房地产金融风险交互关系研究

张焱 高永 杨世玮

摘 要：房地产的行业风险不仅会影响到房地产市场的自身发展，而且由于房地产行业与金融业的高关联性，两者之间的风险交互关系就成为研究重点。房地产业的风险表现为房地产泡沫，房地产泡沫正是由于社会资本对房地产业的配给盈余，而金融资产价格的错配造成的。文章着力于从历史出发，揭示房地产泡沫对经济体系的危害性。研究中国目前的房地产市场现状，并分别以北京市和西安市为例研究不同类型城市房价的泡沫程度，而后对我国房地产金融体系组成进行概括和总结，最后以各金融主体在房地产市场上所起到的作用为基础，结合我国宏观调控手段，提出一些方法用以对房地产金融体系风险加以控制。

关键词：房地产泡沫;房地产市场;金融体系组成;金融体系风险

中图分类号：F831.5文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）13-0087-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.13.087

1 引言

2020年，一种新型冠状病毒导致的突发性肺炎席卷全球。世界各国受此影响停工、停学，经济因此受到了严重的冲击。为短时间内刺激经济回暖，各国央行及时将贷款利率调整至较低水准以促进贷款消费。诚然，促进消费的作用很明显，GDP增速在恢复，但因此而带来的副作用也非常明显，那就是众多个体及小微企业借助贷款利率低的优势，不使用所贷资金进行生产恢复，而是选择投机将所有资金投入房地产市场。深圳市房价因此节节攀升，泡沫越来越大，有关部门及时调整，避免了泡沫被捅破的危机。房地产因其价格上涨总体形势好，受到了众多投资者的追捧，但同时过大的资金量让投资个体不得不借助外部融资渠道进行投资，金融与房地产的交互关系风险系数很高。20世纪90年代的日本经济危机等历史事件都警示人们要时刻保持关注，并改善房地产及金融行业的规范性，降低风险，抑制房地产泡沫造成金融危机。

2 房地产泡沫及影响

“泡沫”一词生动地描述了经济从繁荣到萧条的过程，在这个过程中，一个经济体先繁荣了一段时间，然后急剧下滑，最后像肥皂泡一样破裂。泡沫经济的定义是指金融证券、房地产等投机性交易引起的市场价格过高，出现实际价值大幅上涨，造成看似繁荣的经济现象。

1978年，世界石油危机爆发，原油价格大幅上涨，为了平抑国内通胀，美联储提高基准利率，实施紧缩货币政策。利率的提升，导致大量海外资金进入美国，美元开始大幅升值。为扭转贸易逆差，美国推行美元贬值来提高出口竞争力。1985年，美国召见日本、德国、法国、英国四国，签署了广场协议，要求这四个国家出售美元，以实现美元贬值。日本为了维持企业出口额，实行宽松的货币政策，并在两年内连续降低利率达五次之多，企业的利润得到了大幅提升，大量的活钱流入银行，手握大把现金的银行不得不以超低的利率把这些钱贷出去，以形成更多的存贷回报。在众多的行业中，房地产无疑是风险最低的行业，于是，宽松政策下大量的活钱进入房地产，日本的房价开始大涨。眼看房价一天天上涨，心急如焚的民众再也不敢等待，开始向银行贷款买房。

相应地，为了盘活资金，尽可能多的放贷，银行以低首付、低利率为诱饵，鼓励百姓多贷款投入房产。为了吸引更多的民众买房，一些地产商还组织一帮无业游民装扮成买房者，排起长长的队伍，营造的火爆场面使更多的民众背上几十年房贷进入房市。当时，为了买房的分配“公平”，日本房产开发商还采取了摇号买房，一个售价高达6200万日元的55平方米小房，中簽率仅为1/1000，这种饥饿营销场面的营造，不断刺激着日本民众的抢房欲望。

在鼎盛时期，东京23个区的房价就能把整个美国买下来，房价高到如此地步，人们却从不担心房价下跌，更多家庭超出还贷能力购房，抱着赚一笔的心态参与炒作。狂热的情绪传导到工业上，许多实业放弃了原有的产业，把资金投入房产，以分享房产快速上涨的红利，大量国际热钱也进入日本房地产，助推日本房价上涨。

全民炒房，实业炒房，在房价泡沫越来越大之际，日本的实体工业停滞不前，此外占用大量的农业使用土地，房产交易所得税收和土地拍卖成了GDP增长的引擎，对外宣扬的高速发展完全建立在房地产泡沫之上，无论是大城市，还是偏远的孤岛县，各级地方政府热衷于卖地，土地财政大行其道。疯狂的楼市已经动摇了日本“科技兴国”的战略。

在这时日本政府发现了泡沫的存在，开始对房产进行调控，上调利率，收紧信贷，尤其是限制对房产的贷款总量。这样一来，房价停止了上涨，外资和实业开始抛售房产退出，但没有了信贷支持的民众根本拿不出足够的积蓄接盘，房价崩塌式下跌。

房价下跌招致大量的投资客抛售房产，恶性循环，房子跌成了白菜价，但工薪族仍然买不起。这场房地产泡沫引发的金融危机，使得狂热的日本一下跌入深渊。企业倒闭，自杀率和失业率飙升。

3 房地产金融关系

房地产行业本身特点为资金量大，而金融行业作为一门在一定环境下对资源的时间、空间配置的学科，成为房地产业发展的依托，对于房地产业和房地产市场的研究具有重要的理论和应用价值。

中国的房地产中介体系是随着房地产业的兴起而发展起来的。房地产金融中介机构形成了以中国人民银行为首，中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国农业银行房地产信贷部门为主体，以其他商业银行和地方住房储蓄银行房地产信贷部门为子公司，以信托投资公司、保险公司、住房公积金管理中心为补充的房地产中介体系。

商业银行：主要承担房地产存贷款和结算业务，并积极从事和房地产有关的咨询和保险代理等业务。

住房储蓄银行：主要从事住房建设筹资和消费资金，除住房结算业务外，是一家专业的住房金融机构。

信托投资公司：主要是以受托人身份经营信托投资业务的机构。我国的信托投资公司主要分为两类，一类是由商业银行投资建立的信托投资公司，另一类是由国家或各省市自治区政府为促进经济发展，加强国内外合作而设立的信托投资业务机构。这些公司业务范围广泛，主要从事房地产基金信托业务、房地产信托业务和房地产投资基金。此外还办理融资租赁、房地产租赁等业务。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

证券公司：承担房地产证券承销、房地产投资基金管理、房地产上市公司改革咨询等工作。

住房公积金管理中心：作为住房公积金管理的决策机构。

保险公司：包括直接保险公司和从事房地产业务的再保险公司。

房地产金融市场在组织房地产金融资产、金融产品或金融工具交易的过程中发挥着多种功能。

第一，资源配置功能。促使资金在资金盈余部门与资金短缺部门调剂，或将资金从效率低的部门转移到效率高的部门，合理引导房地产市场资金的流向和流动，从而实现资源的有效配置。第二，实现风险多元化和风险转移。通过金融资产的交易，资产所有者使风险分散或者转移到别处或在此处消失。房地产金融市场提供了套期保值、组合投资的条件和机会，资产所有者可以利用各种金融工具，通过对冲交易、套期保值交易等方式将市场风险由厌恶风险的人群转嫁给偏好风险人群，基于此实现风险的再分配，并达成对风险的对冲、分散和转移。第三，价格发现功能。资金是按照金融资产的价格或收益率在不同部门之间流动的，房地产金融市场上大量金融资产的频繁交易，确定出不同金融资产的价格及内在价值。这种价格信号在房地产金融市场资源配置中起着重要作用。第四，提供并增加流动性。房地产金融市场提供了金融资产所有者进行资产的机会和条件，创造了金融资产的流动性。房地产金融市场上金融中介以住房储蓄存款、债券等形式将房地产领域的闲散货币资金集中起来，作为房地产开发、经营和购房者的资金来源，化解房地产开发和购房资金短缺所带来的问题，并为资金供应者的闲置资金找到出路。第五，降低交易成本。随着房地产金融市场的交易组织、交易规则和管理制度逐步完善，专业的房地产金融机构和咨询机构等金融中介，将为房地产等金融资产的交易提供便利，降低金融资产交易的交易成本，包括搜寻成本和信息成本。搜索成本是为了找到正确的事务对象而产生的成本，信息成本是评估金融资产价值的成本。

房地产金融市场的交易都是在市场参与者之间进行的。为了分析房地产金融市场的运作流程，需要对房地产金融市场的参与主体进行简要的界定。房地产金融市场的参与者一般包括资本供给者、资本需求者和金融中介。资金的提供者是最终的投资者，资金的需求者是最终的筹资者。最终投资者和最终筹资者可以是家庭、企业、政府部门和国外机构等。房地产金融中介是指专门从事房地产金融活动的机构或组织。房地产金融市场交易的对象是金融资产、金融产品或金融工具。根据房地产金融市场资金供求关系，房地产金融市场的融资方式可分为直接融资和间接融资。直接融资是资金直接在最终投资者和最终筹资者之间发生转移，如房地产企业或房地产金融中介所发行的股票、债券等，采用直接金融工具。间接融资是指最终投资者与最终集资者之间通过金融中介机构，利用间接融资工具进行的资金转移，如银行存款和贷款融资活动。房地产金融市场参与者之间的资金转移情况如图1所示。

4 风险控制

按照上述基于中国目前各城市房价分析，尽管中国还没有出现全局性的房地产泡沫问题，但区域性的房地产泡沫问题已十分突出。20世纪90年代房地产市场的调整导致了海南房地产泡沫的破裂。2008年，房地产市场调整，有效挤压了全国房地产泡沫，房地产市场一度陷入困境。此外，与国外相比，我国的金融宏观调控受到政府更强有力的管束，但金融行业的监管政策也正处在不断完善的过程中。因此，提高对房地产金融风险的重视十分必要。

根据中国房地产金融体系的构成，为防止房地产泡沫破裂而对金融体系造成冲击，进而影响整个经济体系，需要做到以下五点。

4.1 抑制房地产过度投机投资，切实稳定房价

投资市场需求过大是房地产行业市场需求远远大于供给的主要原因，政府部门可以通过运用信贷政策、税收政策等方式抑制其投资市场需求，从而压倒性地抑制房地产价格。一是在房地产信贷政策方面，对于同时购买多套房子的消费者要加大利率，减少抵押贷款的数量等限制;对于外来人口在一些大中城市地区进行购房或者是买房较多的，可以适当地采取一些地方银行不向他们申请贷款的优惠政策，抑制一些投机性的房地产。二是在税收政策方面，对于短期内频繁购买房产的外商投资者增加个人所得税及营业税的征收额。面对住房空置率的问题，开征一定比例的住房空置税和一定的物业税，可以大大增加投机者的房地产投机费用成本和房地产持有费用，有效地降低购房者的实际购房费用，稳定住房价格。三是要建立土地储备，根据不同使用区域的土地情况进行建设和土地管理。通過市场土地供给方式确定土地供给额，使得政府摆脱垄断土地供给。土地储备贷款使用社会需要更加公开、透明，强化社会建设。

4.2 强化风险的多主体分担，防范系统性金融风险

建立多主体共享机制，是化解房地产金融风险的一个重要有效手段。一是对房地产指数期货的组成方式构建进行梳理。针对目前中国房地产行业普遍面临的高价格、高空置率等较长时间内困扰且难以解决的问题，可以考虑通过建立或推行房地产金融衍生物（例如房地产指数期货等），为银行业、房地产相关企业和一般购房者提供各类房地产金融创新和避险的工具。二是努力扩大融资方式和渠道。大力引进“信托+银行”型房地产金融组合的工具，增加房地产资金的供给，缓解银行抵押贷款的风险集中压力。适当地放宽房地产商业银行上市的限额，使其能够通过增发股份上市、发行股份债和公司负债等直接进行融资的渠道，来转移集中在商业银行的房地产金融风险，并将这些风险分散到房地产金融市场的其他参与者上。三是开始发展并完善适合我国国情的房地产金融保险体系。一方面，要积极成立房地产金融担保机构，发挥其导向和带动作用，为政策性的房贷项目提供可靠高质的担保服务，以此降低房贷项目的金融风险;另一方面，针对房地产金融保险业的覆盖范围、途径、方法、条件等因素，必须对房地产金融再保险业务给予相应的优惠政策，鼓励支持和促进房地产金融保险业的快速健康发展。此外，应该着力依靠社会力量来组建房地产贷款保险组织，针对我国城镇居民人均收入水平不高、中低阶层收入人口在保险中所占的比重较大等现实情况，鼓励其发展商业性的担保与保险服务，降低房地产的金融风险。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

4.3 建立房地产金融风险的监测与预警机制

首先，金融风险的预警机制直接关系到政府部门的市场干预能否及时地施行，为防止房地产行业泡沫增加，进而危害整体国家金融体系，这是十分必要的。借鉴国外房地产金融风险防范预警的实践经验，对未来我国房地产金融风险做出了预警。尽可能全面收集房地产金融市场的资料，并确保分析所用信息真实、可靠。其次，结合当前中国房地产金融业发展的实际情况，选择合适的房地产金融风险的测评模式，如可以采取指数性预警法、统计性预警法、回归性预警法等，也就是可以同时通过选用不同方法综合、全面、系统地分析房地产金融业的风险因素进行测评和识别，并进一步分析出可能引起此类金融业风险的主要原因。最后，由有关监管部门制定指标明确标注风险预警信息及泡沫水平等，并确保其精确度，以便于在风险识别后采取合适的防范措施。

4.4 完善信用评级机制，加强银行对信用风险的控制和防范

房地产贷款的主要风险是信用风险，如果银行等机构能有效判断客户信用级别并预防潜在的信用风险，就能有效阻止房地产金融风险的发生。因此，建立和完善房地产行业信用评级体系非常重要。一是基于网络完善房地产行业信用评级和资产评估体系。政府部门需发挥自身的宏观调控优势，尽可能收集相关基础数据，并持续推进不动产登记制度，构建起房地产业信用评估系统性信息平台。二是对于企业和个人信用档案要加强建设，为金融机构审查并判断贷款人信用级别提供便利，不仅可以使金融机构全方位了解贷款客户的信用等级，还可以基于此系统分档处理，针对不同信用等级的贷款者发放不同数额的贷款。三是房地产信用评级机构管理模式和发展应从政府主导型向市场主导型转变，市场需求决定房地产的兴衰，而政府只进行监督管理。四是设立房地产信用评估标准和指标体系，因地制宜，结合当地情况适当调整，使其具有更强的可操作性。

4.5 健全房地产金融市场法律法规体系，完善监管模式

市场经济本身就是一种法制经济，任何的经济活动都应该以法律所规定的方式和限度来进行，房地产金融尤为必要。首先，尽快研究和出台关于个人信贷、住房公积金、住宅储蓄、房地产抵押和担保、房地产金融市场的运行和管理等各方面的政策以及相关法律法规，严格防止和规范各类市场主体的违法犯罪行为，维护房地产金融各方合法权益。其次，构建一个良好的金融监管环境，使得房地产金融服务业在国家相关法律和规范下有序地开展，能够及时发现违法违规。且可以有效应对在房地产领域的市场资金运行和流通各个环节中可能会出现的新情况。房地产金融领域涉及中国银监会、土地利用局、规划局等多个政府部门。各个部门需要各自履职负责，形成有效的政策监督和绩效管理模式，运用各种市场化的政策手段方式来鼓励引导劳动社会公众积极进行合理的资金投资，实现对劳动社会公众资金的有效合理配置。最后，在金融执法监督工作的扎实进行中，做到“有法必依、执法必严”，为房地产市场金融的健康和快速稳定发展营造良好的金融法制社会氛围。

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