城市更新背景下既有产业园区转型升级策略探讨——以金桥副中心为例

戴霄晔

上海金桥（集团）有限公司 上海 201206

1 引言

2021年7月，在全面建设社会主义现代化国家新征程上，为支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，引领带动上海“五个中心”建设，更好服务全国大局和带动长三角一体化发展战略实施，《中共中央、国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》[1]（以下简称《引领区意见》）正式落地。《上海市城市总体规划(2017-2035年)》[2]明确了在建设用地负增长的前提下，主城区规划新增了金桥、张江、虹桥、川沙、吴淞、莘庄6大城市副中心，特别提出金桥在原有产业基础上进行存量更新，这就对城市的存量更新、能级的提升和城市规建管用全生命周期的管控带来了新的挑战，也是新的开发要求下的城市建设的新的探索和创新。

2020年，在浦东开发开放30周年之际，浦东新区部署了“金色中环发展带”的建设，形成了“3+5”重点区域的开发格局。作为浦东“金色中环发展带”的重点开发区域，金桥副中心于2021年11月13日举行了全面启动仪式暨重点项目集中开工和签约活动，标志着金桥副中心建设进入新的阶段。

图1 浦东金色中环发展带“3+5”重点区域的开发格局

2 文献综述

上海早在2014就针对亟待解决的工业转型等问题，颁布了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（试行）[3]等文件，开展工业用地更新工作。随后于2015年6月颁布了《上海市城市更新实施办法》（沪府[2015]20号）[4]，随后颁布相关配套文件，正式开展城市更新工作。2021年8月，上海市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过《上海市城市更新条例》[5]，将城市更新作为上海市践行“人民城市”重要理念的有力抓手。

近些年，上海开展了大量的城市更新试点工作,相关学者针对上海现阶段的城市更新工作开展了大量研究，主要聚焦城市更新制度建设和实施路径。上海在城市更新方面取得了多项政策突破，但激励方式待完善，实施技术瓶颈待突破[6]。实施过程中，往往面临着更新利益难平衡、更新实施程序繁冗、更新适用范围窄、更新实施缺平台、物质规划难以实现等问题[7]。城市更新是城市外部和内部的社会,经济,文化等各种影响力共同作用的结果，需要进行城市空间和城市功能的修补和改善,需要修复城市生态[8]。关于城市更新实施路径，目前主流学者认为主要分为三种：以政府推动为主导的新建/重建型城市更新实践，以市场需求为导向的改建型城市更新实践，以公众需求为导向的整治型城市更新实践[9]。

3 金桥副中心规划特点

金桥副中心规划总面积4.5平方公里，规划建筑面积690万平方米。其中核心区规划面积1.5平方公里，规划建筑面积290万平方米。在历经了城市设计国际方案征集、平行方案规划研究、以及建成区城市更新的开发机制研究等前期探索和反复论证，2021年1月，金桥副中心核心区控详规和附加图则获批。金桥副中心规划以人民为中心，提升城市功能品质，营造宜居宜业宜乐宜游的环境。

（1）双轮驱动、双环引领：规划以中央公园为核心，以CBD+CTD（科技商务+科技研发）为规划理念，打造双环结构的产业布局。

（2）功能复合、持续活力：规划集商务办公、商业休闲、公寓住宅、公益性设施等多元功能复合，通过研商住、文娱园，贯穿核心区24小时持续活力。

（3）立体互联、多维交通：规划通过金科路下穿、架空线入地释放绿地空间，通过地下环路、公共停车、轨交站点和商业功能等构建功能复合、立体互联的多维交通网络和整体化的地下空间体系。

（4）核心地标、天际风貌：副中心建筑群以春宇地块330米为核心地标、次级地标相映衬，外围高层建筑群相融合，形成金桥“皇冠环绕”的独特天际线风貌。

图2 金桥副中心规划城市设计框架

4 金桥副中心开发难点与特色

金桥副中心的开发，是在原有产业区基础上进行的存量更新，不仅仅是产业业态的转型，更是从园区到城区的转型，是产业+城市形态的更新迭代。因此，金桥副中心的开发，具有以下几方面的特点：

（1）产业特质传承——建设“产城融合”的活力城区

金桥开发区是我国首个以出口加工区命名的国家级开发区，通过30年的产业开发建设，金桥从“金桥加工”到“金桥制造”，再到“金桥智造”，工业总产值位列全市首位。

因此，金桥副中心是具有产业特质的城市副中心，在经历了“家电进家庭”、“通信设备进家庭”、“汽车进家庭”、“智能手机进生活”的产业迭代升级后，伴随第五轮产业转型，将重点聚焦5G+“未来车”、“智能造”、“大视讯”三大产业集群，围绕全产业链开展战略招商、精准招商，形成了一批适应金桥优势和城市形态的特色产业集群。金桥副中心的建设不是盲目的自由生长，而是要在产业特质传承的同时，打造面向未来的产城融合示范区。

图3 金桥副中心从产业园区到活力城区

（2）开发机制创新——“四个统一”确保规划落地

为了确保副中心规划的落地，率先树立区域形象和城市功能，金桥副中心结合区域特点和规划特色，区域平台公司金桥集团探索出一套分期开发+整体开发的组合拳，通过“四个统一”的开发原则确保规划落地。

所谓分期开发，就是：一期开发-主导规划建设，即首开区域以区域平台公司为主导，通过收地整合，进行整体开发；二期开发-引导合作开发，即以平台公司引导现状企业合作的模式，进行联合开发；三期开发-引领自发转型，即在副中心初具规模后，引领现状企业自发转型提升，最终实现城市的更新迭代。

图4 既有产业园区分期开发图示

所谓整体开发，就是贯穿整个区域建设过程的整体统筹，从区域的层面和落地性的考虑进行通盘的规划、整体化设计、时序性建设、以及智慧化管理。金桥副中心对首开区域的开发提出了“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的“四个统一”整体开发原则，开发主体在规划研究阶段共同参与，设计过程前置，研究论证规划落地性，并对首开区域内的经营性项目和公益性项目进行整体设计、分步实施，建成后自持物业进行一体化智慧化管理，确保区域品质。

围绕“高水平规划、高质量建设、高效率运营”的总体目标，按照“四个统一”的开发原则，结合区域地标形象、土地权属、以及城市功能保障，在规划核心区确定了0.25平方公里的范围作为首开区域进行整体开发，开发总建筑面积约100万m2。

图5 金桥副中心功能区、核心区及首开区区域图示

（3）设计理念超前——着力打造“三首层”立体城市

金桥副中心以15公顷的中央公园综合体为核心形成活力休闲的公共空间，330米超高层塔楼树立副中心核心地标；200米云端住宅尊享静谧与繁华；470米大平台对话金色中环，50万方地下空间一体化开发铸造“地下之城”。

区域秉持“地上一座城、地下一座城、云端一座城”的开发理念，通过轨道交通、地下环路、地面中央公园、空中二层连廊的互联互通，形成网络式TOD，打造地下、地面、地上“三首层”的立体城市。

区域内蓝绿交织，职住相邻，通过交通配套、城市空间和绿化景观的一体化开发模式，以及集中式供能、数字化管理的城市运营体系，打造宜居宜业宜乐宜游的人民城市。

图6 “三首层”立体城市示意图

（4）建设过程复杂——探索“整体开发”实施路径

金桥副中心的建设属于城市更新开发，但又有别于普通的城市更新项目。它是在一定区域范围内的整体提升，不仅是楼宇载体的功能与形象的提升，还包括路网结构和城市功能的改变。这就意味着在这个整体开发的区域中，不仅区域内各个项目的各种工况将同时并存，周边现状环境复杂，建设边界模糊，地块与地块之间的关系错综交织，必须妥善计划建设计划，保障基坑安全；合理安排好施工组织，避免功能交织；同时还需保障区域外城市功能的正常运作，保障沿线企业的交通出行和市政配套供应等等。

而这些都必须在项目设计阶段甚至在策划阶段做好充分研究和论证，以保障城市的安全，如果不能抽丝剥茧找出一条具有落地性的开发思路，项目建设将寸步难行。因此需要在开发前期充分研究项目建设时序，考虑区域性整体开发的实施路径。这就对城市更新的建设提出了更高的要求，也成为了区域级城市更新的新范式。

（5）管理模式升级——助力“国际数字之都”建设

传统的粗放式项目管理聚焦于单个项目本身，局限在于仅考虑地块红线内的建设范围，局限在于仅考虑从开工到竣工的时间跨度。在区域性整体开发中，各地块的开发建设需要在空间上合理连接，在时间上充分衔接。对开发主体来说，从项目前期策划，到规划设计、项目实施，再到竣工之后的运营管理，区域开发对项目全生命周期管理带来更大的挑战，必须要借助更科学、更高效、更智能的管理手段，这也是贯彻落实上海打造“国际数字之都”在城市建设中的探索与实践。

5 建成区城市更新转型升级的应对策略

针对上述金桥副中心在开发建设中的特色和难点，提出如下应对策略。

（1）整体开发，突破单地块项目开发指标瓶颈

“四个统一”整体开发的机制下，建设主体可以顶层设计，分步开发，实现合理优化布局、集约利用、资源共享。首开区域的项目充分利用地下空间整体互通互联的优势，在设计中就考虑了区域停车平衡、民防统筹配建、交通资源统筹等，同时还布局了能源中心，对首开区域进行集中供能。

（2）招商前置，打造具有产业特质的综合城区

金桥副中心是具有产业特质的副中心，依托开发区已有产业升级的集群效应，边设计边招商，项目开工之日即是招商完成之时，项目竣工之日即是企业入驻之时。同时加强产业配套、优化营商环境，为高端人才和硬核产业拎包入驻提供全方位保姆式服务。

（3）总控模式，探索区域整体开发的全新思路

为了更好地落实上位城市发展战略，达成区域发展实施目标，积极探索总控模式，引入设计总控、施工总控、投资总控。设计总控作为战术枢纽，在项目的全过程中为实施主体提供技术支撑，协助解决基于多主体、多业态、多专业、长周期产生的各类复杂问题，充分发挥区域开发的优势。施工总控基于对各项目的周边条件、建设过程、实施影响等情况进行研究梳理，协助制定建设时序，统筹协调各项目间的施工组织关系。投资总控则做好区域开发项目的可行性研究和资金平衡研究。

（4）数字赋能，实现城市开发建设精细化管理

针对金桥副中心城市更新迭代的特点，探索以“三世三生”为理念，结合开发区的过去、现在、未来，打造数字先生、数字伴生、数字孪生。在“四个统一”整体开发的优势下，依托CIM+AI技术建立区域级“规建管用”一体化管理平台，综合运用大数据、云计算、人工智能等前沿技术，实现贯穿城市建设、运维管理、人民生活的区域全生命周期的精细化管理，筑造真正意义上的“云上一座城”。

6 思考和建议

金桥副中心的开发是对区域级城市更新的尝试，是对新的城市建设要求下的精细化利用和智能化管理，是对《引领区意见》提出的开创人民城市建设新局面的创新践行。在推进开发区转型升级规划设计的过程中，笔者也在形成了一些思考和建议：

1、建成区的更新迭代，最根本的难点还是土地问题。建议针对区域级城市更新进行进一步研究，探索出一套落地性强的土地收回政策，对于已出让土地的收回重建、或改性增容的改扩建等情况给予一定的操作空间，以推动规划的实施。

2、在高速度高强度开发的区域，轨道交通的建设需要与城市建设同频共振，这不仅是轨交功能的必要性考虑，也是处于城市建设可行性和安全性的考虑。在轨交建设滞后于城市建设的情况下，如何做好空间预留和工程结建，也是下一步需要研究的课题。

3、区域统筹平衡是大势所趋，也是政府鼓励的资源有效利用的方式。在当下区域融合发展、鼓励混合用地形质的趋势下，建议进一步探索统筹的内容和尺度，为新的城市建筑形态和城市开发理念提供落地可能。

在高质量建设、高效率运营的总体目标下，在积极鼓励城市精细化建设、人性化治理、集约化利用、高效化运行的过程中，我们都需要解放思想，探索出适应城市开发节奏、适合未来城市发展目标、推动城市转型升级新理念、新模式、新方法，以推动城市更快更好的发展。