不动产登记制度对房地产经济的影响与策略探讨

邱文猛

（福建省龙岩市上杭县不动产登记中心，龙岩 364200）

引 言

不动产登记制度的颁布和实施，对规范我国房地产市场的行为、推动房地产经济在新时代的稳定发展具有重要的意义。与此同时，不动产登记制度对我国传统的房地产经济发展模式会造成严重的影响。因此，为了进一步发展我国的房地产经济，保障房地产市场环境的良好运行，就需要根据不动产登记制度的相关要求，加强对我国房地产的改革和创新。相关研究人员要结合不动产登记制度，对我国房地产经济产生的各方面影响进行具体分析，从而采取有效的发展策略。

一、不动产登记制度的作用

不动产登记制度是《中华人民共和国民法典》中的一项重要且基础的制度。不动产登记是一种物权公示的手段，在房地产领域的发展中，不动产登记制度的作用主要体现在以下几方面。

其一，充分保障产权人的利益，使其利益合法化。在不动产登记制度的保障下，使得房产所有人的利益可以得到最大限度地保障。通过进行不动产登记，可以明确房产所有权，避免因房产所有权不清而产生各种纠纷。由此可见，不动产登记制度的首要作用是针对产权人而言的，是为产权人的利益提供的相应的法律保障。

其二，有效地促进了房地产市场行为的规范化。在以往的房地产领域的发展中，由于缺乏相应的制度保障，在房产交易的过程中常常存在一些违规行为，严重损害了人们的利益和社会的稳定发展，也不利于房地产市场的经营与发展。实施不动产登记制度，能够有效地规范房地产市场的经营及交易行为，保障各项流程均在制度规定的范围内进行，优化了房地产经营环境，为促进房地产市场的稳定经营与发展提供了保障。

其三，房地产行业的发展在我国社会经济的发展中发挥着重要的作用。为了保障国家的稳定发展，政府部门会通过宏观调控的手段来进行房地产资源的整合。不动产登记制度的实施，为政府部门进行房地产行业的宏观调控提供了良好的数据依据，也为进一步优化房地产市场、促进房地产行业的健康稳定发展提供了支持。

二、不动产登记制度对房地产经济的影响分析

（一）对房价产生的影响分析

不动产登记制度是否会对房价产生影响，这是人们比较关注的问题，因为房价涉及人们的切身利益。从现阶段房价的波动情况来看，影响房价的因素有很多，包括市场环境、经济发展情况，以及供求关系和房产税高低等。而不动产登记制度的实施主要是为了更好地保障产权人的利益，也为房地产税的征收提供便利。由此可见，不动产登记制度并不会对房价造成影响。虽然在不动产登记制度的实施过程中，可以更好地促进房地产税的征收，间接地也会对房地产行业的房价形成一定的影响，但是影响非常小，并不会出现房价直线上升或者直线下降的情况。而且，不动产登记制度的持续实施，会逐渐促进房地产行业的稳定发展，也有利于促进房价的稳定。从以上分析来看，不动产登记制度并不会对房价产生直接的影响。

（二）对房产中介产生的影响分析

不动产登记制度的实施虽然会对房产中介产生一定的影响，但是这个影响是双向的。

一方面，不动产登记制度的实施会对房产中介产生有利的影响。因为不动产登记制度的实施主要是为了更好地明确产权，为产权人的利益提供法律上的保障。这样，房产中介可以在不动产登记制度的帮助下更好地做好购房者的服务工作，有利于促进房产中介的健康发展。与此同时，通过不动产登记制度的实施，房地产交易市场中的一些不规范行为会被进一步规范，一些存在违规行为的房产中介将逐渐在该行业中消失，有利于净化房产中介市场的环境，对于房产中介来说是有益的。

另一方面，不动产登记制度的实施会对房产中介产生不利的影响。不动产登记制度的实施，可以为人们提供更多、更优质的二手房资源，而且也会给二手房购买者提供更安全的保障，这样一来会对房产中介的发展形成一定的抑制。

（三）对二手房市场产生的影响分析

有效维护产权人的权益是不动产登记制度实施的主要目的。虽然不动产登记制度的实施对于房价的影响并不大，但是会给二手房市场带来比较明显的影响。

不动产登记制度的实施，有效地整合了房地产行业内的各类信息。人们可以将自己的不动产登记在册，可以进行二手房销售，也可以查找优质的可售二手房资源，为二手房市场提供了更多优质的资源。通过对资源的整合来提高二手房市场的供给量，从而达到控制二手房市场房价的目的，保障二手房的房价能够控制在一个合理的范围内。从以上分析来看，不动产登记制度的实施对于优化二手房市场、稳定二手房房价具有良好的促进作用。

（四）对房地产经济整体的影响分析

从宏观角度来看，不动产登记制度的实施对于房地产经济的发展是有促进作用的。虽然在不动产登记制度实施的初期阶段，这种促进效果并不明显，甚至还会对房地产经济发展产生负面影响，但是这种影响范围及影响程度并不大，并且会随着不动产登记制度的持续实施而逐渐好转。

不动产登记制度的实施对于房地产市场环境进行了有效的优化，也最大限度地保障了产权人的利益，规范了房产交易行为。因此，为了促进房地产经济的持续稳定发展，需要针对现阶段房地产经济发展的实际情况，以及不动产登记制度的相关要求，对房地产领域的发展进行适当的调整，加强对房地产市场信息的收集、整理和利用，为各项交易活动的开展提供良好的信息依据。

三、基于不动产登记制度的房地产经济发展策略

（一）加强对不动产登记体系的完善

不动产登记体系的完善是保障房地产领域发展中有效开展不动产登记工作的重要基础和保障。因此，需要结合现阶段我国不动产登记体系的实际情况，以及我国目前房地产领域发展的实际需求，对不动产登记体系进一步完善。从全球范围来看，大部分国家在开展不动产登记时所使用的不动产登记体系主要是以土地登记为核心的，进而对相关信息进行详细登记。基于此，我国在完善不动产登记体系的过程中，也应该借鉴这一成功经验，同样是以土地登记为核心，不断完善不动产登记体系。我国政府结合我国房地产领域发展的实际情况，以及不动产登记的相关需求，对不动产登记的职责进行明确，并针对现有的不动产登记体系进行职责的整合，从而构建符合我国房地产行业发展的不动产登记局，以自然资源部自然资源确权登记局为中心，各个地区根据地方实际发展情况和需求，成立地方不动产登记中心，负责好各个地方的不动产登记工作。各个层级的不动产登记中心之间要建立联系，做好工作的分工及工作的交接，从而在全国范围内形成完整的不动产登记体系。在工作交接的过程中，要保障电子档案和纸质档案的完整性和信息的真实可靠性，避免在个别环节中出现问题，从而影响整体的工作质量。

在构建完善的不动产登记体系的过程中，也要注重对不动产登记制度及流程的优化和完善。不动产登记是一项多部门共同合作的管理工作，因此更需要严谨的制度和登记流程来进行制约，才能保证不动产登记工作的顺利进行，保障各类信息的真实性和有效性。

政府相关部门要针对不动产登记完善相关政策，并且要加大对政策执行的力度，通过有效的监督措施来促进政策的落实。比如，对进行不动产登记的各个企业加强监督，确保其能及时地进行不动产信息的更新，保障不动产登记信息的准确性。另外，在进行不动产登记的过程中，也要明确不动产登记的范围和不动产的产权所属等，并按照规范的流程组各部门进行登记和相关手续的办理，各个部门不仅要做好本部门的登记工作，也要做好部门与部门之间的交接工作，共同配合并落实好相关政策。

（二）利用信息技术实现不动产资源的共享

不动产资源的信息共享对于促进不动产登记工作的顺利进行具有重要的意义，同时也能更好地保障交易双方的利益。另外，在进行不动产登记的过程中，还需要多个部门的共同配合，如果不能实现不动产资源的信息共享，就会导致因为沟通过程中信息交接出现问题而影响不动产登记工作的顺利进展，会给工作造成很多不必要的麻烦，也会给产权人的利益造成损害。

当今世界，信息技术的飞速发展给各行各业的信息共享提供了便利。为此，在不动产登记制度的实施下，在房地产行业的发展过程中需要充分利用信息技术手段，实现不动产资源的信息共享，为不动产登记工作的顺利开展提供保障。

首先，需要借助信息技术手段，构建相对完善的不动产信息查询平台，在该平台中对不动产的各类信息和资料进行有效的整合。与此同时，还需要利用信息技术手段搭建功能完善的不动产信息登记平台。一方面，可以及时地进行不动产信息的登记、更新等；另一方面，也可以随时进行不动产信息的查询。

其次，可以利用大数据技术对各类信息进行充分的整合与分析，为优化房地产市场、推动房地产行业的健康稳定发展提供良好的数据支持。

最后，各部门之间要进行有效的合作和沟通，及时在平台上进行数据信息的更新和完善，保障不动产信息查询平台及不动产信息登记平台中的各类信息真实、完整。制定完善的平台管理制度，安排专门的工作人员进行平台信息的管理，在查询的过程中只具有数据信息的读取功能，而不具备数据信息的编辑功能，这样可以有效避免在查询信息的过程中因为操作失误而导致不动产信息失真或者丢失。

（三）调整房地产行业的运营核心

房地产行业的发展在很大程度上受到了不动产登记制度的影响。虽然不动产登记制度给房地产行业的发展带来了一定的挑战，但是也为房地产行业的创新发展提供了方向。在以往房地产行业的发展中，房地产行业的运营核心主要是以房屋建设为主的，大部分开发商拿到土地使用权之后，就开始进行房屋建设，以及室内设计等方面的工作，而不注重对消费者需求的分析和研究。在不动产登记制度的实施下，房地产行业将产权人的利益放在了第一位，实施了更具人性化的管理措施，采用法律手段加强了对产权人利益的保障。这也是时代发展背景下房地产行业发展的必然趋势。

现阶段，人们的维权意识逐渐增强，在进行房地产买卖的过程中，也更加看中个人的权益能否得到充分的保障，尤其是产权问题，它是所有房产交易人共同关心的问题。为此，在不动产登记制度的实施下，房地产行业的发展也应对运营核心进行调整。应全面考虑消费者的实际需求，为消费者争取最大的权益，同时还要注重维护消费者的利益，这样才能更好地满足消费者的需求，促进房地产行业的健康稳定发展。比如，在进行房屋建设及室内装修的过程中，了解消费者对于房屋的特殊偏好，做好各项售后服务，以及客户权益维护工作。

（四）有效规避不动产登记过程中的风险

目前，我国土地管理的实际情况受到社会主义公有制的影响。因此，在实际的房地产行业发展中，进行各种土地交易会受到政府的干预。在不动产登记制度的实施下，为了保障房地产行业的健康稳定发展，避免在不动产登记过程中受到较大的阻碍，以及面临更多的风险，就需要政府相关部门降低对土地交易的干预程度。与此同时，为了更好地保障房地产交易的安全进行，在优化各方面流程的同时，能够保障国家的利益及个体的利益，可以将部分工作转移给保险公司来负责。通过保险制度的介入来进行房地产交易行为的规范，也能够更好地承担不动产登记过程中的风险，以及房地产交易过程中的风险。这样可以对房地产行业发展中的风险进行分散，减轻政府的负担，也为房地产行业的健康发展提供了良好的安全保障。

结 语

综上所述，在新时代背景下，我国房地产经济的发展也迎来了全新的挑战。不动产登记制度在我国已经实行了几年，有了一定的经验，在实行的过程中，对传统的房地产经济发展模式形成了一定的影响，如对房价方面、二手房市场方面，以及房产中介等方面。结合具体的影响，房地产经济的发展也应该做出相应的改革和调整。比如，加强对不动产登记体系的完善，实现不动产资源共享，以及调整房地产行业运营核心等，促进房地产经济持续稳定发展。