基于REITs视角的房地产金融融资模式创新

徐建军

(野风集团房地产股份有限公司，浙江 杭州 310014)

一、引言

在房地产企业经营管理中，需要投放大量资金，房地产企业为了保证资金充足，一般会采用融资方式，在项目开发建设完成以后，消化库存，资金回收，以促进资金流转，加快融资。当前我国全面实施“去杠杆”“稳杠杆”政策，再加上国家对房地产行业宏观控制更加严肃，房地产企业面临融资困难的问题。站在供给侧发展角度分析，要求金融机构积极创新和引进金融工具，给房地产企业提供充足的资金支持。在国际上，西方国家金融市场中房地产投资信托基金(REITs)模式给我国发展提供些许参考。我国金融体系有待完善，所以在推行REITs模式过程中，还要参考西方国家成功经验，根据我国房地产行业发展情况，及时改革创新，制定可行性对策，促进我国房地产行业更好发展。

二、房地产投资信托基金(REITs)概述

房地产投资信托基金(REITs)作为一种新型的信托工具，通过信托方式运行。在具体操作中，从公开市场中进行募资，通过制定详细的资金管理方案，或者成立私募基金来整合专项证券资金，向房地产行业投资，合同到期以后可以从房地产企业中获得一定红利，之后根据基金合同要求向投资者返还投资收益的模式。REITs模式也就是把社会闲散资金通过募资方式进行整合，形成一个全新的金融投资工具，通过直接融资方式进行投资，让投资者可以获得更多的房地产经营收益。

REITs模式最初出现在西方国家，是西方国家房地产企业融资时广泛采用的方法，金融危机爆发后，成为西方国家房地产行业重点使用的融资方式。REITs展现出收益性特点，只要房地产行业发展良好，房地产企业严格按照法律经营，并制定详细的风险防控对策，基金管理人员采取科学对策进行基金管理，投资者能够获得风险小、稳定性高的收益。所以，REITs从出现开始，就得到了房地产行业及投资者的认可与支持。近几年，随着金融体系的改革与优化，尤其是信用体系建设发展，REITs模式开始朝着二级市场交易方向迈进，有效提高自身流动性，保证房地产企业融资效率与质量，为房地产企业更好发展提供充足的资金支持。

三、我国商业房地产REITs应用的可行性分析

(一)具备良好的宏观环境

REITs运行与发展需要得到金融市场支持，近几年，随着我国市场环境的改革与优化，金融行业开放力度加大，信托行业、证券市场稳定发展，金融市场发展更加完善。在多元化经营市场中，活动主体更加明确，给房地产投资信托基金发展提供了支持。我国金融市场与货币市场开始渗透到国际市场中，规范的市场行为准则给房地产投资信托基金发展奠定了良好基础，和相关的法律的完善，给房地产投资信托基金发展提供法律保障。

(二)拥有强大的投资主体

随着我国社会经济发展水平的提高，高净值人群数量增多，消费和投资理念发生明显变化，更多行业开始把注意力放在怎样实现资产增值保值上。因为我国投资理财方法比较单一，在股票市场风险比较高、保险理财产品收益率偏低的当前，投资房地产的人员数量增多。随着我国机构投资者机制和境外机构投资者机制的全面实施，我国机构投资者团队快速发展，给REITs发展提供有利条件。

(三)房地产市场发展迅速

近几年，随着Shopping Mall、城市综合体等发展理念的出现，这些成为促进我国商业地产发展的主要模式。我国商业地产投资总体规模逐年上涨，最鼎沸时期是2017年，投资完成额为13253亿元，随后销售额有所下降。2019年我国商业营业用房销售金额为11141亿元，同比下降16.54%。“扩内需，促消费”成为我国当前促进社会经济增长的主要战略，其可以提供多元化消费模式，给我国商业地产发展提供支持。与此同时，我国产业结构在转型发展中，服务业的发展促进商业地产需求增长，再加上住宅地产受到政策约束，行业竞争激烈，利润分摊薄弱，投资资金也朝着商业地产方向转变。

四、基于REITs视角的房地产金融融资模式创新对策

(一)优化REITs模式结构

在房地产投资信托基金运行中，通过房地产投资信托基金中控股特殊意义的投资工具SPV进行资金统筹，将资金投资在一些优质商业物业中，把租金和经营收益等投资收益通过股利、分红等方式分摊到投资者身上。从商业物业角度分析，在享有稳定收益过程中，通过相关运行，把商业物业收益权等放置在REITs模式中，参与到市场流通中。另外，大规模商业物业运营商旗下设有诸多优质商业物业，这些物业都设有专业的房地产投资信托基金机构负责资本市场交易与流通。在这种模式下，参与各方各司其职，促进资金流动，实现资产保值增值。

(二)建立相关法律机制

参考西方国家房地产投资信托基金运行经验，我国需要加强相关法律机制建设。一方面，确定好房地产投资信托基金(REITs)在我国金融体系中的价值与位置。现阶段，信托行业在我国缓慢发展，和传统金融工具如银行贷款、债权融资等方式比较，投资者与房地产企业对房地产投资信托基金了解不全面，和西方发达国家比较有明显差距。尤其是对于投资者来说，作为基金资金重要来源，只有投资者主动将资金投放在基金中，基金才能得到充足资金支持，便于后续投资业务活动的有序进行。而投资者对房地产投资信托基金了解不深入，必然会影响投资意愿，无法快速实现基金募资，阻碍房地产投资信托基金在我国房地产行业中的普及与发展。因此，在建立相关法律机制过程中，需要确定房地产融资形式，把信托行业作为核心，对标银行监督管理机制，优化房地产信托业务管理对策，完善长效发展制度，让更多投资者参与其中，促进房地产投资信托基金更好发展。另一方面，适当减少房地产投资信托基金业务环节中税收费用，帮助投资者及房地产企业节约成本。现阶段，我国信托产品收益征收的税务有两种:一个是增值税，另一个是个人所得税。和西方国家比较，我国投资者面对的信托基金税负水平高，而股票投资所得可以享有个税减免政策，所以投资者从合法避税角度出发，更愿意采用投资股票等传统金融工具。参考西方国家经验，其相继发布相关法律，给房地产投资信托基金提供一些税收优惠政策，激发投资者投资意愿，促进房地产投资信托基金更好发展。

(三)适当扩充投资范畴

根据房地产投资信托基金投资范畴，绝对份额一般投资在一些发展比较成熟的商业物业行业中，这是毋庸置疑的，但是针对是否需要对开发型物业进行进一步扩充，有待考量。一方面涉及商业房地产开发商是否可以从中获得利益，另一方面关系到投资者风险等级。因为开发型物业风险比较大，所以在国际上主要国家与地区的房地产投资信托基金都限制或者禁止进行开发型物业投资。日本、荷兰等国家也明确严禁房地产投资信托基金投资房地产开发，美国允许出现开发型房地产投资信托基金，但是对其比例和使用标准进行了明确要求，美国等国家利用实践证明了开发型房地产投资信托基金获得成功的概率比较低，市场接受度小。从我国商业房地产行业与商业房地产开发商角度分析，其对房地产投资信托基金充满期待，希望可以通过房地产投资信托基金进行资金统筹，缓解房地产开发过程中资金压力。但是出于对广大投资者利益的思考，维护市场秩序，应严禁实施开发型房地产投资信托基金。根据其他国家经验，房地产投资信托基金投资商业地产开发比例需要控制在20%内，这样不但能够促进房地产投资信托基金收益水平的提升，也能根据自身具备的成熟物业优势，保证资金来源，减少风险。而商业地产开发资金来源将会受到风险控制渠道的限制，如银行贷款、私募股权等，并且成熟物业采用REITs模式变现以后能够减少经营性贷款，促进资金回笼，使商业地产开发资金更加充足。

(四)加强税收制度建设

一方面，税收优惠。在我国现有税收制度中，商业地产在持有环节需要按照25%的税率进行企业所得税的缴纳，分红收入需要缴纳个人所得税，在交易过程中需要按照国家税率要求进行土地增值税、契税、企业所得税等税务的缴纳。如果利用REITs模式上市流通，还会包含收购及转让税费、服务行业管理费等，无形之间增加了房地产投资信托基金发行成本，影响房地产投资信托基金发展。我国需要参考国际案例，提供适当的税收优惠政策，尤其是房地产投资信托基金收益绝大部分用于分红的情况下，在税收方面，要求最终受益人纳税。通过提供相关税收优惠政策，能够调动市场参与群体参与积极性，便于促进房地产投资信托基金发展。另一方面，单边税收。对于房地产投资信托基金发行中涉及的双重征税问题，提出相应的处理对策。当前，涉及双重征税的内容一个是房地产投资信托基金收益中的企业所得税与个人所得税，而实际中受益人多为获得诸多分红的投资者，需要根据实际受益人分担原则进行征税。另一个是通过房地产投资信托基金上市，信托设立环境与回购环节即便会出现信托资产所有权转移，但是这种转移和一般财产买卖、赠予等存在一定差别，对这种有着明显工具性特征的信托财产转让征税面临的重复纳税问题，需要采用单边税收方式，从根源上防止重复纳税现象出现。

(五)加强行业监督管理

从目前情况来说，我国信托行业正处于起步发展阶段，缺少完善的信托管理体系和可行性的信托行业监管对策。在实务中，如果信托管理企业为上市公司，则由证监会从上市公司角度出发实施监管；如果为非上市公司，监管力度相对比较薄弱，对于信托行业发展有着不利影响。房地产投资信托基金运行过程中也会面临“委托代理问题”，投资者把资金投放在基金管理企业中，由基金管理企业负责资金运行与管理，在本质上存在“委托代理”关系。这种情况下，应该做好行业监督管理工作，尤其是科学构建信息披露机制，要求信托基金管理人员严格按照相关要求进行重大事项、投资动态等信息披露，对重大事项及时披露，保证投资者对基金实际运行情况有充分了解，让投资者享有知情权和参与权，以发挥监督管理价值。

五、结束语

总而言之，根据房地产融资理论，对房地产投资信托基金融资特点进行分析，了解其具有投资组合形式多、风险高、管理专业化强等特点，之后结合我国房地产企业融资实际情况，找到当前存在的问题，参考西方国家房地产投资信托基金实施经验，通过制定相关法律机制，加强税务制度建设，强化行业监督管理，给房地产企业优化融资渠道提供有利条件，帮助房地产企业统筹更多的资金，促进房地产行业健康发展。