房地产企业运营过程中的税务风险管控对策分析

房地产企业涉及诸多领域，能够大幅度带动上下游产业的发展，对于经济发展有着极强的促进作用。另一方面，房地产企业又因其运营过程较为复杂，投入金额数目较大，发展局限性较强，使得涉税种类较多，纳税计算十分复杂，所以在运营过程中的税务风险较为突出。

1    房地产企业运营过程中易于发生税务风险的阶段

房地产企业运营过程较为复杂，会涉及诸多环节，所以其整体开发周期较长。房地产企业项目运营包括立项审批、规划、施工、预售、验收、销售、交付、尾盘销售、清算等诸多环节。从税务风险的角度来看，上述所有环节都面临着较大的税务风险，但其面临税务风险最大的阶段如下。

1.1  土地获取阶段

土地获取阶段是房地产项目运营中准备阶段最为关键的环节之一，如果房地产企业未能在该阶段对其中所存在的税务风险进行详细甄别，很容易使财务风险堆积，在后续的项目清算阶段导致税务问题爆发，从而给企业带来较为严重的损失。就以某地区旧城改造的项目为例，企业如果在土地获取阶段不能严格把关凭证、评估报告、单据等资料，便很可能会在清算过程中出现开发成本进行成本扣除的现象，这在一定程度上会使该项目土地增值税税负过高。

1.2  施工阶段

施工阶段是企业项目运营的核心阶段。除土地成本以外，房地产项目的开发成本大都是在施工中产生的，因此，施工阶段也蕴含着较大的税务风险。比如，企业在对土地增值税以及其所得税进行筹划时，在成本对象确认以及成本金额划分方面便会面临较大的税务风险。

1.3  预售、销售阶段

房地产企业项目运营过程中的预售、销售阶段不仅仅是资金的回笼阶段，还意味着项目进入到了纳税阶段，此时，税务风险也进入到了发展壮大阶段。就以房地产项目的增值税缴纳为例，在预售、销售过程中出现收入漏记或者错记情况，便会增加延迟预缴方面的税务风险，而且在施工过程中出现开发商给施工单位用抵工程款的行为会被相关部门视为销售行为，如果未申报销项税额，也会在预售、销售阶段给房地产企业带来较多税务风险。

1.4  项目清算阶段

项目清算阶段是房地产项目运营的尾声，此时相关人员需要从税务的角度对企业所运营的项目进行总结，在前期所有阶段积累的税务风险都会在该阶段爆发。就以对土地增值税清算过程为例，如果该项目的开发方法为分期滚动，企业需要将各个开发阶段作为清算的主体，但由于不同地区对于分期开发方式的税务问题处理各不相同，其中一些区域会以工程规划许可证作为分期开发的依据，一些地区又以预售许可证为准，如果房地产企业不能在项目分期界定过程中和所在区域相关税务部门统一界定标准，很可能会发生争议，这便是项目清算阶段中税务风险的一种。

2    房地产企业运营过程中税务风险成因

2.1  内部税务风险意识薄弱，沟通机制不完善

从目前的情况来看，不同房地产公司内部各条业务战线不同，导致分工形式以及考核存在着较大差异性，通常公司内部人员认为税务风险管控是财务部门所管辖的问题，自身只需要做好本职工作即可，根本不需要考虑税务风险的问题。目前，我国大部分房地产公司部门之间的業务信息沟通存在滞后性问题，彼此之间缺乏良好的信息沟通，导致业务决策后无法将信息及时输送到财务部门。在工作人员较低风险意识的影响下，税务风险出现的概率大大提升。例如房地产营销部门为了达成业绩指标，获得更多的收入，会实行各种房价优惠政策，变换促销手段，提升销售能力。由于税收种类、计税依据存在较大差异性，所以在没有房地产财务部门参与的前提下，所应用的决策很可能导致企业面临税务风险，导致企业承受更多的经济损失。比如以老带新返利为例，通常会涉及个人所得税的问题，需要客户到当地税务机关进行缴税，如果销售部门直接给客户返利，造成房地产企业需承担代扣代缴个人所得税的风险，使房地产企业承受更多的经济损失。

2.2  制度不健全，财务人员税务能力较低

一些房地产企业并没有单独成立税务风险防范部门，也没有设置专门防范税务风险的财税人员，通常都是由财会人员兼职税务管理。由于财务管理中的会计准则和实际税收相关法规存在税会差异，使得财务人员在开展税务管理过程中很难识别潜在的税务风险，由此给房地产企业的运营过程带来税务风险。以房地产企业缴纳所得税时间为例，在针对房地产开发业务所得税处理相关文件中明确规定，其缴纳所得税时间应当为产品竣备、投入使用以及取得产权证明时，而会计核算中的结转收入时间为最终交房时间，这便导致税务计算标准的差异，使房地产企业面临着少交所得税的风险[1]。

2.3  政策理解偏差

由于经济发展速度极快，税收相关法律法规不可能涵盖市场中的所有业务，如果房地产企业财税工作人员和相关部门稽查人员对当前现行的税收政策在理解方面存在偏差，会进一步增加房地产企业所面临的税务风险。比如，在2018年，某区域为吸引人才，土地出让相关文件中表示，当土地价格达到一定程度时，企业应当配建并免费移交人才住房，而企业取得此种土地，并在2021年移交此项目时，和相关部门在税务方面产生了分歧，相关部门认为免费移交等于销售行为，但在企业的角度看，无偿移交应当将其作为土地获取成本，这便是政策理解偏差所带来的税务风险。

3    房地产企业运用过程中税务风险管控对策

3.1  提高税务风险意识，营造良好纳税环境

为有效控制房地产税务风险，应当从提高相关人员税务风险意识入手，在企业内部形成积极的纳税环境。在具体实践中，相关管理人员可以基于现行税收政策对财务人员展开宣传以及培训，并开展知识竞赛等趣味活动提高财务工作人员学习积极性，从而在提高其专业能力的基础上提高其税务风险防范意识，达到营造良好纳税环境的目的。为进一步提高房地产企业中财税人员对税务风险的重视程度，管理人员可以在企业内部设立专门对税务进行管理的部门，并且设立税务管理岗位，招聘专业程度较高的财税人员，并在现行税收政策宣传过程中给财税工作人员列举税务风险的危害，以及科学利用相关政策给企业所带来的收益，以此种方式使房地产企业财税人员明确税务风险防范的重要性，在内部营造一种良好的纳税环境[2]。

3.2  完善税务管理制度，打破沟通壁垒

完善房地产企业自身的税务管理制度，打破部门之间的沟通壁垒，对于房地产企业防范税务风险有着极强的现实意义。首先，管理人员应当以税务风险管控为基础，围绕税务筹划实际工作流程来对税务管理制度进行完善，并在制度中明确税务筹划工作各个流程中的责任主体，对筹划对象以及筹划流程、方式、边界等进行详细规定，以此种方式给税务风险防范提供制度方面的依据。其次，管理人员还应当在企业内部建立起有效的税务沟通机制，对开发项目的立项审批、规划设计、申报、招标、合同签署、现场施工管理以及最终预售、销售等环节全方位设置税务风险控制点，从而实现防范税务风险的多部门联动，从根源上降低房地产企业所承受的税务风险。比如，在开发项目的合同签署环节，应当由房地产企业中的财务、法务、业务部门同时参与，再结合预先制定的税务筹划方案，对合同中的细则条款进行完善和细化，从而最大限度降低房地产企业在该环节中所承受的税务风险。同时，管理人员还应当以房地产行业现行的税收政策来对税务管理制度进行完善，从而增强税务管理制度的实效性。第三，管理人员应当在企业内部以税务管理制度为基础，建立完整的申报流程，并根据所在区域税务机关的要求限期提交相关税务资料，并且在提交前着重对相关数据进行二次筛查，确保报表中各类数据的勾稽关系正确。最后，还要在企业内部建立完善的税务风险预警制度，对于房地产企业运营过程中存在的税务风险进行准确分析以及识别，比如开发项目的成本结构、预期收益和利润等，并根据实际税收政策制定税务指标警戒线，为税务筹划工作提供信息支持。如果房地产企业自身规模较大，所开发项目较多，还可以在税务管理部门的基础上专门成立税务筹划部门，对所开发项目中存在的财务指标以及造成的税务成本进行详细分析，以此排查出其中不符合现行税收政策的筹划思路，并对税务筹划工作不断进行调整以及改进[3]。

3.3  加强政策研究，准确解读政策信息

为防止对政策理解偏差造成的税务风险，房地产企业相关人员应当对目前最新出台的相关政策进行收集，并在企业内部建设税收政策数据库，将历年来实施的房地产行业税收政策都存储在数据库中，以此方便企业中财税人员的学习和研究，从而达到更新税收知识体系、提高税收业务能力的目的。并且在新的税收政策发布的第一时间，就要及时对企业内部的财税人员开展税收政策培训，确保房地产企业中的财税人员可以在第一时间准确理解税收政策。如果在解读税收政策时，企业内部对此政策存在歧义，或者不能准确理解，应当及时和房地产企业所在区域税务部门进行咨询，确保房地产企业税务管理人员对税收政策的理解正确[4]。

3.4  规范票据管理

票据管理是房地产企业税务筹划中的关键环节，也直接影响到其可操作性。所以，房地产企业在税务风险防范工作中，应当对票据管理工作重视起来，尤其是对施工阶段中产生费用的所有票据进行规范管理，在票据产出的第一时间，要及时对其进行回收，以避免丢失情况的发生。此外，房地产企业所有项目在日常运营过程中都需要加强对支付凭证、发票收据以及工程合同的管理，并分别建立资料数据库，将重要信息数据存入至数据库中进行备份，尽可能减少遗漏或者丢失所产生的税务风险。同时，房地产企业还可以加强对信息技术的利用，将增值税发票信息或者成本费用列支以电子形式进行登记，这样不但可以大幅度提高审计工作效率，还能够最大限度降低房地产企业所承受的税务风险。

3.5  加强税企沟通

由于房地产企业的经营业务在不断创新，所以很多税收政策具有较强的滞后性，导致税务部门在开展税收工作时很容易发生无据可依的情况，这就需要房地产企业中的财税人员加强和所在区域税务部门的沟通，向税务部门详细咨询具体业务的税收情况以及执行口径，也可以和相关税务机构以书面的形式汇报请示，最大限度降低房地产企业在运营过程中所承受的税务风险。

3.6  提高财税人员专业水平

房地产行业整体发展时间较短，而且在经济发展的浪潮之下成长极为迅速，所以其财税规范化程度较低，而且相关部门又在不断修订以及调整税收政策，这便给房地产企业防范税务风险增加了难度。针对此种情况，房地产企业可以从提高企业内部财税人员专业水平入手，增强自身的税务风险防范能力。管理人员可以聘请高素质的财税人才到企业为内部员工开展培训，并对企业内部员工考取相关职称给予鼓励，以此打造出一支專业的财税队伍。另一方面，房地产企业还可以加强对财税人才的招聘力度，适当提高财税人员的薪酬待遇，并根据实际情况给予一些福利，以此吸引社会中的专业的财税人才。此外，还应当在税务风险预警机制的基础上建立税务风险预警部门，明确人员责任和其业务边界，以此规范房地产企业涉税方面的业务流程，从而达到高效实施税务风险防范工作的目的。

4    结语

综上所述，由于房地产企业通常规模较大，投资项目涉及环节复杂，所以其面临着较高的税务风险。为加强房地产企业的税务风险防范能力，相关人员可以从提高税务风险意识、营造良好纳税环境、完善税务管理制度、打破沟通壁垒、加强税收政策研究、准确理解政策信息、规范票据管理、提高财税人员水平等方面入手，从而达到提高房地产企业税务风险防范能力的目的。

参考文献

[1]孙张刚.房地产企业税务筹划风险及防范措施分析[J].中国产经，2021（10）：48-49.

[2]简晓燕.房产地企业全过程运营风险管控及纳税筹划对策[J].企业改革与管理，2021（06）：146-147.

[3]夏文俊.房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控[J].纳税，2020，14（32）：63-64.

[4]刘锋.探讨房地产企业并购重组中税务风险管控[J].财会学习，2019（14）：170-171.

[ 作者简介 ]傅文信，男，江西樟树人，南昌骏景房地产开发有限公司，中级会计，本科，研究方向：房地产全周期运营管控。

[ 摘要 ]房地产是我国经济结构中的关键部分，也是税务稽查所关注的重点行业。在我国城镇化进程中，房地产行业得到了快速发展，但由于其业务的特殊性，房地产企业所面临的税务风险也极大。为加强房地产企业在运营过程中对税务风险的防范水平，本文从其易于发生税务风险的阶段入手，简要说明房地产企业的税务风险管控对策。

[ 关键词 ]房地产企业；运营过程；税务风险