建筑工程全过程造价控制方法分析与应用实践——以紫晶南园三期商品住宅项目为例

石晓卿

上海同大工程咨询有限公司 上海 200092

全过程造价咨询服务是将全过程造价管理的思想和方法应用于工程造价咨询服务中，不只局限于编制标底和预结算审查等单一咨询业务，是贯穿于建设项目全过程，按照建设项目的过程与活动的组成与分解实现项目全过程的造价管理[1]。

随着时代发展，我国建筑行业迎来了高速发展时期，工程项目周转的速度越来越快，许多项目在立案后，尚未完成设计等相关工作之前，便开始招、定标工作，这大大增加了后期工程成本管控的难度，也对全过程造价咨询服务提出了一个更高的要求。提高项目估算、预算的准确性，制定科学合理的造价管理计划。过程中及时调整工程费用的偏差，合理确定和有效控制工程造价，同时积极协调、沟通参建单位，起到监督、制约的作用，最终实现项目造价的降低，到达建筑项目工程投资效益最大化的目的。

1 工程概况

本项目为上海紫都置业发展有限公司新建吴泾镇16号地块（紫晶南园）三期商品住宅项目。项目于2017年10月开始实施，一标段于2021年12月竣工，二标段仍在施工。项目位于上海市闵行区吴泾镇，原规划总建筑面积122162.38平方米，后调整为140060.19平方米。其中一期总建筑面积61332.78平方米，二期总建筑面积78727.41平方米。共计8栋多层建筑，10栋高层建筑，1栋商业综合体及2个地下车库。项目原建安合同造价为43198万元，后调整为82372万元。

2 全过程造价控制基本流程及原则

2.1 全过程造价控制基本流程

实施项目工程咨询全过程造价管理，即从项目前期决策、方案设计、项目发包、施工实施、竣工验收、项目后评价各个阶段、各个环节对工程造价进行全过程的监督和控制。具体流程见图1所示。

图1 建设工程全过程造价控制流程图

2.2 全过程造价控制原则

一般来说，咨询单位介入的全过程造价控制，想要有效地控制工程造价应体现以下三项原则。

第一是以设计、招投标阶段为重点的建设全过程造价控制，即我们所谓的前期控制，该阶段咨询单位主要负责招标文件的编制、招投标和合同管理。期间需要起到沟通、协调参建各方的作用，各方配合的好坏、沟通的顺畅与否，直接影响到相关资料的编制质量和效率。如此极端造价咨询参与的不够充分，则很难对工程进展进行有效的控制。

第二是工程施工阶段的造价控制，即我们所谓的期中控制，该阶段是由参建单位把项目设计变成建筑实体的过程，是有限控制工程造价、合理确定造价依据的过程。该阶段咨询单位应充分体现自身专业性、主动性，积极参与工程造价的控制管理工作，在施工图纸审核过程中发现施工成本概算与预算存在差距的话，则应该及时的查明原因并进行相应的调整。加强现场签证和变更的审核力度，对相关单位提出的签证、变更进行核实，对明显不合理、不真实的要及时提出意见和建议，从根本上降低工程变更或者现场签证等问题对工程施工成本产生的影响。

第三是工程竣工阶段的造价控制，即通常所谓的后期控制，该阶段的工程造价控制工作主要是要对工程量进行结算，严格审核签证票据等资料。建筑工程竣工结算是工程造价控制中最重要的一环，它能诚实的反映出整个工程项目的实际造价，也能较为直观的反映出造价人员能力优劣。

3 项目工程造价控制中存在的问题

在项目投资决策、设计阶段，咨询单位的介入往往滞后甚至根本没有机会参与。大部分建设方对于咨询单位的概念，仅仅是协助其完成建筑工程造价控制的第三方单位，签订造价咨询合同时，往往已经完成了项目投资决策、设计阶段的所有工作，咨询单位是从招投标阶段才真正开始参与整个项目的造价控制里来的，这就使得很难从源头上控制建筑工程造价，而且也会对后期造价管控带来巨大的隐患。

在招投标阶段，忽视招标文件编制，工程量计算偏差较大，招标清单描述不清、不规范，清单子目漏、错项等情况制约着工程造价控制的科学性和合理性。也无法保证最终中标价格符合建筑工程实际造价，更是失去了整个项目成本控制的先提条件。

在施工阶段，造价控制项目较为繁杂，往往涉及较多的信息数据收集、筛选和核实等工作。即便如此，依旧有缺乏主观能动性、管控意识不强等问题的出现，导致工程款支付不及时、签证审核拖拉、材料批价缺失，更有甚者会出现工程款超付等重大失误，不但影响整个项目成本控制，还会给建设单位造成不必要的损失。

在竣工结算阶段，是真正考验造价咨询单位是否认证严谨对待项目关键阶段。由于建设工程项目实施时间通常较长，在实施过程中涉及各种变更，并且存在材料价格波动大的客观事实。造价人员能否按照合同约定适用的工程量清单计价规范、工程消耗量定额、工程费用定额、材料价格、机械台班单价依据、人工单价依据等确定最终造价；能否恪尽职守对相关参建单位所提交的工程签证、会商纪要、批（寻）价单、设计变更等过程文件的全面性、合法性与真实性进行分析，避免出现虚假、伪造签证的问题，对于不合理的工程造价费用增加要求应予以拒绝。均是有效控制工程造价的重要手段。

4 项目全过程造价控制方法

4.1 事前阶段控制--设计、招投标阶段造价控制

设计阶段是全过程造价管理中最先接触并需要重点管控的一环，但正如上文所说，一般造价咨询单位介入不深或者根本就无法介入设计阶段的管理、决策工作。此时如何沟通协调设计、建设单位等参建各方，进行沟通交流，配合招投标工作顺利进行就成为了本阶段主要工作内容。

以紫晶南园三期项目为例，本项目立项至招标之间，间隔时间较短，大部分前期工作没有及时跟进，导致公司介入时，相关设计图纸尚未完成，便已需要开始进行招标工作。根据多年的造价管理经验，建议建设方采用国标2000清单为计量、计价标准，编制模拟清单进行招标。在编制工程量清单的时候，积极与甲方及设计院沟通，确保不漏项；结合现场实际情况并归纳同类项目的造价经验，将有可能发生的工程项目列入模拟清单；项目特征的描述务必准确，确保每步工序描述清楚，不给投标单位有漏洞可寻，给建设方将来造成不必要的索赔。工程量方面则是根据甲方原有已开发地产的相关图纸，并结合以往本地区相同类型工程进行估算，保证计量务必准确，将前期投资规模和成本控制在一个合理的范围内。在评标过程中严格把控投标单位报价的合理性，杜绝不平衡报价情况出现，将暗箱操作等不合理的行为防范于未然。确认中标单位后，对招标文件以及合同条款进行全面细致的审核，明确合同的形式以及工程变更、结算方式，甚至是工程建设过程中所涉及到的纠纷问题如何去解决等。为建设单位把好项目全过程造价控制的第一关。

4.2 事中阶段控制——施工阶段造价控制

在整个建筑工程项目中，施工阶段是成本支出最频繁的阶段，也是管理工作周期最长的阶段。施工阶段的全过程造价管理工作，不但需要强化对工程预算的审核力度，同时还要严格按照合同约定进行签证及扣款管理，做好原始资料的管理工作。

紫晶南园三期项目确认中标单位并开始施工后，相关设计及规划发生重大变更，原地下一层车库由一层变更为二层，且增加人防要求、原商业由三层变更为五层、原二标段多层变更为高层，总建筑面积增加近2万平方米。当收到变更通知后，第一时间积极与投资方、设计单位及施工单位沟通、协商，要求对本项目进行重计量，以避免出现重大资金偏差。在重计量过程中，发现部分合同清单项与设计变更不一致，故施工单位提出变更部分需按后期调整时的人材机价格计算。经解释、协调，重计量部分工程量按实调整，单价按原有中标清单中人材机价格计取，调差部分按合同约定，结算时统一调整。最终签订了39173万元的补充协议，确保了项目总价与单价的完整性，同时也避免了项目实施过程中可能产生的资金问题。

上述示例表明，在工程造价控制过程中，需要按实际情况调整控制目标，定期进行工程造价实际值与目标值的比较，当偏差较大时，即要分析原因，找出偏差，也要及时按实调整目标值，并采取有效措施加以控制，保证工程造价控制目标的实现。

4.3 事后阶段控制——竣工结算审价阶段控制

工程竣工结算是检验工程的投资效果，也是建筑工程造价控制的关键工作，同时也是检验之前几个阶段工程造价控制的试金石。在本阶段需着重做好下列工作，第一是必须认真审核和分析竣工结算文件中与造价相关的条款，对工程合同进行仔细阅读，对合同中约定的相关条款及其含义做到充分了解，并掌握具体的结算方法; 第二是审核竣工结算工程中所有隐蔽工程和拆除工程的施工文件，确保施工资料真实、有效; 第三，对竣工结算工程的工程量进行严格的审核，杜绝出现重复计量问题，同时对结算单位所提交的工程签证、会商纪要、批（寻）价单、设计变更等文件的合法性、真实性和全面性进行分析，避免出现虚构、伪造签证的问题发生[2]，若是发现上述行为，则需第一时间将涉及的相关项目单独列出，严格核对，并按照合同条款约定将这部分费用核减。但如果在全过程造价控制事前、事中阶段中能够认真、主动、积极的完成造价管理工作的职责，那在竣工结算阶段便可事半功倍。

5 造价控制效果分析及建议

全过程造价控制不但是咨询单位向建设方提供资金计划、成本控制以及工程实际投资效果的管理工作，还肩负着协调参建各方，监督、纠正工程中出现的不合理造价问题。

以紫晶南园三期项目3.1标段为例，原中标造价29808万元，过程中重计量调整造价4197万元，最终调整为预算造价34005万元。施工单位上报竣工结算造价40162万元，最终结算造价36517万元，核减金额3645万元，核减率9%。扣除材料补差上浮造价1437万元，实际合同内结算造价35080万元，成本浮动指标控制在3.1%左右。为建设单位把好了造价关，节省了大量资金，帮助建设单位获取更高的经济效益。于此同时，提高了现有工程建设资金的利用率，实现对建筑工程施工的动态化管理，从源头上做好把控，尽力减少、避免发生资金浪费的情况，确保全过程造价管理工作的顺利完成。

全过程造价模式中造价人员在进行过程中核算、造价控制以及结算审核等各个环节工作时，应对建设工程项目中出现的实际情况进行分析，通过积极的沟通，为建设单位提供专业的见解和意见。加强全过程造价控制三个阶段的管控，为最终结算审核奠定良好的基础。

6 结论

随着时代进步，整个建筑咨询行业面临着巨大的生存压力，如何帮助建设单位优化设计、把控招投标、管理施工成本、审核结算造价，是我们造价咨询单位必须直面的几个核心问题。在激烈的市场竞争环境中，要充分发挥建设单位赋予的监督管理职责，从决策、设计源头把关，注重招标及合同签订过程中相应的造价控制关键点，将动态控制运用到施工过程中，加强结算阶段的造价审核[3]，进而提高对整个建设工程项目造价的合理控制效果，提升整个工程造价管理的总体水平。