基于主成分分析法的成都市房地产泡沫程度评价

吴弘璐　吴玫琦

摘 要：在分析房地产泡沫研究现状的基础上，利用主成分分析法对成都市2010年至2014年房地产泡沫进行研究，旨在为成都市房地产市场发展提供警示和建议。研究发现，成都市2010年未出现房地产泡沫，自2011年起房地产泡沫出现，并且程度逐年加重。其中，成都市房地产市场供大于求，在供需环节房地产泡沫突出；而成都市房地产价格环节房地产泡沫程度暂不明显。通过分析成都市房地产泡沫状况，得出成都市未来房地产调控政策应着重于遏制房地产投机、约束政策放宽后的反弹，以及掌握房地产市场实时状况，以达到灵活调整政策的目的。

关键词：房地产泡沫；主成分分析法；成都市

一、引言

自20世纪90年代开始，中国房地产市场快速发展，二十年内已成为国民经济的支柱产业。但在快速腾飞过程中，中国房地产市场出现了投机性强、投资增幅过高，房价上涨过快等问题。2014年，成都市房地产市场在调控下陷入低潮，房价有了下降趋势，直到下半年“限贷”政策退出成都楼市后才有了稍微的回暖。目前成都市房价是否合理，是否存在房地产泡沫，政府逐渐放松楼市政策是否有利于成都市房地产市场的发展，成为了公众关注的焦点。

二、成都市房地产泡沫实证研究

（一）泡沫测量评价指标选取

依据房地产泡沫特点，本文选取六个指标对成都市房地产泡沫程度进行评价分析，如表2.1所示。指标数据源为成都市2010—2014年统计年鉴。

由表2.1可见，成都市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重逐年提升，2010年恰好处于临界值，2011年至2013年比重相对稳定，2014年市场回暖，投资比重明显提高，且脱离合理临界值。因此，成都市房地产市场需遏制投机性投资，以避免房地产泡沫程度加深。而房地产投资增长率总体有下降趋势，且均未达房地产泡沫临界值，说明成都市房地产发展速度相对于国民实体经济发展速度较匹配。2011年后，房地产销售额增长率较社会商品零售增长率而言呈现逐年递减趋势，成都市居民对房地产的需求也趋于理智。除2012年外，房地产价格增长率脱离了正常物价上升水平，且房价收入比均偏高，房价脱离了合理水平，居民支付能力相对较低，出现了泡沫。成都市房地产空置率从2011年起逐年上升，且从2013年起超过了临界值，商品房空置情况日渐严重，这一现象对房地产开发应有警示意义。

（二）评价模型建立

本文选取了六个评价指标，为起到降维的效果采用SPSS软件对6个评价指标进行主成分分析，得到房地产泡沫评价综合评价值，将每个指标的临界值代入得到临界值综合评价值，对比实际值与临界值大小，若实际值大于临界值则为出现房地产泡沫。

（三）主成分分析

由于数据的单位和量纲不同会影响评价结果的准确性和科学性，本文采取极差标准化法对指标进行标准化处理，再对6个评价因子做降维分析。

1.成份分析

主成分分析的原理是提取特征值大于1，且累计方差贡献率达到85%的几个主成分，以达到降维的目的。本文共提取了两个主成分。

本次主成分分析对因子载荷矩阵采用具有Kaiser标准化的正交旋转法，使因子更具有命名解释性。从旋转后因子载荷矩阵可以得到：房地产开发投资占全社会固定资产投资比重、空置率、房屋销售额增长率与社会商品零售增长率比值、房地产投资增长率与GDP增长率比值四个因子在第一个主成分F1里具有较高的载荷，其主要涉及房地产投资、消费，因而可解释命名为“供给需求型因子”。房地产价格增长率与GPI增长率比值、房价收入比两个因子在第二个主成分F2里具有较高载荷，其主要涉及房地产价格，因而可解释命名为“价格因子”。

2.评价模型构建

依据主成分分析中成分得分系数矩阵，可以构建主成分分析得分函数：

同时，根据两个主成分特征根和累计贡献率，可构建房地产泡沫评价模型：

3.评价结果

将各指标值标准化值及其临界值分别代入房地产评价模型中，可得到各年份房地产泡沫评价综合评价值（表2.1）。对比各年份实际得分值与临界指标值之间的关系，若实际得分值高于临界指标值则说明存在房地产泡沫。

从评价综合得分来看，除2010年成都市不存在房地产泡沫以外，2011年至2014年都出现了房地产泡沫，且程度逐年加深。

三、成都市房地产泡沫分析

（一）房地产泡沫主要出现在供给需求环节

通过分析第一主成分F1，容易发现2010年至2014年第一主成分得分均高于临界值，说明供给需求类指标均高于临界值，成都市房地产在供给需求环节出现房地产泡沫。在严厉的房地产调控政策下，房地产市场仍是快速发展。房地产开发投资增长率虽有下降趋势，但2014年房地产开发投资总额将近2010年房地产开发投资总额的两倍，同时，较2013年， 2014年因市场行情影响，成都房地产销售额较2013年有所下降，商品房的空置率也不断提高，但房地产施工面积和竣工面积都均在增长，明显出现供大于求状态。

（二）房地产价格泡沫水平低

通过分析第二主成分F2，容易发现2010年至2014年第二主成分得分均低于临界值，说明房地产价格处于较为合理水平，成都市房地产在房价环节未出现泡沫。成都市商品住宅平均销售价均价上涨幅度不大，房价收入比虽然都高于临界值6，但也有下降趋势，直到2014年才有所回升。

（三）房地产泡沫程度呈逐年加深趋势

对比2010至2014年房地产泡沫综合评价得分，容易发现自2011年出现房地产泡沫后，房地产泡沫程度不断加深，其中2014年房地产泡沫程度陡然上升，达到了2013年的2.7倍。虽然2011年“新国八条”对房地产市场有了严厉的管理，但因经济不景气，为刺激经济发展，限购政策不公开化退出，限贷政策也逐渐退出成都楼市，整个成都市的楼市政策在近期内都将趋于宽松，这将推动开发商的投资与消费者的消费，使得2015年房地产泡沫有膨胀的可能性，房地产泡沫程度也将在近期内持续加深。

四、政策建议

（一）遏制房地产投机行为

投机、炒作行为会导致大量资金流入房地产市场，同时也推动了资产价格偏离资产实际价值，从而导致房地产泡沫的产生。截止2014年底，在市场低迷、政策严格约束、空置率逐渐增加、销售额下降等等不良因素下，成都市房地产市场开发投资额上涨幅度大，投资仍然过热。开发商对房地产行情的自信让其不断注入大量资金进入房地产市场，住房投资者对房价上涨趋势的确信让其增加购房投资，由于主观对房地产的积极态度使得投机行为不断发生。有效遏制投机行为因先从扭转投资心态入手。

（二）约束政策放宽后的反弹

因市场低迷，不断有放松的政策出台来刺激投资，刺激消费。在此情况下，需有新的政策来约束严格政策放松后的反弹，以避免政策放松后投资者和消费者过度的市场热情。为避免此次严格房地产调控放松后的反弹，必须有新的政策出台约束。

（三）掌握房地产市场实时状况

政府决策不能一味只看经济状况，也应实时关注房地产实时状况，不能因一时调控成效而放松警惕，应保持充分的危机意识。成都房地产相关政策已有放松趋势，房地产市场也将逐步走上平稳增长的道路，在此基础上，更应实时对一些突发状况做出反应，地方政策也因随市场状况而作局部的灵活调整。此外，政府应逐步减弱政策调控，使调节回归市场化，以达到房地产行业市场化转变。（作者单位：1.四川师范大学西南土地资源评价与监测教育部重点实验室；2.四川师范大学地理与资源科学学院）

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