全面解读经济适用房新规

白　钧

随着国家住房保障体系的逐渐完善，我国形成了廉租房、经济适用房、出租房和商品房四个梯度的住房类型。其中，覆盖中低收入者范围比较广的就是经济适用房。

楼市的升温使低成本的经济适用房逐渐成为房产投机者眼中的肥肉。房产投机者们使用各种手段把一大批经济适用房收入囊中，再伺机套利，导致经济适用房变得越来越不“经济”。

针对这一情况，2007年8月中旬国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定了经济适用房的“有限产权”和上市条件；同年12月，中国建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。办法中，对经济适用房的建设、价格、准入及退出、监督等方面作了更详细规定，还首次将单位集资合作建房纳入经济适用房管理范畴。

政策趋严，可以有效保障中低收入家庭利益；而银行紧缩经济适用房贷款，也降低了信贷风险。长期来看，随着国家调控力度加强，投资经济适用房风险加大，回报率减小，打击了很大一部分中小房产投资者，有利于房地产行业稳定健康发展。

“低”收入家庭严入

新办法规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

它的出台既明确了经济适用房购买者的条件，“压低”了购房者的收入标准，又让高于这个标准的人无机可乘，使经济适用房真正成为中低收入家庭的“专利”。

面积控制在60平米以内

以往曾出现过4室2厅230平米的经济适用房，也曾出现过业主开奔驰、宝马在经济适用房的小区出入。这些现象违背了经济适用房建设的初衷。

新办法中严格限定，经济适用房面积必须在60平米以内。这样一来，经济适用房既能满足大多数家庭基本居住需求，同时也大幅度降低了舒适度，从而减少了投资价值。

禁止出租

经济适用房是为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，同时也是社会保障性质的商品住宅，如果用于出租，是对有限资源的极大浪费。 禁止经济适用房用于出租，从根源上遏制了房产投资。

有限产权，限制流转

“24号文”规定，经济适用房的购房人只拥有有限产权，并提出购买经济适用房5年后，不得直接上市交易。如确实需要转让的经济适用房，必须由政府回购。5年以上的经济适用房，购房人需要向政府补缴土地收益等综合地价款后，才能取得完全产权，之后，才可以上市交易。“24号文”从流转环节上对经济适用房做出了限制，大大增加了炒房人的投资风险。

通过多种渠道、多管齐下，从根源上遏制房产投机，就可以确保低收入家庭利益。

（白钧 北京开太物业交易保证有限公司董事总经理）