品质住宅地产项目前期成本管控要点研究

文／ 范道坤 上海尤安建筑设计股份有限公司 上海 200000

引言：

因我国城市化进程的加快，国内城市居民的增多，让房地产企业在国内占据了十分重要的地位。但当前，房地产企业在实施品质住宅地产项目时经常会受到成本管控方式不够先进、相关工作人员缺乏思想认知、管控制度不够完善等多方面问题的困扰，使得品质住宅项目盈利性难以得到有效保障。在此背景下，怎样提升品质住宅地产项目前期成本管控工作的成效，解决这些问题，便成为了品质住宅地产项目相关企业应重视起来的问题。

1、品质住宅地产项目前期成本管控中面临的问题

自改革开放以来，国内经济得到了极为迅速地发展，城市内土地制度以及住房制度的改革，让国内各个房地产企业逐渐迎来了春天。尤其是在十四五背景下，国内房地产业为国内经济的发展带来了诸多帮助。但同时，因为房地产的迅速发展，使各种社会问题逐渐出现，特别是房价上涨问题，这一问题使处于中低层的民众无法轻松面对购房，导致房地产企业建造的楼盘难以全部售罄，为项目盈利带来严重影响。原因是资源成本高、房地产企业投入项目的成本增加这2方面。这些问题的出现进一步加剧了房地产业间的竞争。基于此，房地产企业要想在相关行业领域中始终占有一席之地，并在激烈市场竞争中具备较强竞争力，就必须要在品质住宅地产项目前期的成本管控上下功夫。

1.1 成本管控方式不够先进化

当前在各种技术飞速发展中，各类新兴行业以及先进信息技术不断涌入国内，国内房地产企业的现状十分严峻。在当前，大部分房地产企业内项目成本管控工作的开展方式较为落后，导致当前的成本管控工作难以迎合时代的发展脚步，尤其是互联网平台的出现，要求各个房地产企业的项目成本管控工作必须与时俱进。虽然国内大多房地产企业正处于不断发展、进步、优化的阶段，但有关成本管控工作的系统、软件、工作策略的开发依然存在着较为明显的不足，在应用新技术、新软件以及新型工作方式时也经常会受到多种因素的制约，难以真正实现对项目成本的管控。此种发展现状进一步增加了房地产企业在收集项目相关信息时的难度，严重阻碍了品质住宅地产项目成本管控工作的高效、顺利运行。

1.2 缺乏完善、有效的成本管控机制

在品质住宅地产项目前期成本管理中，其成本管控工作的落实十分零散，且并未受到国家政府的重视，因此，针对项目进行管控比较困难。此外，国家对于项目管控工作尚未出台明确的法律法规，这一现象也是导致项目管控工作问题频发的重要原因之一。由于缺乏法律法规的指导与约束，无法保证成本管控严格按照相关规定正常启动。事实上，国内各个省份地区的企业对于项目管控工作都有着一定的见解。但由于品质住宅地产项目前期的管控制度不够完善，存在一定的漏洞，导致其难以满足项目管控工作的需求，许多制度在实际工作中难以得到良好落实。因此，政府需重视项目的管控工作，并且需要尽快建立完善的项目成本管控体系，对项目进行制约管理。

1.3 成本管控方式不够先进

一些房地产企业在项目中落实成本管控工作时，存在着先进设备投入不足的问题。因先进信息技术的发展，让我国社会民众的生活质量水平以及国内各个企业的发展方式均得到了较大的改变。已有较多的房地产企业会在品质住宅地产项目前期成本过程中应用信息技术来辅助工作的开展。但当前国内仍然有部分企业并未重视起信息技术的重要作用，在企业财务相关部门内并未融入信息技术。

在互联网飞速发展的时代背景下，房地产企业要想让成本管控工作的开展更为高效便捷，就应以各种先进的设备作为载体。成本管控工作进行过程中，一旦缺乏了先进设备，就将难以满足成本管控工作相关工作人员自身工作需求，便会阻碍整个成本管控工作的开展，对成本管控工作信息化的发展也有着一定的影响。例如在对项目相关工作人员信息以及项目详细进行保管时，如果不能得到先进设备以及技术软件的支持，在实际的管控工作中将面临信息损坏、信息丢失等多种严重问题，如果不能及时采取信息技术对这些数据资料进行分析，便将导致项目管控工作开展的成效受到一定的影响。

1.4 相关工作人员难以满足职位所需

国内正处于知识、经济迅速发展的时代。与其他大型企业相比，房地产企业内部竞争压力相对较低，这一问题直接导致房地产企业内出现了缺乏人才、人才自身实际水平较弱、缺乏复合型人才等多方面问题，导致房地产企业内人才能力方面有着明显的不足，各个工作人员难以满足职位所需，在国家不断发展的背景下，为迎合世界发展脚步，房地产项目管控相关工作人员不仅要具备成本管控工作相关的基础理论知识以及实践能力水平，还应具备一定的信息技术实践能力，对于成本管控工作相关系统以及先进知识有着一定的了解与掌握。但在当前，具备此种能力的工作人员寥寥无几。这一局面主要是由于成本管控工作中缺乏培训机制，以及培训机制构建不够完善而造成的。房地产项目管控工作难以取得良好成效，让成本管控工作中呈现出了较为明显的不协调性特征，为品质住宅地产项目成本管控工作的发展带来了制约，对房地产企业综合实力的提升也十分不利。

1.5 未根据市场变化对成本管控内容进行调整

企业在开展成本管控工作时，需要相关工作人员针对品质住宅地产项目实际来对项目成本进行估算、核算与决策，同时还需要相关工作人员根据国内市场实际变化以及市场变化趋势，来对成本管控工作内容进行及时的调整。但当前企业内成本管控相关工作人员在成本管控工作中缺乏了对市场的关注，不能按照市场实际来调整成本管控工作，最终影响到项目管控工作的开展力度及开展成效。

2、项目前期成本影响因素

2.1 项目决策阶段

在房地产开发项目的决策阶段，虽然直接成本较少，但对项目总成本的管控起着决定性的作用，将影响项目的盈利能力。项目决策阶段的典型问题包括：缺乏对项目成本的关注。开发商参与实际项目时，在决策阶段没有意识到成本管控的重要性，项目论证水平低，没有从宏观角度进行分析，导致资金利用率低；缺乏对项目可行性的深入分析。可行性研究是投资管控的基础。一些房地产开发企业缺乏全面、详细、详细的可行性研究，市场调研不深入，没有对市场需求进行全面分析，设计方案缺乏科学依据；该项目缺乏准确的市场定位。房地产开发项目需要及早规划。房地产项目规划缺乏全局性，片面注重营销规划，对前期定位规划重视不够，规划方案形式化；工程造价估算的准确性难以保证。成本估算是实现开发项目成本管控的基础。它具有动态性和连续性的特点。成本估算是形成成本目标的前提。如果项目成本估算的准确性难以得到保障，就很难建立有效的成本管控体系。

2.2 项目设计阶段

一些房地产开发商只注重施工中的成本管控，在设计阶段缺乏有效的成本管控措施。设计阶段将直接影响投资规模、工期、质量和运营成本。应全面、系统、全面地分析设计阶段的成本管控，确保资金和材料的使用效果，并将成本管控纳入项目管控。设计阶段存在的问题是：设计单位在设计中没有充分考虑成本管控。一些设计单位的项目设计只是为了保证使用功能，没有结合项目的成本管控进行精心设计；部分房地产开发商根据设计图纸和定额标准编制预算，不根据项目设计内容和成本管控优化设计方案；其他开发商忽视了设计方案的经济性。针对项目设计阶段缺乏相应的成本管控制度，与项目设计单位缺乏协调机制，设计师缺乏成本意识权利，成本管控缺乏积极性。其他开发企业不合理降低设计费，导致设计水平低，影响成本管控；设计师的质量也会影响成本管控。设计师不仅要掌握设计方法，还要了解预算知识。在设计过程中，应全面分析成本。一些设计人员只想保证安全系数而不考虑成本，这不仅增加了成本，而且导致了资源的浪费。

2.3 项目招投标阶段

工程招投标的实现是建设管控体制的进步，创造公平有序的竞争环境，管控工程造价。然而，目前的招投标存在很多问题：由于行政干预和地方保护主义的作用，行政部门会在招投标中进行干预，以照顾“相关户”。外国建筑企业将被当地政府排斥，产生不公平现象；显性和隐性招标也是当前建筑领域职务经济犯罪和腐败的主要形式。“底价”是保证招标公平性的核心，是决定能否中标的关键。因此，有必要确保基价的保密性。部分项目发包存在利益倾向，违规操作，基价泄露难以避免；没有合理的评标标准。招标的公平性体现在评标和授标中，因此需要一个科学合理的评标体系。现行招投标制度有待完善，评标方法的科学性难以保证。一些房地产项目仅采用低价中标的方式，以确保评标的科学性。评标不能做到定性与定量相结合。此外，目前的招投标市场还不规范。一些无资质或管控水平较低的企业为了中标，采取了围标、串标、附资质骗标、各级工程分包或转售等不正当手段，使得投标难以实现项目成本管控。

3、品质住宅地产项目设计中应遵循的原则

在住宅地产项目设计方面，要想确保其品质，就需要落实五项基本原则。首先是以人为本的原则，品质住宅地产项目设计的目的是为人们提供物质和精神生活的空间。以人为本是品质住宅地产项目设计中最基本、最重要的原则。我们应该从生理、心理和行为层面关注所有人的需求。生活环境的设计应满足各种行为的需要：如户外运动、休闲、娱乐、邻里交流等。这些活动需要配备相应的环境设施，以满足环境景观的功能要求。为多样性创造空间。居住区具有许多兼容的功能，包括人行道的交通空间、休闲娱乐的沟通空间、健身游戏的场馆空间、自然绿化的生态空间等。因此，居住区的景观设计必须是一种多元化的环境设计。创造一个有心理归属感的景观。与人们的行为相比，人们的心理需求并不需要特定的空间，而是需要空间心理感受。居住区是人类活动的主要场所，因此最重要的是反映心理属性。人文艺术作为人类文明的沉淀，应该体现在景观创作中。通过情感，品味的价值认同是心理归属感的关键。生态优先，贴近自然。生态环境作为人类生活的背景，为人类的生存和发展提供了丰富的营养。然而，随着工业革命后机械化生产的普及，人与自然的矛盾日益尖锐。人类渴望亲近自然，回归自然。因此，品质住宅地产项目中的居住环境和设施不仅要满足功能和美观，还要保护和利用现有的地形、地貌、绿化等自然条件。空间塑造应该是核心。居住区的绿地空间似乎被建筑物所包围，但它只是一个大的空间和环境。居住在其中的居民在日常交流中仍然需要更小的空间感。在这个狭小的空间中，品质住宅的整体主题、景观、色彩，以及材料等均得到了十分详细的体现。是最为集中、直接的，由此，在针对品质住宅地产项目进行设计时，应以空间塑造为设计核心。由此可见，品质住宅地产项目所需考虑的方面较多，所需投入成本也非常多，对此，针对品质住宅地产项目前期成本进行管理控制十分有必要。

4、强化品质住宅地产项目前期成本管控的有效对策

4.1 提升相关人员自身素质水平

房地产企业应针对项目成本管控工作人员开展各类培训工作，让工作人员能够将相关理论知识与实际管理工作相互结合，将自身工作水平提升。房地产企业应将针对培训形式进行创新，进一步拓展培训平台，积极利用起网络课程资源、网络大学的方式来开展人员培训，将以往人员培训的空间、时间限制打破。最终通过这些更具专业化、系统化特征的培训工作，调动起各个成本管控相关工作人员对于培训工作的积极性，实现成本管控工作人员自身实际工作能力水平的提升。确保每一位成本管控相关工作人员自身具备正确的思想观念，全方位改善房地产项目管控人员自身工作认知，使其能够重视起项目管控工作的重要作用，最终提升项目管控工作的质量及效率。

4.2 在项目前期成本管控中引入先进技术设备

项目管控工作离不开先进技术以及先进设备的大力支撑。运用起先进的设施与设备，已然成为了当前成本管控工作开展的重要前提。企业应为成本管控工作人员购置一批先进、合适的成本管控工作设备，将原有的老旧设备及时更换掉，并针对成本管控软件及系统及时进行更新。房地产企业内应当注重起先进技术的应用，引入各种智能化成本管控软件，在企业内构建智能化成本管控平台，并在平台内设置信息资料安全防御机制，对项目前期成本管控工作中出现的所有数据变动进行核实，实行更为精细化的管理维护工作，及时发展成本管控平台中存在的漏洞，为成本管控工作的安全性、保密性作保障。以此进一步推动项目管控工作的发展，促使其向着更为高效、正确 的道路前进。

4.3 重视成本管控，引进相关人才

成本管理与精益成本管理之间存在着一定的区别，精益管理理念是对传统成本管理的颠覆性创新。当然，这对企业财务管理者的能力提出了更高的要求。企业内财务相关工作人员要根据企业发展实际情况进行了解外，还要了解整个行业的发展现状，掌握先进信息技术。在信息技术与成本管理相结合的基础上，制定下企业各部门价值评估方法。这是对企业内部各项资金的统筹管理，需要有统筹的理念和科学的手段。因此，企业必须根据人才需求，合理开展财务人员招聘，对企业财务人员薪酬进行上调，尽可能引进更多复合型人才。除了要求财务人员拥有相对稳固的财务基础外，他们还应该能够掌握信息技术。所有在岗成本管理工作人员都必须要通过企业的考核。评估内容包括对企业和行业精益成本管理的理解、将精益成本管理应用于企业的创新方法等，评估财务人员是否满足企业的人才需求。定期整合企业内部培训，在培训的基础上拓展财务人员的能力。特别是要结合信息培训，以信息技术为基础，提高财务人员的分析能力。最后，将精益管理理念融入到财务人员的发展中，提高精益管理的积极性。

4.4 加强项目相关监督考核工作

对于国内各个房地产企业来说，在品质住宅地产项目成本管理工作中具有较多风险，为能够有效确保成本管理模式在品质住宅地产项目前期成本管理中的落实成效，企业上层管理人员就应当针对项目实际设定成本考核指标，以此方式面向项目相关岗位的所有工作人员，对各个工作人员的工作完成实际情况进行“定量+定性”的考核。通过定量、定性相结合的评估模式，企业便能够将企业工作人员在实现品质住宅地产项目前期成本管理目标方面的潜力充分挖掘出来。企业的具体成本评估目标内应当包含招标、采购与配送、项目基础建设，以及客户服务等多方面元素。其中，与招标、采购、配送相关的指标有：材料目标成本实现率、材料及时交货率、材料一次检验合格率、材料供应商信息完善度、材料采购流程合规性、材料采购质量合规率、材料采购成本及预算、材料单价一致性等。评估采购人员专业素质等环节的相关指标有：工时消耗、设备运行效率、准时交货效率、生产商成本控制意识、项目环境实况、电力设备应用故障率、发电商维护、维修素养等。针对项目所需基础设施评估的相关指标包括：施工设计有效性、目标成本实现率、客户满意度、单位成本、相关方专业素质和创新素质等。客户服务评估的相关指标有单位服务成本、客户满意度、服务及时、有效性、产销率、客户投诉率、产品成本利润率、客户忠诚度，以及项目所得市场反馈等。

结语：

综上所述，因国内对于房地产行业宏观调控政策的实施，使国内住宅项目的成本管控工作的落实变得更为迫切。从品质住宅地产项目不同阶段的成本构成比例可以看出，项目前期的成本对于项目总成本的影响最大。基于此，非常有必要针对品质住宅地产项目早期成本管控的制约因素进行分析，并采取强化成本管控工作队伍、加强管控工作信息化，提升人员素质等多种有效措施，以此确保品质住宅地产项目早期成本管控的效果。