鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析

雷方苏

摘 要：近些年来，外界对鄂尔多斯一直有着不同的社会评论，这个不知名的小城市以其特有的“羊煤土气”方式令地区经济飞速发展，在以煤炭为资源消耗主体的经济增长模式下，GDP增长更是势不可挡，大有赶超沿海发达城市的趋势。然而在短短几年内却发生了戏剧化的房地产泡沫，所有的财富被“烂尾楼”套牢，再无见光之日。鉴于此，本文通过对鄂尔多斯市房地产泡沫发展历程的梳理分析，从内因、外因两个角度对房地产泡沫形成动因进行深入探析，在此基础上，提出切实可行的破解对策。

关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策

在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源——煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。

一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程

到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。

然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。人们买房子不是为了卖也不是为了租，而是为了囤积资产。据统计局数据显示：2009至2011年间，鄂尔多斯各个行业在固定资产投资额中所占比例均属于下降趋势，仅有房地产行业和煤炭行业的投资比例是增加的，而在煤炭行业投资增加额3年平均不到3%的情况下，房地产行业却高达47%。由此可见，由鄂尔多斯地下煤矿制造出的大量财富在没有其他投资渠道的情况下流向了楼市，引发了楼市的虚幻繁荣，而这种繁荣又继续推动人们哄抬房价，促使房地产成为了鄂尔多斯近些年的支柱产业之一。

随着大量资金涌入房地产行业，房地产行业过热，房产供不应求。于是房地产开发商为谋更多的利不惜借巨额贷款造房，进而房价猛烈的上涨又刺激更多的开发商涌入房地产行业。据统计，2011年全市房地产企业数量达到400多家。但是，看似平静的双向循环却掩藏着巨大危机，在煤矿和楼市的相互“吹捧”下，一大批民间金融机构拔地而起。民间金融机构在一定程度上降低了正规金融对人们资金借贷的限制，他们房贷自由且门槛低，由此民间信贷成为了“手头有钱无处投”的散户和“手头有项目没有资金支持”的房地产商之间的桥梁。

可是好景不长，2012年资金风暴全面爆发，煤价下跌和房价崩盘让鄂尔多斯这条唯一的资金链岌岌可危，再加上民间集资的不规范化，在遇到危机时抗风险能力几乎为零，进而使得资金无法正常供应、资金链断裂。鄂尔多斯当年的财政收入增幅从2011年的48%大幅下降为3%；当年全年商品房的销售面积为232.69万平方米，同比下降47.0%；销售额107.90亿元，同比下降49.4%。

到2016年为止，鄂尔多斯加快消化房地产库存，坚持去库存与防风险、化解民间借贷统筹解决策略；坚持租售并举，多方式、多渠道盘活存量房源；探索“产权共有”模式，消化大户型结构住房；大力推进房地产企业整合重组，引导企业降价促销，增加房地产交易量，全年消化存量商品房300万平方米以上。

二、鄂尔多斯市房地产泡沫形成动因分析

（一）外因

1、国家经济结构调整

鄂尔多斯属于资源型城市，赖以生存的资源即为“羊煤土气”（羊毛、煤炭、稀土、天然气），其中最为重要的是煤炭，GDP贡献率高达60%，与此同时，资源型城市的发展也受国家经济情况影响较为显著。2002至2012年间被称为中国经济发展的煤炭黄金十年，因而在这十年间，鄂尔多斯市依靠自身煤炭资源的优势，经济发展速度一再提速。但伴随着国家产业结构调整以及资源型城市经济转型发展的要求，煤炭价格下跌，鄂尔多斯市依靠资源换产业的发展模式一夜之间由顶峰滑落谷底，加之鄂尔多斯市产业结构畸形化，其他产业也因煤炭行业的萎缩而雪上加霜。

2、房地产“限购”政策

房地产行业也易受国家宏观调控的影响。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策[3]。截至2011年2月，已有36城市提出限购；新一轮住房限购城市将翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，据相关专家称2011年房价将得到遏制。2011年8月17日，住建部下发二、三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续[3]。房地产“限购”政策的推出直接影响到了鄂尔多斯房地产行业的发展，大量住房一夜之间无人问津，很多新房空置下来，“死城”、“鬼城”的现象比比皆是。

（二）内因

1、民间金融机构的插足

据统计，当地房地产开发资金仅有一小部分是源于银行借贷资金，80%的房地产商都选择在典当行、小额贷公司等民间借贷机构获取资金。其原因在于整个投资建设过程中，银行贷款的限制性使得资金借贷不自由，而早在之前经济上升过程中积累的巨额民间资本也在寻找高收益投资，二者相互契合，随之而来的现象就是当地的各类小额贷、典当行等民间金融机构开始泛滥。民间借贷利率高，人们把手中的钱都投给民间金融机构，像拿着工资一样稳定地收到高额利息。由此，一条独特的资金链就形成了，人们手中的资金流入民间金融机构，这些机构又转手把钱投给房地产开发商。一般城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%，但鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%[4]。

与此同时，一条利益链也形成了。房地产开发商大肆扩大建房面积，房价疯涨，人们继续花更多钱买房，据统计2010年鄂尔多斯房地产销售面积约为北京的62%，而人口仅为北京的10%，房地产收益增加使得民间金融机构收益也随之增加，最后分发给居民的利息也增加。

2、房地产严重供过于求

鄂尔多斯住宅开发包括已完工和在建项目能够满足人均3.7套，可是这是在人们把房地产当做一种投资工具的情况下，大量炒房、买房、卖房的结果。还有许多所谓的“商业中心”，其实只是占地面积比较大，几乎都是一半入住了一些小型商家，另一半空空如也。

鄂尔多斯房产真实的需求量远远小于供给量，而在这里居住需要买房的人仅限于当地人和少量的外来工作人员，并没有像北京、上海一样有那么多迁移的外来人口。人们盲目开发，政府也鼓励投资，支持城市快速发展，导致了存量增长成倍于需求量增长的局面，没有实际需求支撑的房地产只是一个空壳。

（三）内、外因共同作用

首先是“外因”开始作用，2012年全国经济下行且煤价迅速下跌，赖以生存的煤炭行业不景气，再加之全国性楼市的调控致使房地产行业遇冷，鄂尔多斯此时的状况不容乐观。其次，“内因”也渐渐显露出来，民间金融资金借贷成本较高因而风险较大，而且民间金融资金的流向太过单一，其中，60%流入房地产行业。

除此之外，在现有的监管体制下，民间金融游离于监管之外，有关监管部门无法掌握其真实信息。民间金融机构钻了监管的空子，利用毫无根据的借贷放款利息，承揽了以巨额资金运作的房地产项目。但由于其内部体制不够完善，管理人员对金融相关知识的了解不够等种种原因，使得这些民间金融机构抵御风险的能力几乎为零。

其实在2011年，鄂尔多斯市政府摸查过相关民间借贷的情况，并对于不同抗风险等级的民间金融机构采取了不同措施，但当时房地产正热，民间资金一方面支持房地产商盖房子，另一方面又买走房子支持房地产继续盖房子，而房价上涨又促使民间资金继续这样做，民间资金与房地产泡沫如此反复恶性循环，大家赚钱赚的正疯狂、买房买得正火热，没有人会静下心来思考是否存在风险。

因此，当资金链的一头——房地产开始遇冷后，出售面积骤减、房价下跌，民间金融机构利润额下降，无法支付给老百姓高额的利息，于是就造成了严重的 “连环债”，即企业欠小额贷债、小额贷欠民间债，再加之煤价下跌，资金链供应源头萎靡不振，资金链就此断裂，房地产泡沫彻底爆发了。

三、对鄂尔多斯发展的建议

（一）加快产业结构优化调整，实现“多元型”发展

对于一个城市发展而言，产业结构优化升级非常重要，并且要逐步实现产业结构的多元化，即不能太过集中依赖于某一产业。鄂尔多斯目前面临主要发展问题就是产业结构不合理，第二产业发展迅速而第三产业发展缓慢。所以将第二产业获得的大量资金瞬间转移到结构并不完善的第三产业——房地产行业，势必会有风险，除此之外产业结构的不合理使得鄂尔多斯在面对经济危机时的抗风险能力非常差。鉴于此，首先，鄂尔多斯市应该凭借得天独厚的地理位置，和其自身拥有的草原环境和少数民族文化，大力发展第三产业，特别是商贸旅游业，改变产业结构中过度依赖于重化工行业的发展现状。然后，鄂尔多斯应该充分利用自身具有的资源优势——“煤转电”， 鄂尔多斯的电力目前是供大于求的状况，多余的电完全可以输送给其他缺电的省份但没有合适的途径，以至于在没有紧急输电的情况下大量电厂只能处于关闭状态，如果可以充分利用多余的电力，也将是一种新的发展方向。最后，要加强产业结构优化升级过程中的技术创新渗透力度，特别是主导产业、支柱产业发展过程中需要的关键技术，使得产业结构向高级化方向发展。

（二）优化金融机构的发展环境，形成鄂尔多斯经济发展助力翅膀

鄂尔多斯正规金融机构发展缓慢，目前共有银行法人机构26家、银行营业网点601个、保险公司中心支公司30家、主要证券公司4家。要想优化金融机构的发展环境，首先应积极引进新型金融机构，比如公、私募基金、股权投资管理公司等[5]。同时要保障地方金融企业发展，挖掘和培养金融人才，通过正规科学的管理方式帮助地方金融机构走上正轨。其次，规范民间金融机构的发展，特别是民间借贷机构，使之规范化、阳光化，有效利用民间金融资金，通过创立健全的融资渠道将民间资金与城市经济发展连接起来。最后，强化民众的金融风险防范意识，通过网络媒体、纸质媒体等途径，向公众传播金融常识，提高公众对金融风险的感知敏感度和抗风险能力，让人们跳出“只能投资房地产”的思维模式。

（三）强化房地产市场供求平衡意识，实现房地产市场“可持续”发展

由于经济发展的不平衡和不均等致使鄂尔多斯城市的基础设施和各类机构并没有想象中健全。就鄂尔多斯目前来看，城镇规模扩张，新区建设投入大量资金但基础设施欠佳，满足居民需求的服务体系还不够完善，在这样的环境下，鄂尔多斯市的房地产市场发展极不成熟，再加上房地产泡沫这一金融风暴的席卷，当地人不敢再轻易投资房产了。

因此，要想稳定持续地发展房地产行业、破解泡沫，政府应先尽快制定相关政策解决空置房的问题。不论是从房地产企业还是购房者的角度来看，鄂尔多斯房地产行业都需要新鲜的血液才能使沉积在“烂尾楼”中的资金周转流动起来。

首先，要改善经济发展环境，完善城镇基础设施建设，使居民投资理念、金融发展以及资金的积累量均衡发展，再利用地域和资源优势把自己“推销出去”， 积极吸引外来投资和更多外来人口进入。与此相应，可以提出针对外来人口买房的优惠政策以吸引外来人员进入本市定居购房，合理利用外来资金缓冲房地产泡沫并且利用人口的增加解决房产的过剩。

其次，还可以将空置房和鼓励大学生创业政策相互结合，以低于市场的租金出租给本市创业型大学生，改善房产空置现状。

最后，政府还应加强房地产市场的监管和预警，房地产的发展不能过分依赖信贷或是地下钱庄，尤其要加强地下钱庄的融资比例监控，引导房地产企业从当下的“利益化”市场向创新竞争的市场发展，保证未来发展的可持续性。

参考文献：

[1]曹雪莲.鄂尔多斯房地产泡沫现状、原因及对策研究[J].企业家天地旬刊，2013（8）：1-1.

[2]丁闪.天涯论坛-经济论坛-经济杂谈，鄂尔多斯的房地产泡沫[EB/OL].2012.7.18.

[3]武倩.对现行房地产调控政策的几点思考[J].生产力研究，2012.6.15.

[4]郝成.鄂尔多斯地产资金链困局难解[N].中国经营报.2012.5.2.

[5]周一童，丁闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究[J].经济论坛，2012（11）.