持续可居性经济适用房户型设计研究

李东红

上海东方明珠工程总承包有限公司 上海 201802

近些年，随着城市化在不断变化，人民生活水平不断提高，对于住宅要求也越来越高，房价越来越高，对于低收入居民来说，买房是件奢侈的事情，政府为了解决低收入居民购房难，提出了经济适用房的概念。

从2016年起，上海市规定：符合条件的新建民用、工业建筑要进行装配式要求实施，单体预制率不低于40%或装配率不于60%。装配式混凝土建筑对住宅户型、单元组合形式的要求也越来越高。为降低装配式混凝土建筑的成本，提高复制率是一种很好的解决办法，这就对经济适用房的户型做出了更加严格的要求。

1 持续可居性经济适用房户型设计原则

经济适用住宅户型设计原则应符合《上海保障性用房设计导则》中相应的设计原则。

2 持续可居性经济适用房户型设计关键

2.1 功能分区设计

经济适用住宅基本要有起居室（客厅）、卧室、厨房、卫生间、阳台功能性空间。根据人们的生活方式，卧室、起居室（客厅）和阳台尽量放到南侧；卫生间、厨房和减少卧室放到北侧；走廊、楼梯间等公共部分也尽量放到北侧；住宅功能分区设计做到动与静分开设计、洁净区与污染区分开、空间顺序布置合理，尽量减少交通面积，提高得房率，又要保证居住的舒适性。

2.2 起居室（客厅）、餐厅设计

起居室（客厅）、餐厅是居民活动的场所，是进行娱乐，休闲，用餐，会客等活动的空间。空间的净宽和净深尺度、使用面积大小应符合居民的基本活动要求、餐厅的大小也要满足家庭人数，套型模式使用方便，布置相应的家具大小。

2.3 卧室设计

卧室是居民休息睡觉的空间，条件允许条件下，作为学习工作空间，并有储藏（嵌入式橱柜）的功能。

2.4 厨卫设计

厨房设计应满足烹饪操作的基本要求，灶台、洗涤池，操作台为基本操作空间，在合适的位置留出排油烟机、烟井、热水器等设备位置，考虑冰箱的位置。

卫生间应满足沐浴、用厕、盥洗的基本功能，基本三件套淋浴、座便器、盥洗盆必不可少。

2.5 阳台设计

在经济适用房中，根据《导则》要求生活阳台应为封闭阳台。生活阳台净深不应小于1.3m，净宽不应小于1.6m，满足晒衣和休闲活动；服务阳台一般放在北面，很多人将空调设备、洗衣机储物架等放到服务阳台上。

3 持续可居性经济适用房套型设计

3.1 套型面积限定

上海市每个区经济适用房的户型结构配比有所不同，松江区经济适用房的户型结构配比如表1所示。

表1 户型结构配比

3.2 套型平面布置

各居室使用面积大小，根据空间尺度等因素来确定。空间尺度由居民的操作活动所需空间，家具或设备所需位置大小，必须符合人体工程学，对于经济适用房来说，布置需要紧凑，但不应局促。

3.3 减少公共面积

住宅楼中的楼梯间、电梯间、电梯井、管道井、室外楼梯等建筑面积；门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗，信报间等建筑面积；屋面上有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等建筑面积；为本栋住宅服务设的地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间（强弱电机房）、值班警卫室等，这些建筑面积都会公摊到住户的建筑面积中，所以设计时，在满足国家规范及地方规范下，尽量减少公摊面积，提高户型得房率。

4 设计实践——以松江南站C19-28-03/C19-29-01地块经适房项目为例

4.1 项目概况

4.1.1 项目背景及选址

上海市松江南站大型居住社区经济适用房项目现小区名称为：松南城．茶亭馨苑和松南城．茶亭景苑，属于上海市市属保障性住宅。两经适房地块位于上海市松江区车墩镇茶亭路211弄和79弄，由上海东方明珠房地产有限公司开发，施工单位由上海建工二建集团建设施工。

4.1.2 项目设计说明

两个项目总用地面积约为7.3万m2，包括15栋17层高层住宅、4栋3层配套商业及社区配套用房。总建筑面积22.9万m2，绿地率35%，规划总户数为2038户。

两个项目为上海市经济适用房项目，由一个开发商开发，户型上是一样的。

4.2 建筑设计

4.2.1 户型设计

在经济适用房项目中，住宅楼一般采用剪力墙结构体系，剪力墙抗侧刚度大，自重轻，整体性好，但在布置时也要遵循结构剪力墙的布置原则，对建筑户型来说房间中无柱角突出，不影响家具摆放、美观和使用；不会有梁突出在房间中，影响层高；对电梯井道、楼梯间和管井的布置做到最经济的尺寸，电梯机房面积选用经济型机房，减少公摊面积，提高得房率[1]。

起居室（客厅）和餐厅，设置电视柜（满足电视墙不小于3米），茶几，沙发等基本家具空间，减少直接开向起居室门的数量；考虑餐厅空间到居住的卫生环境，考虑相应就餐人数的最基本家具尺寸。考虑到起居室（客厅）采光和通风，起居室的净宽不宜小于3.3米；考虑入户门的开启方向，鞋柜的位置等家具的合理布局。在设备上，考虑入户门门禁呼唤器位置，强弱电箱的位置，开关插座的位置和高度，为以后装修减少墙体开凿；起居室的空调一般为考虑柜机，考虑出墙管的高低，空调出墙管不要与阳台的落水管交错。

卧室空间满足床和衣柜的基本空间，还应考虑足贮存空间，使卧室空间较完整，卧室可以嵌入式橱柜。卧室空间考虑适宜的面宽、进深和使用面积，满足基本舒适性，充分利用空间。对经济适用房来说，户型面积受限，卧室中的家具：床，床头柜，衣柜，电视柜或壁挂式电视，减少交通空间，可以考虑投影电视，尽量紧凑合理，提高空间的利用率。空调一般为考虑壁挂式。

厨房根据小套，中套，大套户型要求，不能小于规范要求的使用面积要求；厨房的设计应组织洗切、烹调、贮藏等操作顺序。厨房以前设计一般为单独的空间，随着科技的发展，油烟机的排油烟能力增强，做开敞式厨房的也越来越多，可以使整个空间得到延伸；除了安排好灶台、洗涤池，操作台基本操作空间外，也要考虑好油烟机与烟井顺序位置、热水器及热水器出排气管位置，尽量不要影响到厨房吊顶高度的位置；洗涤池的光线问题，一般都会放在靠窗附近，也可以考虑洗涤槽上面机械采光；厨房里最好能考虑到冰箱的位置，大的冰箱也可放置到客厅。厨房的窗台考虑放置物品时，窗户下部设置固定窗亮子[2]。

卫生间满足淋浴、用厕、盥洗的基本功能来布置三件套，因经济适用房是毛坯房，尽量考虑到居民的生活习惯，安排好淋浴、座便器、盥洗盆位置，在后期装修时，不在进行调整；即使后期业户洁具位置有所调整，也不能影响下一层的住户，注意水井保护，装修的防水工程一定要做好；卫生间的门不能对着起居室和餐厅，若不能避免的话，可以通过干湿分离或者设置一道墙作为小玄关解决。考虑开关插座的位置和高度，最好配置卫洗丽的插座位置，为以后装修减少墙体开凿；卫生间的窗建议采用向外开启的磨砂玻璃的上悬窗。

在经济适用房中，生活阳台为封闭阳台，考虑洗衣机位置和下水。除了晒衣和休闲活动外，也可以临时睡觉得功能，其净深不应小于1.3m，净深不应小于1.6m，对于阳台靠近外墙窗台高度应满足1.2m，不够的需要设置栏杆；同时阳台单侧可以做书桌书柜，阳台门一关，作为独立书房使用；阳台门的净宽不应小于800mm。服务阳台一般放在北面，多数会与厨房一起布置；服务阳台一般会放置空调设备、洗衣机、储物架等，因经济适用房面积受限，一般好少做服务阳台。

住宅一般都会考虑室外空调机机位。但对于室外封闭空调机位，应考虑安装维修方便、空调百叶宜开启，或者室内设有保温隔热检修门。

考虑到消防防火要求，所有的PVC的下水管均应设置防火阀，比如：卫生间、厨房间污水管，封闭阳台的落水管和雨水管。

一室户型设计中：就是卧室兼起居室复合，面宽设计较长，以后居民人员增多，小居室可以灵动空间，中间做个隔墙（结构已考虑荷载），一室户变成两室户，考虑以后分割的空调机位，这样多一两个人也不担心不够住了，充分考虑了空间复合功能。一般考虑起居室和餐厅在一个空间，空调为柜式空调居多，这样起居室的温度舒适度较好，预留好空调洞和电源开关。

4.2.2 平面组合设计

在经济适用房项目中，对中间户型不能南北通透的问题，采用了北侧走廊，中间增设天井，走廊与天井内的窗大于2米，北卧室、厨房、卫生间保证自然通风采光；楼梯间、电梯间、前室、管道井，在满足设计规范最小尺寸进行设计；减少门厅，水平通道的建筑面积；电梯机房选用无机房或与经济的电梯机房；其他管理用房、设备用房做到最经济的面积；在建筑之间分隔墙，以及外墙(包括山墙、保温做法)减少公共分摊面积；选择建筑面积规范允许算一半建筑面积的尺寸进行设计，提高户型得房率。

此次项目采用PC预制构件，要对户型外立面简洁，减少突出，降低预制构件成本，提高预制混凝土复制率，户型的组合也是存在很大的挑战。进过几轮的探究，和设计院的方案组，PC专业共同努力下，形成了有利于PC预制构件安装和保证所有户型都实现三明。在满足使用功能和法规的前提下，尽量减少公摊面积，达到了预期的户型组合设计。

图1 楼层平面图

4.2.3 布局及空间组织设计

在经济适用房项目中，起居室内门洞设置应考虑使用功能，减少直接开向起居室门的数量；卧室应有机组合各组家具关联空间，复合利用各组家具的使用空间，降低纯交通空间。厨房按照烹调操作顺序，组织洗切、烹调、贮藏等三大功能区。卫生间满足沐浴、用厕、盥洗所需基本功能空间。生活阳台为封闭型，满足晒衣功能和休闲活动空间的需要，灵活弹性居住空间。

4.3 居住模式分析

随着社会城市化的逐步推进，人们的生活模式也发生了巨大变化，居住模式也跟着发生着变化。现在年轻人的独立意识越来越强，老年人也不希望和年轻人住在一起，促使了父母和成年孩子居住在一起的模式解体。人口少居民的在增长着，相互帮助的可能性也少了，这样就增加了一些社会服务机构。在设计中，就要考虑到小区公共服务配套上尽量完善使用功能，例如生活服务点，养育托管站，老年活动室，健身房，小区服务站等功能性用房。

生活节奏快，工作压力大，居住日益郊区化，在大城市中，人们两点一线，不是在公司上班，就是在回家的路上，回到家也不希望打扰或者受到打扰，就想躺在床上玩手机，刷抖音，上网打游戏，购物等网络世界；随着快餐快递的发明，厨房的作用逐渐趋于无；传统的居民交际日益被网络等虚拟交际所代替。城市中、公司中人员流动，也使人们之间关系不够牢固，左右邻居、楼上楼下邻里之间不相互往来常有发生。

以前有过“大厅小卧”的设计思路，起居就餐区是居民生活的区域，卧室则被减弱，这也是一种思路。但是随着人们生活水平的提高，居住配套设施日益完善，咖啡馆、茶馆、餐厅等地方为人们交往提供了便利的场所，这逐步导致居民交际推向社会化。起居室的功能减弱，相对使用频率降低，住宅私密性确增强，在中等户型设计中，起居室空间可以相对减少，把面积用在其它功能空间上。

5 结束语

通过对松江南站大型居住社区的这两个经适房项目的户型研究，户型建筑面积较小，形式较少，考虑户型的合理布局及全功能设置，做到“明厅、明卧、明厨、明卫”；考虑居民的生活习惯、在房屋的建筑标准上不能削减和降低，提高户型得房率；在小户型中体现全功能大居室；传统“大厅小卧”注重起居空间的生活模式将发生改变；考虑到人口增加，小居室可以灵动空间；户型房间正气，在生活细节上贯彻以人为本，可持续发展的基本原则。这是我们一直探索的方向。