营改增对房地产行业会计核算的影响

姚 韵

（山东和居置业有限公司，滨州 256600）

引 言

在我国的税务改革当中，营改增是重要的内容。和营业税相比，营改增在本质上的差异性非常大。增值税是按照流通环节开展征收工作的，而且在数额方面也从原来的营业收入转变为增值额。营改增政策的实施，可以在很大程度上避免过去税务征收过程中的重复纳税现象出现。革新征税方式，使得各产业间有着更为完善的抵扣联程度。通过税收层面予以研究，企业过去的税务压力在实施营改增政策之后出现很大程度上的减少，并且企业收益就之前有了很大提高，这对于企业未来发展起到了很大的促进作用。但是，伴随国家推出的营改增政策，也极大地转变了房地产会计原来的职能和工作开展过程当中原有的工作方案，对于房地产会计职能及其管理方案也出现了巨大改变，要求房地产行业会计也应当及时适应这一变化，并根据营改增政策的要求，科学合理地调整企业内部财务管理工作。为此，本文主要分析探讨营改增政策对房地产行业会计核算的影响，并提出一些有效对策，以供参考。

一、营改增的背景

自1994 年我国实行分税制改革以来，营业税与增值税一直保持分立并行的局面。在我国的流转税当中，营业税和增值税作为重要的两大税种，在我国税收体系中占据的比重相当巨大。但是，营业税主要以营业额全额为课税对象进行征收，存在重复性多次增收的情况，这使得我国建筑业、交通运输业、服务业方面的税收负担不断增加，阻碍相关行业的持续健康发展。增值税在计征过程当中主要依据增值额，使得重复征税的问题得到有效避免。但是，两税并行的制度与国际税收制度的发展趋势很不符合。

为此，我国在“十二五”规划纲要当中提出了进行营改增税制改革，希望以此来对税制结构进行优化，控制和减少重复征税问题，进而确保增值税抵扣链条更加完善，为第三产业持续稳步发展奠定坚实的基础，并对服务业外贸出口加强鼓励，有利于企业转型升级，增强企业核心竞争实力，进而为经济社会发展做出更大的贡献。

上海市作为营改增的重要试点，在2012 年1 月1 日对交通运输业和一些现代服务业开展试点改革工作，并在此基础上逐渐向全国范围内其他行业进行试点改革，无论是建筑业、房地产，还是生活服务业、金融保险业，都实现了营改增税收制度改革。国务院总理李克强于2014 年5 月1 日在《求是》杂志上撰文，首次提出了“营改增五部曲”。2015 年，营改增实现了全面覆盖。

二、营改增政策下房地产企业会计核算改变情况

（一）会计科目

政策尚未实施之前，房地产企业按照应交税费和应交营业税计入，仅对应交税费和应交营业税两个科目进行设定，呈现较为简单的会计核算方式。伴随营改增政策在我国的广泛推广，房地产在对增值税缴纳过程当中，必须重视会计核算，分配、验收采购材料并计价，使得税金核算更加具体，核算增值税也变得更加烦琐，而且也对很多二级科目和三级科目进行了设定，如一些进税税额、销税税额，以及出口退税、已交税额等科目。

（二）核算原则

营改增政策尚未实施之前，房地产企业在营业税缴纳的过程中，主要在价内税范畴之内实施，但国家推出的增值税也包括价外税范畴，而且随着增值税的全面实施，也深刻影响到房地产企业损益，同时基于资产负债当中的合理展现，采购方成了承担增值税税金的主体，并实现了价税分离，这样使重复征税的情况得到了有效避免。

（三）账务处理

营改增政策尚未实施之前，房地产企业的税金缴纳主要依据计税开展核算工作。同时，房地产企业实施核算工作中，主要根据购进扣除方式来完成核算。随着营改增政策的实施，企业需要对很多会计账目科学设置，同时科学处理有关财务，为了避免更多的投入税务成本，有关工作人员需要对对营改增政策有一个更加全面的认识，并与会计有关标准充分结合，更为高效合理的实施税务会计处理工作，提高核算质量。

三、营改增政策对房地产企业会计核算的影响

（一）成本核算

过去房地产成本核算在没有实施营改增之前相关内容包含在税前范畴当中。因此，在具体支付时，主要按照进项税额计算具体的实际成本，伴随营改增政策的全面推进，企业在核算成本过程当中，需要抵扣完进项税额以及销项税额在进行核算，这样一来支付的增值税额数量就会增加很多。所以，导致难以准确核算出成本，无法科学分配成本，极大增加了票控难度。

（二）效益核算

房地产企业在核算现金流与其效益的过程中，因为现金流不平稳，而且房地产企业税务和现金流主要表现为反比关系，因此对于企业总体效益来讲，需要纳入成本和收益两个方面进行核算。营改增政策没有在我国推行之前，营业税对房地产企业造成的影响非常深刻，同时存在较少的资金流动性。而随着营改增政策的实施，企业在保证完工率的前提下，其经济效益更加明确，在此基础上开展税务缴纳，房地产企业经济效益造成的影响更为突出，应当进一步增强现金流。

（三）纳税成本

随着营改增政策的实施，大规模的材料出现在房地产企业成本当中，但是部分材料却无法获得增值税发票资格，这样一来导致企业税负增加很多。同时，房地产企业施工前的某些材料，抵扣过程当中需要根据6%的税率，而销项税额和进项税额进行对比较高时，便会大大增加企业在税务方面的成本投入。未进行税改之前，房地产企业采用5 %的营业税税率。随着营改增政策的实施，企业税额发生了非常大的转变，结合企业进项与销项税额存在的差额，能够实现抵扣税额的作用。因此销售过程当中，定额增值内容应当缴税，而且缴纳过程当中根据11 %的税率进行缴纳。

（四）对会计核算有了更高的要求

对比分析原来的会计制度与现代会计制度，彼此出现较大不同。营改增使得会计职能得到进一步优化，对企业会计工作人员也挺出了更高的要求，需要其对会计账目有一个充分的了解和掌握，准确核算企业项目，保证抵扣方式更加适应现代社会发展情况。而且需要对工作人员加强组织开展培训，使他们对会计核算有一个更加深刻的了解，对会计核算的方法充分掌握，控制与减少企业成本。特别是对于房地产企业来讲，其涉及的项目非常多，范围也比较广泛，这些都会影响企业财务的管理及其发展，实施营改增政策之后，企业需要对这一政策有效顺应。

（五）对分配企业现金流造成较大影响

国家推出的营改增政策，使我国企业在分配现金流方面出现了巨大改变，房地产企业也在其中。特别是企业自身经济效益与成本投入方面出现的改变更为突出，这和营业税计算方法出现的变化存在紧密的关联性，之前营业税征收时都是按照预交制度向税务部门缴纳。同时充分分析企业营业额，展开详细统计并缴纳，这样一来进一步加重企业资金短缺，不利于企业稳定经营。缴纳税费过程当中按照进度百分比进行缴纳，对企业稳步发展造成的影响极大，由于缺乏充足的资金支持，导致施工效率无法保障。伴随国家推出的营改增政策，极大地改变了原先的税收模式，并增加了缴税样式，能够和企业具体实际充分结合，根据百分比来确定企业收入开具发票，使企业资金压力大幅缩减。另外国家推出的这一政策，也深刻影响到税收抵扣进项税额，通过税收抵扣使得现金流大幅增加。企业财务管理涉及很多方面，所以会计在核算过程当中，应当和技术人员、采购人员加强联系，对市场动态及时了解与掌握，科学合理地分配资金。在企业购进相关材料的环节，财务部门应当严格把控资金支出，在确保质量要求的基础上，对价格问题认真考虑，为房地产企业获得更好的发展奠定坚实基础。

四、有效优化营改增政策下房地产企业会计核算的对策

（一）对会计核算政策逐步完善

在工作实践当中了解到，房地产企业实施会计核算过程当中面临的问题依然有很多，而这与不全面的政策有着很大的关联性，这也使得实际工作面临较大困难。由于运用各种处理方式，也深刻影响到企业效益税负，导致工作人员面临较大的劳动强度。针对这种情况政府需要重视顶层设计，对会计核算政策不断优化，并对会计核算的定义及方式以及土地增值税纳税收入不含税含义充分明确。

（二）加强全面营改增会计核算政策宣传

营改增政策的实施极大地影响了房地产企业会计核算方式，不仅给房地产企业会计工作人员提出了很大考验，也使得税务部门面临的挑战不断增加。如果纳税人没有充分认识税务政策，就会引发很多征收问题的发生，甚至直接影响社会稳定。因此，税务部门要定期目前推出的税务政策进一步强化宣传，科学引导房地产企业，快速适应当前税务政策产生的影响，便于企业结合自身实际提高纳税筹划整体工作水平，以免出现偷税漏税行为。

（三）对于企业会计核算体系逐步优化

会计核算在房地产企业财务工作实施过程当中占据的地位非常重要。就房地产企业来讲，为保证自身获得更好的发展，就应当将财务工作充分做好，科学地筹划，确保会计核算体系更加完善。

首先，应当提高职工在营改增政策方面的学习力度，充分结合企业实际，规范营改增的有关会计科目，保证计核算体系更为完善，同时逐步优化企业各方面业务流程，针对工作要点提高管理工作水平，并科学梳理抵扣进项税额成本，控制会计核算流程，核算房地产项目运营程序，进一步提高核算结果的真实性与合理性。

其次，对于发生争议的情况，应考虑企业具体实际，对相应的核算方式进行选择，保证房地产企业会计核算工作的高效开展。

（四）对工作人员业务素质加强培训

国家推行的营改增政策，相较于之前的税收政策有了非常大的改变，而且税务总局发出的很多税收文件，都需要有关人员加强学习，对这些税收政策与税收文件有一个更加充分的了解，提高其业务素质，确保工作开展过程当中，能够进一步提高会计核算整体水平，将企业实际经营情况更加准确无误地体现出来。与此同时，还应当强化管理工作人员和其他关联性工作人员税收知识方面的培训，调动全体上下都保持强烈的纳税意识，保证财务会计核算工作高效开展。

（五）提高企业的资金管理水平

房地产企业在开展开发项目过程中，会有很多资金投入。确保资金流，这对企业的稳步发展意义重大。房地产企业在国家营改增政策的影响下，出现不统一的进项税额以及销项税额等问题，导致资金流发生断裂，面对这种情况，更应当重视企业资金管理，为确保企业有着更为充足的资金支持，避免其他问题的发生，企业应当科学利用各种方式加强融资，并与自身实际有效结合，打造更为完善科学的付款审批体系，重视项目开发施工工作过程当中出现的大规模支出，明确对付款需求及其时间。并对项目建设时间以及产品采购时间予以规范，最大限度地控制和减少不统一的进项税额与销项税额情况出现。

（六）充分考虑合同的订立

房地产企业和乙方进行合同签订过程中，应当分析合同条款受到增值税税率与发票带来的影响，并明确合同内需要和乙方约定提供的发票类型，为之后更好的归集进项税额奠定良好的基础。明确划分传递发票的责任，并在合同当中明确列出发票开具时间以及其真伪相关内容。

（七）严格规范票据管理

票据作为财务会计和顺工作当中主要的凭证，财务人员在对日常票据进行收集时，必须采取严谨的工作态度，更为规范的收集各环节的相关票据，明确注明经营的业务信息，与有关规定充分结合明确备注，未根据相关规定认真准确地进行填写的，可以采用拒收方式，特别在审核专用的增值税发票时，应当确保同时获取发票联以及抵扣联，并且确保票据内容完整，字迹清晰，不能出现污损压线以及涂抹等各类情况，按照规定加盖专用章，并将企业发票专用章盖好。企业还应当与自身工作实际指定财务工作人员，对专用票据规范进行开具，委派专人对票据进行保管、传递、应用等。

结 语

综合以上分析，营改增将会给房地产企业会计核算工作产生了非常深刻的影响，为此上文当中针对这些影响因素予以详细探讨，并在此基础上阐述了有关优化对策，这对房地产企业整体效益的提升有着很大的促进作用，更保证了企业更为科学的开展税收筹划，避免过多的成本投入，能够确保企业获得更大的效益，为企业健康发展奠定了坚实的基础。