影响危旧房改住房改造项目建设成本的主要因素及应对措施

文／周晓英 南宁职业技术学院 广西南宁 530008

引言：

为消除房屋安全隐患、集约利用现有住宅用地、改善居民居住条件、解决职工群众住房困难、促进社会经济发展，各地区需结合实际情况有序开展危旧房改住房改造工作。通过整理影响危旧房改住房改造项目建设成本的主要因素，了解存在的具体问题，并拟定相应的处理对策，不仅可以加快相关工作的开展进度，而且对于提高企业参与积极性也有着积极作用。

1、危旧房改住房改造项目建设难点

1.1 工作开展难度大

一般情况下，符合改造条件的危旧小区的配套设施相对老化乃至缺失，而且这些老旧小区的生活环境较差，这些房屋的入住率相对较小，有许多房屋都是闲置房屋，这样在召集住户商讨改造内容时，容易出现人员聚集度较小的情况，这样也会影响到所拟定改造策略的适应性，降低改造结果的合理性。同时在小区用户数量较多时，在开展工作时也容易出现意见统一难度较大的情况，这样也会增加工作开展过程的相关难度。

1.2 项目管理难度大

危旧房改住房改造工作由危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会（建设单位）负责组织协调和管理，然而改造项目的主要工作与房地产开发工作基本一致，有立项阶段、筹备阶段、前期阶段、运作阶段、结项阶段等不同阶段，项目协调管理难度不亚于房地产开发，而改造项目建设单位一般只配备少量职工负责，或让职工兼任改造项目的管理工作，这样也会增加项目的管理难度，而且所配备的成员能力存在不足，也导致项目管理活动的开展进度缓慢问题。同时在项目管理过程中也容易延伸出其他管理问题，激化和当地民众之间的矛盾，干扰到后续工作的顺利开展。

1.3 非还建住房限制供应对象

根据相关规定可以得知，改造项目非还建住房首先供应建设单位的无房户、住房面积未达标户；建设单位职工购房后有剩余住房的，再向同级政府的其他单位无房户、住房面积未达标户供应；如仍有剩余住房，则向当地城镇无住房的中低收入家庭供应。对于剩余住房的对外调剂也需要按要求向当地房改部门提交申请，并且按要求来办理相关的调剂手续，并且所有申购人的资格资料，必须要提交给相关部门进行审核，整个过程耗费的时间周期较长，这样也影响到相关工作的开展进度，降低了管理工作的开展效率。

1.4 项目推广范围较小

相比于其他的建设项目，地方危旧房改住房项目一般都是在地区范围内开展，而且在招投标时也会优选熟知当地情况的施工单位，这样也助于当地相关工作的顺利开展，提高相关工作开展进度的合理性。而该项目属于地区内的特定项目，许多地方单位对这些项目的认知度较低，这样在工作时也需要先做好项目特点的阐明工作，以提高项目落实结果的可靠性。而且此类项目属于小范围项目，其对应的配套政策成熟度较低，这样也使得一些工作的开展效果较差，无法达到既定的工作开展目的。

2、影响危旧房改住房改造项目建设成本的主要因素

2.1 规划部门审批情况

从实际应用情况来看，规划部门审批情况会在一定程度上影响到项目建设成本，具体体现在以下两方面：

（1）在对项目进行改造规划时，由于对项目内容的定位不明确，使得在规划设计中没有对改造项目的用地面积、计容面积等方面考量。而且根据计算公式非还建住房每m成本=（总建设成本-可销售物业收入）/非还建住房总面积可以得知，可销售面积越高，其能够带来的经济收入也越高，同时非还建住房成本也越低，由于缺少这些内容的考核工作，也直接影响到项目的规划成本。

（2）在项目涉及到土地出让活动时，土地出让金也属于政府基金的重要组成，由于缺少资金使用时的合理规划，导致资金过度支出的情况，进而影响到整个项目的成本支出。

2.2 项目方案设计合理性

在影响项目成本的因素中，项目方案设计内容的合理性也会产生较多影响。该因素带来的影响主要体现在以下两方面：

（1）项目方案内容的完整性，在项目方案的拟定中，需考虑较为复杂的内容，包括项目基础性质、项目改造需求等，以此来拟定最为恰当的项目方案。如果在项目方案拟定时缺少对这些内容的考量，导致方案内容缺失的情况，这样也会干扰到后续其他活动的展开，并且在项目改造中也会增加施工变更问题发生概率，从而影响到项目整体的成本支出。

（2）项目方案内容的细化性，在项目方案设计中，不同项目基础条件的不足，在对其进行改造时需注意的内容也存在差异，由于细化程度较低也造成了材料浪费、工期延长等情况，从而影响到项目施工成本情况。

2.3 补偿标准和置换比例

在影响项目成本的因素中，补偿标准和置换比例的合理性也会产生较多影响。该因素带来的影响主要体现在以下两方面：

（1）补偿标准的合理性，每个地方根据经济发展情况、未来发展预期等内容，结合国家大框架来拟定相应的补偿标准，如果所拟定补偿标准不合规，这样也会激化居民和政府之间的矛盾，在工作落实过程中不会积极进行配合，这样也增加了相关工作的开展难度，拖延了相关工作的开展周期，增加了过多的额外费用。

（2）置换比例方面，目前所使用到的置换比例均不低于1:1，这也意味着在改造项目中需要建造更多的 住房面积，以此来满足设定的置换比例，这样也增加了改造项目的成本支出量，并且在施工规模增大背景下，还会增加其他内容的成本支出。

2.4 房款供给的及时性

在影响项目成本的因素中，房款供给的及时性也会带来较大影响。该因素带来的影响主要体现在以下两方面：

（1）改造项目所需要的建设资金，一般都会通过购买非还建住房的业主来筹集，但是这些业主的申购资格都需要房改部门来进行审核，从填写相应申报资料再到提交给部门进行审核，过程中都需要消耗大量时间，这样也会延迟房款供给周期，影响到相关工作的开展进度。

（2）为了确保建设项目的顺利进行，部分单位会选择贷款的方式来参与建设，所需要贷款的金额较大，产生的贷款利息较高，同时在周期内无法顺利收回资金，这样在工作中也会不断增加利息成本，如果超过了还款期限也将增加额外成本支出，从而导致项目建设成本的支出。另外，在资金供给不充分的情况下，也会增加项目停工风险，这也会增加还建户额外安置费用支出，影响到工程整体的建设成本。

2.5 代建单位的利润要求

参与项目改造的建设单位提供的都是“无偿服务”，但一些改造项目建设单位无法完成，此时便需要寻找代建单位参与施工。而代建单位提供的都是“有偿服务”，需要从项目中进行盈利，代建单位的利润要求也会影响整个项目的成本支出。该因素带来的影响主要体现在以下2方面：

（1）利润要求过高，代建单位在拟定利润目标时，没有对土地价格、补偿安置费用、工程建设费用、基础设施费用进行合理化分析，这也使得所得到的利润计算结果高出相应要求，如果建设单位和代建单位协商时未注意这些内容，也会导致所需投入的资金量增加。

（2）在建设单位与代建单位利润协商过程中，也存在交流不足的情况，改造项目施工过程中涉及许多的项目内容，不同项目的施工成本存在差异，代建单位的利润要求也存在不同，如果未协商好此内容，也会造成利润分配不合理的情况，增加整体建设成本的支出量。

2.6 配套政策的完善性

在影响项目成本的因素中，配套政策的完善性也会产生较多影响。该因素带来的影响主要体现在以下两方面：

（1）配套设施内容的完整性，在改造项目实施过程中，除了进行主要项目建设外，还需要进行其他配套设施的建设，由于项目方案拟定阶段对这些内容缺少考量，临时增加内容会影响施工过程的有序性，如已经铺设好的道路需重新开挖铺设管道或建立公共广场，从而增加了不合理成本支出，影响到项目建设成本的支出量。

（2）配套政策内容的合理性和完善性，如没有按要求开展办理不动产登记业务、相关工作开展周期过长等，这样也导致整个施工过程出现支出量过大的情况，进而影响到整个工程项目施工成本的支出量。

2.7 招标过程的规范性

除上述提到的影响内容外，在影响项目成本的因素中，招标过程的规范性也会给项目建设成本带来一些影响。该因素带来的影响主要体现在以下两方面：（1）在招标过程中所使用的设计文件的细致化程度较低，此情况的出现也会导致内容无法满足使用需求的情况，而且在项目最终验收时也会出现较多问题，需通过不断的施工变更来确保最终施工结果的可靠性，此过程中也会增加额外的成本支出，影响到改造项目的建设成本。（2）所使用的招标文件也存在完整性较低的情况，这样在招标过程中也需要通过增加设计内容的方法来补充遗漏的问题，在此情况下也会导致施工成本增加的情况，影响到建设结果的合理性。

3、应对危旧房改住房改造项目建设成本管理问题的措施

3.1 完善规划部门审批流程

通过完善规划部门审批流程，可以缩减该环节的时间成本支出，加快项目的开展进度。从实践情况来看，应注意以下内容：

（1）在对项目进行改造规划时，首要任务便是明确此次改造项目的具体定位，规划部门也需要在多方考核后确定用地性质，以此为基础来对改造项目的用地面积、计容面积、非还建住房总面积、可销售面积等方面进行合理规划，参考2.1中的计算公式，来确定最为合理的设计内容，加强对这些内容的考核工作，将项目的规划成本控制在合理范围内。

（2）在项目涉及到土地出让活动时，也需要拟定完善的资金使用计划，考虑到土地出让金也属于政府基金的重要组成，其所占比例较大，因此在工作中也需要在年初做好初步计划，保持持续跟踪的状态，确保该部分资金的有效支出，从而防止资金过度支出的问题，提高项目成本支出结果的合理性。

3.2 提高项目方案设计合理性

通过提高项目方案设计合理性，能够减少后期施工变更问题，从而将项目成本控制在合理范围内。从实践情况来看，应注意以下内容：

（1）提高项目方案内容的完整性，在项目方案的拟定中，设计人员需要对改造项目基础性质、项目改造需求、可施工条件等内容进行客观考量，以此来拟定最为恰当的项目方案。过程中也会借助信息技术、计算机技术来加快信息整理速度，同时可以提高信息整理结果的合理性，并且在项目实施过程中，如果发现施工变更问题，也需要做好内容的综合梳理，降低施工变更问题带来的负面影响。

（2）提高项目方案内容的细化性，在项目方案设计中，会利用信息技术来整理大框架管理内容，如材料管理、技术管理、人员管理等，随后再对大框架内容进行细分，如材料管理又可以分为水泥材料管理、粗集料管理、外加剂管理等，提高管理内容的细化程度，从而避免材料浪费、工期延长等情况，从而将项目成本控制在合理范围内，提高改造项目的经济性。

3.3 科学拟定补偿标准和置换比例

科学拟定补偿标准和置换比例，可以有效消除居民和政府之间的矛盾，确保相应工作的顺利展开。在具体实践中应注意以下内容：

（1）提高补偿标准的合理性，在拟定当地的补偿标准时，需要在国家大框架环境下，结合地方经济发展情况、未来发展预期等内容，来拟定合理的补偿标准，内容包括了土地补偿费用、租赁费用等，在官网、社区等位置进行内容公示，让居民可以初步确定能够获取到的补偿金额，消除居民和政府之间的矛盾，在工作落实过程中也可以更好地配合工作，从而降低相关工作的开展难度，减少额外费用的支出量。

（2）合理拟定置换比例，根据国家规范要求，地方提供的置换比例不能低于1:1，结合当地的实际情况，尽量增加改造项目中需要建造的住房面积，这样可以通过增加非还建住房的销售额，将改造项目的成本支出量控制在较为合理的范围。而且在招投标辅助下，也可以通过公平竞争环境选择更加优质的施工队伍，从而减少其他内容的成本支出。

3.4 确保房款供给的及时性

确保房款供给的及时性，能够减少施工工期延长带来的经济影响，提高改造项目建设成本控制水平。从实际应用情况来看，应注意以下内容：

（1）房改部门在对业主申购资格进行审核时，需要做好审核流程的优化，从填写相应申报资料再到提交给部门进行审核，整个过程都需要做好流程梳理，做好内容的适当简化处理，以此来缩减整个过程的时间成本，确保房款供给周期的合理性，确保相关工作的开展进度。

（2）对于建设单位选择贷款方式参与建设的情况，也需要做好内容协调工作，按要求做好资金募集工作，确保资金募集结果的合理性。而且过程中也需要做好资金获取途径的拓展工作，减少贷款占比，以此来减少贷款带来的利息成本，将项目建设成本支出控制在较为稳定的范围。

（3）在资金供给过程中，也需为非还建用户开设一些资金获取渠道，例如，在合法范围内为非还建用户提供商业贷款、公积金提取等服务，从而确保资金供给的合理性，推动工程建设活动的有序展开。

3.5 协商单位利润要求

通过协商单位利润要求，能够更好的控制改造工程总成本支出。从实际应用情况来看，也需要注意以下内容：

（1）确定最为合理的利润要求，代建单位在拟定利润目标时，计算人员需要按要求对土地价格、补偿安置费用、工程建设费用、基础设施费用进行科学分析，根据得出的计算数据，将利润要求控制在总费用的7%以内，在建设单位和其协商时需要做好这些内容的梳理工作，对于矛盾问题也需要进行及时处理，以此来将代建单位利润要求控制在合理范围，在确保代建单位经济利润的同时，减少建设成本支出。

（2）在建设单位和代建单位利润协商过程中，也需要做好相应的交流工作，在协商中找出两者诉求的平衡点，缓解代建单位和建设单位的经济矛盾，提高改造项目经济利润分配结果的合理性，减少整体建设成本支出。

3.6 不断完善配套政策

不断完善配套政策，能够营造舒适的居民生活环境，提高居民的归属感，同时也可以加快相关工作的开展进度，保证相关居民的合法权益。从实际应用情况来看，应注意以下内容：

（1）提高配套设施内容的完整性，在改造项目实施过程中，需要结合项目定位增加相应的配套设施，如改造项目服务人群以中老年为主，那么配套设施中需要增加健身器材、老年活动室等附属设施，提前做好相应的规划设计工作，减少返工时的成本支出，将项目建设成本控制在合理范围内。

（2）提高配套政策内容的合理性和完善性，对于非还建和还建业主，在改造项目推进的过程中，还需要按要求开展办理不动产登记业务工作，对业务的工作开展过程进行简单化处理，从而缩减这些工作的开展周期，这样可以避免后期工作中发生不必要的矛盾纠纷，将整个工程项目施工成本和管理成本控制在合理范围内，从而创造出更多的经济效益和社会效益。

3.7 提高招标过程规范性

提高招标过程规范性，能够减少该环节相应成本的支出量，从而将项目建设成本动态控制在合理范围内。从实际应用情况来看，应注意以下内容：

（1）提高设计文件的细致化程度，在前期做好危旧房相关资料的充分整理，并且从中筛选出有价值的应用数据作为设计文件设计参考，从而提高设计文件内容和实际需求之间的契合度，减少项目落实过程中施工变更问题带来的经济影响。而且设计文件的细化处理也可以提高内容的指导价值，确保相关活动可以遵循既定标准有序展开，减少额外施工成本的支出。

（2）提高招标文件完整性，在大数据技术、信息技术的辅助下，对于招标文件所需内容进行确定，并且在技术辅助下可以提高提供数据的完整性和准确性，以此来提高招标文件内容的可靠性。而且招标文件完成初稿后也需要做好内容审核工作，等待所有内容均满足要求后才可以公示，以此来避免不合理施工成本支出，提高成本管理结果的合理性。

结语：

综上所述，完善规划部门审批流程，可缩减该环节的时间成本支出；提高项目方案设计合理性，可减少后期施工变更问题；科学拟定补偿标准和置换比例，可有效消除居民和政府之间的矛盾；房款供给的及时性，能减少施工工期延长带来的经济影响；不断完善配套政策，能够营造舒适的居民生活环境；通过协商单位利润要求，能更好的控制改造工程总成本支出；提高招标过程规范性，能够减少该环节相应的成本支出。通过采取可靠措施将危旧房改住房改造项目建设成本控制在合理范围，对于提高项目社会效益有着积极地促进作用。