工作；二是做好费用检查的工作，做好费用检查的工作是保证合理使用资金的重要环节；三是做好价格检查的工作，这是为了保证项目使用的设备和材料的价格符合预算方案的要求。

六、结语

综上所述，针对当前激烈的房地产市场环境，房地产企业想要获得市场竞争力就需要重视项目工程预结算的控制和管理质量。项目相关人员要做好准备工作，认真考察施工环境条件，根据实际施工条件设计图纸，并且要求施工人员尽量按照图纸的要求施工，为项目工程预结算工作奠定基础，最大程度保障项目工程的质量。在确保工程项目与设计的协调统一的前提下，使建设的造价与时间保持在一个较好的预算内，并根据目前的情况，制订出符合目前的进度计划的预付款管理计划，提高项目的经济效益。项目的预付款是一个需要高成本的预算编制，作为房地产项目成本控制的重要环节，对预决算工作的每个阶段都要有一定的专业知识和丰富的工作经历，并持续地学习和吸取国外的先进技术，实现对预决算工作的全流程监控与管理。