开发商违规通过按揭贷款骗取资金的查处方法

■段超 张琼

一、案例背景

长期以来，民营企业由于规模小、商业模式单一、可担保和抵押的资产有限、经营风险大等原因，难以达到银行的信贷审核标准，在金融机构的风险溢价不能得到合理估值的情况下，融资难、融资贵成为困扰民营企业高质量发展、激发市场整体活力、促进创新创业的制约因素。部分民营企业在求生存、谋发展的压力之下，绞尽脑汁钻法律空子，甚至滥用诉讼手段，让法律为自己的非法行径正名和背书，上演一幕幕刀口舔血的把戏。

二、疑点初现

审计人员在一次税收征管审计中，因曾使用某手机APP 查询过房地产开发企业C 公司的工商信息，该APP 推送了一条关于郑×霞起诉C 公司的法律诉讼风险信息。审计人员此前已了解到，郑×霞系C 公司第二大股东，持股32%；其父郑×军系C 公司第一大股东，持股52%；另有3 名自然人小股东共持股18%。二股东与大股东和参股公司的司法纠纷本是资本市场的家常便饭，但大股东与二股东为父女关系的情况下产生司法纠纷却十分反常，职业敏感性促使审计人员详细研读判决书的内容。

原告郑×霞向法院诉求，确认其与被告C 公司签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：2014 年10月，被告因资金周转需要，与原告签订了代持资产协议，约定原告以买受方式代持被告开发建设的J 区F室房屋（建筑面积2 135 平方米），总价款4 455 万元，首付款无需支付，余款2 200 万元由原告向银行申请按揭贷款打入被告账户，被告负责还本付息，代持期限2 年，被告须在代持期限届满前还清银行贷款本息，并配合原告及时将代持物业的所有权恢复至被告名下；郑×军为原告代持被告自有资产提供担保。双方签订的商品房预售合同在J 区住房和城乡建设局进行了登记备案，房屋所有权证、土地使用权证均办至原告名下。2016 年10 月，被告将银行贷款全部还清。法院最终认定，以合法形式掩盖非法目的订立的《商品房预售合同》无效，案件受理费26 万元由被告负担。判决书显示，C 公司基本未提出实质性辩护意见。

C 公司已将银行贷款全部还清，郑×霞分文不出（首付款无需支付）即在法律意义上实际占有了J 区F 室房屋，本是空手套白狼占了大便宜，为何却要主动诉求判令《商品房预售合同》无效呢？审计人员相信“事出反常必有妖”。

三、动机分析

房地产开发企业利用各种规则偷逃税款的情况比较普遍，如北京市税务稽查部门近期发现潘石屹控制的北京建华置地有限公司违规多扣成本，进行虚假申报等违法行为，依法追缴税款、加收罚金等共计7.09 亿元。在本文案例中，郑×霞主要诉求判令《商品房预售合同》无效，审计人员首先从与合同直接相关的契税进行分析。根据当时的契税政策，个人首次购买90 平方米及以下普通住房，减按1%征收契税；90～140 平方米的普通住房，减按1.5%征收契税；购买非普通或非首套住房，按3%征收契税；以公司名义买商品房，均按3%征收契税。

国家针对各类特殊情形出台的税收优惠政策，往往成为不法分子投机取巧的通道。根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438 号），“对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。”本案例中，税收征管数据反映，郑×霞在2014 年10 月买受C 公司房屋时，缴纳过133.65 万元契税（4 455×3%）。现代持期限届满，如按代持协议将代持物业的所有权恢复至C 公司名下，即使在价格不变的情况下，正常办理过户仍需缴纳133.65 万元契税。至此，可以看出，郑×霞和C 公司这起官司的目的，就是希望通过法律之手，判令《商品房预售合同》无效，不仅无需缴纳房屋过户回C 公司的契税，还能将之前已缴的契税退还。审计人员最初认为该行为可定性为偷逃契税，但就该案的判决本身来看，法院判决并无不当，退还契税也就有了充足法律依据。法院本是公平正义的象征，在本案中却被不法分子利用，无端为违法行为正名背书，这让审计人员愤愤不平，努力从更高更全的视角分析事件的本质违规点，落实不法分子的违规行为。

四、落实罪名

审计发挥的是经济体检作用，审计发现问题的后果也往往落脚到经济利益，即“钱”。根据当时的资金市场环境，住房按揭贷款利率都是低于普通贷款的，住房按揭贷款年利率在5%左右，普通企业流动资金贷款利率在10%左右，且民营企业贷款条件较为苛刻，不容易获得贷款。C 公司通过上述方式获取的贷款，比普通流动资金贷款节约资金成本194 万元（2 200×（10%-5%）×2-26），而银行则相应的损失了潜在收益194 万元。审计人员决定从C 公司贷款获取方式违反财经管理规定、扰乱金融管理秩序的角度反映问题。

根据《刑法》第一百七十五条之一规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，为骗取贷款罪；2010 年5 月印发的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第二十七条进一步明确：以欺骗手段取得贷款，数额在一百万元以上的，属于应予立案追诉的情形。依据上述规定，审计人员完成了C 公司骗取贷款事项的取证，移送有关部门处理。

五、思路启发

该案例是因APP 主动推送消息取得的审计成果，有一定的偶然性，但大数据时代要有大数据审计思维。目前，在中国裁判文书网以“《商品房预售合同》无效”为关键字对判决结果进行搜索，相关判决书近3 000 篇，利用数据库分析技术和网络爬虫技术的配合，对契税退税数据和中国裁判文书网判决书进行比对，可以高效率地筛查类似疑点。总结该案例的数据特征，可以将税收征管数据中契税退税的纳税人名称，与中国裁判文书网中的原告、被告名称进行匹配，同时限定退税日期在判决日期后6 个月内，将相关疑点筛选结果作为线索库储备，做到查处一个、触及一类，极大的提升审计成果。