新形势下不动产测绘管理方式探讨

文／朱维建、刘友弟 义乌市大地数字测绘有限公司 浙江义乌 322000

1、新形势下对不动产测绘作业的新要求

在时代发展过程中，不动产测绘作业的市场化特点越来越突出。不动产测绘本身是具有较强专业性的技术，为了提高不动产测绘技术水平，保证社会工作的服务水平和质量。在不动产登记过程中，测绘机构需要适应时代发展，培养技术型人才，确保人才综合素质符合不动产测绘行业的发展需求。目前的市场化不动产测绘可以展现出公平公正原则，不动产测绘机构为了进入市场，需要按照市场规则进行运行和操作。除了要具有一定的测绘资质之外，还要加强对不动产测绘机构的管理与监督工作，使公众对测绘行为进行监督，确保测绘结果的权威性。此外，测绘机构需要将测绘结果公示在媒体或者网站上，购房人对测绘类结果存在疑问时，可以由具有监理资质的复测机构进行评判。

在新形势下需要提高不动产测绘作业的市场化。房地产测绘市场管理体系的发展对推动市场化发展有一定作用。引入市场竞争机制，需要政府构建并完善房地产测绘行业管理体系。必须根据新形势下不动产测绘行业的实际发展需求构建高效的管理体系，才能对不动产测绘作业进行规范管理。通过优胜劣汰推动不同产业测绘机构的发展。如果仍然按照划片区，搞独家经营的方式进行运营，会影响测绘机构的改进动力，难以调动职工的积极性。而测绘行业的市场化发展趋势下，测绘机构面临的竞争更加激烈，测绘机构为了立于不败之地，必须不断提高自身的测绘水平、服务水平保证测绘质量，提高不动产登记效率。利用不动产测绘成果汇交制度开展多次复测工作，能够有效避免测绘作业存在的误差，并且可以缩短时效，减少纠纷。这些都为不动产权属登记工作提供了坚实的基础。

2、新形势下不动产测绘工作存在的问题

2.1 不动产测绘行业不完善

（1）不动产测绘工作的基础性作用不足。很多人并不了解不动产测绘作业，认为不动产测绘作业主要是完成房屋面积测量，从而为不动产权属登记提供面积证明。但是不动产测绘作业中涉及的内容比较多，除了要明确房屋位置和面积以及权属界限之外，还要编制房屋基本单元代码，开展房屋信息化管理工作。从而为不动产登记、税收、社会服务和房地产交易等提供准确的数据支撑，维护社会问题。此外，不动产测绘也是解决房地产纠纷的重要手段。不动产测绘市场不完善，会导致不动产测绘作业无法充分发挥作用。测绘数据开放度不高，人们对不动产测绘的功能了解不足，导致不动产市场范围受到一定限制。因此，目前的不动产测绘仍然在较小操作范围内发展，影响不动产测绘行业的发展规模。

（2）在不动产测绘行业发展过程中，市场竞争不激烈，缺乏竞争压力，会影响不动产测绘机构的发展动力。不动产测绘人员和测绘经理没有工作动力和竞争力，影响了测绘技能掌握程度，导致测绘技能处于停滞状态。再加上当前的市场不完善，对不动产的发展和改善产生了极大制约。

（3）收费过低。目前，在不动产测绘行业发展过程中，测绘作业的经费标准不一致，一些地区在开展测绘作业时测绘成本较低，但执行工作量较大。长此以往，会直接导致劳动力以及技术支持以及劳动力输入之间的平衡被破坏，影响测绘工作人员的工作积极性。并且会导致不动产测绘工作的质量下降，对测绘行业的长远发展也会产生负面影响。

2.2 监管力度不足

在当前的不动产测绘行业发展过程中，未开展有效的监督管理工作也是阻碍不动产测绘行业规范有序发展的重要因素。在开展行政管理工作时，不动产测绘本身是重要的服务性工作，其政策属性比较强，并不是单纯以利益为主的。从事不动产测绘的工作人员除了具有较强的技术能力和专业素质，还要对相关政策进行全面了解和掌握，要明确在不同阶段房产政策的具体要求，例如登记政策和权属政策等。在不动产测绘市场发展过程中，社会市场是从登记部门转化而来的，范围较小，还具有独家经营的特征，导致不动产机构服务在这一过程中的局限性比较大。因为缺乏竞争力，工作人员的积极性比较低，很容易出现懈怠问题。

除此之外，工作人员的专业水平不高，从事测绘工作人员的学历水平普遍比较低且缺乏专业的知识和技能培训，无法满足当前测绘行业在发展过程中对人才的需求。实施的测绘工作量和收费标准不符合，影响不动产测绘工作质量。并且测绘工作的监督力度不足，没有开展有效的把关工作，市场对不动产测绘机构设置的门槛较低，很多测绘机构本身的资质水平并不高，但是可以取得测绘许可审批。这导致很多测绘机构在实际测绘作业时无法完成技术难度较大或大规模的测绘作业。甚至一些测绘企业为了获取经济利益存在违规测绘的情况，直接损害消费者的合法权益，也导致市场秩序被破坏。

3、新形势下不动产测绘管理工作要点

（1）不动产测绘报告内容以及测绘图纸绘制。不动产测绘报告内容主要是以房屋的具体位置、委托方测绘项目、测绘依据、测绘说明以及测绘类别、建筑的具体结构、宗地面积、地上层数、分户面积明细表和地下层数等不同功能区的面积汇总、计算幅图等内容为主。在实际测绘过程中还有共用面积分摊计算表。其中分层、分户图都是不动产测绘过程中必须关注的重点图纸内容。

（2）构建不动产测绘市场。为了保证测绘业务管理工作的有效性，可以委托测绘单位以及国有测绘协会构建测绘服务大厅。将一些符合测绘要求具有测绘资质的测绘单位公示在测绘服务大厅，在商品房预测和实测过程中，可以委托测绘单位、测绘机构开展测绘工作。要严格按照相应的资质等级完成测绘作业，确保测绘结果的可靠性。需要注意的是在测绘过程中，测绘单位禁止转包负责的测绘项目。

（3）挂牌招标制度。委托方在选择测绘单位时，可以选择公示的测绘单位或者直接通过挂牌招标制度完成公示测绘单位选择。在签订书面测绘合同时，委托人和受托人必须严格按照测绘项目的实际情况签订书面合同。书面合同一般包括项目的具体收费标准和项目实际情况、出现纠纷时的解决方案、测绘成果质量要求、测绘工作的具体期限等。受托人需要将合同上报到国有单位，在签订合同后的三天内国有单位需要完成合同备案。

（4）构建测绘成果信息管理系统。完成测绘工作后，委托方需要在测绘报告上签字。在权属登记时，必须确保测绘结果上有专用章才能够使用。除此之外，测绘单位必须以相关的要求为核心将测绘结果上传到信息管理系统平台。为了提高测绘信息的透明度，测绘单位可以向社会发布相关信息，确保购房者可以理性消费。将测绘结果公示在商品房的买卖合同上或者物业的公示栏以及售楼部。

（5）坚持持证上岗。在新形势下开展不动产测绘管理工作时必须构建测绘人员资格认证制度，并且要加强测绘人员技术培训工作。测绘人员在从事测绘作业时必须持有执业资格证书，并且要有上岗培训合格证书。技术人员、质检人员、总工程师等其他岗位要由注册的测绘师进行担任。根据相关的标准，在确定测绘作业收费标准时，要以测绘市场的实际情况为基础进行确定，保证测绘成果质量和竞争在良好的环境下进行。以实际情况为基础对当地的测绘收费标准进行充分考虑，制定出当地不动产测绘的具体收费标准。为了防止测绘机构在价格方面出现争议，可以制定不动产测绘收费最高标准和最低价标准。

（6）建立人员和机构信用信息管理系统。可以对所有的测绘单位进行综合评价和分级，将具体的信息输入到信用管理系统内。在开展测绘人员和机构信息管理工作时，需要将该测绘机构承担的测绘业务输入到管理平台上，从而为测绘机构和测绘人员的信用管理工作提供有效的数据支撑。

4、现代化不动产测绘技术分析

4.1 三维激光技术

在新形势下开展不动产测绘作业时，需要对三维激光技术进行充分应用。三维激光技术的最主要特点是高度数字化、高速化以及高精度。在不动产测绘过程中对三维激光测绘技术进行充分应用，可以在一定程度上提高测绘作业效率和测绘结果的准确度。三维激光测绘技术可以在比较复杂的地形条件下应用，适用性比较广。尤其是在复杂气象条件下，利用三维激光技术进行测绘作业，工作人员能够在实际位置上完成地形测绘，保证测绘工作的整体效率。随着现代信息技术的进一步发展，可以对三维激光技术进行优化和改进。目前，在建筑、道路、矿山等复杂测绘工程中，三维激光技术都可以发挥作用。需要注意在不动产测绘过程中对三维激光技术进行应用时，要先构建测绘控制网点，然后充分考虑不动产测绘的具体条件和要求，判断其是否适合利用三维激光技术。一般GPS技术需要与三维激光技术进行配合使用，才能够对测绘区域进行动态观察。三维激光技术还可以与碎步测绘技术进行同步应用，建立比较完善的控制网络模型，确保不动产测绘数据可以准确传输，并能够获取比较准确的等线画图。这一种测绘技术可以在具体的场景中应用，尤其是在不动产空间位置信息测绘过程中，可以通过一次扫描将信息直观呈现出来，为建立不动产模型提供可靠的数据支撑。

4.2 GPS-RTK测绘技术

在不动产测绘过程中，对GPS-RTK测绘技术进行有效应用，可以确保不动产测绘结果的精确度。GPSRTK测绘技术指的是实时动态差分法，比较常用的是GPS测量方法。在野外测量定位的精度可以达到厘米级。在实际测量过程中载波相位动态实时差分方法能够提高测量作业效率和精度。RTK定位技术是以载波相位观测值的实时动态定位技术为基础发展而来的，定位精度能够达到厘米级，可以完成测量站点在指定坐标体系中的三维定位测绘。在RTK测绘过程中，基准站可以将观测值和测量站的具体坐标信息利用数据链传送到流动站，流动站接收到基准站的相关信息时，可以同步采集GPS的观测数据，并且能够在这段时间内对差分观测值进行实时处理，完成精确定位。在RTK技术应用过程中，可以提高不动产测绘作业的效率和测量精度，并且RTK系统采取的数据全部为数字化数据，只需要完成软件简单处理，就能够输入电子图，非常适合在不动产测绘过程中进行有效应用。

一般情况下，RTK测量系统主要包括数据传输设备、处理软件系统和GPS接收设备。在测量过程中，基准站上需要设置GPS信号接收机对所有可见GPS卫星进行连续观测，并利用无线电将观测数据传输到观测站。基准站可以根据观测数据以及相对定位的具体原理完成模糊度未知数解算作业，并显示出用户站的测量精度和三维坐标信息计算结果，完成实时定位。并且可以对监测质量和结算结果进行监测，可以对检查结果进行有效判断，能够减少在不动产测绘过程中的观测冗余量，缩短观测时间。

4.3 数字化摄影测量技术

数字化摄影测量技术也是不动产测绘过程中比较常用的测绘技术之一。数字摄影测绘技术在测量中需要对航空设备和遥控设备等进行充分应用。在我国航天技术快速发展的背景下，不动产测绘过程中还可以对卫星进行有效应用。在开展不动产测绘作业时，工作人员可以将高清晰、高精度摄影设备安装在航天设备或者飞行器上完成测量作业，比传统人工测绘作业获取的数据精度更高，并且利用光谱分析可以提升测绘分辨率和有效性，这种测绘工作的针对性以及个性化都比较强。数字摄影测绘技术的测绘能力比较强，工作人员在该技术应用过程中，可以满足不同不动产测绘的具体要求。测绘作业可以借助遥控卫星长期动态对某一特定区域进行测绘，也可以对不动产变化目标进行深入分析。

4.4 GIS测绘技术

GIS测绘技术在不动产测绘过程中的应用有利于提高不动产测绘信息的处理效率。GIS测绘技术是以多种学科理论知识为基础形成的技术类型。以地理空间作为基础，可以通过地理模型分析方法完成多种空间和动态地理信息分析工作，是一种为地理研究和地理决策服务的技术系统。地理信息系统GIS系统在不动产测绘过程中可以利用计算机完成信息存储和处理。尤其是在计算机软件和硬件系统支持下，可以对不同的资源信息和环境参数，根据空间分布以及地理坐标按照一定的格式和分类编码输入、处理、储存、输出，确保满足数据的应用需求。

在GIS系统应用过程中，可以对多要素数据进行操作和综合分析，能够在极短时间内将所需要的信息通过图形、图像、数字等不同形式输出。在不动产测绘过程中，GIS系统的数字化、直观化以及可视化特点发挥了至关重要的作用，可以将比较复杂的施工过程，利用动画图像进行准确描绘，为房产信息提供有效的可视化支持和信息支持。GIS技术还可以采集准确的地理位置和房屋面积、房屋结构等基础信息，能够掌握房屋的产权归属等信息。这些数据信息都是开展不动产测绘管理工作的重要基础。在GIS技术发展过程中对各种信息资源进行有效融合，可以减少在不动产测绘过程中的人力、物力投入，并且能够降低在测绘作业中存在的误差，对房屋的地理坐标、产权归属和房屋权利限制等，都可以利用GIS技术构建空间模型将获取的信息进行符号化设置，将符号应用在模型中开展数据分析，可以对房屋分层和分户管理，并且能够在短时间内完成信息查询作业。

5、新形势下不动产测绘管理方式

5.1 建立管理机制，完善测绘市场

为了提高新形势下不动产测绘管理综合水平，需要建立管理机制，完善测绘市场。

（1）建立科学完善的管理机制。为了保证不动产测绘工作的规范性和有序性，必须构建完善的不动产测绘管理机制，对工作人员的工作行为进行约束和管理。需要不断完善目前不动产测绘管理机制，并加强测绘项目登记工作。可以利用挂牌招标方法对测绘机构进行公示或者委托方自行公示测绘机构。测绘作业完成后，需要将测绘结果交由委托方签字确认，并上报到不动产登记机构或者国有测绘机构进行审核备案，加盖测绘结果备案专用章。除此之外，在测绘机构上传测绘备案的测绘结果到信息化不动产测绘结果管理平台时，需要向全社会公开发布测绘结果信息，提高信息的透明度，方便物业、销售和消费者进行查询。在构建管理制度的过程中，还要以当前的不动产管理机制为核心，为工作人员提供更加便捷科学的信息处理手段，对不动产测绘信息进行合理筛选，明确在不动产测绘过程中的具体问题和矛盾点。从而制定科学有效的处理措施，保障不动产权利人的合法权益。

（2）构建公平公正的不动产测绘市场。在不动产测绘市场化发展过程中，必须构建公平公正的不动产测绘市场才能够使不动产组织或者机构根据市场规则运作。并且不动产登记部门需要开展标准化的监督管理工作，确保整个不动产测绘行业健康有序发展。

5.2 提升测绘人员综合素质

在不动产测绘过程中，必须保证测绘人员的专业技能和综合素质。与其他技术相比，不动产测绘技术的专业性比较强，尤其是现代化不动产测绘技术不断发展的过程中，如果测绘人员无法掌握新型测绘技术应用要点，会直接影响测量过程的有序性和测量结果的准确性。因此，需要加强测绘人员的培训工作，从当前现代化测绘技术的发展现状出发，开展有效的知识培训和技能培训，提高测绘人员的专业技能以及综合素质。并且要保证不动产测绘人员对数字具有足够的敏感性，才能够及时发现在测绘过程中存在的误差，保证测绘结果的可靠性。

5.3 加大监管力度

加强在不动产测绘管理过程中的监管工作也是提高不动产测绘管理水平的重要手段。根据不动产测绘管理工作的相关法律法规开展不动产交易和登记管理工作，可以防止测绘结果偏差对不动产权利人的合法权益产生影响。如果在测绘工作中数据信息存在偏差，会直接威胁不动产权利人的个人利益。因此，需要构建科学完善的不动产测绘工作监管机制，加强相关工作人员的监督和管理，主要对一些工作人员的行为进行约束。利用不动产测绘信息的筛选工作，可以及时发现在测绘作业中存在的问题，并采取正确措施解决，保障不动产权利人的合法权益。

结语：

总而言之，在当前的社会经济快速发展的情况下，加强不动产权属登记工作是推动我国房地产行业规范有序发展的重要环节。而在不动产权属登记过程中开展有效的不动产测绘管理工作是保证不动产权属界定可靠合理的重要依据。在不动产测绘过程中，需要从不同角度出发加强不动产测绘的管理和控制工作，提高不动产测绘工作效率和质量。